建筑设计管理要点

建筑设计管理

一、目的

将项目开发的理念及意图，项目策划的要求，通过调研所确定的市场需求以及开发商对项目开发的投资成本、进度、质量等诸多要求通过专业设计人员的设计，以图纸、文字说明、概算等表现形式确定下来，为后续的工程实施工作确立一个科学、严密、详细、清晰的书面依据。

二、适用范围

1．公司物业开发项目的规划设计、建筑环境方案设计、初步设计及施工图设计。

2．公司物业开发项目的特种专业设计，包括供电设计、供水设计、供气设计、室外管线设计、弱电系统设计及其他特种专业设计。

三、控制目标与控制点

控制目标控制点

确保公司的开发理念及意图、市场及消费者需求、项目开发策略要求等能通过各阶段方案设计充分体现·通过考察及综合评价选择参与方案投标的设计公司

·组织编写方案设计任务书

·各级设计管理人员与各设计公司充分沟通

·成立内部评审委员会对各设计方案会审及调整

·给予参与方案投标的设计公司以平等竞争的机会，充分挖掘其智力潜能

·认真组织好政府部门召开的方案评审会，确保最优方案中标

确保各合作方对方案设计的介入·物业管理公司项目负责人参与内部评审

委员会

·在各设计阶段成果确定后召开开发公

司、设计公司、物业管理公司、监理公

司、特种专业公司联席技术交底会

确保初步设计能对方案设计进一步优化·认真分析、筛选方案评审专家提出的意

见和建议

·即时调整各方产生的新的设计要求

确保施工图设计能详尽、快速、准确的完成。·通过招标选择施工图设计公司·通过挑选组建施工图设计人员小组·组织编写明确的施工图设计任务书·设立奖惩机制

确保设计成本控制在预算范围内·各设计阶段都即时做好相应经济测算工

作

·与政府部门及行业主管部门充分沟通，

争取政策优惠

·设计全过程的成本跟踪控制

确保设计工作按时完成·确定合理的设计工作完成时间

·合理处置变动的、增加的设计工作量

·设计奖惩机制

确保设计变更更合理有效·提出变更的合理性

·对变更成本的测算

·变更设计的内部审核及控制

·变更设计的进度控制

确保零星工程设计合理有效·零星工程设计的内部审核制度

·相应的成本测算

确保特种专业设计的合理有效·与特种专业公司充分沟通，确定最优的

专业设计方案

·特种专业设计与土建设计、环境设计的

有机组合

·质量、进度及投资成本的全程跟踪

确保施工图审核通过·审图修改意见的及时反馈

四、关键绩效指标

1．设计方案质量

2．设计费用

3．设计完成时间

4．设计变更发生的费用

5．设计限额预算与实际设计费用的差异率

五、职责分工

部门/

主要职责

岗位

总裁审批参与投标方案成果、审批设计公司招标结果、审批初步设计成果、签署《委托设计合同》

项目公司总经理确定参与方案投标的设计公司、代表公司参与方案评审会、签发中标方案及设计变更方案、审批零星工程立项、审批签发零星及特种工程设计方案、审批签发各阶段经济测算成果、审批设计奖惩办法、签发设计招标书及任务书

开发部经理搜集提供参与方案投标设计公司名单、与各设计单位沟通、传达公司意图、组织各阶段方案评审会、审查设计招标任务书及各阶段设计任务书、签发方案评审会纪要、负责编写各阶段经济测算及可行性分析、审批设计人员组成名单、审查变更申请、与特种设计单位沟通、确定方案、挑选地质勘察单位并报总经理确定

设计管理专员组织编写各阶段设计招标书及任务书、发标、与设计单位沟通协调、控制进度及质量、受理变更申请、组织变更设计、编制设计工作奖惩办法、执行设计合同、负责图纸送审及修改、考察设计人员业务能力、编写方案评审会纪要、组织设计研讨会及交底会并做好记录、控制特种设计进度、质量及投资、组织项目普勘及详勘、编写《设计管理总结》

公司评审小组成员投标方案的初审及确定、投标设计公司的确定、零星及特种设计的评审及确定

设计

经理

全过程的设计理念传达及确定、设计技术支持、设计工作监督

六、程序

1．规划设计阶段

1.1规划设计方案阶段

1.1.1组建设计评审小组，包括项目发展总监、投资经理、项目管理总监、设计经理、项目公司总经理、开发部经理、设计管理专员、合同预决算专员、财务部经理、物业公司项目经理等，项目公司总经理为组长。

