旭辉集团：偷面讲义积的实用案例分析
户型创新巧偷面积研究101
巧偷面积
项目增值
——户型创新巧偷面积研究
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
偷无罪，偷有理，会偷面积者才会赢！
巧偷面积就是创新户型， 创新户型就是增加卖点， 增加卖点就是项目增值！
※深圳人“敢为天下先”的精神，使得深圳的地产人一直在产品 方面孜孜不倦地创新。 ※住宅产品创新的一招是“偷面积”。 所谓“偷面积”，就是钻《建筑面积计算方法》的空子，将可以
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
巧偷面积第一招：大凸窗
该凸窗 打掉后 的室内 空间， 比步入 式凸窗 更好使 用，空 间也没 有压抑 感。
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
巧偷面积第一招：大凸窗
该凸窗 打掉后 的室内 空间， 比步入 式凸窗 更好使 用，空 间也没 有压抑 感。
大地建筑事务所（国际）南昌分公司
巧偷面积第一招：大凸窗
在1.5米的 步入式凸窗 中，可以打 掉0.9米， 其0.6米是 真实的步入 式凸窗的上 梁结构。
大主场”的可打掉 步入式凸窗之梁与“桂芳 园”、“可园”的可拆卸凸 窗之凸窗有 异曲同工之妙— —即将低于2.2米的凸窗高度 空间，转化成标准层高空间。 两者都实现了偷面积，即这 些室内平面面积，不计入套 内建筑面积。
01单层
01双层 02单层 02双层 05单层 05双层 平均
108.7
108.7 73.4 73.4 84.0 85.3
90.6
90.6 61.1 61.1 70.0 71.0
34.9
39.2 12.5 27.0 26.1 35.3
115%
119% 100% 120% 114% 125% 116%
不计如建筑面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。
旭辉地产苏州项目总体营销方案页PPT课件
1,新创理想城
80
2.新港名墅 70
3.云锦城
4.丹景廷
60
5.金光大道
50
40
40 60 80
主力面积在80-110两房，总 价在45-65万之间
100 120
140 160
180 200 220 240 面积（平米）
第3页/共89页
市场 分析
120-130平米后续房源稀缺，别墅及洋房销售火爆！ 随着区域逐步升级，改善型房源需求存在较大市场 空间
210
1,云锦城
180
2.新港名墅
150
3.丹景廷
120
90 60
花园洋房一个半月160套， 总房源三分之二
70 90 110 130 150
别墅未 开盘， 已售罄
售罄
双拼、合院、洋房售罄
170 190 210 230 250 280及以上
第4页/共89页
市求关系预测：
西北环辐射的市区客户23目标客群分类分析目标客群分类分析分类层次生活状况置业需求置业关注点购买力水平产品需求区域内企业工厂高层领导年收入在3050万左右原来在自建房民房居住一定年限的私营企业主130240平米三房地段品质和服务愿意为好产品掏购买力强能接受总价在200300万的产品类独栋联排叠加中层管理人年收入在1020万左右原来居住自建房民房的品质追求型白领以100120平米三房130140平米三房四房舒居产品为主品质园林社区身份感具备一定购买力能承受总价在100130万的产品洋房小高层普通职工年收入在610万左右本地和外来务工者以80100平米两房或小三房为主距离价格和配套有购买能力能承受6080万的产品小高层政府以及泛政府单位中高层领带年收入在2030万但是灰色收入渠道广泛130200平米三房地段品质服务和圈层购买力强能接受总价在180230万的产品联排叠加洋房中层以及普通公务员年收入1530万技术研发人员及3050万的企业中高管理者2535岁的青年夫妇或三口之家以8090平米小三房100120平米大三房的居家产品为主社区配套交通舒适具备一定的购买力能承受总价在60万90万的产品洋房小高层本地原住民以及周边乡镇客户富裕阶层年收入在1020万左右有一两套房或具有一定的拆迁补品质圈子园林配套具备较强的购买力能承受总价在100200万的产品小高层洋房联排私营业主中产阶层年收入在4080万之间资金流充裕以140220平米的户型为主品质圈子和地段具备较强的购买力能承受总价150300万的产品洋房叠加联排类独栋周边区域改善型客户中产阶层具备投资13套房的能力130240平米三房地段升值潜力价格具备较高的购买力水25客户需求特征锁定层次
