南京市物业管理区域备案表
南京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强南京市物业服务项目经理管理工作的通知
南京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强南京市物业服务项目经理管理工作的通知文章属性•【制定机关】南京市住房和城乡建设委员会•【公布日期】2012.03.14•【字号】宁建物字[2012]232号•【施行日期】2012.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文南京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强南京市物业服务项目经理管理工作的通知（宁建物字〔2012〕232号）各有关单位：为进一步加强物业管理行业队伍建设，培养、提高项目经理业务素质和服务能力，促进物业管理项目实现规范服务、高效服务和优质服务，根据《物业管理条例》等法规及《南京市物业服务企业及从业人员信用信息管理办法》等规定，现将本市物业服务项目经理管理工作通知如下：一、基本规定（一）南京市物业服务项目经理（以下简称项目经理）是指物业服务企业按照物业服务（前期）合同约定指派的物业项目负责人。
（二）项目经理应参加市住建委组织的业务培训考核和继续教育，并通过聘用企业在市住建委完成从业信息登记。
（三）本市物业管理项目实行经理责任制，1名项目经理负责1个物业管理项目，持证上岗。
1名项目经理同时管理2个项目的，应当征得2个项目合同甲方的同意，其管理物业建筑面积总和应在20万平方米以内。
二、培训考核市住建委建立本市项目经理培训考核制度。
凡符合条件参加我市项目经理培训，经考核合格的，颁发《南京市物业管理项目经理培训合格证书》（以下简称培训合格证书）。
培训合格证书由项目经理本人使用。
（一）目前我市在岗的项目经理经所在企业上报，可直参加培训考核。
企业上报在岗项目经理时必需对应管理项目，1个项目只能上报1名项目经理。
（二）非在岗项目经理需参加培训考核的，应具备以下条件：1、取得研究生及以上学历，或具备物业管理师职称，从事物业管理活动满1年。
2、取得大学本科学历，从事物业管理活动满2年。
3、取得大专学历，从事物业管理活动满3年。
《南京市住宅物业管理条例》解读
xx最新《南京市住宅物业管理条例》解读xx最新《南京市住宅物业管理条例》解读《南京市住宅物业管理条例》已经通过批准，于今年7月1日起施行。
该《条例》引入了第三方评估制度，规定如果小区10%以上的业主对物业效劳质量不满意，可以启动第三方评估。
经评估物业效劳不符合履约标准的，可以更换物业，或者要求物业限期整改。
据了解，南京目前的物业费标准还是按多年前的政府指导价执行的，多层小区物业费最高1.5元/平方米，高层小区物业费最高1.9元/平方米。
对此，不少物业公司提出异议，某些小区其实已经变相突破了最高限价。
针对这一情况，《条例》为物业费突破政府指导价留下了空间，但需要执行严格的程序。
《条例》规定，普通住宅前期物业效劳收费实行政府指导价，物业效劳企业需要对收费标准进行调整的，首先要委托会计师事务所对上一年度物业工程经营情况进行审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示30天，然后将拟调整的收费标准、效劳内容和效劳标准在物业管理区域内显著位置公示30天，并书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、区价格和物业管理行政主管部门。
最后，调价方案要经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。
如果业主欠交物业效劳费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业效劳企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，催促其限期交纳;逾期不交纳的，物业效劳企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
此外，如果小区发生电梯故障、消防设施故障等危及房屋平安和人身财产平安的紧急情况，要立即进行维修、更新和改造的，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请，住宅专项维修资金管理部门应当开辟“绿色通道”，自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。
《条例》第二十八条规定，需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有局部占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意;需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有局部占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。
南京市房产管理、南京市物价局关于印发《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》(试行)的通知
南京市房产管理、南京市物价局关于印发《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》(试行)的通知文章属性•【制定机关】南京市房地产管理局,南京市物价局•【公布日期】2006.09.20•【字号】宁房物[2006]202号、宁价房[2006]275号•【施行日期】2006.11.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文南京市房产管理、南京市物价局关于印发《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行）的通知(宁房物[2006]202号宁价房[2006]275号)各区、县物价局、房管（建设）局，各物业管理单位：为促进我市物业管理行业健康发展，规范物业服务与收费行为，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，现将《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（试行）（以下简称《标准》）印发给你们，并就实施中的相关事项通知如下，请一并遵照执行。
