住宅工程维护维修手册

房屋维护、维修手册（范本）概述1、工程概况工程名称：北京世界金融中心，又名中国人寿大厦。

地理位置：位于北京朝阳区朝外大街D区东北处，是朝外大街的标志性建筑物，距东二环上的朝阳门桥仅300米，紧邻中央商务区（CBD）的中心地带，地理位置优越，西临外交部、丰联广场，南接日坛公园与使馆区，东面向京广中心、蓝岛商厦等著名建筑，北与华普中心接壤，本大厦是大型企、事业单位、跨国机构等办公的首选之地。

建筑指标：建筑面积 116,939m2占地面积 9,859 m2地上面积 89,453m2 地下面积 27,486 m2容积率地上层数 32层地下层数 3层檐口高度 120m 基底标高本大厦屋顶装饰钢塔顶标高 165m。

本大厦的相对标高±相当于绝对标高。

本大厦是集办公、商业、餐饮、停车于一体的综合性大楼，按楼层的垂直方向分成以下几大区域：地下3层 ~ 地下2层停车场地下1层 ~ 地上5层商业地上6层 ~ 地上30层办公地上31层~ 地上32层多功能厅2、参建单位一览表3、企业简介中建一局四公司，为一级资质的国有大型企业，固定资产亿元，流动资产11亿，资信等级 AAA级，自有员工3007人，其中管理人员2015人，具有年营业额20亿元，施工面积200万平方米以上的生产能力。

1953年成立以来，曾先后承建了中国第一汽车制造厂、四川泸洲天然气化工厂、北京松下彩色显像管厂、中国国际贸易中心、北京燕莎中心、嘉里中心、世界金融中心、广东公安指挥中心、大连森茂大厦、北京富华大厦、中国工商银行营业办公楼、上海浦东国际金融大厦、国家电力调度中心等1000余项国家和地方重点工程，为国家建设和发展做出了重要贡献。

在几十年的发展过程中，公司积累了在各种地理、气候和场地条件下，进行工业、商业、民用、机场、钢结构、综合型建筑群、智能建筑等各类工程建设的丰富经验；形成了以建筑规模大、技术难度高的群体工程和超深、超高工程、各类钢结构工程及特殊结构工程为特点的技术体系；确立了以“总部服务控制、项目授权管理、专业施工保障、社会协力合作”为内涵，专业管理和计算机辅助管理相结合，标准化、规范化的项目管理模式和工程总承包管理体制，保持了在同行业中领先的技术、管理和人才优势。

公司企业文化的宗旨：追求人类生活环境和员工个人价值实现的不断进步!近年来坚持“用我们的承诺和智慧雕塑时代的艺术品”的质量方针，曾先后荣获“国家质量管理奖”，6项建筑工程“鲁班奖”，被命名为“全国质量效益型先进企业”、“全国优秀施工企业”、“全国用户满意企业”、“建设部十佳企业”、北京市“重合同、守信誉”单位等，95年通过GBT19002-ISO9002标准第三方认证，2000年通过ISO14001环境管理体系认证。

2000年公司获得全国用户服务满意单位第一名。

企业文化：质量方针：用我们的承诺和智慧雕塑时代的艺术品环境方针：坚持人文精神，营造绿色建筑，追求社区、人居和施工环境的不断改善！职业卫生与安全方针：主动识别危害，严格规矩自我，保障长久安全。

服务承诺：至诚至信的完美服务，百分之百的用户满意！市场理念：今天的质量是明天的市场，企业的信誉是无形的市场，用户的满意是永恒的市场！管理宗旨：创过程精品，树中建品牌，让用户满意！文化宗旨：追求人类生活环境和员工个人价值实现的不断进步！目录第一章建筑说明总平面图建筑说明功能说明第二章结构说明结构简介柱、墙建筑构造图第三章装修说明墙、地面、顶棚做法表具体装修做法装修范围装修材料明细表第四章防水说明防水做法及部位防水具体做法屋面维修保养方法第五章通道通道布置图楼梯、电梯布置图第六章门窗门窗表门窗布置图使用与维修方法第七章消防消防通道布置图防火分区布置图第八章室外室外布置图绿化第九章安全应急措施附录住宅楼一般维修项目沉降观测资料防水材料材质报告、检测报告门窗材质证明、检测报告参建分包一览表第一章建筑说明总平面图（附图）建筑说明本工程包括四座连体高层住宅楼与一座室内游泳馆。

