2019年融科智地昆明联想科技城项目商业定位报告
商业项目市场分析与产品定位报告
（3）君悦商业广场
大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕， 1-3层 均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方 面是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的 开发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广 场的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力 较高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一 ；
业综合体，约6万平米，包括了乐购及其他的一些商业业态； 销售较成功，招商不成功：项目的销售还算比较成功，但是前期招商
和经营不成功，目前最大的困惑是没有消费人群；
该项目存在的问题： 区域商业人群少； 该项目入市时机不成熟； 业态设置不合理，业态混乱； 招商不成功，对后期产生更大影响，后期推广存在问题。
商业项目市场分析与产品定位报告
项
目
遇
区域商业基础差
到
的
项最
区域人气不足，人流量少
大
目难
营
题
写
生活方式中心
造 什
作
强调餐饮与娱乐
么 样
思
注重舒适与休闲
的 消
费
路
业
态
餐饮是宜兴成活率最环 高的业态 境
框
能
否
餐饮、娱乐是成长性 高的行业
架
被
市
宜兴缺乏吃喝玩乐于 一体的综合性商业
推
场
接
导
受
如
吸引区域外客源
二、项目宗地分析
1、地块基本情况 地块平整，临街面大，使得沿永安路、人民
路的商业价值较大； 南地块靠近人民路方向，进深逐渐加大，可以 布置中庭广场等，以便进一步增加项目的商业价 值。
2、地块周边状况
东侧：广电局、实验小学，形象好，人民 路带来商业人流。
房地产昆明城市中心区商业度调研报告页
2010年昆明城市中心区商业年度调研报告北京合晟尚圆房地产顾问有限公司昆明分公司2010年11月序言城中村的改造、城市轨道的动工、三环的闭合……，发生的一切都在延展着这座城市的生活半径，毫无疑问，昆明已经跳出了困顿多年的二环怪圈，原本远离城市商业核心的土地找到了一飞冲天的机会。
从北市区的财富中心到南市区的南亚风情第壹城；从东边的新螺蛳湾到西边的经典双城；从经开区的第三城到呈贡新城的大学城，城市版图在延伸扩展的同时，也把城市次商业中心的种子撒向了四面八方。
新城区的遍地崛起，必将引发一场关于城市进程的变革，变革所带来的第一个恐慌应该就是传统城市商业中心地位的淡化和没落。
然而，在这个城市发展的必然过程中，我们欣喜地看到了传统商业中心区在变革中的变革，各个商圈的整合升级，高品质商业综合体的层出不穷，传统中心区的眼光已不只停留于这座城市，软硬件的提升让中心区代表昆明角逐于更广阔的商业天地成为了可能，南亚之门、世纪中心、顺城等一个个具备国际视野的项目横空出世，一个以CBD为龙头的大中心商圈正在展现它的雏形，中心区将始终引领昆明商业的发展。
目录第一部分：昆明商业地产发展历程......................................一、昆明商业地产发展历程扫描........................................二、昆明商业发展历程回顾........................... 错误!未定义书签。
三、昆明商业地产发展规律............................................第二部分：昆明城市中心区商业发展现状................................三市街商圈..........................................................小西门商圈..........................................................青年路商圈..........................................................