沈阳华润悦府策略讲义思考P

2019年最新-沈阳华润华润丁香湖的项目理念行销提案最后稿88P-精选文档

产品类似
人群类似
略低于本项目
略低于本项目
低于本项目
低于本项目
位置
属于同一个区域，地块属性差异较大
紧邻本项目，与本项目的地块属性基本一致
属于同一个区域，地块属性差异较大
影响与本项目直接竞争
分流本项目的中低端产品客户
分流本项目的低端产品客户
客户群城市中最具购买力的人群
城市中购买力较强的人群
策风行房地产资源整合论坛
树根
人群＞城市文化肌理
崇尚消费
粗放宽容的城市性格，核心文化缺失的状态；尽管人均收入并不十分高，形成了一个“消费城市”。
沈阳是一个具有强烈消费欲望和能力的城市。
策风行房地产资源整合论坛
树根
策风行房地产资源整合论坛
树根
市场＞内部与外部竞争
区域外的竞争城市中其他高端不动产
万科、金地、中海、远洋、首创、恒大、碧桂园
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树根
市场＞内部与外部竞争
来自外部的竞争，是稀缺资源的竞争，更是开发商品牌及区域未来发展潜力的竞争—— 浑河与丁香湖的稀缺资源竞争；大浑南、长白岛与丁香湖新城的竞争
层
面
高品牌趋向
稀缺资源的占有
精
神
层
健康
面
高生活品质追求
国际先进文化的附加
住
生活和精神双重附加值
自我价值实现
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树根
市场＞内部与外部竞争
区域内的竞争一组数据
1、2019年商品房上市面积1257.26万平方米，消化面积1107.12万平方米。 2、2019年商品房上市面积1607.3万平方米，消化面积1303.24万平方米。 3、2019年沈阳市商品房销售量排名第一为于洪区，销售面积约为255.36万平方米；

华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析 80页PPT文档

人均GDP（美元）
14000 13000 12000 11000 10000 9000
8000 深圳
7000 6000 5000 4000 3000
杭州
人均GDP10000美元
沈阳
大连郑州
青岛合肥重庆
成都
南宁
2019 2019 2019 2019 2019 2009 2019 2019 2019 2019 2019 2019
地王大厦
东门商圈
地王商务区
华润中心
人民南商圈
位于城市金融商业核心区
25
整体布局
将购物中心作为独立的主体建筑
国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体
华润中心万象城，这个项目完全抛弃了传统的规划模式，将万象城购物中心作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。
24 20
14
选址原则
城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段
商圈
• 1.选择城市新城区的核心地段 • 2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群 • 3.交通便利，停车方便 • 4.考虑政府的城市规划
名称深圳万象城深圳大冲大象城杭州万象城
位置特征罗湖-核心商务区
5
华润置地全国布局以二线发达城市为主要战略城市
华润进驻主要城市
一线城市：北京、上海、深圳
二线城市：成都、武汉、合肥、杭州、大连、长沙、重庆、沈阳、厦门、天津、南宁、青岛等
三线城市：绵阳、常州、南通、鞍山、海南、淄博、日照、余姚、秦皇岛等
一线城市
二线城市
沈阳
北京秦皇岛鞍山

华润中心悦府推广策略方案

我们知道顾客需求的改变，所以我们也在改变。
PA 01
RT
洞察大青岛
Greater Tsingtao Insight
PA 02
RT
策略大方向
Strategy Direction
PA 03
RT
调性思考线
An Approach to Tone & manner
PA 04
RT
四宗大事件
Four Big Bang
华润中心，青岛市中心。
华润中心在青岛市中心华润中心将是未来青岛市中心的中心
然，
本次策略的核心不是推广华润中心，而是推广悦府。我们有三种推广逻辑………
推广逻辑一总分专结构·按步就班第一步：释放CBD区域地段价值、华润品牌全国案例、城市综合体体量气势第二步：解读综合体物业形态第三步：讲述综合体的传奇故事第四步：能量聚合，抛出综合体之上的“悦府”
广场地下有4层，最下层为地铁车站，第2～3层为900车位的室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心。玛丽城广场下部纵横的步行通道，将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络。这个地下步行网络将玛丽城广场与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体。
蒙特利尔市的地铁环状网又将玛丽城广场同该市的其它两个综合建筑群，即 Dedjardins、 Cours Mont—Royal连接在一起，形成城市立体系统。如今，从这3个地区，6个地铁车站来统计，每天有近30万人使用。它们联系着170万平方米的办公空间，，3800个房间的酒店，，1400多个商店以及3个音乐厅。
占地8.5公顷，建筑面积超过65万平米。
加拿大蒙特利尔玛丽城广场 Place Ville Marie

