强制执行中对优先购买权人的法律保护

强制执行中对优先购买Array权人的法律保护优先购买权，也称先买权，是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。

《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定〉》第十四条规定：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。

优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

这一规定充分体现了我国执行程序对案外人的权利保护，但对优先购买权人在实体法中的适用范围没有明确的规定，笔者结合自身在执行工作中的实践经验，对共有人的优购买权、承租人的优先购买权、有限责任公司中股东的优先购买权的法律适用、竟合、立法目的进行分析、比较，以便于执行过程中的实务操作。

一、共有人优先购买权的法律保护所谓共有人的优先购买权，是指共有人在其他共有人有偿转让其份额或者转让已经分割的共有部分时，所享有的在同等条件下优先于其他第三人购买的权利。

根据《民法通则》第78条的规定，共有人的优先购买权仅限于按份共有人所享有。

该条规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自已的份额分出或者转让。

但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

”由此可见，我国《民法通则》认为，在共有关系存续的情况下，优先购买权只适用于按份共有。

因此，《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十四条只是规定：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

其第二款又规定：共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。

查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有的份额内的财产。

从中可以看出，该条款中的共有关系是指共同共有关系，而非按份共有。

在共同共有关系中，各共有人的财产份额未能划清，共有人无法转让份额，法院不能对共同共有财产进行强制执行，也就不存在共有人主张优先购买权的问题。

但问题是，在共同共有关系终止以后，原共有人要转让原共有财产，其他的共有人能否主张优先购买权？《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自已分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

”因此，法院在共有人提起析产诉讼、申请执行人代位提起析产诉讼，对共同共有财产的分割有了明确的结论之后，继续对被执行人在共有财产中所应分得的份额进行强制拍卖、变卖过程中，仍应保护其他共有人的优先购买权。

但其中法院如何认定：出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，又是一个很有争议的问题。

有学者认为以“属于一个整体或者配套使用”作为优先购买权的根据，可能导致无限扩大优先购买权的适用范围，并会在实践中产生诸多弊端。

笔者认为，对于优先购买权的判断，应以其立法目的所追求的社会司法价值来考量。

共有人的优先购买权几乎是各国民事立法都加以明确规定的。

设立此优先购权的理由主要是：第一，共有人的优先购买权有利于稳定共有关系，维护财产秩序，减少共有人之间的纠纷。

第二，共有人的优先购买权有利于有效配置资源，促进对物的有效率的利用。

正如王泽鉴先生所言：“共有人优先承购权，旨在防止土地的细分，并兼及消除共有关系，以尽地利。

”也就是说，共有人的优先购买权不但能有效地促进物的利用效率，还能减少原共有人与可能存在的新共有人之间的纠纷。

由此可见，共有人的优先购买权的法定化维护的是整个社会的占有和利用秩序，其所获得的社会效益是效大的。

二、承租人优先购买权的法律保护对于承租人优先购买权的法律保护，需要解决二个问题。

第一，承租人是否具有法定的优先购买权？所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有以同等条件优先购买的权利。

《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

由此可见，承租人的优先购买权是基于法律的规定而产生，而非双方当事人的约定所确定。

那么是不是只要承租人租赁了被执行人的房产，法院在强制拍卖、变卖被执行人的该处房产时，承租人均具有法定的优先购买权呢？回答是否定的，执行法官应针对承租人在个案中的具体情况具体分析。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

建设部1995年5月9日颂布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押、未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