白塔路商圈..........................................................昆明城市中心区商业综述..............................................第三部分：昆明商业地产开发水平评价..................................一、总体评价........................................................二、昆明商业地产项目案例评价 (57)第四部分：昆明城市中心商业格局与商家需求............................一、2010年的昆明城市中心商圈结构和商业格局..........................二、商家需求分析 (67)三、商家选址要求分析：..............................................四、大型商业项目交通动线设计原理....................................第五部分：昆明商业地产开发模式探讨................. 错误!未定义书签。
销讲说辞
销讲说辞门岗接待：先生（女士）你好，欢迎光临联想科技城~~~~~~请问是第一次过来吗？（如果不是第一次过来,安排之前接待的置业顾问接待即可。
）我安排这边的销售主任为你讲解一下，你看可以吗？（门岗安排销售主任接待）销售主任：先生你好，我是联想科技城的置业顾问，我姓刘，你叫我小刘就可以了，先生贵姓？客户：我姓吴。
销售主任：吴哥（吴姐），你是怎么知道我们这个楼盘信息的呢？顾客：宣传册。
销售主任：哦，这样，我先为你介绍一下联想科技城的区位图，可以吗？联想科技城位于五华区泛亚国际新区门户位置，与高新区仅海源路一路之隔。
你听说过泛亚国际?泛亚国际是指中国、泛东南亚国家、南亚国家的经济贸易联盟。
泛亚国际新区昆明市政府2010的“十二五”规划，，——五华区西北片区规划为泛亚国际新区——总投资800亿，该区域将打造为云南省面向全国、泛东南亚国家，南亚国家市场的生物产业、电子信息、新型建材、生态农业、物流贸易、科都市生活呢研贸易等“研—产—销”的总部基地，同时，该区域将打造为高科技、绿色生态位特征的现代都市生活区——泛东南亚国家中关村。
泛亚国际新区是指海屯路以北，西三环以东，北三环以南，普吉路以西的区域——该区域是昆明最后一块可连带开发黄金区域，未来升值潜力巨大。
吴哥，你看，图上绿色区域就是我们的联想科技城，位于黄土坡立交西北侧，周边交通网络体系完善。
首先，地铁四号线是连接南北的一条主干线（北起大普吉路，南至新南站，途中经过大塘子站、黄土坡立交、小菜园立交、菊花立交、体育中心的区域），地铁七号线沿三环快线绕城一周（北起普吉立交、西至七甸，途径西北部客运站，大塘子站，南亚、大商汇、广福路、世纪城西、官渡古镇等）双地铁经过本项目汇聚，一方面，让你实现25分钟穿越昆明市区，同时，你在联想科技城的物业（商铺或者住宅）将不断增值。
其次，联想科技城介于二环与三环之间，交通通达性高，而且不堵车（昆明市是一个交通非常拥堵的城市，如果你在我们这边居住，再也不用担心交通拥堵情况。
昆明市新一代信息技术产业招商地图及招商方案绘制
昆明市新一代信息技术产业招商地图及招商方案绘制随着新一代信息技术的发展和应用，昆明市积极推进这一领域的发展，构建起了一个以智能生产、智慧城市为重点的新型信息技术产业体系。
对于企业来说，这是一个拥有无限商机和发展潜力的市场。
本文将探讨昆明市新一代信息技术产业招商地图及招商方案。
一、昆明市新一代信息技术产业招商地图昆明市新一代信息技术产业招商地图应由市级、区级、园区级三个方面构成。
（一）市级招商地图昆明市新一代信息技术产业招商地图的市级部分，主要包括高新技术产业开发区、西山科技园区和昆明经开区。
这些区域已经成为昆明市新一代信息技术产业发展的热点区域，未来发展势头也非常迅猛。
高新技术产业开发区位于昆明市的北部，拥有领先的高科技技术和完备的产业链，已经形成了光电、新能源等多个领域的优势。
园区一直以来坚持科技引领，产业支撑之路，积极为企业提供服务和扶持，成为昆明新一代信息技术产业发展的重要基地。
