上海亲和源老年公寓市调报告
上海亲和源
申 江 路
上海亲和源 规划布局
亲和源社区一期共8.33公顷，推出12幢老年公寓、配套医疗机构（颐养院）、 配餐中心、健康会所（美格菲运营）、访客宾馆（方便子女来访）、公共服务大 楼、零售（超市）、景观花园等设施组成，各公寓间由风雨连廊相接
申 江 路
上海亲和源 配餐中心 建筑面积：2574.6㎡，分上 下2层。
上海亲和源 推广策略
匝道下，经申江路向南行至秀沿路右转即抵达，从市中心至本项目约需一小时
上海亲和源 项目简介
亲和源以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景 观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，区 别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，相对独立又不乏开放的老 年生活社区
2万
上海亲和源 床位护理费
颐养院
现医院之为亲和源内部老人提供护理 服务，外部人员暂不接待。房型分为 豪华房、包房、3人房、4人房。
收费包括： 1.床位费及护理服务费（见右表） 2.餐饮费（自订） 3.医疗保证金（入住颐养院收医疗 保证金10000元，出院后退还。） 亲和源会员入住可免收床位费及医 疗保证金。
颐养院共9层，1-4层为门诊 部门，5层为样板房，6-9层为 护理区 房间内配套有独立洗手间、冰 箱、电视、紧急呼叫器
上海亲和源 老年公寓 建筑面积共：72355.3㎡，由 12栋组成，834套公寓住宅
8栋7层公寓，3栋9层公寓，1 栋商务酒店，电梯均为医疗电梯
公寓建筑面积为57、72、120 ㎡户型 精装修全配置，直接拎包内住。 室内外采用无障碍化设计
个人卡 家庭卡 亲子卡 老年卡
1年卡
6000元 8400元 7500元 1000元
亲和源养老地产考察报告
上海亲和源老年公寓考察报告亲和源老年公寓是全国首家会员制养老社区，坐落于上海市南部外环线旁，即没有市中心的喧闹，同时距离繁华区域不很远。
东距浦东国际机场12公里，西离虹桥机场25公里，南距洋山深水港45公里，北离陆家嘴金融贸易区10公里，距离正在新建的迪斯尼乐园商圈约3.3公里。
社区主要由以下几大部分组成1.老年公寓12栋老年公寓均为低层带电梯建筑，楼间距适中，互不遮挡。
楼间均有绿化地，小公园等活动区域，每栋公寓楼的一层设有不同的活动区域，如钢琴房、羽毛球房、乒乓球房、跳操室、书法室、棋牌室、聊天室等。
楼与楼之间由室外走廊连接，也有小型电动车在社区内接送老人。
公寓的全部房间均朝南，日照充足。
室内卫生间、厨房的照明均为红外线感应开启，避免老人在夜间寻找开关。
室内多个位置设有紧急呼叫按钮及拉绳，便于老人在第一时间求救，即便老人倒在地上也可以通过拉绳求救，每个公寓均会有专人24小时响应紧急呼叫。
公寓的电梯需要身份识别才能启动，有效组织陌生人闯入。
公共区域均设有金属扶手，便于行动吃力的老人行走。
2.酒店酒店是一栋与公寓建筑结构相同的建筑，便于访客留宿。
酒店是社区最外侧的建筑，离公路很近，某些时候会觉得不是非常安静。
3.医院及颐养院颐养院是配有医院、专业护工、病房、长期住房的综合养老中心。
行动不能自理的老人可以住进这里。
此医院已经纳入医疗保险范围，但是养老院的经营与老年公寓相对独立，并不在会员的服务之内。
养老院没有单间，设有2-4人间，床位费用均为每月3000元人民币，护工费用大约为2500-3000人民币每月。
房间内24小时提供热水和直饮水；配备液晶电视、电冰箱，设有独立的卫浴间；每间房都朝南，光照充足；每层设有公共会客区域、康乐活动室。
医院设有内科、外科、中医科、康复医学科、口腔科、耳鼻喉科、放射科、检验科、护理部等，由医护人员24小时提供医疗服务。
颐养院也会定期组织老人活动，丰富生活。
4.会所会所的经营也是相对独立的，老年公寓的会员需额外支付费用。
亲和源养老地产 欲向全国输出管理模式
亲和源养老地产欲向全国输出管理模式[提要]"老有所养"是每一个人的梦想。
不同于传统的机构养老模式，也不局限于居家养老，一部分老年人已开始关注类似亲和源这样新型的养老社区。
目前，亲和源已经销售了450多张卡，有600余人入住，而整个社区可接纳1600位。
每天早上，一对60岁左右的夫妻，都会穿着运动服，去社区的健身房运动。
他们已经能熟练地使用这里的健身器材，如果在会费之外再支付1000元的年费，还可以进行游泳、健身、水疗等。
在运动初期，他们还有一对一的教练，不过现在基本不需要了。
运动大约半小时之后，他们回公寓洗澡。
午餐时间，有时他们会选择社区内提供的食物，更多的时候，他们会让秘书去购买一些食材，然后自己在公寓内烹制。