工程总占地面积10209m2，工程总建筑面积80173m2，其中住宅楼建筑面积为76588m2，游泳馆建筑面积为3585m2。

住宅楼地下3层，地上22层，局部25层。

建筑总高度：室外地坪至22层女儿墙60m，局部为，共20种户型，总住户为684户。

本工程首层与地下一层之间设结构转换兼管道夹层(设备层)，屋面设电梯机房、风机房及水箱间。

地下室主要作为机动车库(两层)、人防(兼自行车库及库房，战时为人员掩蔽)以及设备用房。

住宅楼室内装修为初装修，户门为曲柳实木装饰门，阳台为塑钢推拉门；独立外窗及阳台封闭窗均为塑钢窗。

外墙从室外地坪首层阳台高度范围是蘑菇石材勒脚，三层以下镶贴磁砖，三层以上为凹凸型复合涂料，局部铺以玻璃幕装饰。

建筑造型采用三段式古典构图，下端灰白，中部砖红，上端表现出鲜明的欧式风格。

下部与中部用外凸的腰线分割，中部与上部以檐上的欧式卷花分隔。

建筑风格追求现代品味和古典欧式风格相结合的新格。

采用多元的空间。

中部C栋建筑为F13层，顶部设有屋顶花园，供住户休憩游玩场所。

主体建筑门前设有花园广场，地下配备符合国际标准的6泳道游泳池。

内部空间、形式、功能完美结合为一体，在设计上做到精益求精。

功能说明消防简介（包括火灾自动报警及消防联动系统）本建筑为一类建筑，建筑构件耐火等级为一级。

消防分区，F01~F13，每层设四个防火分段；F14~F22，每层设3个防火分区；地下一、二层，每层设3个防火分区。

用于防火分区的门为甲级防火门，用于消防电梯及疏散楼梯前室的门为乙级防火门，所有设备管井中的检修门为丙级防火门。

本建筑物内设置了3部消防电梯，位置分别是A、B、D栋楼内，行程从首层至顶层。

疏散楼梯设八部，从此下二层至顶层，并出屋面。

本建筑室内消火栓用水量20t/s，地下汽车库自动喷淋系统用水量30t/s，在地下一、二层设有消防水池，储水260m3，水池容量考虑室内消火栓系统火灾延续时间按2h计，自动喷水系统按1h计。

本建筑设消防报警及联动系统，管线全部暗敷，F01~F22层联动模块集中安装在弱电井中，地下室分别安装在机房中，B栋首层值班室兼消防中心。

人防简介本建筑物在A栋和D栋的地下一、二层设置五级人防，人防面积2630m2，人防区平时用途为：地下一层自行车库，地下二层库房，战时用途为一等人员隐蔽，防化级别为乙级。

