房地产估价相关知识习题-第四章
房地产估价师《案例与分析》第四章知识点：房地产投资项目可行性研究
房地产投资项目可行性研究一、房地产投资项目可行性研究特点房地产投资项目可行性分析是房地产投资项目开发的前期工作。
房地产投资项目可行性分析也是房地产估价师经常要做的一项工作，这项工作与一般的房地产估价既有不同，又有密切联系。
房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地获取投资收益为目的对投资项目的各项财务指标进行分析，而一般的房地产估价则以评估房地产的价值为目的。
二者的联系则在于：可行性分析一般都需要预测项目建成后的市场价值，这正是一般的房地产估价所要做的工作。
房地产投资项目可行性分析和一般的投资项目可行性分析也有一个关键的区别。
这里讲的一般投资项目指其他生产行业的投资项目，以工业投资项目为主。
工业投资项目的投资—回收过程是：项目建成之后成为生产企业，企业生产产品，产品销售之后获得收益，进而回收投资和获得投资回报。
而房地产投资项目(以建成后全部销售的房地产项目为例)的投资—回收过程则是：项目建成之后形成产品，产品销售之后获得收益，进而回收投资和获得投资回报。
也就是说：房地产项目完成之后直接形成产品，而一般工业投资项目完成之后是形成企业。
这导致房地产项目的投资测算过程和一般工业项目的投资测算过程是有所区别的，主要的区别在一般工业项目投资测算过程中的固定资产摊销和企业运营过程中的流动资产占用的测算，在房地产项目投资测算时的表现形式是不同的。
但从目前的实践情况看，并未将房地产投资的上述特点反映出来。
目前房地产开发项目可行性分析的主要依据是建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，这个评价方法的基本过程和用于一般工业项目投资可行性分析的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》(由国家发展改革委和建设部发布)等文件是一样的，并未充分体现上述房地产投资的特点，这有待今后加以改进。
二、房地产投资项目可行性研究报告的主要内容由于房地产开发项目的规模、性质和复杂程度不同，因此，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。
资产评估第四章房地产评估
(2)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自 然条件与社会、经济、行政等因素相结合 所产生的区域性特性。 (3)个别因素 ①土地的个别因素 ②建筑物的个别因素
• 第二节 房地产评估的 收益法
• 一、房地产评估的 残余估价法
残余估价法的计算公式
收益现值法公式 V=A/i ， A=Vi
如果以Vl、 Vb分别表示土地、建筑物的价值 以Al、 Ab分别表示土地、建筑物的年收益 以il、 ib分别表示土地、建筑物的本金化率。
资产评估
天津科技大学
经济与管理学院
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 房地产评估的收益法 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的剩余法 第五节 房地产评估的市场法 第六节 房地产评估的基准地价修正法 第七节 房地产评估的路线价法
•第一节 房地产评估概述
• 一、房地产的概念 及其特征
楼面地价又称单位建筑面积地价，是指 平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格÷建筑总面积 容积率=建筑总面积÷土地总面积 楼面地价=土地单价÷容积率
（二）影响房地产价格及评估价值的因素 为了便于把握和评估实践,通常将影响房地产 价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因 素和个别因素。 (1)一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地 产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因 素。 ①经济因素 ②社会因素 ③行政因素
房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及 地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不 动产。
房地产评估对象有三种，即土地、建筑物 和房地合一。建筑物是指人工建筑而成的东西, 包括房屋和构筑物两大类。
房地产可以分为物质实体和权益两个方面。 房地产一般具有如下特性：
房地产估价PPT
四、中国房地产估价的特点
5.行政管理不到位，如城市规划设计条件难以 事前明确且有较大弹性、房地产登记发证不及 时，从而有时估价对象的性质、权属、面积等 不清。
6.房地产市场不够发达，市场运行缺乏规则或 者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还 不够成熟，市场难于真实反映交易对象的实际 状况，房地产交易信息不够公开、透明。
※土地价格+建筑物价格=房地价格
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五、房地产的价格种类
5.总价格、单位价格、楼面地价
总价格
是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体价格。
单位价格
土地单价： 单位土地面积的土地价格； 建筑物单价：单位建筑物面积的建筑物的价格； 房地单价： 通常是指单位建筑物面积的房地价格；