用完午餐、午睡过后，他们则会去社区选择一些娱乐活动，有时候是棋牌类的，有时会去5楼的放映厅观看电影。
晚餐过后，他们会约几个"邻居"--都和他们差不多年龄--喝喝茶，聊聊天。
最后，安然入眠。
这是上海浦东康桥亲和源老年公寓600位老人普通的一天，这里正尝试着一种在中国养老的新模式。
使用权费用涨至89万"老有所养"是每一个人的梦想。
不同于传统的机构养老模式，也不局限于居家养老，一部分老年人已开始关注类似亲和源这样新型的养老社区。
亲和源老年公寓2007年10月建成(商业用地，产权50年)，占地10万平方米，由12幢多层电梯住宅楼组成，共有838套居室，可供1600位左右的老人居住。
据亲和源股份有限公司董事长奚志勇介绍，入住该社区的男性必须满60岁，女性满55岁。
"在这里是企业和老人之间的一种契约，老年人提供会费，企业则保证终身的会员服务。
"亲和源采用会员制养老模式，并设计了不记名卡和记名卡两种形式。
不记名卡需支付一笔50万元(现已涨至89万元)，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。
中国养老地产市场调查报告
中国养老地产市场调查报告发布者：admin 来源：中国养老地产网发布时间：2014-04-08 字体：小中大核心提示：中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。
养老地产即是其中之一。
“我们的市场调研认为，目前中国的养老市场已经开始爆发了。
”中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。
养老地产即是其中之一。
“我们的市场调研认为，目前中国的养老市场已经开始爆发了。
”潜在市场能否变现，眼下还是未知之数。
上海亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言，“不是说有1.78亿的老人，就有1.78亿的市场。
很多(操盘者)都没好好研究中国老人的心理，大部分老人还是喜欢住在家里，生活在原来的圈子里。
”亲和源目前在国内有数个在售的养老地产项目。
在更多受访人士看来，中国的养老地产市场，眼下还是一个待解的方程。
从市场定位到盈利模式，从政府角色到政策制定，各路人马还在摸索、等待。
记者近日专访了国内外多位养老专家、开发商、私募大佬、养老地产设计师、操盘者，试图厘清脉络。
目前是“混乱”的起步阶段。
按王波的划分，中国养老产业可分作三个发展阶段：第一阶段是从2000年国务院颁发社会福利化政策到2010年，这10年是一个初级阶段，主要是个人办的小规模的机构，都是政府福利院的翻版。
第二阶段是从2011年开始的起步阶段，企业为主体，地产商、保险公司、风投、国外养老管理公司都想分享养老蛋糕，比较混乱的状态。
一方面国家政策不清晰，另一方面企业的管理、运营模式也不清晰，这个阶段也要10年的发展时间。
第三阶段，形成专业化的公司和项目。
当下即处于王波所说的“混乱的起步阶段”。
表象之一是，各路人马都看中了养老地产，但标杆性的项目却屈指可数。
王波说，“现在整个养老地产市场处于比较混乱的状态，大家看到了老龄化的程度，处于盲动的状态。
究竟怎么做，大家的战略都不是很清楚。
”“挂羊头卖狗肉”的不在少数。
“很多开发商打着养老地产的名义，但实际上就是做普通住宅，再搞些小配套，卖给所有人。
养老地产上海亲和源案例研究分析
医疗全程化 养老社区
属于生物科技类养老产品，更加重视医疗设施，三甲医院、医保的嫁接。 且属于全程无忧型养老社区，完善的半自理、不能自业嫁 接养老社区
随着全国老龄化的速度发展，保险行业也纷纷进军养老产业，保险 与养老有机结合。
如：北京泰康之家·燕园
如：东方太阳城
政府 福利
型
主要由政府组织开发和经营 管理的社会福利性老年机 构，即属于传统的养老院 与福利院
如：北京第一社会福利院
养老概念型 地产
商品房概念化时期，开发商为能鹤立鸡群寻找更好的营销 模式，部分开发商打出来养老牌。
如：东方太阳城 乌镇雅园
旅游休闲养 老社区
开发商选择自然环境优美或气候条件优质的地区，适合侯鸟 式养老的城市。
• 区位：亲和源会员制社区位于上海 市南汇区康桥镇。距浦东国际机场 12公里，虹桥机场22公里，离上海 市中心人民广场12公里，人称“小 上海〞的周浦镇3公里
• 占地面积：84000平方米 • 建筑面积：100000平方米 • 公寓数量：老年公寓设838套，可
供1600位左右老人入住 • 土地性质：公共建筑用地 • 土地价格：50万元/亩 • 已于2010年启动全国复制计划
如：乌镇雅园 海南亲和源
居家型活力 老人社区