1.1.2设计管理专员根据项目地块《控制性详细规划》、地质普勘资料、《土地使用条件》、《项目策划方案》以及确定的项目开发理念及意图，组织编写《规划设计方案任务书》（内容包括设计内容、设计需达到的质量标准、设计时间、提交成果方式及内容等），提交开发部经理审批，并由项目公司总经理签发设计经理对任务书编写提供支持与指导，投资经理对策划方案做出解释和说明，对方案中不合理之处做出改进。

1.1.3开发部经理与设计管理专员负责收集规划设计公司的信息及资料（包括资质审核，人员设备实力、质量保证体系、工作质量、社会信誉，建立设计单位资质档案），对其设计能力及设计成果进行初步考察，初步了解设计人员对公司开发理念及策划方案的理解程度，初步了解各设计公司的收费标准，拟定参与规划设计方案的设计公司名单及简介，报项目公司总经理审批。

1.1.4项目公司总经理依据资料确定参与项目规划方案设计招投标的设计公司（一般不超过5家），确定设计费用，设计经理依据资料提出自身对参与设计的公司初选意见和建议。

1.1.5设计管理专员向参与规划方案设计招投标公司发放《规划设计方案任务书》，并提供设计公司要求的其他资料，签订设计合同，同时项目公司总经理、开发部经理、设计专员及设计经理应加强与设计公司人员的沟通及互动，确保公司开发理念、项目策划要求被设计人员充分理解，并在方案中体现。

1.1.6公司相关人员应确保各设计公司处于平等的竞争地位，使各设计公司处于公平竞争的良性状况，充分挖掘出各设计公司的智慧及想象力，形成优秀的方案作品。

1.1.7设计管理专员负责各设计公司方案（包括初稿、修改稿、确定稿）进度，并及时将各阶段方案报公司设计评审小组进行内部评审，并将评审意见以书面形式反馈给设计公司进行修改，直至最终确定各设计公司参与投标方案。

1.1.8开发部经理对各设计公司在各设计阶段的方案进行相应的经济测算及可行性分析，并报公司设计评审小组作为内部评审依据之一。

1.2规划设计方案评审

1.2.1开发部经理依据规划方案设计进度组织政府主管部门召开方案评审会，包括确定会议的时间、地点、参评专家、会议议程及其他相关事项。

1.2.2设计管理专员负责与各设计公司协调，共同完成参与评审方案的成果制作，包括文本、各类效果图、电子展示图等，并于评审会前日做好会场布置及后勤工作安排。

1.2.3项目公司总经理作为开发公司首席代表参与规划方案评审会，设计经理、开发部经理、设计管理专员列席评审会，其中设计管理专员负责会议记录，并在会后整理出会议纪要备用。

1.2.4规划方案评审会确定中标设计公司的，开发公司与其进行下一步工作安排；如未能确定中标设计公司的，开发公司应依据评审意见，重新组织第二轮方案设计，操作程序不变，如需调整参与投标设计公司的，程序依据1.1.3~1.1.8执行，直至最终确定规划方案设计中标公司。

1.3修建性详细规划的设计及确定

1.3.1开发部经理负责与规划设计中标单位确定修建性详规设计内容、进度及费用，并报总经理审批，设计管理专员负责拟定相应合同及协议，并报签署执行。

1.3.2设计管理专员负责将方案评审会意见整理成书面材料，发给中标设计公司作为修建性详规设计依据，同时负责详规设计进度及质量控制。

1.3.3开发部经理负责详规设计阶段的经济测算及可行性研究，提出设计建议，并安排报批报建事务专员与相应主管部门衔接规划报批事宜。

1.3.4报批报建专员负责处理与规划审定相关的其他事务，确保修建性详细规划早日确定。

1.3.5设计经理、策划经理在修建性详细规划设计过程中给予全程技术支持和建议，确保公司高层的开发理念及意图得以体现。

1.3.6待定的修建性详规由项目公司总经理报集团总裁审阅。

1.3.7设计管理专员负责规划设计阶段的设计过程总结、设计资料归档保存等工作。

2．建筑方案设计阶段

2.1建筑方案评审小组的成立同1.1.1

2.2设计管理专员依据确定的项目《修建性详规》、《项目策划方案》及公司的开发理念及意图，组织编写《建筑方案设计任务书》，提交开发部经理审批，并由项目公司总经理签发，设计经理及策划经理给予技术支持和策划方案的解释说明。设计任务书中应包含建（构）筑物的功能要求，建筑总体风格的确定、地点位置的确定、面积及户型比例要求、设备及配套设计要求、环境设计指标及要求等，对暂不能够确定的事项应提交上级主管人员尽早确定。