华润1246模式研讨发言

华润1246模式研讨发言尊敬的主持人、各位嘉宾和朋友们：大家好！非常荣幸能够参加今天的华润1246模式研讨会。

首先，我想分享一下我的观点和心得体会。

华润1246模式是华润集团在发展战略方面的一种管理模式，它的核心理念是自主创新、全方位融合、高效运营和可持续发展。

这个模式在华润集团内部得到了广泛的应用，也在一定程度上取得了一些成果。

接下来，我想从几个方面谈一谈我对华润1246模式的看法。

首先，自主创新是华润1246模式的核心理念之一。

作为一个大型企业，华润集团深知创新对于企业发展的重要性。

通过自主创新，华润集团能够不断推出符合市场需求的新产品和服务，提升企业的核心竞争力。

我认为，自主创新不仅仅是一种手段，更是一种精神，它能够激发企业和员工的创造力和潜能。

其次，全方位融合是华润1246模式的另一个重要特点。

在当今高度竞争的市场环境下，企业需要不断融合各种资源和优势，实现协同发展。

华润集团通过与各界的战略合作，不断扩大自身的影响力和业务范围，实现了资源的最优配置。

我认为，在全方位融合的基础上，华润集团能够更好地应对市场的变化和挑战，实现持续发展。

第三，高效运营是华润1246模式的关键要素之一。

华润集团以高效运营为目标，通过优化流程和提升管理水平，降低企业运营成本，并提高资源利用效率。

这种高效运营不仅能够为企业带来更高的经济效益，也能够为员工提供更好的工作环境和福利待遇。

在我看来，高效运营是一个企业能否持续发展的关键，它需要企业具备科学、精细的管理能力和理念。

最后，可持续发展是华润1246模式的最终目标。

华润集团秉持的发展理念是协调发展、绿色发展和可持续发展。

通过以人为本、注重环境保护、推动社会进步，华润集团在可持续发展的道路上不断前行。

我相信，只有坚持可持续发展，企业才能够在竞争中立于不败之地，获得长远的发展。

以上是我对华润1246模式的个人见解和体会。

华润集团作为中国知名企业，通过1246模式的应用，不仅实现了自身的发展，也为其他企业提供了借鉴和学习的机会。

华侨城华润商业地产连锁开发战略研究4

总结
3．连锁经营方式灵活商业和住宅是天生的黄金搭档，商业是必需品。华润似
乎找到了其最适合的发展模式：住宅开发+商业地产+增值服务。华润地产各系列产品可单独连锁，也可组成商业 +地产任意搭配复制，由于产品系列丰富，可根据当地资源确定产品组合和投资，其复制方式灵活，受限少，竞争优势非常明显。
华润地产的连锁策略运用自如：产品定位清晰，复制灵活快速，并可在同一区域重复复制，能适应各种市场环境。
商业地产与住宅的产品组合
从上表看出，华润万象城、五彩城、欢乐颂商业地产，虽然业态各异，但各有优势，欢乐颂体量小但更便捷，基本都可满足区域市场的家庭购物需求，因此三大商业地产都可与定位于中高档的住宅地产系列组合，主要根据当地市场和资源情况来定，商业和住宅没有特定搭配要求。
沈阳万象城·悦府效果图
总结
1．成功运营标杆项目自从深圳万象城项目成功运营后，在全国起到了示范作
用，成了华润地产发展的里程碑，华润地产的发展速度突飞猛进，而且可以预见其未来项目也会源源不断。华润掌握了连锁发展的窍门，势头非常强劲。
2．找准合适的复制模板华润并没有只停步在万象城的连锁经营，继续在商业地
产方面延伸出五彩城和欢乐颂两条中低端产品线，各系列定位不同且互补，几乎涵盖了商业领域的各层级，而且每一类产品都是综合性商业项目，独立运作能力强。目前，万象城开业三家，五彩城开业一家，欢乐颂开业一家，除了深圳万象城是2004年开业，另外四个项目都是这两年开业的，商业地产其余的大部分都在筹备和在建过程中，说明只要建立了合适的样本，复制的速度会相当惊人。
华侨城通常以旅游+地产的模式进入重点城市，但在该地的拓展不够，往往只有一两个项目，没有充分利用先进优势和树立的品牌形象进行深耕。我们应该认识到自身特点进行深度布点，树立大范围旅游地产的概念，即在同一地区的旅游+多处地产，在项目初期同时谈下多处地的意向，地块不局限周边，可以分布在同城各处，项目落成后，也可积极争取该地区的其他地块，将旅游项目的概念、品牌用足，从而实现规模经济和品牌效应。如前文所述，如果形成了多产品多品牌的产品体系，也更有利于在同一区域的深度布局和开发。

