2005年郑州市尊地中央特区营销推广思路
房地产郑州营销策划方案
房地产郑州营销策划方案一、引言房地产行业是一个具有潜力和竞争力的行业，尤其是在中国这个经济发展迅速的国家。
郑州作为我国中部地区的重要城市和省会城市，具有巨大的发展潜力，吸引了众多房地产开发商的目光。
然而，面对市场竞争的激烈和购房者越来越理性的消费态度，房地产企业需要运用合理的营销策划来提高市场竞争力。
二、市场分析1. 市场规模：郑州作为中国中部地区的重要中心城市，人口众多，经济持续快速发展，房地产市场需求量大。
2. 市场需求：随着城市化进程的推进，郑州市场的房地产需求不仅集中在住宅方面，也包括商业用地、办公楼等需求。
3. 市场竞争：郑州市房地产市场竞争激烈，争夺购房者的信任和认可成为房地产企业的首要任务。
三、目标设定根据市场分析结果，制定明确的营销目标是推动销售的关键。
对于房地产企业而言，目标可以包括销售量、市场份额、知名度等方面。
1. 销售量：通过有效的营销策略和渠道，提高销售量，实现年度销售目标，并持续增长。
2. 市场份额：依托公司自身优势和品牌形象，增加市场份额，并成为市场领导者。
3. 知名度：通过品牌推广和口碑传播等方式，提高品牌知名度，树立良好的企业形象。
四、策略规划基于市场分析和目标设定，制定切实可行的策略规划是成功营销的关键。
1. 品牌建设品牌建设是房地产营销的核心。
通过品牌传播、品牌文化塑造和品牌形象提升等方式，树立良好的企业形象和品牌知名度。
包括以下方面：（1）品牌传播：通过广告、媒体宣传、户外广告等方式，扩大品牌知名度和影响力。
（2）品牌文化：通过企业文化和价值观的传播，树立公司良好的企业形象和价值观。
（3）品牌形象：通过优质产品、优质服务和高效运营等方式，提高品牌形象和信誉度。
2. 客户关系管理客户关系管理是建立长期合作关系的关键。
通过建立健全的客户档案管理系统、提供优质的售后服务和定期的客户回访等方式，建立良好的客户关系，提高客户忠诚度和满意度。
（1）客户档案管理：建立完善的客户档案系统，记录客户信息和购房需求，及时跟进客户需求。
郑州联盟新城二期2005年营销推广的的策划案
品牌定位
联盟新城是什么？
从一期出发 从市场出发
我们做了些什么？ 消费者需要什么？
品牌定位
我们做了些什么？
品牌定位——我们做了什么
国际U尚生活——外层价值
亲身驾驭“甲克虫”，体验地产传奇与汽车传奇 联盟新城盛大奠基仪式及奠基新闻发布会 国际U尚生活揭幕暨VIP正式颁发酒会； 联盟新城产品体验会暨“共生主义住宅标准”发布鸡尾酒会盛大召开 美食荟，豪门宴——联盟新城国际饕餮嘉年华暨《事实》发布会 联盟新城“中国首度公开”开盘盛会——国际名车非凡品鉴会、开盘答 谢酒会暨韩国第一女装品牌美尼蒙秋冬跨国发布会 倾城美景，四海共赏——联盟新城景观推介会暨《事实2》发布会 中国首例“五维”情景体验单位首度公开
在欧共体形成之前，整个欧洲早已在生活上形成一个整体，并各自 拥有个性。时尚之都的巴黎，教育之都的伦敦，音乐之都的维也纳， 艺术之都的意大利，还有皇室高尔夫圣地的苏格兰……
——欧洲的精华是他营造的上层生活体系，是与之应蕴而生的上层 阶级，上层人文。
——上层阶级，上层人文,这也是联盟新城另外的一个高度
因次，联盟新城二期的先进在于：建筑形态是新亚洲院落， 生活享受是西方的，是东方的，更是上层的。