一、本《标准》适用于本市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务与物业收费。
各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，服务与收费标准由当事人合同约定。
对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。
二、普通住宅物业服务等级和收费标准由市物业管理行政主管部门会同市价格主管部门根据本市普通住宅物业不同的服务内容、服务要求、服务成本制定和适时调整，并向社会公布。
物业服务等级标准的制定由市物业管理行政主管部门负责，物业服务收费标准的制定由市价格主管部门负责。
各县及江宁、浦口、六合区可结合本地区实际情况，依据市标准制定本地区具体实施标准。
三、本《标准》的测算采用包干制结算形式，普通住宅物业公共服务收费标准应按本标准分项选择并组合确定。
业主大会成立前的物业公共服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，按《标准》分项选择服务等级，并在相应的收费标准范围内进行前期物业管理招标或议标。
南京市房产管理局关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知
南京市房产管理局关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知文章属性•【制定机关】徐州市住房保障和房产管理局•【公布日期】2009.04.03•【字号】宁房物[2009]70号•【施行日期】2009.04.03•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文南京市房产管理局关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知（宁房物〔2009〕70号）各区房产局、县建设局，各有关单位，各业主委员会：为贯彻《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○九年四月三日南京市业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主合法权益，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规则。
第三条各街道办事处或镇人民政府负责牵头组织召开本辖区业主大会、成立业主委员会，指导、监督业主大会及业主委员会的日常运作。
第二章业主第四条本规则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋权属登记册记载的权利人（含已实际入住的商品房预登记的权利人）。
第五条业主可以行使下列管理权：一、通过业主大会行使对物业共有部分的共同管理权；二、监督物业服务企业履行物业服务（前期物业服务）合同；三、按程序提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，行使投票权；四、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；五、选举业主委员会委员，并享有被选举权；六、监督业主委员会的工作；七、对本物业区域内物业管理的公共事项向物业服务企业提出意见和建议；八、对物业共有共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；九、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；十、制止侵害业主共同利益的行为；十一、认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼；十二、法律、法规规定的其他权利。
物业管理区域备案
1.7联系电话：________________
二、物业管理区域概况
2.1占地面积：________________
2.2建筑面积：________________
2.3住宅楼栋数：________________
2.4商业楼栋数：________________
本方案旨在规范物业管理区域的服务与管理，保障业主的合法权益，提升居住环境和生活质量。通过明确物业管理公司的职责与义务，建立备案、监督、评价和应急处理机制，确保物业服务的专业化、规范化和人性化。同时，强化业主参与和监督，促进物业管理与业主自治的良性互动，共同营造和谐、安全、舒适的居住环境。本方案的实施，将为物业管理区域的长效管理奠定坚实基础，为构建和谐社会贡献力量。
5.2物业管理部门对备案材料进行审核
5.3审核通过后，发放《物业管理区域备案回执》
5.4物业管理公司持备案回执办理相关业务
六、备案时效
6.1物业管理区域备案有效期为三年
6.2备案有效期届满前三个月，物业管理公司需向物业管理部门申请续期
七、其他事项
7.1物业管理公司应按照备案内容提供物业服务，不得擅自更改
c.合理设置垃圾桶，定期清理垃圾，确保垃圾不过夜；
d.加强对噪音、扬尘等污染源的管理，营造良好的居住环境。
十一、业主权益保障
11.1物业管理公司应尊重业主的知情权、参与权和监督权，及时向业主公开物业服务相关信息。
11.2物业管理公司不得侵犯业主的合法权益，对于业主的投诉、建议和需求，应认真对待，及时处理。
d.加强对业主的安全宣传教育，提高业主的安全意识。
9.2物业管理公司应与当地公安、消防等相关部门保持密切沟通，确保物业管理区域内的安全稳定。
业主大会业主委员会培训手册
业主大会、业主委员会培训手册二ＯＯ九年七月说明为了方便小区成立业主委员会工作，我们根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《南京市物业管理办法》、《南京市业主大会和业主委员会指导规则》等文件的相关规定，拟定了一套成立业主委员会指南、流程、示范样本，仅供参考。