着重打造社区内养老配套设施，为居住于此的活力老人提供 学习、展示的平台。
如：上海亲和源 北京温都水城
农业观光型 养老社区
村企合作的养老项目中，除建设应有的养老设施外，开发商还会利用农业 用地的先决条件，打造农业种植及采摘。丰富老人娱乐生活之余解决 农民就业问题。
押贷款
上海市南汇区康桥 镇政府
上海亲和源
• 案例小结
上海亲和源养老模式
上海亲和源上海亲和源老年社区由亲和源股份有限公司2004年投资兴建，2008年1月开始试运营。
该社区位于上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，近10万平方米建筑。
社区全部采取无障碍设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配套中心、景观花园等设施。
老年公寓设有838套居室，可为1600左右的会员提供居住服务。
居住面积从45到90平方米不等，会员可根据自己的承受能力和实际需要选择入住。
公寓内橱柜床椅、家用电器、电视、网络、电话等设施俱全，老人们可以“拎包入住”。
在社区配套方面，亲和源建有各种宜老设施。
具体包括建筑的醒目立面色彩标识，风雨连廊，各种无障碍设施、高低扶手栏杆、轮椅通道等，在卧室和浴室装有红外线感应装置，亲和源还建有智能化总控中心，社区配有800多个摄像头和紧急呼叫按钮系统。
除此之外，社区内游泳馆、健身房、棋牌室、会客厅以及各种老年人运动、休闲场所也都很齐备。
在运作模式上，亲和源采取的是会员制的管理模式，老年人以会员的身份入住社区，入住会员需要办理会员卡和缴纳一定的年费，具体资费标准如下：低收入者以普通自住型老年住宅为主，中高端的收入者以老年公寓的和老年社区为主。
目前我国老年住宅市场的发展刚刚起步，市场需求量巨大，前景发展光明，尤其是以老年公寓和老年社区为主的老年住宅。
但也应该认识到，我国社保制度不完善，老年人经济承担力普遍较弱，真正的、有效的需求较少。
建议投资者应正确认识市场需求，切不可盲目跟风，随意建设。
积极探索最有利的养老地产运营模式目前国内养老地产的未来发展潜力已经得到了广泛的共识，这从各大开发商都在积极试水养老地产项目就可见一斑，但是采取怎样的运营模式能够盈利，成为养老地产最大的难点。
目前主要有以下四种运营模式：一是完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收益的金融机构持有；二是部分出售房产产权，用于平衡资金；三是会员卡模式；四是集合股权模式。
我国中高档养老机构调研报告
项目编号：07142030目录第一部分概述1 调查目的、对象、方法 (1)1.1 调查目的 (1)1.2 调查对象 (1)1.3 调研方法 (2)第二部分正文2 我国的老年问题 (3)2.1 定义 (3)2.2 我国人口老龄化的严峻态势 (3)2.2.1 我国人口老龄化现状 (3)2.2.2 21世纪我国人口老龄化发展趋势 (5)2.3 老年社会和人口老龄化给我国卫生、服务业带来的影响 (6)3 目前社会养老机构经营现状 (7)3.1 政府兴办敬老院的经营现状 (7)3.2 其他社会养老机构情况 (8)4 建设养老机构的重要性 (9)5 调研数据及分析 (10)5.1 中高档养老院的市场需求分析 (10)5.1.1 传统的养老方式受到社会发展的限制 (10)5.1.2 老年人养老观念的改变 (12)5.1.3 老年人消费能力调查 (13)5.2 中高档养老机构的市场前景 (16)6 投资环境分析 (19)6.1 政策环境 (19)6.2 融资环境 (20)6.3 投资风险 (21)6.3.1 政策风险 (21)6.3.2 融资风险 (21)6.3.3 养老机构自身硬件、软件设施问题 (22)7 案例分析 (22)7.1 上海“亲和源”老年公寓的经营模式与产业扶持战略 (22)7.2 南京瑞海博银龙老年康复护理中心——依附医院强化核心竞争力 (26)7.3 案例总结——城市社会养老机构经营模式探讨 (27)第三部分结论与建议8 中高档养老院市场前景广阔 (30)9 投资风险应对措施 (30)附录1. 调查问卷样卷 (32)2. 图表汇编 (33)3. 参考资料及数据来源 (36)第一部分概述1 调查目的、对象、方法1.1 调查目的我国已于1999年正式进入老龄化社会，并且从2001年到2020年的20年间，我国进入快速老年化阶段，年均增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%。
据估计，到2020年我国老年人口将达到2.48亿。
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