创造新的销售热潮，需要新的市场亮点注入 2019年，消费者依旧认同联盟新城的产品品质，共生主义的规划 理念，这从新亚洲院落的热销可以被证实。但要维持热销甚至创 造新的销售热潮，需要新的市场亮点注入。 生活的丰富性与高尚性将成为最大的口碑焦点和市场热点 2019年，联盟新城一期建成及一期200多户业主居住梦想的实现, 居者的关注热点将进一步深化到每一天的生活，生活的丰富性与 生活的高尚性将成为无形中最大的口碑焦点和市场热点。 如果说2019年9月以前还是产品至上，那么2019年9月起，整个市 场都在期待一个产品与社区文化和服务结合上。
郑州海森陈伍园景湾整合营销推广方案
海森•陈伍园景湾整合营销推广方案第一部分：项目命题战略1、宏观市场环境受全球金融危机的影响，国际国内大的经济环境普遍不景气，全国楼市提前进入“寒冬”期。
郑州房地产市场持续低迷，人们持币观望氛围依然浓厚，市场心理预期进一步加重，09年楼市的抄底风潮愈演愈烈，市场情景越来越严峻。
面对逆市各开发商争相促销，目前不少楼盘由暗降转为大张旗鼓的降价，各种各样的优惠促销政策更是纷纷出炉，郑州楼盘大多采取了降价促销的方式，把首次置业、中小户型作为促销重点，以大幅度的降价，力求出货回笼资金，完成年底销售任务。
其中，银基王朝最高优惠15个点，富田·太阳城优惠22个点，曼哈顿广场总价优惠100万推出10套亲情房，每套优惠10万元，汉飞·金沙国际3980元/㎡起价，并且承诺保值，降价补差，利海·托斯卡纳3888元/㎡，主语城一期3660元/㎡,华泰国际城对外均价3800元/㎡，内部价格3000元/㎡……价格裸奔，花样百出。
2、产品诊断——海森·陈伍园景湾营销现状分析目前海森•陈伍园景湾需要的是迅速聚集大量来电、来访量。
但在市场大环境的压力下，目前郑州房地产市场趋势是：快出手，抢客户。
谁真正了解了目标客群的需求，能坚定刚性购房和投资者的信心，谁就能促动销量。
因此目前整形式来看，楼盘营销推广实际上是解决卖给谁、为什么会买的问题。
但海森·陈伍园景湾项目前期营销推广缺乏鲜明的核心形象体系，项目价值点诉求多而不精，散而不合，缺乏独一无二的鲜明形象包装，缺乏产品力的核心价值诉求，目标人群的整体形象包装缺失，市场整体印象没有产品力价值主链、缺失品牌丰富形象。
因此，下阶段我们首要考虑的就是要迅速调整战略思路，重新梳理整合项目价值体系，汇聚提炼出适合项目营销战略节奏、独一无二的形象体系，在区域内各竞品做出反应之前以组合拳的形式攻击市场，截击目标客户人群，需求去化房源。
我是谁？我们必须认清自己（认识产品），也只有这样才能更好的赢占市场，主导市场。
郑州地产营销方案
郑州地产营销方案1. 背景介绍郑州作为中原地区的中心城市，近年来地产市场竞争激烈，各大房地产开发商纷纷进入该市场。
在这样的市场环境下，如何制定一套有效的地产营销方案，提升品牌知名度，吸引更多客户成为了开发商们面临的关键问题。
2. 目标定位本营销方案的目标是在郑州地产市场树立品牌形象，提高市场份额，增加销售额。
具体目标包括： - 提升品牌知名度，成为郑州地产市场的领军品牌； - 营造积极向上的品牌形象，吸引更多购房客户； - 增加销售额，提高市场份额。
3. 方案制定3.1 市场调研在制定营销方案之前，进行深入的市场调研是必不可少的。
通过对郑州地产市场的调查分析，了解目标客户群体的需求和偏好，把握市场趋势和竞争对手情况，为制定营销方案提供数据支持。
3.2 定位策略根据市场调研结果，明确目标客户群体，并制定针对性的定位策略。
可以选择定位于高端市场、中低端市场或者特定人群市场，确定好自己的发展方向和目标客户至关重要。
3.3 产品优势郑州地产市场竞争激烈，开发商需要明确定位自己产品的优势和特点，从而打破同质化竞争，吸引更多客户。
可以从产品品质、设计理念、便利性等方面进行突出，为客户创造更高的价值。
3.4 推广渠道选择合适的推广渠道可以更有效地传播营销信息。