旭辉集团-偷面积方略浅析
绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的 净高要求低，落地凸窗的应用最为理想
2019/10/22
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“绿洲丰和”凸窗经典案例
2019/10/22
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利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸 窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高 不高于2.2米。而客户在拿到房子后， 这样一道专为“打掉”设计的横梁便可 “拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成 2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是， 开发商在屋内做一道假梁，将部分空间 隔成两层，下层空间不超过2.2米，上 层空间0.6米左右用于储藏室。在装修 的时候，购房者可以将故意设计的那道 假梁打掉，使得房屋空间变大。
2019/10/22
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入户花园经典案例
2019/10/22
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空中院馆“偷面积” 电梯厅
电梯厅花园由两层高露台组成， 即每两层电梯厅均有一个近 30—40平方米的露台，形成 了可供两层业主共同使用梯厅 花园。
空中花园，一般是两层或者三 层做一个。
由于电梯厅露台两层高度，按 照建筑计算有关规定，不计入 容积率部分，因此这部分面积 没计入公摊面积，给业主带来 了实惠
增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。
2019/10/22
3
二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
(空间的延伸)
2、 落地凸窗(2.2米内)
(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)
常用工程偷面积的实用案例分析
解决方案
01
02
03
04
05
1. 加强规划执行 2. 提高建筑面积 3. 强化监管力度 4. 引入第三方审 5. 加强处罚力度
力度
计算…
计
确保施工单位严格按照规 划审批要求进行施工，防 止擅自增加建筑面积。
加强相关人员的培训，确 保在申报建筑面积时能够 准确计算，避免误差。
相关监管部门应加强对项 目实施过程的监管，及时 发现和纠正建筑面积超标 等问题。
虚报建筑面积
在申报建筑面积时，虚报 数据以获得更高的利润或 规避相关法规。
违规加建
在未经批准的情况下，擅 自增加建筑物的楼层、面 积或结构，以达到增加建 筑面积的目的。
工程偷面积的危害
安全隐患
损害公共利益
工程偷面积可能导致建筑物的结构安全、 消防安全等方面存在严重隐患，对居民的 生命财产安全构成威胁。
工程偷面积可能导致公共设施、绿化等被 侵占，损害公共利益和社会公平。
破坏市场秩序
违法风险
工程偷面积扰乱了建筑市场的正常秩序， 破坏了公平竞争的环境，损害了守法企业 的利益。
工程偷面积行为违反了相关法律法规，企 业或个人可能面临法律责任和处罚。
03
实用案例一：建筑面积超标
案例描述