目录1、业主委员会备案办事指南 (3)2、业主委员会备案工作流程图 (4)3、业主委员会备案资料（示范样本） (5)业主委员会备案办事指南一、办事程序1、申请：物业区域内，已交付使用的物业专有部分建筑面积占建筑物总面积过半数的且业主人数占总人数过半数的，由建设单位或五个以上业主书面告知物业所在地的街道办事处，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。
2、备案：选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的 30 日内，向物业所在地的街道办事处备案。
二、备案资料1、物业基本情况（四界、门牌、占地面积、建筑面积、业主清册、物业清册、入住率等），由建设单位、物业服务企业或居委会盖章。
2、业主大会筹备小组的成员名单、情况简介，并在本物业管理区域内公示 7 日，同时提供公示内容的照片。
3、筹备组应当做好下列筹备工作，并提供相关资料：①确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，应当于会议召开15 日前以书面形式通知全体业主，同时应当书面告知街道办事处和居民委员会，通知内容于会议召开15日前在物业管理区域内公示，公示时间不少于 7 天，同时提供公示内容的照片。
②拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案），并在物业管理区域内公示7日，同时提供公示内容的照片。
③确认业主身份、确定业主在业主大会会议上人数和专有部分建筑总面积，并在物业管理区域内公示 7 日，同时提供公示内容的照片。
④确定业主委员会委员候选人产生办法、成员名单、情况简介，并在物业管理区域内公示7 日，同时提供公示内容的照片。
⑤确定选票样式，选票应注明地址、建筑面积，要有业主本人签字。
南京市物业管理办法-南京市人民政府令第205号
南京市物业管理办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市物业管理办法（2002年2月1日南京市人民政府令第205号发布）第一章总则第一条为规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市市区范围内的物业管理。
新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区，由各区人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
第三条南京市房产管理局是本市物业管理行政主管部门，负责组织实施本办法。
各区房产管理部门按照规定职责负责本辖区物业管理的行政管理工作。
建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、价格、公安、民政等有关部门和街道办事处及社区居民委员会应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。
第四条物业管理行业应当逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
物业管理行政主管部门应当加强对物业管理市场的监督检查，依法建立健全物业管理的各项制度。
物业管理企业应当遵循有偿服务、自负盈亏的原则自主经营，按照有关规定享受第三产业的优惠政策。
第二章业主自治管理第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主决定；业主人数多于一百人的，可以按幢或者单元推选代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）。
物业管理区域的范围，由各区物业管理行政主管部门按照物业以及共用设备设施的相关情况划定，原则上以封闭的住宅小区、大厦、工业区予以确定。
南京市物业收费管理实施办法
南京市物业收费管理实施办法(总9页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除第五条物业管理服务收费包括公共性服务费和代收代办服务费、特约服务费。
物业管理服务收费应根据物业类型、收费性质的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的公共服务收费及停车管理等专项服务收费，实行政府指导价。
普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费，实行市场调节价。
代收代办服务费、特约服务费，实行市场调节价。
第六条物业管理服务收费应遵循合理、公开、公平及与服务内容、服务质量相适应的原则。
实行政府指导价的物业管理公共服务收费，应按照有利于物业管理价值补偿、促进物业管理企业规模经营、加强经营管理的原则，以物业管理的合理成本为基础，根据物业的硬件设施和提供物业管理的服务内容、质量水平，实行等级收费管理制度。
具体实施办法另行制定。
未成立业主委员会的普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由价格主管部门核定；已成立业主委员会的普通住宅物业管理公共服务收费标准由物业管理企业在政府指导价相应等级范围内提出具体收费标准，经业主委员会与物业管理企业签订合同后执行。
第七条物业管理公共服务费的费用构成包括以下部分：1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费、养老保险、医疗保险等费用；2、房屋公共部位、公共设施、设备日常维护及保养费；3、清洁卫生费；4、绿化管理费；5、安全护卫费；6、物业管理企业办公费；7、物业管理企业固定资产折旧费；8、法定税费；9、合理利润。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质消耗补偿和其他费用开支。
第八条业主、使用人自办理入住或使用手续之日起，应按物业管理合同（协议）的约定交纳物业管理公共服务费。
业主将物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理公共服务费可以由业主或使用人交纳，但业主负最终连带清偿责任。
物业管理公共服务费的计费面积以房屋产权证登记的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。