青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告
青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告
青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告青岛市地方税务局公告〔2015〕2号全文有效成文日期：2015-05-05根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等规定，为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税和国有土地使用权出让契税的征收管理，现将有关政策明确如下：一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：（一）土地成本土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。
土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。
（二）其他房地产开发成本其他房地产开发成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）项房地产开发成本中除“土地征用及拆迁补偿费”以外的成本。
凡受益对象单一、会计核算准确且能够提供独立合同、独立结算资料的成本，应直接计入普通住宅和非普通住宅扣除项目中；否则，按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。
园林、绿化等共同成本应按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。
国家税务总局山东省税务局山东省财政厅山东省自然资源厅山东省住房和城乡建设厅国家税务总局青岛市税务局关
国家税务总局山东省税务局山东省财政厅山东省自然资源厅山东省住房和城乡建设厅国家税务总局青岛市税务局关于明确契税征收管理有关事项的公告为贯彻落实《中华人民共和国契税法》《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税详细适用税率和免征或者减征方法的打算》《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(2023年第23号)，现将我省契税征收管理有关事项公告如下：一、土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，契税优待政策适用对象为被征收、征用土地、房屋的使用权人、全部权人。
二、纳税人土地、房屋被征收、征用，重新承受土地、房屋权属申报享受契税优待政策的，应当供应县级以上人民政府发布征收、征用公告后(含公告当日)签订的购置协议、补偿或安置协议。
享受契税优待政策的补偿标准，以补偿或安置协议为准。
税务机关在办理征收、征用契税优待时，应当在征收、征用补偿或安置协议原件上注明当次业务纳税人承受的土地、房屋坐落、享受优待的抵扣金额、办理日期并加盖税收业务专用章。
三、不动产登记机构出具的住房查询信息与征收补偿协议、安置协议中被征收住房的基本信息全都的，不计入计征契税的住房套数。
四、纳税人因不行抗力灭失住房，重新承受住房权属申报享受契税优待政策的，应当供应住房和城乡建设部门、不动产登记机构或县级以上人民政府托付的其他部门、单位出具的住房灭失相关材料及重新承受住房的合同(协议)。
税务机关根据纳税人重新承受的住房价值及契税适用税率计算减免税金额。
税务机关在办理不行抗力契税优待时，应当在住房灭失相关材料原件上注明该次业务办理日期并加盖税收业务专用章。
五、税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作协作机制。
税务机关应当准时将契税完税、减免税凭证或者有关信息传递给不动产登记机构。
相关部门应当准时将有关信息传递给税务机关，详细包括：财政部门的与土地契税相关的非税收入信息；自然资源部门的土地出让、转让、征收补偿、不动产权属登记、规划及规划用途转变等相关信息；住房和城乡建设部门的国有土地上房屋征收与补偿等相关信息；城市基础设施配套费执收部门的城市基础设施配套费征收信息。
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知
财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】1999.07.29•【文号】财税字[1999]210号•【施行日期】1999.08.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】其他税种正文*注：本篇法规已被：财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录(第十一批)的决定（发布日期：2011年2月21日，实施日期：2011年2月21日）宣布失效*注：本篇法规中第一条有关契税的规定已被：财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（发布日期：2010年9月29日，实施日期：2010年10月1日）废止关于调整房地产市场若干税收政策的通知（一九九九年七月二十九日财政部、国家税务总局财税字〔１９９９〕２１０号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、新疆生产建设兵团：为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，经国务院批准，现对房地产市场有关税收政策问题通知如下：一、关于营业税和契税的政策问题为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买燕居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。
二、关于空置商品住房税收政策问题为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时缴纳的营业税、契税在２０００年底前予以免税优惠。
空置商品住房屋限于１９９８年６月３０日以前建成尚未售出的商品住房。
青岛市国土资源和房屋管理局关于落实住房限购政策有关事项的通知