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五、房地产的价格种类
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四、中国房地产估价的特点
1.土地与房屋的所有制不同 2.土地所有制在城乡之间不同，城市国有，农
村和城郊一般属于农民集体所有 3.市场上流通的土地权利不是所有权，而是使
用权，分出让和划拨两种 4.土地与房屋的管理部门不统一，土管局与房
管局发的证书所记载的权利主体、使用性质、 面积等不一致。
历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价 值及其评估思想的萌芽。中国近代是在1978年改革 开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度 和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通 而出现的；主要体现在如下：
1.确立了房地产估价的法律地位。94年7月5日公布， 自95年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地 产管理法》第33条规定：国家实行房地产价格评估 制度；58条规定：国家实行房地产价格评估人员资 格认证制度。这已成国家法定制度。
房地产估价选择题
房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。
A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
第四章房地产评估
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
第四章房地产评估1
(二)市场法应用的步骤与过程 1.广泛收集交易资料,确定比较案例. 2.进行交易情况的修正. 3.进行交易时间的修正. 4.进行区域因素的修正. 5.进行个别因素的修正. 6.确定待估土地评估值.
待估土地评估值＝比较案例土地单价×交易情况修正系 数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正 系数×被估地产面积 可调整为：
（1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性
（2）位置的不可移动性
（3）效用的持久性→价格具上升趋势
（4）效用的差异性（不可替代性）
2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大
3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市 场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。
4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。
5、其他价格 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二 级市场价格，由市场竞争决定价格。
三、影响房地产价格的因素
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 土地使用权评估的特点 第三节 土地权属及其处理 第四节 土地使用权评估的方法 第五节 建筑物评估的特点 第六节 建筑物评估的方法
第一节 房地产评估概述
一、房地产的特性
土地的特性 决定 房地产的特性
（一）土地特性
决定房地产市场的特性。
1、土地的自然特性
比较案例土地调整单价p=比较案例土地原单价×交易 情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时 间因素修正系数
资产评估学第四章房地产评估
(1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。(3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。(5)政策限制性。
•二、房地产价格 及其影响因素
（一）房地产价格种类
(1)按房地产权益划分,房地产价格可分
为所有权价格、使用权价格和其它权利价格
(如抵押权、租赁权等价格)。
(2)按房地产的实物形态可划分为土地
结着人类劳动，因此房产价值评估与土地价 值评估的成本法计算公式并不相同。
•一、土地评估的 成本法
土地评估的成本法基本公式为：
土地 土地 土地 土地增 ＝ ＋ ＋税费＋利息＋利润＋ 价值 取得费 开发费 值收益
（一）土地取得费用
土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付
的费用，分为两种情况：
1、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组
价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因
素和个别因素。
(1)一般因素
一般因素是指影响一定区域范围内所有房地
产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因
素。
①经济因素 ②社会因素 ③行政因素
(2)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自 然条件与社会、经济、行政等因素相结合
所产生的区域性特性。
(3)个别因素 ①土地的个别因素 ②建筑物的个别因素