可以结合线上线下渠道，通过社交媒体、电视广告、地铁广告等多种方式进行推广，扩大品牌曝光度。
3.5 促销活动促销活动是吸引客户、提升销售额的有效手段。
可以结合产品特点，举办优惠活动、购房礼包等促销活动，吸引更多客户关注和购买。
4. 实施计划4.1 时间节点制定详细的实施计划，包括推广活动的时间节点、内容和执行人员等各项细节，确保营销方案的顺利实施。
4.2 预算分配根据营销方案的具体内容，合理分配预算，确保活动的质量和效果。
4.3 绩效评估设立绩效评估指标，对营销活动的效果进行监测和评估，及时调整和优化方案，确保实现预期目标。
5. 风险控制在实施营销方案的过程中，可能会遇到各种风险和挑战，需要及时应对和控制。
郑州营销策划方案
郑州营销策划方案第一部分：市场分析一、市场概述郑州作为河南省的省会城市，是中国中部地区的政治、经济、文化、交通和金融中心，也是中国中原地区重要的商贸和物流中心。
郑州市拥有广阔的市场空间和潜力，具有良好的市场发展条件和基础。
二、目标市场1.家庭消费市场：有稳定收入，需求多样化，市场占比较大，以中高档消费为主。
2.青年消费市场：消费能力较强，注重个性化、时尚化，3.商务消费市场：高端商务人士、商务会议、商务旅游等。
三、市场竞争分析郑州市营销市场竞争激烈，存在着大量的竞争对手，主要包括同行业的竞争对手和其他行业的竞争对手。
竞争对手产品质量和服务水平都较高，存在较强的市场竞争力。
四、市场机会和挑战郑州市拥有较高的经济实力，市场潜力巨大。
同时，郑州市在交通、旅游、商务等方面的发展也带来了机会。
但是，市场竞争激烈，市场环境复杂，挑战也不容忽视。
第二部分：营销策划目标一、品牌推广目标1.树立行业知名品牌形象，提高品牌在郑州市的知名度。
2.扩大品牌影响力，增加品牌认可度。
3.提高销售额，增加市场份额。
二、营销目标1.提高销售额，在郑州市市场中占有一定的市场份额。
2.提高用户满意度，增加忠诚度，促使用户重复购买。
3.提高市场知名度，打造知名的市场品牌形象。
4.拓展新市场，开发新的营销渠道。
第三部分：营销策略一、品牌推广策略1.策划一系列的品牌推广活动，如媒体宣传、户外广告、线上线下活动等，提高市场知名度和影响力。
2.与知名品牌合作，开展联合营销活动，提高品牌知名度。
3.加强与媒体的合作，提高品牌在媒体上的曝光率，增加宣传效果。
二、市场营销策略1.定位明确，根据目标市场的需求，确定产品定位和市场定位。
2.提供优质的产品和服务，满足用户需求，提高用户满意度和重复购买率。
3.开发新的营销渠道，如电商渠道、社交媒体等，拓展新市场。
4.制定差异化营销策略，通过产品创新、服务创新等，与竞争对手形成差异化竞争优势。
三、市场推广策略1.利用网络平台和社交媒体进行市场推广，如微博、微信公众号等，提高品牌影响力。
郑州营销策划推广方案
郑州营销策划推广方案一、概述随着郑州市经济的快速发展，越来越多的企业争相进入该市场，使得市场竞争日益激烈。
在这样的情况下，为了提高企业的市场竞争力，制定一套科学合理的营销策划推广方案是非常重要的。
本方案将对郑州市场进行全面调研，并根据调研结果制定出多种有效的推广策略，从而达到提高企业市场份额的目的。
二、市场调研1. 目标市场分析首先，针对郑州市场进行深入调研，包括目标客户群体的人口分布、消费习惯、购买力等情况。
通过调查问卷、市场调研等方式获取客户的需求，找出目标客户的痛点和需求，从而为制定后续的推广策略提供依据。
2. 竞争对手分析对于市场竞争对手的情况也要进行详细分析，包括他们的产品特点、价格定位、销售渠道等。