2.3参与建筑方案设计的设计公司初选及确定依据1.1.3~1.1.4执行。

2.4开发公司与参与建筑方案设计公司的协调、沟通依据1.1.5执行。

2.5公平竞争原则、激发设计公司创作热情原则依据1.1.6执行。

2.6公司建筑方案评审小组对方案进行初审直至最终确定参与建筑方案招投标方案依据1.1.7执行。

2.7建筑方案评审会的组织及召开，公司各部门及人员分工依据1.2操作程序执行。

2.8建筑方案中标设计公司不直接作为项目初步设计及施工图设计的承担者，但其具有优先考虑资格。

2.9报批报建专员负责建筑方案评审后相关行政手续的办理，设计管理专员负责会议纪要的整理、建筑设计资料的保存归档、建筑设计工作总结的编写等相关工作。

（注：环境方案设计阶段与此相同，但不进行方案公开评审，一般由内部评审确定。）

3．初步设计阶段

3.1设计管理专员组织项目地块的地质详勘，出具正式勘察报告，并将地质勘察报告送行政部门审查，对审查意见进行补勘及修改，最终确定项目地块地质勘察报告。（地质勘察单位的选择由项目公司总经理、开发部经理、设计管理专员、预决算专员、设计经理组成联合小组，采取内部招投标方式确定。）

3.2初步设计及施工图设计公司的确定应采用招投标方式，如需通过政府公开招投标方式进行的，参照政府部门相关规定执行；如通过公司内部招投标方式进行的，先成立招投标领导小组，由项目公司总经理任组长，组员包括设计经理、投资经理、开发部经理、设计管理专员、财务部经理等相关人员，设计管理专员负责拟定《初步设计及施工图设计招投标文件》，内容包括资质要求、设计人员资格要求、设计内容要求、进度及质量要求、收费要求等项目，报开发部经理审批，由总经理签发。

3.3初步设计及施工图设计参与投标单位的初选工作由开发部经理和设计管理专员负责，参照1.1.3执行，招投标领导小组依据各设计单位投标资料确定初步设计及施工图设计中标公司，并签订相应设计合同。

3.4设计管理专员对原《建筑方案设计任务书》进行调整及优化，明确初步设计及施工图设计任务内容，并报开发部经理审批，由总经理签发。

3.5设计管理专员负责将《初步设计及施工图设计任务书》提交给中标设计公司，并提供设计所需其他资料，要求设计公司制订出设计人员组成名单、设计进度等工作计划，并报开发部经理审定。

3.6配套专业初步设计工作由开发部经理负责组织实施，其设计公司需进行招投标的，参照3.2~3.3执行，设计管理专员负责提供配套专业设计要求，拟定相应设计合同及报审，并协调配套专业设计与土建设计之间的相互关系，使各类型初步设计工作有机结合。

3.7公司成立由项目公司总经理、投资经理、设计经理、策划经理、销售经理、开发部经理、设计管理专员、预决算员、报批报建专员、物业公司项目经理及外聘专家、学者组成的初步设计及施工图设计内部评审小组，负责对各阶段初步设计方案进行内部评审，由设计管理专员负责组织设计公司依据评审意见进行修改，直至形成可以送审的初步设计成果。