（一）土地取得费用 （二）开发成本
开发成本主要由五个方面构成： 1.勘察设计和前期工程费。
2.基础设施建设费。
3.房屋建筑安装工程费。
4.公共配套设施建设费。
5.开发过程中的税费及其他间接费用。
（三）开发利润
利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来 确定。
（四）管理费用
管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人
资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(一)》第四章高频考点练习及答案解析
第四章建（构）筑物及在建工程评估一、单项选择题1、下列选项中，不属于狭义定下的建筑物的是（）。
A、住宅B、酒店C、旅馆D、水坝2、按（）进行分类，建（构）筑物价格分为土地价格、房屋建筑物价格和房地产价格。
A、建（构）筑物权益B、物质实体形态C、价格形成方式D、计价单位3、为充分了解建（构）筑物的实物状态和权利状态，必须对建（构）筑物进行现场调查。
下列选项中，属于土地使用权评估现场调查实物状态的主要内容的是（）。
A、待估地块的地势B、土地出让合同C、土地预审文件D、产业聚集情况4、在运用市场法评估建（构）筑物时，要求适当的选取可比实例，要求可比实例成交日期与待估建（构）筑物的估价时点相近，不宜超过（）。
A、1年B、2年C、3年D、5年5、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。
该商铺的价值为（）万元。
A、521B、533C、695D、7116、某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。
该写字楼现在的价格为（）万元。
A、992B、3306C、10014D、127237、使用成本法进行房地合估时，下列选项不属于开发成本的是（）。
A、勘察设计和前期工程费B、基础设施建设费C、房屋建筑安装工程费D、土地取得成本8、下列有关基准地价的表述，错误的是（）。
A、基准地价是区域性价格B、基准地价是最低限制价格C、基准地价是单位土地面积的地价D、基准地价一般都要覆盖整个城市建成区9、下列选项中，不属于”五证一图一书”的是（）。
A、项目建议书B、土地使用权证C、建设用地规划许可证D、房地产开发企业资质证书10、根据工程的建设情况及现行材料调价和现行的费用标准分别确定直接费用和间接费用，对不可预见费、洽商费及预算外费用，可按实际发生数参照现行定额加以适当调整的办法为（）。
房地产评估2015-3收益法
⑥净收益按一定数额递减的公式
净收益按一定数额递减的公式只有收益年限 有限年一种： 式中b——净收益逐年递减的数额。 此公式的假设前提是： (1)净收益按一定数额递减； (2)报酬率不等于零为r； (3)收益年限有限为n，且，n≤a／b。
⑦净收益按一定比例递增的公式
a.收益年限无限年的公式
式中g——净收益逐年递增的比率。 此公式的假设前提是： (1)净收益按一定比例递增； (2)报酬率r大于净收益逐年递增的比率g； (3)收益年限n为无限年。
ai Vi = (1 + ri )(1 + r2 ) (1 + ri )
该房地产的价格为：
an a1 a2 V= + ++ 1 + r1 (1 + r1 )(1 + r2 ) (1 + ri )(1 + r2 ) (1 + rn )
收益还原法中常用的估算公式
假设 ①房地产未来各年的纯收益相等,a1=a2=…=ai=a； ②房地产未来各年的报酬率相等，即r1=r2=…=ri=r＞ 0，则上式转化为
四、适用范围
收益还原法的适用范围是有收益或潜在收益的房 地产。因为，如果某房地产无收益，则无从谈及 资本化，也无收益价格可言。当然，从广义而言， 所有的房地产都是有收益的，否则就不可能继续 存在下去。因此，这里所说的收益是指可以用货 币来度量的收益。 因此，那些出于自用而购买的房地产，如一些公 益性房地产，如政府机关办公楼、学校、公园、 寺庙、教堂等，不宜采用此方法。
⑨预知未来若干年的净收益及若干 年后的价格的公式
此公式的假设前提是； (1)已知房地产在未来第t年末的价格为Vt； (2)已知房地产未来t年(含t年)的净收益。 如果ai每年相等，均为a，则上述公式变为：
第四章收益法
an (1+r)n
=∑
ai
i
i=1(1+r)
式中: 式中: V —房地产在估价时点的价格 i —年份 房地产第i年净收益(假设发生在年末) ai —房地产第i年净收益(假设发生在年末) 房地产的资本化率（折现率） r —房地产的资本化率（折现率） n —房地产自估价时点起至未来可获收益的年限
运用举例
资本化率 收益法计 算公式 运用举例
二、净收益
收益法
基本原理 净收益
+ + + + 基本概念 类型 基本公式 收益年限
(二)类型： 二 类型 类型：
1.每年基本上固定不变； 每年基本上固定不变； 2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减 每年基本上按某个固定的数额递增或递减； 2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减； 3.每年基本上按某个固定的比率递增或递减 每年基本上按某个固定的比率递增或递减； 3.每年基本上按某个固定的比率递增或递减； 4.其他有规则的变动情形 其他有规则的变动情形。 4.其他有规则的变动情形。
假设：房地产年净收益不变；资本化率不变； 假设：房地产年净收益不变；资本化率不变； 获取收益的年限为无限年。 获取收益的年限为无限年。
一、收益法的基本原理
收益法
基本原理
+ + + + 概念 理论依据 适用对象和 使用条件 估价步骤