通过对竞争对手的分析，找出他们的优势和劣势，为制定差异化的推广策略提供参考。
3. 渠道分析在市场调研的过程中，还需要详细了解市场上常用的销售渠道，包括线上渠道和线下渠道。
通过了解不同渠道的特点和状况，为后续的推广策略选择合适的渠道打下基础。
三、推广策略制定1. 品牌定位根据调研结果，制定企业的品牌定位，明确产品的定位、目标市场、核心竞争力等方面。
通过品牌定位，提高产品的竞争力，增加产品的市场份额。
2. 产品推广根据产品的特点和目标客户的需求，制定合适的产品推广策略。
可以通过在线广告、社交媒体宣传、线下促销活动等方式来推广产品。
同时，还可以与一些大型企业进行合作，进行产品联合推广，提高产品的知名度和销量。
3. 渠道策略根据对不同渠道的了解，选择合适的渠道来进行产品的销售和推广。
可以通过与线下商超、实体店进行合作，放置产品展示和促销活动。
同时，还可以将产品与一些线上电商平台合作，通过线上销售来开拓市场。
4. 客户关系管理建立良好的客户关系管理体系，通过电话、短信、邮件等方式与目标客户进行联系和沟通，提高客户的忠诚度和满意度。
同时，还可以通过赠品、折扣等方式来吸引客户，增加客户的购买欲望。
5. 售后服务提供优质的售后服务，解决客户在使用产品过程中遇到的问题，同时收集客户的反馈意见，不断改进产品和服务。
郑州某地产项目营销策划书
郑州某地产项目营销策划书尊敬的各位领导：大家好！首先感谢各位领导对郑州某地产项目的关注和支持。
我作为市场营销部门的负责人，特此向各位领导汇报一下我们在郑州某地产项目的营销策划。
项目背景：郑州某地产项目位于郑州市中心，地理位置优越，周边教育、医疗、商业等配套齐全。
项目整体规划占地面积100亩，建筑面积约50万平方米，分为住宅、商业和写字楼三个主要区域。
目标客群：本项目主要目标客群为郑州市年轻白领、家庭准备购房的中产阶级以及投资购房的中小型企业。
营销策划：1. 建立品牌形象：- 设计一个富有特色、符合目标客群审美的项目LOGO并进行封装，打造扎实的品牌形象。
- 制作项目宣传册、户型图册等宣传物料，加强项目的视觉传达效果。
- 在各大房产展览会上设置展位，充分展示项目的特色和吸引力。
2. 多渠道宣传：- 打造一个专属于本项目的官方网站和手机APP，提供项目信息、户型信息、实时动态等，并与各大房产网站合作，提高项目曝光率。
- 利用社交媒体平台（微博、微信公众号等）传播项目信息，吸引目标客群的关注和参与。
- 合作地方报纸、电视台等媒体，进行项目广告投放、新闻报道等，提高项目的知名度和美誉度。
3. 参加进驻推广活动：- 邀请本地知名设计师、艺术家等参与项目的设计和装修，提高项目的品质和品味。
- 与周边高校合作，举办学术讲座、户外演出等活动，吸引目标客群参与。
- 举办购房咨询会、开盘庆典等活动，提供专业的解答和咨询服务，增强客户购房的信心。
4. 强化客户服务：- 建立专业的客户服务团队，为客户提供全方位的咨询、购房、售后服务，在购房过程中给予客户全程的关注和陪伴。
- 设立售后服务中心，及时处理客户的投诉和问题，保障客户的权益和满意度。
5. 营销活动与优惠政策：- 设定项目售楼部的试用住宅，供客户实地参观，增强客户的置信度。
- 推出多种购房优惠政策，如现金抵扣、赠送装修材料等，以吸引更多客户购买。
- 定期举办购房抽奖活动，增加客户的参与感和购买的欲望。
郑州市营销策划方案
郑州市营销策划方案一、背景分析郑州市作为河南省会，是一个重要的经济、政治、文化和交通中心。
近年来，随着中国经济的快速发展，郑州市的经济也持续增长。
然而，随着经济发展，市场竞争也逐渐加剧。