3.8对于规模较小的工程，总经理有权决定是否进行初步设计，相关政府部门协调工作由报批报建专员组织。

3.9扩初设计评审会召开参照1.2程序执行。

3.10报批报建专员负责完善扩初方案评审需具备的其他行政条件，并在扩初方案评审会后取得项目扩初批文。

4．施工图设计阶段

4.1施工图设计公司与扩初设计公司相同，在扩初设计开始前由招投标方式确定。

4.2设计管理专员将确定的《施工图设计任务书》及相关资料提交给设计公司，并将设计公司编制的设计人员组成名单及设计进度计划报开发部经理审批。

4.3施工图设计合同依据设计公司中标条款拟定，由开发部经理审核，总经理签发。

4.4设计管理专员负责监督执行设计合同，并对施工图设计中的投资成本、设计质量和进度进行适时跟踪，对设计过程中产生的问题及时整理、汇报，并以书面形式答复设计单位。

4.5施工图设计过程中，设计经理给予全过程技术指导及监督。

（附设计质量跟踪控制细则）：

在施工图设计过程中，项目组各专业技术人员通过对阶段性设计成果的审查，对设计质量进行严格的跟踪控制。施工图设计阶段主要控制的要素有：

A．建筑物的立面造型，建筑物群体及其与周围环境的关系；

B．建筑平面布置；

C．对声、光、热工、通风、消防等环境条件所采取的技术措施；

D．装修标准及主要建筑构造；

E．结构选型；

F．地基处理和基础形式；

G．伸缩缝、沉降缝和防震缝；

H．新技术、新结构、新材料的采用；

I．供电设计；

J．电力设计；

K．照明设计；

L．自动控制设计；

M．通信设计；

N．防雷保护；

O．给水设计；

P．排水设计；

Q．空调设计；

R．通风设计；

S．煤气设计；

设计质量控制按《设计质量控制方法》执行。

5．配套工程、特种专业设计

5.1配套工程、特种专业设计一般由专业公司承担，因此基本不存在设计公司的招投标问题。

5.2设计管理专员负责确定、整理需进行配套工程、特种专业设计的工作内容，拟定相应的设计任务书，报开发部经理审批。

5.3开发部经理负责确定配套工程、特种专业的设计方案（与专业人员共同协商确定），做好相应的经济测算，拟定好设计合同，由总经理签发。

5.4设计经理对配套工程、特种专业设计工作进行全程指导和监督。

5.5配套工程、特种专业设计成果由开发部经理向总经理汇报确认。

5.6设计管理专员负责与设计单位及人员的协调与沟通，负责进度及质量跟踪，并做好图纸归档整理工作，编写设计总结。

6．设计成果的审查

6.1施工图报建设局审查

6.1.1地质勘察报告、全套土建施工图（含基础、地下及地上部分）、水电暖通图都在施工图审查范围内，相应的行政审批手续由报建报批专员办理。

6.1.2设计管理专员负责与审图人员协调沟通，解答对方提出的问题，需由设计人员解答的或须由公司上级领导确定的事宜应及时联系或汇报。

6.1.3设计管理专员应将初审意见及时以书面方式传达给设计公司，并组织设计人员在3~5天内给出意见答复，并及时将答复送交审图人员。6.1.4复审通过的，领取审图报告；复审不通过的，按6.1.3程序再行办理，直至审查通过。

6.1.5开发部经理负责将审图报告整理作为工程招投标用件之一。

6.2施工图纸的内部审查

6.2.1施工图纸应由开发部专职审图员进行内部审查，审查内容包括施工图与原设计方案的一致性，与设计任务书要求的一致性，有无技术性错误，有无设计内容的失误等，并形成书面意见交由开发部经理确认。

6.2.2施工图纸同时送交工程部审核，审核的内容包括施工说明的准确性、对施工工艺材料使用的正确把握、有无严重妨碍施工进行的设计、施工成本的把握是否适当等，并形成书面意见交由开发部经理确认。

6.2.3施工图纸同时送交营销部审核，审核的内容包括面积的核算、户型及立面的市场反映度是否适合、各部位用材是否与市场匹配、客户可能会产生的疑问等，并形成书面意见交由开发部经理确认。

6.2.4施工图纸同时送交物业管理公司审核，物业公司从有利于交付后物业管理工作顺利展开的角度提出自身意见和建议，并以书面形式交开发部经理确认。

6.2.5开发部经理负责整理各方审图意见，形成图纸修改申请，以书面方式交设计公司对图纸进行修改，有需进行协商及讨论的，双方及时进行，直至形成统一意见。

7．设计成果的归档整理

设计管理专员负责对各阶段设计成果进行归档整理，做好图纸的发放登记工作，整理编写各阶段设计工作总结以备用。

8．设计变更的处理

8.1工程设计变更分为三类：设计单位设计变更、施工现场设计变更、业主要求的设计变更。

8.2 设计单位设计变更，由开发部签收备案，并按规定份数转发给工程部、监理公司。由监理工程师签字后转发施工单位。

8.3 施工现场设计变更，由监理工程师会同工程部向开发部提出变更要求，设计管理专员提交设计院，由设计院出具现场“变更通知书”，由开发部签收备案，并转发给相关部门执行。

不需通过设计院的设计变更由设计管理专员负责编写，经设计经理审核、开发部经理审批后，留档并转发给相关部门执行。

8.4 业主要求的设计变更，由营销部向开发部提出变更要求，由设计管理专员评审其可行性，测算变更费用，并由顾客签字认可后，提交设计院出具“变更通知书”，由开发部签收备案，并转发给相关部门执行。房屋竣工交付时营销部凭“变更收费通知单”一并向顾客收回费用。

不需通过设计院的设计变更由设计管理专员负责编写，经设计经理审核、开发部经理审批后，留档并转发给相关部门执行。

七、附件

（一）变更通知单

年月日编号：

项目名称图号

变更部位

变更原因

变更设计内容

签署开发部监理工程师设计院工程部

（二）变更收费通知单

年月日编号：

客户名称

变更部位

变更原因

变更设计内容

变更费用

签署客户营销部