入自行车库的通道为人防直接出地面通道。

车库简介本建筑物在B栋和C栋地下一、二层设有汽车停车场，其中地下二层共46车位，地下一层共48车位。

本建筑物在A、B、C、D栋地下设备层均设有自行车停车位，从首层通过自行车坡道可直达，为各住户提供便利简洁停车位，方便住户存车。

建筑节能简介建筑物地上隔墙均采用双面网片舒乐舍板轻质材料，地上外墙内保温采用单面网片舒乐舍板。

首层和局部楼面板底反贴40mm厚聚苯板。

防排烟系统简介建筑物首层以上各内走道采用机械排烟系统。

排烟口可就地或消防中心控制开启，任意一个排烟口打开，联动排烟风机运转，全楼各段无窗的楼梯间和前室均分别设置正压送风系统，楼梯间设自垂百叶，前室设多叶送风口。

有外窗的楼梯间、前室和走道均采取自然排烟。

地下一、二层汽车库设机械排烟系统，排烟风机分别设于地下一、二层风机房内。

给排水系统简介生活给水分为3个系统。

四层以下为低区，由市政管网直接供给；五层至十三层为中区，由高位水箱减压后供给。

十四层以上为高区，由屋顶高位水箱直接供水。

屋顶水箱分别设30m3搪瓷水箱一个，为生活消防合用水箱，其中消防储水量12m3。

地下二层泵房设独立生活水池，容积90m3。

人防水箱间内人防储水池，容积40m3。

电气简介本建筑物为一类高层建筑，其中消防设备属于一级负荷，其它为二、三级负荷。

本建筑由二路低压（380/220）电缆供电，由西面引入地下一层配电间。

本建筑设动力总计量，地下一层、二层单独设计量，住宅楼部分每层设总表，每户设分表，集中安装在电气竖井外面，人防层单独设计室。

住宅楼部分采用树干式配电，单项引入每层，楼梯间及公共走道部分由配电间2路电源互投后分别供电。

消防水泵、风机房及电梯间双路电源引至末端，互投后放射式供电。

建筑物电话电缆由西面引入地下一层电信机房中的交接箱。

同轴电缆引入闭路电视信号放大分配设备安装在地下一层电信机房。

第二章结构说明结构简介建筑物结构为全现浇钢筋混凝土框支剪力墙结构,抗震设防裂度为8度.框架抗震等级为一级,剪力墙抗震为底部加强区为一级,其余部分为二级;地下车库抗震系数为三级。

建筑物基础采用钢筋砼片筏基础,基础持力层为卵石层和粉砂层，A#，D#楼基底设有CFG根，保证各建筑物沉降均匀。

建筑物在B、D与C楼之间及B、D与地下二层车库间均设置“后浇带”。

后浇带自基础开始，直至C楼屋顶，每层皆设，缝宽1000mm，待高层建筑沉降趋于稳定后，用混凝土强度等级高一级的微膨胀混凝土浇筑密实。

C楼地上部分由于后浇带每层穿过四家，具体户型编号为C**01（A1型）、C**02（A1型）、C**12（A型）、C**13（A型）。

若住户居住后发现地面产生微小裂缝，请不要惊慌，及时通知基建处，由基建处与我公司、设计院联系。

我公司会共同研究拿出一个最佳方案，给您及时解决。

建筑物主要部位混凝土强度等级项目B02B01~F04F05~F13F14基础垫层C10基础C30/S8墙体、连梁C40C40C40C35柱C40C40预应力梁、板C40C40框支梁C40框架梁C40C40普通梁C40C40顶板C40C40C40C40本建筑物采用三种形式钢筋：①热扎普通钢筋；②冷轧带肋钢筋；③预应力钢筋；其中热扎普通钢筋规格18采用机械连接。

第三章装修说明墙、地面、顶棚做法表装修材料明细表具体做法公安大学部校东联建住宅楼装修具体做法装修部位做法编号具体做法1、35厚1:2:3细石混凝土撒1:1水泥砂子压实赶光楼2、素水泥浆结合层一道3、钢筋混凝土楼板1、50（最高处）厚1:2:3细石混凝土从门口处向地漏找泛水，最底处不小于30厚，上撒1:1水泥砂子压实赶光楼32、水乳型橡胶沥青防水涂料一布二涂防水层，四周卷起150高，外粘粗砂（门口处铺出300宽）3、20厚1:3水泥砂浆找平层，四周抹小八字角4、素水泥浆结合层一道5、钢筋混凝土楼板1、20厚1:水泥砂浆压实赶光楼62、素水泥浆结合层一道第四章防水说明防水说明及位置地下室底板、外墙、人防各层顶板、地下室水池及四册墙体，人防通道均设置结构自防水混凝土，抗渗标号为S8。

地下室基础底板、外墙均铺贴两层II+III型SBS改性沥青防水卷材，屋面采用单层厚LYX-603氯化聚乙烯橡胶防水卷材。

厨房、卫生间地面采用后聚氨酯防水涂料，厨房、卫生间地面防水涂料刷至墙高200mm。

卫生间墙面采用水泥砂浆中掺加防水液的刚性防水。