为了在激烈的市场竞争中取得优势，郑州市需要制定一系列营销策划方案，来提升城市形象、吸引人才和吸引投资。
二、目标设定1. 提升城市形象：通过宣传郑州市的文化、旅游资源和发展前景，塑造一个活力四溢、宜居宜业的城市形象。
2. 吸引人才：通过提供优厚的人才政策、完善的教育和医疗资源，吸引优秀人才流入郑州市。
3. 吸引投资：通过提供投资环境、优惠政策和项目支持，吸引国内外的投资者到郑州市投资。
三、策略推广1. 文化宣传郑州市有着悠久的历史和丰富的文化资源，我们可以通过举办文化节、艺术展览和文艺演出等活动，向外界宣传郑州市的文化底蕴和艺术魅力。
同时，制作宣传片、推出相关书籍和音像制品，利用各种媒体平台广泛宣传郑州市的文化旅游资源。
2. 旅游推广郑州市拥有众多的旅游景点，如黄河风情带、登封少林寺、郑州博物馆等。
我们可以加强对这些景点的宣传推广，吸引更多的游客来郑州旅游观光。
同时，建设更多的旅游设施和服务设施，提升游客满意度和体验感。
3. 人才政策郑州市可以制定一系列的人才政策，如提供购房补贴、税收优惠和就业机会等，吸引优秀人才在郑州定居和就业。
同时，加强高校与企业的合作，提供实习机会和科研项目支持，吸引优秀大学生留在郑州发展。
4. 投资环境郑州市需要继续完善投资环境，比如加快审批速度、减少行政审批环节、提供一站式服务等。
同时，制定更具吸引力的投资政策，如提供土地租赁优惠、资金补贴和技术支持等，吸引国内外的投资者到郑州投资创业。
5. 妇女创业扶持为了促进妇女创业，我们可以制定相关的创业扶持政策，如提供贷款支持、培训机会和市场推广渠道等。
同时，建立妇女创业孵化器，为妇女创业者提供一站式创业服务，帮助她们顺利开展创业。
6. 服务质量提升郑州市应加强对企业和居民的服务，提升服务质量和服务水平。
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项目位于郑东新区七里河和中央大道的交 汇处，总占地面积640余亩，总建筑面积 70万平方米，首期开发17万平方米
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SWOT 分析
机会（ 机会（O）： 1、城市东扩及市民认同 2、市政机关单位及物流园区 商户的潜在购买力 3、中高收入阶层及对高品质 居住的需求 4、区域发展的需求增大 5、区域远景规划 6、对高层接受度提升 威胁（ 威胁（T）： 1、竞争者的跟随策略 2、板块间的强有力竞争 3、竞争者在营销及产品创新 方面的改善 4、第一阵营地产商的竞争
8月28日开盘
注：累计销售率以2005年底回款总额为基础
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财务指标分解（3亿）
A级客户 级客户 住宅客户 转换率 500 60%－70 % － B级客户 级客户 1000 20% －30% C级客户 级客户 2000 10%－15％ － ％
结论：为完成年度财务指标，须积累意向客户3500组以上；开盘 回款1.5亿，即财务指标的1/2，大约需要意向客户近2000组，从项 目产品亮相算起，每天须有20组意向客户到访，根据以往经验， 此目标难度较大。 所以在对年度财务指标和项目的实际情况深入研究的基础上，提 出我司的营销方案。
中央精神，领袖中原
3、一个好的推广语 4、一个好的事件营销 5、一个好的奖项
备选： 入主中央，领袖天下 顺驰中原，领袖未来
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卖什么 ?