• 某住宅楼项目在规划审批中，申报的建筑面积为10000平方米。 但在项目竣工后，实际建筑面积达到了12000平方米，超出了 规划审批的建筑面积。
05
实用案例三：偷梁换柱，以次充好
案例描述
• 某建筑工程中，开发商为了降低成本，在建筑材料 上做了手脚。原本应该使用高质量的钢筋和混凝土， 却偷偷换成了劣质的材料。这样做的目的是在外观 上难以察觉，但会严重影响到建筑的结构安全和使 质材料会导致建筑物的结 构强度和稳定性大大降低，增加 了安全隐患。
旭辉试验方案剖析
北京市通州区宋庄镇二类居住及商业金融用地项目试验方案北京六建集团有限责任公司2013-03-09目录第一章、编制依据 (1)1.1合同 (1)1.2施工图纸 (1)1.3主要规程、规范、标准 (1)第二章、工程概况及进度计划 (3)2.1工程概况 (3)2.2进度计划 (4)第三章、主要任务 (4)第四章、组织机构 (4)第五章、试验准备 (5)第六章、检验与试验计划 (6)6.1本工程所需主要原材料 (6)6.2主要材料的试验项目、组批原则及取样规定 (6)6.3流水段的划分 (11)第七章、现场试验管理 (16)第八章、试验工操作注意事项 (17)8.1现场试验工职责 (17)8.2资料管理 (17)8.3安全、消防、保卫管理制度 (17)第九章、混凝土试块及其他材料留置计划 (18)9.1混凝土试验计划 (18)9.2钢筋原材试验计划 (22)9.3钢筋连接试验计划 (23)9.4防水试验计划 (27)9.5结构实体钢筋保护层厚度检验计划 (28)9.6回填土试验计划 (29)9.7、二次结构试验计划 (29)9.8节能工程试验计划 (30)第一章、编制依据1.1合同1.3主要规程、规范、标准第二章、工程概况及进度计划2.1工程概况2.2进度计划第三章、主要任务工程试验管理的主要任务是配合技术管理和质检的需要，完成对进场的各种材料、产品的检验复试；开展施工企业成品的技术鉴定，确保合格、优质的原材、产品用于工程，并向业主监理及时提供材质试验证明。
它是现场质量控制的一个重要手段，是技术管理的重要组成部分。
第四章、组织机构4.1 为保证检验与试验计划的有效实施，成立检验与试验领导小组：组长：齐国锋组员：崔兆君李龙刘剑锋郭崇明4.2职责划分：项目工程师（齐国锋）：负责审核《试验方案》，领导试验工作全面展开；负责试验室硬件设施的定期组织对试验室管理情况、试验台帐、试验记录以及试验工作完成情况进行检查。
旭辉集团设计过程中的成本制要点
2.2 事级管控点
• 户型面积殌 • 立面风格 • 屋顶类型 • 地下车库形态（轮廓、柱
网、车道、车位布置等） • 节能设计策略、定位 • 建筑形态不组团布局 • 建筑层数 • 公建配套面积
2.3 三级管控点
• 住宅入户斱向 • 商业布局
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用心构筑美好生活
FOR YOUR BETTER LIFE
其它设计条 件
价值树不产品配置标准 业态配比
公建配套设置标准 人防地下室设置要求
车位配比 地面停车比例 价值树不产品配置标准
建筑面积计算觃则 绿地率计算觃则 节能觃范
地上、地下车位最小尺寸 非机劢车停车位配置要求
其它土地觃划条件（如保 障房、限价房等）
公建配套面积
平面户型
层高 窗墙比（限额） 外立面率（限额）
设计前期：二级管控点
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用心构筑美好生活
FOR YOUR BETTER LIFE
二、概念方案
2.1 一级管控点
• 层高 • 窗墙比（限额） • 外立面率（限额） • 车行道路（消防车道）布局 • 车位配置标准（公关后指标） • 地面停车比例（公关后指标） • 地下车库层高 • 地下车位平均面积（初步估
三级管控点
核心筒（交通核）优化 平面形态优化
立面杅质限额设计 深化节能设计斱案
立面、顶部造型优化
斱案阶 殌
结构 样板殌
景观
觃划建筑斱案阶殌审图 要点
限额设计
样板殌限额设计
限额设计 价值树不产品配置标准
景观限额设计
精装
限额设计
批量精装限额设计 公共部位精装限额设计
控制设计变更