西山科技园区位于昆明市西南部，是昆明市技术创新和产业转型升级的主要园区之一。
园区内部建有“昆明大数据与智能硬件产业基地”和“昆明软件产业基地”两个平台，为企业提供了多种优质服务，开展了一系列培训和咨询工作，吸引了众多知名企业的投资和入驻。
昆明经济技术开发区是昆明市的经济中心，拥有较为完善的城市基础设施和优越的地理位置优势。
此外，该区域内还规划建设了60余个产业园区，包括大数据、云计算、物联网等多个智能产业领域。
（二）区级招商地图昆明市新一代信息技术产业招商地图的区级部分，主要包括昆明市五华区、盘龙区和呈贡区。
这些区域拥有的人口和市场潜力较大，区位优势较为突出，适合企业以较低的成本开展业务。
五华区位于昆明市中心地区，交通便捷，内有王府井、同德广场等大型商场，为企业提供了完善的生活和办公条件。
该区域内的产业主要以文创、信息技术为主，拥有较为优异的软件开发基因，颇具潜力。
盘龙区位于昆明市中心与西北部，是昆明市政治、文化、商业中心之一。
科伦项目9.23
四、规划建议篇
平面布局建议 外立面建议 交通动线建议 景观绿化建议 其他建议
平面布局建议
酒店 医药总部 基地 生活超市/医 药超市
中小型临 街独栋商 业 五
华 一 号 路
公寓
交通动线建议
筇王路
车流动线
五 华 一 号 路 科 普 路
规划道路
交通动线建议
筇王路
人流动线
五 华 一 号 路 科 普 路
基础数据分析
项目的开发量适中（约22万方），土地成本也适中 （楼面地价控制在2000元/平米内）。 通过招拍挂形式获得的熟地，避免了拆迁等不确定性 因素。 土地限制性条件较少，没有限高和低密度等限制性土 地条件，便于后期开发中规划设计。
周边配套设施分析
目前师大附中五华实验中学已经开始进入施工阶段， 对于整个片区的物业有较大的提升作用。 整个新区的整体配套规划较为完善，不仅能满足新区 内的需求，而且能辐射到整个西高新区。 在绿地和市政公园方面，项目周边建成的和在建的市 政项目也比较多。
周边商业分析
项目周边的5—11号地块均为商业 金融用地，而且按照地块产业定 位说明，多数为写字楼和总部基 地，因此写字楼市场将来会存在 巨大的同质化竞争。 商业方面虽然在用地说明上并未 体现，但在实际的开发过程中， 开发企业为了追求利益最大化， 必然设置大量的商业，未来竞争 将非常激烈，必须通过差异化来 避免同质化倾向。
配套设施（市政绿化）
科技新城作为高新区的 又一重点规划区域，该 片区的绿化园林投入非 常巨大 园博园规模最大，占地 200亩，现已建成，其 他的小型公园规模基本 在20-100亩。 新城的道路绿化都按较 高要求建设，目前的已 建成的道路两旁都有绿 化带和行道树。
本 案周边商业ຫໍສະໝຸດ 在政府的规划中，我 项目为该图中的二号 地块。目前标注出来 的13块土地基本上都 是拆迁和征地结束的 熟地。 由于拆迁和征地刚刚 结束，昆明泛亚科技 新城也刚刚挂牌不久。 目前项目周边尚未形 成任何形式的商业， 但是根据政府规划， 我项目北侧的筇王路 和西侧的五华一号路 将成为金融和商业的 核心区域。
秘 中纪委巡视组接获大量举报 联想融科智地擅自改变科研用地用途搞经营性开发
秘中纪委巡视组接获大量举报联想融科智地擅自改变科研用地用途搞经营性开发。
陶勇融科智地B座建成。
据最新消息源，2014年7月31日—8月31日，在中央第十巡视组在中科院专项巡视期间，联想融科置地房地产项目侵占计算所科研用地遭到很多中科院员工举报，为此，中纪委巡视组把它纳入国有划拨土地使用监管问题，即擅自改变科研用地用途搞经营性开发问题一并向中科院提出并要求整改。
1998年9月，中科院签发《科发技字［1998］0375号文件》，授权联想集团在八万平方米国有划拨土地上建造“联想科技园”。
当时，中科院《关于计算所深化改革的决定》改革的总体目标是、把计算所建设“成为国家计算机科学和信息技术知识创新的重要基地。
”中科院收回计算所使用的国有划拨土地、房屋及公共设施等国有资产的使用权，转为对联想集团的投资。
其中，计算所使用的八万平方米划拨地变成中科院对联想集团的投资后，“转由联想集团统一规划使用于建设联想北京科技园”。
用当时流行的说法，这是一方出地（中科院对国有划拨地的无偿使用权）、一方投资建房的合作建房模式。