1、一个好的案名 2、一个好的概念 3、一个好的推广语
阶段1 阶段1
中央指示： 中央指示： 特区的步子迈得再大一点
阶段2 阶段2
使用者 Occupant
宗旨 Object
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消费者行为模式
目标驱动 Objective
对现状的不满和困惑； 对现状的不满和困惑； 经济实力的增强； 经济实力的增强； 提升生活品质，追求现代生活的强烈愿望； 提升生活品质，追求现代生活的强烈愿望； 得到周边人的认同； 得到周边人的认同； 跟随市场潮流。 跟随市场潮流。 范围大：配偶、父母、同事及亲朋好友。 范围大：配偶、父母、同事及亲朋好友。 眼见为实，决策受外界其他因素的影响很大。 眼见为实，决策受外界其他因素的影响很大。 受外界其他因素的影响很大 区域认同； 区域认同； 认同 充分的产品实物展示 充分的产品实物展示； 对社区形象认同。 形象认同 对社区形象认同。 楼盘现场购买。 楼盘现场购买。
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三级竞争
1、鑫苑名家 2、汉飞城市公园
中央特区 开发商 规模 区位 建筑类别 价格 推广主题 销售情况 品牌开发商， 品牌开发商，但需要 形成独特的品牌形象 70万平米 70万平米 七里河和中央大道 交汇处 小高层、 小高层、高层 3100－3300元 3100－3300元/平方米左右 鑫苑名家 郑州品牌开发商 35万平米 35万平米 经三路东风渠畔 经三路东风渠畔 多层、小高层、 多层、小高层、高层 3300元 3300元/平方米 让居住与世界同步 至3月下旬，销售率达81.7％ 月下旬，销售率达81.7％ 81.7 汉飞城市公园 武汉品牌开发商 12.5万平米 12.5万平米 东沙路与宏达路交汇处 东沙路与宏达路交汇处 多层、 多层、小高层 多层2650元 多层2650元/平方米 2650 小高层3000 3000元 小高层3000元/平方米 坡地建筑 园景天下 销售不理想，销售率为40％ 销售不理想，销售率为40％ 40
结论：本项目品牌和规模具有较大优势，价格不具竞争力
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整体竞争态势判断 ——营销竞争已基于较高的水平，需要突破和抢客户，而非单纯的储客 营销竞争已基于较高的水平，需要突破和抢客户，
规模 区域目前 竞争 区域潜在 竞争 市场同价位 市场竞争 优 优 优 产品 不具竞争力 有优有劣 有优有劣 价格 可形成优势 不具竞争力 可形成优势 宣传 已达到较高水平 已达到较高水平 已达到较高水平
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竞争的三个层面
整体 市场竞争 区域目前竞争
三级竞争
1、鑫苑名家 2、汉飞城市公园
二级竞争
1、中义·阿卡迪亚 2、老街
区域潜在竞争
一级竞争
1、百合公寓 2、鑫苑置业
注：根据产品形式和区位的切合度确定竞争级别。
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一级竞争
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卖什么
用怎样的诉求向市场传递清晰的信息
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卖什么 ?
1、一个好的案名
中央特区
2、一个好的概念 3、一个好的推广语 4、一个好的事件营销 5、一个好的奖项
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卖什么 ?
1、一个好的案名 2、一个好的概念
绿城·百合公寓 1、鑫苑置业 2、绿城 百合公寓
中央特区 开发商 规模 区位 建筑 类别 价格 物业 管理 品牌开发商， 品牌开发商，但需要形 成独特的品牌形象 70万平米 70万平米 七里河和中央大道 交汇处 小高层、 小高层、高层 3100－3300元 3100－3300元/平方米 顺驰物业管理有限公司 鑫苑置业 郑州品牌开发商 30万平米 30万平米 中央特区附近 多层、 多层、小高层 多层3000元 多层3000元/平方米 3000 小高层3200 3200元 小高层3200元/平方米 鑫苑物业管理有限公司 绿城·百合公寓 绿城 百合公寓 品牌开发商 35万平米 35万平米 农业东路与第三城市 中心道路交汇处 多层、 多层、小高层 3300－3600元 3300－3600元/平方米 浙江绿城物业管理有限公司
中央决定境界， 中央决定境界，特区领袖未来