《担保法》司法解释第六十六条，对被执行人已抵押的房产在法院强制拍卖之后，买受人不受承租人的“买卖不破租赁”的约束。

而《城市房屋租赁管理办法》第六条的这些规定，属于一种禁止性规定，违反这些规定应属无效的民事行为，也就不存在承租人的优先购买权的保护。

因此，执行法官在承租人主张优先购买权时，应根据案件的具体情况，对承租人是否拥有优先购买权进行审查。

特别是：被执行人的房产在抵押之后未经抵押权人同意出租；被执行人的房产在人民法院进行查封之后仍然向案外人出租。

这二种情况在执行过程中，是十分常见的。

遇到这二种情况，承租人非但不具有优先购买权，而且房屋的租赁行为也是一种无效的民事行为。

第二，承租人的优先购买权与共有人的优先购买权的竟合。

优先购买权的竟合，是指在同一标的物上存在几个优先购买权，而几个权利人都主张该权利，某一项权利的行使将要排斥其他权利的实现的现象。

被执行人的房产是与其他共有人按份共有的，且正被第三人承租，法院在强制拍卖被执行人的该处房产时就产生了共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的竟合问题。

对于共有人和承租人的优先购买权共存时如何处理？通说认为：共有人的优先购买权是基于物权性的共有关系产生的，而承租人的优先购买权仅是基于债权性的租赁合同产生的，按照物权优于债权的原理，前者应优于后者。

也就是说：在强制拍卖、变卖被执行人的该处房产过程中，共有人的优先购买权应优先于承租人行使，只有在共有人放弃优先购买权的情况下，承租人方可行使优先购买权。

从立法上来考量，法律规定承租人的优先购买权，目的是通过保护承租人稳定利用租赁物，实现承租人的基本生存权和发展权。

这一点通过“买卖不破租赁”规则已可实现。

而共有人的优先购买权的确立，是基于对社会秩序和社会利益的考量结果。

因此，从二者的立法目的相比较，共有人优先购买权的司法价值应强于承租人优先购买权。

三、有限责任公司股东优先购买权的法律保护《公司法》第三十五条规定：股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。

股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。

经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。

有限责任公司的根本特征之一是封闭性，即公司被禁止向公众发行股票以筹集资金，股东转让出资受到来自法律或章程的程序性或实体性的限止。

有限责任公司的闭锁性可以确保公司股东的稳定，避免股东不了解或不信任加入公司，体现了公司“人合性”的一面。

因此，人民法院在强制执行被执行人在某一有限责任公司中的股权时，首先应征求全体股东的意见，在有过半数同意的情况下，方可进入转让程序。

如有不同意转让的股东，就由其购买该股权，既不同意转让又不购买者视为同意被执行人的股权转让。

其次，在经股东同意被执行人转让出资的情况下，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。

具体的操作步骤，根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定〉》第十六条的规定：拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高应价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竟买人。

顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。

该条款一方面解决了对优先购买权人的法律保护;另一方面又解决了众多优先购买权人行使优先购买权的竟合问题。

笔者认为，从立法目的上来考量，股东的优先购买权的确立，是基于股东之间相互信任的人合性特质而设。

因此，在给予股东行使优先购买权的同时，应给予被执行人对自身在该有限责任公司中的股权转让行使选择权，即当多个优先购买权人同时表示买受时，被执行人有权选择其中某个行使优购买权的股东作为受让人，这一选择是基于被执行人对该股东的人生信任，以体现公司“人合性”的立法目的。

只有在被执行人放弃选择权的情况下，为避免众多优先购买权人同时行使优先购买权极易产生纠纷，而采用以抽签方式决定买受人。

四、三种优先购买权的立法目的比较从共有人、承租人、有限责任公司的股东法律规定其拥有优先购买权的立法目的可以看出，法律上是否要设定优先购买权，关键是通过设立优先购买权使利益衡量作出调整，是否能达到社会效益的最大化。

设立共有人的优先购买权制度，从总体上维护了社会秩序，促进了社会的发展；设立承租人的优先购买权制度，通过限制所有权人的利益来确保承租人有一个稳定的经营环境，以保护其发展；设立有限责任公司股东的优先购买权制度，对有限责任公司的这种法律制度的发展有着重要作用。

因此，法律所规定的优先购买权并不会一成不变，必将随着时代的发展，根据社会秩序与社会利益调整的需求而相应作出调整，以实现社会效益的最大化。