华润集团行动学习经典工具――群策群力精品PPT课件

17
第二步：自由讨论原因
任务
要求
典型质疑
工具方法
•找到导致问题或现象的可能原因，多问几个为什么。
•将显而易见的原因放在一边； •问五层为什么； •用好奇心来搜索信息，找出以为知道但不熟悉的地方; •思考改善对“早已知道”的事情的看法，建立新的关系
•是什么导致这些现象的发生？背后的原因又是什么呢？ •其它可能的原因呢？ •你是如何知道这个因果关系的？有什么证据可以论证这个因果关系？
我们的目标对准了什么问题？（一般从消除原因的角度出发）目标影响范围有多大？（对整体问题的解决而言）目标有“战略”意义吗？（整体解决问题，就有战略意义）实现目标后我们将收获什么？（发现目标的价值）
28
问题树
新司机上岗
车辆维修保养差
车辆陈旧
原因
40%车辆不能正点运行
现象
车辆抛锚率高
10
制订行动计划
11
目录一、什么是群策群力二、华润的群策群力三、群策群力十步法
12
第一步：找症状，明确问题并确定目标
任务
要求
典型质疑
工具方法
•描述症状（问题的具体表现） •针对具体表现重新阐述问题 •确定解决问题的目标
•一定是可以观察到的现象，而不是主观臆测和推论 •尽可能穷尽所有的现象 •坚持目标导向（有可能不需要处理现在的问题） •目标必须具有挑战性
问题的定义
问题:是指一件事情偏离预定的方向
典型的问题描述如下: • 项目开发周期低于要求的30% • 公交车运行正点率不足70％ • 关键岗位员工年度流失率大于20％
症状的定义
症状是问题的具体表现形式。
“项目开发周期低于要求的30%”的现象

及时沟通地产华润置地考拉住区推广沟通的策略的方案PPT共97页文档

2019年我们的营销策略。
2019年核心策略。
创新输出产品价值利好，抓住刚需人群制造偏好。
2019年执行策略。
结合项目产品价值和产品利好，结合核心创意——考拉，幽默有趣的输出产品价值，让受众更为轻松的被产品价值打动，从而形成风潮和偏好，实现营销目的。
2019年推广原则。
结合社会热点、项目利好、营销节点3个层面创新定制2019年推广。 /社会热点（巴西世界杯、大连国际啤酒节） /项目利好（销售中心以及样板间、五彩城商业签约仪式、周边商业中心开业、地铁开通） /营销节点（推售阶段计划）
面对如此激烈的市场环境和内部快速消化快速回款的推售压力，我们需对以下几点占位原则达成共识： 1、利用考拉独特形象，迅速区隔市场其他项目，形成独特受众偏好。 2、将考拉的形象形成全城热捧的现象，以满足快速储备大量客户的要求。 3、将考拉的主题与节点活动密切结合，形成考拉与活动的联合造势，以达到最大传播效力。
抱着中心的矮房子过年来个考拉抱
马年有礼，红包大派
送
考拉抱活动
红包大派发
考拉玫瑰全城大派发
和大连来个考拉抱
认筹启动
考拉住区盛大开盘
63-83㎡
和世界杯
来个考拉抱
首期精品
和Cheers 来个考拉二次抱加推
和我的一号专和华润来个考
列来个考拉抱
拉抱
地铁1号线五盘齐发华
中考拉们百变户型热销认考拉啤酒开通了，来润盛请答谢
华润置地·考拉住区2019推广阶段及主题节点表13 Nhomakorabea月
月
6月
7月
9月
10月
12月
销售阶段划分
主题事件

2013年华润·悦府推广策略提报 122P

河南大学国际学院
龙子湖高校区
中学小学
区域教育价值——区域规划教育配套完善，龙子湖高校园区将成为河南省高校聚集的核心教育发展区域，对于本项目来说，西临康平路小学，周边有东周小学、祭城小学、93中，17中，75中、86中等。
竞品项目分析
项目名称
中豪汇景湾新里卢浮宫馆
中央特区
东方鼎盛时代
海马公园鑫苑世纪东城永威翡翠城
英国下午茶文化分享、皇家瓷器鉴赏
6月1日
2012劳斯莱斯亚太首次巡展
劳斯莱斯幻影和古斯特系列等经典RR豪车试驾试乘
8月4日
金沙湖高尔夫观邸冠名，郑州晚报举办《四世同高端圈层客户专场/《四世同堂》主创演员到项目
堂》话剧
现场参观
8月23日
金沙湖高尔夫观邸·天王对抗赛新闻发布会
郑州市副市长刘冬、省辖市市长级领导丁世显、河南省体育局社体中心主任及省高球协会副主席冯汴生等省市领导出席，CCTV5、凤凰卫视、大河
区位价值
区域医疗机构：
河南省医疗中心颐和医院郑州儿童医院管城中医院郑州康济医院洛阳正骨医院
省医疗中心
颐和医院
郑州儿童医院
管城中医院
郑州康济医院
洛阳正骨医院
区域医疗价值——郑东新区作为城市向东发展的重要区域，承载着新郑州形象功能，未来大中型医疗机构规划布局完善，充分满足新区发展需求。
区位价值
4
资源私享
将稀缺的资源独享化，少数人规划中的内外城概念、内水
占有多数人资源
系分割组团
5
顶级配套
将顶级配套专属化，仅供少数星级酒店、豪华会所、精英
人专享
教育、滨水商业
客户定位——核心客户:顶级财富阶层，重要客户:高级财富阶层及中产阶层