青岛市国土资源和房屋管理局关于落实住房限购政策有关事项的通知青土资房发〔2011〕76号市房地产登记（交易）中心，崂山、城阳、黄岛房产行政管理部门，局各有关处室、单位，各相关房地产开发企业、经纪机构：为贯彻《青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》（青政办发〔2011〕8号）（以下简称《意见》）精神，现将落实住房限购政策有关事项通知如下：一、政策界定（一）购房时间以交易合同网签备案时间为准。
合同网签备案时间在2011年1月31日之前（含1月31日）的，不受住房限购政策限制。
（二）本市户籍居民家庭是指拥有本市七区五市户籍的居民家庭。
（三）家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在市内七区已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。
申请人在一套住房中仅占部分份额的,按其拥有一套住房计算。
（四）购房人无婚姻登记记录证明,应当为购房人户籍所在地婚姻登记处出具的证明。
二、相关规定（五）自2011年1月31日起，市南、市北、四方、李沧四区购房人在购房前，应先持身份证明、户口簿、婚姻关系证明等证件原件及复印件到青岛市房地产登记（交易）中心领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》（附件1）后，申请出具《住房情况证明》（附件2）；崂山、黄岛、城阳三区购房人在购房前，应持上述材料到拟购房屋所在区房地产交易登记机构领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》后，申请出具《住房情况证明》。
对符合条件的，房地产交易登记机构予以出具《住房情况证明》。
（六）住房限购政策期间，购房人办理房屋交易合同网签备案时，应提供购房人家庭成员身份证明、户口簿、婚姻关系证明以及《购房人及家庭成员情况申报表》、《住房情况证明》；购房人家庭为非本市户籍的，还应提供从申请之日起前2年内、在本市1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。
《购房人及家庭成员情况申报表》、《住房情况证明》原件等作为合同附件网签备案。
青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读
青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读文章属性•【公布机关】青岛市其他机关•【公布日期】2015.05.25•【分类】地方政府规章解读正文青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读为了加强土地增值税、契税征收管理，进一步明确房地产项目土地增值税和国有土地使用权出让契税相关政策，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，制定并发布《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（2015年第2号，以下简称《公告》）。
一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊在计算土地增值税时，普通住宅和非普通住宅需要分别计算增值率，由此产生成本费用的分摊问题。
根据《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字〔1995〕第6号）第九条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，本条明确土地成本和其他房地产开发成本在普通住宅和非普通住宅之间的分摊方法。
第一条第一款中，将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”。
因为土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当采用与“取得土地使用权所支付的金额”同样的归集方法。
“别墅区”是指包含项目内所有别墅且占地相对独立，有道路、围墙等明显分隔标志的区域。
“联排别墅”是指并联的类别墅建筑，“合院式别墅”是指由联排别墅围合而成的类别墅建筑。
第一条第二款中，明确其同时符合四项特殊条件的成本应该直接计入受益对象的成本中核算，比如装修成本等。
不符合特殊条件的成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积的比例计算分摊。
但在清算审核中，一旦发现直接归集的成本有一条不符合直接归集条件的情况，比如合同中包含共同工程、存在虚假发票等，则其他房地产开发成本整体按照建筑面积法分摊。
部分条款失效废止的税收规范性文件
山东省地方税务局关于启用山东广电网络有限公司专用发票的通知 2004年4月15日 山东省地方税务局关于印发《山东省地方税务局税务行政许可程序规定及适用文书》 2004年7月22日 的通知
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山东省地方税务局关于明确交通运输业使用发票有关问题的通知
2004年9月14日
鲁地税函[2004]155号
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部分条款失效废止的税收规范性文件目录
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 标题 山东省税务局关于印花税若干政策问题的补充规定 发文日期 1989年5月22日 文号 （89）鲁税三字40号 鲁税三[1989]98号 鲁税三[1990]8号 鲁税三[1990]36号 鲁税三字[1992]109号 鲁税三[1994]15号 鲁税二[1994]40号 鲁地税所字[1995]113号 鲁地税地字[1996]第5号 鲁地税所字[1996]130号 （96）鲁地税二函字2号 鲁地税三字[1997]第10号 鲁地税三字[1997]第21号 鲁地税三字[1998]第14号 鲁地税二字[1998]第174号 鲁地税发[2000]158号 鲁地税发[2000]171号 鲁地税发[2001]6号 鲁地税发[2001]53号 鲁地税函[2001]259号 鲁地税函[2001]282号 鲁地税函[2001]336号 鲁地税函[2002]25号 鲁地税函[2002]204号 鲁地税函[2003]61号 鲁地税函[2003]194号 鲁地税函[2003]220号 