（三）收益法的适用对象和使用条件
适用有收益或有潜在收益的房地产 如商业、旅馆、餐饮、写字楼、 如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公 寓、厂房等房地产 房地产未来的收益能较准确地量化 收益是连续的 收益的确定 收益是稳定的 资本化率是可确定的 资本化率确定 风险是可衡量的
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精选 可编辑 第四章 工程造价知识 一、单项选择题 1、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，直接费为6000万，间接费为1500万元，利润为500万元，税金为300万元，该建筑安装工程费为（ ）万元。 A、7500 B、8000 C、8300 D、9000 2、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润率为4%，该建筑安装工程利润为（ ）万元。 A、60 B、240 C、280 D、300 3、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于（ ）。 A、企业管理费 B、规费 C、直接工程费 D、措施费 4、任何一项工程都具有特定的用途、功能和规模，因此对每项工程的结构、造型、空间分割、设备配置和内外装饰等都有具体的要求，所以工程内容和实物形态都具有（ ）的特点。 A、动态性 精选 可编辑 B、复杂性 C、层次性 D、个别性和差异性 5、（ ）也称单项工程，是建设项目的组成部分。 A、分项工程 B、分部工程 C、单位工程 D、工程项目 6、建筑安装工程费用中的财务费，属于（ ）。（2011年真题） A、措施费 B、规费 C、间接费 D、直接工程费 7、根据建筑安装工程费用项目组成，规费是指政府和有权力部门规定必须缴纳的费用，下列属于规费的是（ ）。 A、施工排水费 B、社会保障费 C、夜间施工增加费 D、管理人员工资 8、（ ）是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。 A、企业管理费 B、规费 精选 可编辑 C、直接工程费 D、措施费 9、根据建筑安装工程费用项目组成，假设某建筑安装工程中，直接费为8000万元，间接费为2000万元，利润率为3％，如果以直接费为计算基础，那么该建筑安装工程利润应为（ ）万元。 A、60 B、240 C、300 D、500 10、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元，建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％，基本预备费率5％，则基本预备费为（ ）万元。 A、500 B、815 C、1445 D、1473 11、假设某建设项目建设期为4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800万元，第四年3400万元，年均价格上涨率为5%，求该项目建设期间涨价预备费为（ ）万元。 A、1130.00 B、1165.43 C、1910.00 D、2003.70 精选 可编辑 12、某建筑项目建设期为3年，各年计划投资额为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为（ ）万元。 A、305 B、463 C、636 D、961 13、下列工程建设定额中，属于企业定额的种类有（ ）。 A、施工定额 B、预算定额 C、概算定额 D、概算指标 14、在全国范围内有全国统一定额，这体现了工程建设定额（ ）的特点。 A、权威性 B、统一性 C、系统性 D、科学性 15、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（ ）。 A、定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式 B、定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法。 C、定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式。 D、定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单 精选 可编辑 16、下列关于限额设计，表述不正确的是（ ）。 A、限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行施工图设计 B、按照初步设计概算造价进行施工图设计 C、按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件作出决策 D、限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施。 17、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为（ ）。 A、单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价 B、分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价 C、分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价 D、分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价 18、下列关于工程建设定额计价法，表述不正确的是（ ）。 