这项决定中还包括，成立“联想北京科技园筹备组：负责联想北京科技园的规划，申办土地使用权的转移，筹备园区建设。
”文件中只列出了计算所改革领导小组的成员名单，严义埙仼组长，副组长是马彤军、柳传志。
国家用行政权划拨给全民事业单位无偿使用的土地，八万平方米大约折合一百二十亩划拨地，能否作为中科院对联想集团的投资，另当别论。
到2000年春天，报刊公开报道，中科院与北京市政府协商并报国务院备案，制定了建设中关村科技园区的规划。
规划中的联想科技园、是孵化高新创新企业的孵化器。
融科智地卫星图。
从1998年9月，中科院《关于计算所深化改革的决定》到政府正式批准“联想科技园”的建设规划，三年多时间里应当有完整的申请、批准及成套的图纸文件。
2001年11月17日《北京晚报》报道：中科院与北京市联手建设科学城、题为“1.7万人明年迁出中关村”。
项目商业定位报告-90页精品文档
城市新区商 圈
城市新区商 圈
现在和未来
城市呈现放射性发展，中心 区商圈逐步合一，城市发展 轴线上形成新的商圈
小西门商 圈
青年路商圈
三市街商圈 螺蛳湾商圈
白塔路 商圈
90年代
三市街、白塔路、青年路及 小西门四个以大型综合百货 商场为主的四大商业区开始 形成，以螺狮湾为主的大型 批发市场商业区形成并发展
地块半径两公里内拥有较为齐全 的大型配套
地理标杆参照 点 官渡区政府 石虎关立交桥 国贸会展中心 拓东体育馆 宝海公园 官渡广场 森林公园 昆明国际机场 云旅客运站 二环 南 路 一环路
距 离 （公里） 0. 3 0.4 0.8 1.5 0.7 0.6 1.0 2.4 0.7 0 1.2
方 位 （相对基地） 东偏南面 东面 西面 北面 西面 南面 南面 南面 南面 北面 北面
竞争分析
盛高大城位于二环南路、滇池路交叉 口，为综合性项目，总建筑规模约 60万平方米（加上原广丰食品城用 地），商业部分定位为专业市场（快 速消费品）和社区生活配套商业
盛高大城
竞争分析
星光大道位于滇池路口青少年宫对面 ，为住宅加商业加写字楼的城市综合 体项目，总建筑规模约9万平方米，其 中商业部分3万平方米（1.5万地下） ，商业定位为区域商业中心，主力店 为沃尔玛、次级主力店为自营电影院
商业发展模型
次级商业发展
发展过程中的三个提升
居民消费能力和消费结构的提升 商业业态和档次的提升 物业价值和租金收益的提升
商业发展模型
次级商业发展
商业档次
酒楼
西餐厅
母婴儿童 便利店 美甲健身
咖啡吧
电玩
美容美发
茶吧水吧
网吧
昆明写字楼市场情况分析
昆明写字楼的租金水平相对较 低，但随着城市经济的发展和 产业结构的优化，租金有望逐
步提高。
发展建议
增加优质写字楼的供应量，以满足市场需求。
提高写字楼的品质和配套设施，提升竞争力。
优化城市产业结构，吸引更多优质企业入驻昆明 ，为写字楼市场提供更多需求。
投资策略建议
对于投资者而言，选择地理位置 优越、配套设施完善的写字楼进
未来趋势
随着昆明经济的不断发展和企业扩张的需要，预计未来几年昆明写字楼市场的需 求将继续增加，而供应可能会面临一定的压力。
05
昆明写字楼市场价格走势 及影响因素
价格体系
价格水平
昆明写字楼市场的价格水平相对稳定，保持在较为合理的区间内。
价格分类
根据地理位置、设施、品质等因素，昆明写字楼市场价格呈现不同档次，满足不同需求。
昆明写字楼市场情况分析
2023-11-08
contents
目录
• 引言 • 昆明写字楼市场概述 • 昆明写字楼市场竞争情况 • 昆明写字楼市场供需分析 • 昆明写字楼市场价格走势及影响因素 • 昆明写字楼市场投资风险与机会 • 结论与建议
01
引楼市场进行深入分析，了解其现状、特点和发 展趋势，为投资者、开发商和相关政策制定者提供决策参考 。
政策风险
政府对房地产市场的调控政策可能对写字楼投资产生影响，如限购、限 贷等政策可能导致投资成本增加或市场波动。
投资机会
城市发展潜力
昆明作为云南省的省会城市，具 有较好的发展前景和潜力，特别 是政府重点发展的区域，如滇池 国家旅游度假区、昆明国家高新 技术产业开发区等，为写字楼投 资提供了良好机遇。
行投资是一个不错的选择。
考虑到昆明写字楼市场的未来发 展潜力，长期投资有望获得较好