鲁地税发[2003]124号 鲁地税发[2004]33号 鲁地税函[2004]72号 鲁地税发[2004]64号 失效或废止条款 第一条第三款废止；第四条被鲁税三[1990]119号修改；第五 条第九款废止 第三条失效 第一条失效 第一条第二款废止 除《土地使用税减免税申请表》继续使用外，其它条款被鲁 地税函[2004]153号废止 第二条失效 第五、六、七、八(一)、九、十二、十三条失效 第一条失效 第十四条、第十七条废止 正文中费用扣除标准内容失效 第一条失效 第四条（一）2；第四条（二）3、8、10、13废止 第五条第(四)款废止 第七条、第八条、第九条废止 第五条中“单位按照地方政府规定的比例，向个人发放的住 房补贴，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人 所得税”内容废止 发票票样改变 第一条、第二条失效 发票票样改变 附件部分条款失效 发票票样改变 第二、四、五条有关营业税规定废止；企业所得税规定废止 发票票样改变 发票票样改变 第九条、第十条、第十二条，第四章废止 发票票样改变 发票票样改变 发票票样改变 第四条、第七条、第二十二条、附件2废止 第八条、第十一条、第十五条、第十九条第（三）款、第二 十一条废止 发票票样改变 行政许可程序规定之三、之四、之五、之七、之八废止 《国际海运业运输专用发票》、《国际海运业船舶代理专用 发票》、《国际货物运输代理业专用发票》、《山东省xx市 通用定额发票》、《山东省xx市交通运输业、建筑业、金融 保险业、邮电通讯业、销售不动产和转让无形资产通用发票 》”（卷式、平张）发票票样改变 发票票样改变 第一条“由省地税局采用无碳水印纸统一印制”废止 “专用发票”发票票样改变。“专用定额发票”发票票样改 变 第十条废止
土地增值税法规汇编
序号 一 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 二 1 2 3 4 5 颁布单位 国家、省法律、法规 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 国家税务总局 青岛法律法规 青岛地税 青岛地税 青岛地税 青岛地税 青岛地税 青地税发〔2008〕100号 青地税发[2008]116号 青地税发[2009]39号 青地税函〔2009〕47号 6 7 18 19 三 1 2 3 4 5 6 7 8 四 1 2 3 4 5 6 7 8 颁布单位 青岛地税 青岛地税 青岛地税 青岛地税 业务操作 青岛地税 国建税务总局 中税协 中税协 青岛地税 青岛地税 青岛地税 青岛地税 业务解读 来源税屋 来源税屋 来源税屋 来源税屋 来源税屋 来源税屋 来源税屋 相关解读\土地增值税解读1.doc 相关解读\土地增值税解读2.doc 相关解读\解读《土地增值税清算规程》2009.5.28.pdf 相关解读\土地增值税法规汇编.htm 相关解读\土地增值税政策20问-好.docx 相关解读\房地产老总必知的二十个土地增值税问题.htm 土地增值税政策文件汇总.docx 房地产企业土地增值税清算之企业自查ppt.ppt 青地税发〔2008〕153 国税发〔2007〕132号 中税协发[2011]110号 中税协发[2011]110号 青岛市 青岛市 青地税发〔2010〕105号 青财源〔2010〕2号、公告2011年第1号 土地增值税清算鉴证业务准则.docx 土地增值税清算鉴证业务准则.doc 土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）.doc 土地增值税清算鉴证业务操作指南.doc 土地增值税清算工作手册(1).doc 土地增值税清算审查要点-市南区内部.doc 青岛市地方税务局关于调整土地增值税分类核定征收率的通知.htm 青岛土地增值税率变化.docx 2011年第7号 2011年第1号 青地税函[2008]23号 青地税发[2009]39号 文号 文件内容 关于存量房地产转让土地增值税若干问题的公告.doc 关于调整房地产开发项目土地增值税预征率的公告.doc 关于明确土地增值税清算主管税务机关的通知.doc 关于进一步加强土地增值税清算工作的通知--qd.htm
国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知-国税发[2009]114号
国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于印发《进一步加强税收征管若干具体措施》的通知（国税发[2009]114号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为进一步做好加强征管、堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标，税务总局制定了《进一步加强税收征管若干具体措施》，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
各级税务机关要进一步统一思想，坚定信心。
既要看到完成全年税收收入增长预期目标的严峻形势，也要看到国民经济运行持续企稳向好，完成今年收入任务具备的有利条件。
要始终坚持依法治税和优化服务，越是收入形势严峻，越要坚决贯彻组织收入原则，越要优化纳税服务，越要公平、公正、文明、规范执法。
要在认真落实结构性减税政策的同时，积极采取措施堵塞收入流失的漏洞，努力做到应收尽收。
要切实加强领导，对税务总局加强征管、堵漏增收相关文件落实情况抓紧进行自查，税务总局将适时组织督查。
国家税务总局二00九年七月二十七日进一步加强税收征管若干具体措施一、开展管户清查。
利用工商、质检等部门提供的企业信息、组织机构代码信息和国税局、地税局交换的税务登记信息，认真开展管户清查，重点对街道、车站、商场内租赁柜台、市场内租赁业户、写字楼和住宅楼内经营业户、房屋出租等薄弱环节进行清理；对假注销、假停业、假失踪纳税人进行清查，防止漏征漏管。
二、加强专业市场和个体工商户的税收管理。
结合实际，重点对大型专业市场中“前店后厂”型纳税人加强行业税负分析，掌握行业经营特点，加大纳税评估和稽查力度；加强对装饰、建材、钢材、家具、服装、餐饮、娱乐、美容等行业个体工商户定额核定，对定额偏低的，依法核定和调整定额；对经营规模较大、达到建账标准的，实行查账征收。
房屋征收及土地收储过程中的税收政策
房屋征收及土地收储过程中的税收政策房地产转让主要税费有出让方增值税及附加、出让方土地增值税、双方印花税及契税、出让方所得税等。