A、工程量清单计价方法是我国工程造价计价中比较传统的方法 B、工程量清单计价方法相对于工程建设定额计价法是一种新的计价模式 C、其基本特征是“价格=定额+费用+文件规定”并作为法定性依据强制执行 D、工程建设定额计价法是依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价 19、在价值工程中，价值的定义为（ ）。 A、价值=费用／功能 B、费用=功能／价值 C、价值=功能／费用 D、价值=功能×费用 20、下列关于建设项目决策阶段工程造价的计价与控制，表述不正确的是（ ）。 A、正确决策是合理确定与控制工程造价的前提 精选 可编辑 B、建设项目决策是否正确，直接关系项目建设的成败 C、建设项目决策是选择和投资行动方案的过程 D、建设项目决策是对已建项目的必要性和可行性进行技术经济论证 21、（ ）构成项目的实体。 A、经济方案 B、技术方案 C、设备方案 D、工程方案 22、设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是（ ）。 A、项目全寿命费用，就是项目从投资开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用 B、项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分 C、项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价，和项目建成后使用过程发生的使用成本 D、坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高 二、多项选择题 1、工程造价的特点包括（ ）等。 A、大额性 B、复杂性 C、个别性和差异性 D、静态性 E、非层次性 精选 可编辑 2、我国现行的建筑安装工程费用由（ ）四个部分组成。 A、直接费 B、间接费 C、利润 D、税金 E、税费 3、根据建筑安装工程费用项目组成，建筑安装工程费中的直接工程费包括（ ）。 A、人工费 B、材料费 C、企业管理费 D、施工机械使用费 E、规费 4、按我国现行规定，预备费包括（ ）两部分。 A、基本预备费 B、人工预备费 C、涨价预备费 D、工程预备费 E、材料预备费 5、在工程量计量中，分部分项工程计算顺序包括（ ）。 A、按施工顺序计算法 B、按顺时针方向计算法 C、按逆时针方向计算法 精选 可编辑 D、按图纸分项编号顺序计算法 E、按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法 6、下列关于定额和工程建设定额的概念，表述正确的是（ ）。 A、定额是一种规定的额度 B、工程建设定额，是指在工程建设中所有产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度 C、在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础 D、在工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据 E、工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律 7、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为（ ）、投资估算指标五种。 A、劳动消耗定额 B、施工定额 C、预算定额 D、概算定额 E、概算指标 8、工程造价的计价与控制是以（ ）为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价的运动规律的学科。 A、建设项目 B、单项工程 C、单位工程 D、分部工程 E、分项工程 9、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是（ ）。 精选 可编辑 A、定额计价以直接费单价为基础 B、定额计价以综合单价为基础 C、定额计价是分部分项工程的不完全价格 D、定额计价是分部分项工程的完全价格 E、目前采用单位估价法和实物估价法确定 10、影响工程造价的主要因素包括（ ）。 A、基本构造要素的单位价格 B、基本构造要素的实物工程质量 C、基本构造要素的实物工程数量 D、基本构造要素的实物工程概况 E、基本构造要素的实物工程特点 11、工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由（ ）组成。 A、规费 B、人工费、材料费、机械使用费 C、企业管理费 D、利润及风险费用 E、税金 12、价值工程中，提高价值的方法包括（ ）等。 A、功能提高，费用不变 B、功能不变，费用降低 C、功能提高，费用下降 D、功能提高小于费用提高 精选 可编辑 E、功能下降小于费用下降 13、工程造价控制的主要方法有（ ）。 A、价值工程 B、招标投标 C、合同管理 D、非限额设计 E、限额设计 14、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有（ ）。 A、建设年限 B、建设质量水平 C、项目合理规模 D、建设地区即建设地点 E、环境保护措施 三、判断题 1、某建筑安装工程施工直接耗用的各种费用为200万元，施工中直接发生的冬雨季施工增加费等其他费用为2万元，现场费用为3万元，定额编制管理费为0.2万元，企业管理费为5万元，该项目的建筑安装工程直接费为205.2万元。（ ） 对 错 2、工程项目也称单位工程，是建设项目的组成部分。 （ ） 对 错