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总体规划
亲和源占地83680㎡，总建筑面积近10万㎡，共16栋建筑， 包括12栋公寓，以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。
组织结构
入住指南 服务内容 收费标准
入住公寓流程
亲和源会员制社 区的运营以会员 制模式为载体。 亲和源会员制的 会员卡体系分为 记名会员卡与不 记名会员卡。 共建一个家，一 个亲和之家。这 是会员的共同目 标。
健康会所收费标准
商业街
• 建筑面积1450.3平米， 沿街商铺，对外开放， 商铺只租不卖，店面还 剩下中间位置2间小店 铺，其他均以出租。 沿街店铺包括，美容美 发、饭店、超市、药店 等。 主要消费群体：周边小 区居民、附近工人、亲 和源内老人。
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配餐中心
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建筑面积：2574.6平米， 分为上下2层。 由 员提供送餐服务，公寓 内老人需自行前往餐厅 吃。荤菜价格7元，素菜 2.5元-3.5元 1楼餐厅正在扩充座位， 以方便老人就餐。
颐养院
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颐养院建筑面积9736.1 平米，共设300余张床位。 与上海市三级甲等医院 对接，由专业医疗机构 派出团队进行管理。 颐养院共9层，1-4层为 门诊部门，5层为样板间， 6-9层位护理区。 房间内配有独立洗手间、 冰箱、电视、紧急呼叫 器。
度假酒店
• 酒店内共设74套客房，公寓式配置，酒店式管理。提供分 时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活 体验等服务。 亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格，自己居住优惠后 抹去零头。
床位费及护理服务费
配套设施 收费标准
公寓
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建筑面积：72355.3平米 12栋电梯公寓，834套公 寓住宅。 8栋7层楼公寓，3栋9层 楼公寓，1栋商务酒店， 电梯均为医疗电梯。 公寓建筑面积分为58平 米、72平米、120平米三 种户型。 精装修全配置，直接拎 包内住。 室内外采用无障碍化设 计。
公寓配套
• 公寓1楼设有活动室， 全天开启可供老年人娱 乐，内设羽毛球、康乐 球、台球等。 户外设有门球场地，免 费提供老年人娱乐。 每栋楼与楼之间都以风 雨连廊相连接。 鲜明的标志识别系统： 以色彩变换和照明强度 变化等方式，提高公寓 的可识别性，
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健康会所
• • 建筑面积8000平米。 目前国内规模最大，设备 最先进，以健康为主题的 会所。 聘请国际著名上海美格菲 康健管理公司进行管理。 提供的服务包括健身、水 疗、康复护理等。 老年人康乐的需要，同时 还提供亚健康康复护理。
亲和源会员卡缴费表
入院流程及收费情况
现医院之为亲和源内部老人 提供护理服务，外部人员暂 不接待。房型分为豪华房、 包房、3人房、4人房。 收费包括： 1.床位费及护理服务费 2.餐饮费（自订） 3.医疗保证金 入住颐养院收医疗保证金 10000元，出院后退还。 亲和源会员入住可免收床位 费及医疗保证金。
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现有500多名老人在会所办理会员卡， 会所不仅接待亲和源内老人，同时 对外也开放。 1楼为接待处、销售办公室、小卖部、 游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理 柜台。 2楼为行政办公室、儿童及娱乐室。 3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、 健康吧、跳操房、医疗检测房、康 复理疗区、运动器械区、更衣室。 4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴。 5楼为多功能会议厅。
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亲和源度假酒店收费标准