土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为；房屋征收是指人民政府依据需要，征收国有土地上单位、个人的房屋的行为；土地收储是指县级（含）以上国土资源主管部门通过征用、收购、收回等方式依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。
增值税根据财税〔2016〕36号文附件3第一条第（三十七）项土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税，同时税务总局公告2020年第40号文进一步明确：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。
土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征收、收回的房地产免增土地增值税。
收到政府收储款及奖励金应缴企业所得税，属企业财产转让收入。
注意因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
征收主体是人民政府、自然资源局(原国土局)。
印花税财税［2006］162号《关于印花税若干规定的通知》第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
由于印花税属于列举征收，土地部门(自然资源局)收回土地所签订的收储合同不在列举范围内，不用缴纳印花税。
契税财法字〔1997〕52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十五条规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的减征或者免征契税。
财税〔2012〕82号《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
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青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告【标 签】土地增值税征收管理,国有土地使用权出让契税
【颁布单位】青岛市地方税务局
【文 号】青岛市地方税务局公告2015年第2号
【发文日期】2015-05-05
【实施时间】2015-06-05
【 有效性 】全文有效
【税 种】土地增值税
根据《》及其实施细则、《
中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例
》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关》(国税发[2006]187号)等规定，为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税问题的通知
和国有土地使用权出让契税的征收管理，现将有关政策明确如下：
一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊
开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：
(一)土地成本
中华人民共和国土地增值税暂行条例
土地成本，即《实施细则》第七条第(一)项“取得土地使用权所支付的金额”和第(二)项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。
土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。
开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。
(二)其他房地产开发成本
中华人民共和国土地增值税暂行条例
其他房地产开发成本，即《实施细则》第七条第(二)项房地产开发成本中除“土地征用及拆迁补偿费”以外的成本。
凡受益对象单一、会计核算准确且能够提供独立合同、独立结算资料的成本，应直接计入普通住宅和非普通住宅扣除项目中；否则，按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。
园林、绿化等共同成本应按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算
分摊。
二、关于国有土地使用权出让契税计税依据的组成
国有土地使用权出让契税计税依据，为取得该土地使用权而应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市基础设施配套费(市政建设配套费)等。
减免的各项费用不得抵减契税的计税依据。
城市基础设施配套费，是指按照政府部门规定的征收标准和规划部门批准的建筑面积计算出的应缴费金额。
规划部门批准的建筑面积发生变化的，应重新计算应缴费金额。
三、关于相关拆迁补偿和工程支出的处理
纳税人为取得国有土地使用权，凡按照区(市)级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设公共服务设施、安置房项目发生的拆迁补偿和工程支出，应计入取得国有土地使用权的契税计税依据，在计算土地增值税时应计入土地成本。
四、关于签订土地出让补充协议的契税纳税义务发生时间与税款缴纳期限
国有土地使用权承受人签订补充协议，需要补缴土地出让金、城市基础设施配套费等费用的，契税纳税义务发生时间为原出让合同签订的当天，税款缴纳期限为签订补充协议之日起90日内。
五、关于工业、物流地产等项目土地增值税的预征率
纳税人取得工业、物流仓储用地用途的国有土地使用权后，开发建设工业厂房、物流仓储建筑、科技园区等并对外销售的，取得新房预售收入按2%的预征率预缴土地增值税。
但对于匡算税负率明显偏高的项目，可参照匡算结果确定预征率。
待符合清算申报条件时，比照房地产开发项目计算缴纳土地增值税。
六、本公告自2015年6月5日起施行，有效期至2019年12月31日
税务机关受理纳税人土地增值税清算申报时间在2015年6月5日以后的，按本公告执行。
已进入清算审核程序但尚未发出清算书面审核结论的清算项目，可适用本公告。
公告实施之前已出具清算书面审核结论的，不再追溯调整。
预售收入取得时间在2015年6月5日以后的土地增值税预征申报，按本公告第五条执行。
特此公告。
关联知识：
1.国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。