旭辉地产集团 研发设计 成本管理 地库设计无效成本控制与优化
话题1：无效成本分析与管控原则
合理标准 成本效率 成本细分 管控原则
品质 效果
投入 成本
效率 高
合
理
合理
标
准
低 红线
品质效果 成本投入的效果是针对 开发商利益而言的
话题1：无效成本分析与管控原则
合理标准
成本效率
无效成本
成本细分 设计成本
管控原则
有效成本
直接无 效成本
做错了！因设计错误而导致的 无效成本。
赖祖亮@小木虫
一、设计节奏与节点优化 二、停车效率与单方成本
管控什么？
三、强制指标控制 四、标准做法控制 五、控制技术提升 六、优势资源利用
★ 技术综合性强：做法不同成本有别，做法选择由相关条件综合确定
塔楼
塔楼
塔楼
塔楼
塔楼 塔楼 塔楼
一
塔楼 2000平米
塔楼
2塔000平楼米
塔楼
2000平米 塔楼
塔楼
二
塔楼 塔楼 塔楼
复杂多变
★ 技术综合性强：做法不同成本有别，做法选择由相关条件综合确定
塔 楼塔楼 塔 楼塔 楼 塔 楼塔 楼
塔塔 楼楼
A（合建）
二、我们地库无效成本到底有多大？
几十万
几百万
几千万
问：一个项目，地库因设计 错误、不合理、不精细而白 丢的冤枉钱一般有多少？
1、项目规模、复杂程度、设计师经验
—-决定上有亿多少元
2、审核者水平 ---能挖出多少
同一个项目
☆ 已经做得很好了、可能没有了，或者，已经请专家看过了、真的没有了 ★ 少则百万、一般数百上千万、多则数千万、甚至上亿元
地库设计及无效成本的 控制与优化
锦辉建材案例（范文）
锦辉建材案例（范文）第一篇：锦辉建材案例（范文）锦辉建材商店的决策——本量利分析原理的应用背景分析锦辉建材商店1994年以来以经营建材，日杂用品为主，销售量占整个市场销售的70%，2002年初，几家大的厂家欲指定锦辉为代卖店，代售的建材有石棉瓦，水泥和玻璃。
在过去2年内本镇兴建房舍，现在还有上升趋势。
为了响应本镇的乡镇转换，将改扩建原有企业的办公场所、生产车间和仓库，并新建几家企业，加上外镇的需求，预计每年石棉瓦需求量45000块，水泥18000袋，玻璃9000平方米，且三种产品成一定比例为5:2:1。
锦辉商店原市场占有率为70%，若与厂家合作，则预计可扩大市场占有率5%以上。
厂家提供商品的进价是石棉瓦12元/块，水泥14元/袋，玻璃8.50元/平方米，锦辉商店制定销售价为：石棉瓦13元/块，水泥15.2元/袋，玻璃9.2元/平方米。
如果商店作为代卖店，则需要租凭仓库两间，月租金750元，临时工一名，月工资450元，每年支付税金5000元。
存在的问题（1）在计算维持原有获利水平时的销售量基础上，分析该商店是否代卖？（2）如果与厂家合作，每年可或利润多少？（3）若想获利润40000元可行吗？对应策略因为有石棉瓦，水泥，玻璃三种产品，所以采用多品种条件下的本量利分析。
因为三种产品的需求是成比例的，石棉瓦：水泥：玻璃=5:2:1，所以采用联合单位法分析。
假定以玻璃为标准产品，将5块石棉瓦，2袋水泥和1平方米玻璃这三种商品组成一件联合产品。
该联合产品的单位售价为：5×13+2×15.2+1×9.2=104.6（元）该联合产品的单位变动成本为：5×12+2×14+1×8.5=96.5（元）该联合产品的固定成本为：（750+450)×12+5000=19400（元）1.在维持原来获利水平20000元时，则其应实现的联合产品的销售量为：实现目标利润的联合产品销售量=（固定成本+目标利润）/（联合产品单价—联合产品单位变动成本）=（19400+20000）/（104.6—96.5)=4864 所以：需要销售的石棉瓦为：4864×5=24320块需要销售的水泥为：4864×2=9728袋需要销售的玻璃为：4864×1=4864平米2.如果与厂家合作，商店的市场占有率预计可达到75%，所以石棉瓦：45000×75%=33750块水泥：18000×75%=13500袋玻璃：9000×75%=6750平米上述三种产品的销售量折合为6750件联合产品预计年利润额=(联合产品单价—联合产品单位变动成本）×预计销售量—固定成本=（104.6—96.5）×6750—19400=35725（元）所以，商店应该和厂家合作。