阶段3 阶段3
特区主张， 特区主张，领袖生活
4、一个好的事件营销 5、一个好的奖项
阶段4 阶段4
中央理论（或中央价值论） 中央理论（或中央价值论）
中央特区
营销推广思路
专业创造价值，用心服务每一天
2005.5
尊地中国地产机构
HONORLAND CONSULTING
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• 区 域：郑东新区 • 价 格：3100－3300元/平方米左右 • 产 品：板式高层、小高层建筑 • 面 积：户均面积130平方米左右 • 客 户：面向大郑州 • ……
ST策略： ST策略： 策略 1、延续品牌优势，树立区域第 一品牌形象； 2、突出产品亮点，建立差异化 及创新形象； 3、强化城市东扩的印象及CBD后 花园的利益；
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金水区、郑东新区
1、看好区域发展前景 的中高收入人士；
郑州其他区域
本项目
2、将到郑东新区从事经营的个体户、 私营业者等； 3、将到郑东新区工作或看好区域发 展前景的专业技术人员，包括医生、 教师、企事业单位中高级管理者等； 4、看好郑东新区发展前景有一定积 蓄的城市居民；
组织 Organization 运作方式 Operation 时机 Occasion 通路 Outlet
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项目目标客户价值取向
• 传统的内在。 • 适度张扬的外在。 • 对身份和地位的强烈需求。 • 在乎别人的认同。 • 重视娱乐休闲与健康活动。 • 重视邻里，社区生活。 • 对子女成长环境的需求。 • 重视文化品味。 • 增值需求。 • 提升品位的需要。
郑州周边地区（洛阳、驻马店……）
核心圈
郑州圈
中原圈
5、在外地工作，有计划在郑州置业的人士； 6、有计划到郑州置业的周边市县私营业者； 7、看好升值的投资者。
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消费者行为模式 •郑州人为主； 郑州人为主； 郑州人为主 •主要区域：金水区、郑东新区以及周边区域； 主要区域： 主要区域 金水区、郑东新区以及周边区域； •年龄：30—45岁为主； 年龄： 年龄 岁为主； •职业特征： 职业特征 职业特征： 私营业主； 私营业主； 个体工商户； 个体工商户； 企事业单位中高层管理者 中高层管理者； 企事业单位中高层管理者； 专业技术人员； 专业技术人员； 公务员； 公务员； •经济能力： 经济能力： 经济能力 家庭月收入5000元以上 ，有一定的储蓄和经济基础， 家庭月收入 元以上 有一定的储蓄和经济基础， 多为有车一族。 多为有车一族。 •强调身份与阶层感； 强调身份与阶层感； 强调身份与阶层感 •追求社区生活，重视邻里； 追求社区生活， 追求社区生活 重视邻里； •追求沟通与交流； 追求沟通与交流； 追求沟通与交流 •改善生活品质，追求舒适生活； 改善生活品质 改善生活品质，追求舒适生活； •重视文化品味； 重视文化品味； 重视文化品味 •注重服务品质。 注重服务品质。 注重服务品质
注：由于拆迁问题，绿城·百合公寓工程进度一直受阻，预计2005年10月份开盘； 鑫苑置业的楼盘预计9月份开工，12月份开盘
综上所述：规模具有优势，价格可形成优势，区位稍弱
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二级竞争
1、中义·阿卡迪亚 、中义 阿卡迪亚 2、老街·郑东新苑 老街 郑东新苑
中义·阿卡迪亚 中义 阿卡迪亚 品牌开发商 23万平米 23万平米 金水路与泰山路交汇处 多层、 多层、小高层 3300元 3300元/平方米 新城市精英居住公园 销售率达80％ 销售率达80％以上 80 老街·郑东新苑 老街 郑东新苑 品牌开发商 45万平米 45万平米 东风东路与第四城市中心 道路交汇处 多层 3100元 3100元/平方米 精致品位 海派生活 销售情况一般，销售率为50％ 销售情况一般，销售率为50％ 50
WO策略： WO策略： 策略 1、北向视觉引导，弱化物流 园区抗性，强化毗邻商务区 印象； 2、社区巴士和市政部门交通 规划； 3、提升有车一族对高层高品 质生活的认同； WT策略： WT策略： 策略 1、制造话题，使区域成为新 热点； 2、市场教育，实现小高层产 品认同； 3、强化物业管理服务，消除 区域抗性。
2005年财务指标分解
时间
销售 阶段 累计 销售 率 阶段 回款 累计 回款
9月 强销期 50% 1.5亿 1.5亿 1.5亿 1.5亿