旭辉集团项目跟投模式研究
旭辉大酒店(旭辉洲际酒店)融资投资立项项目可行性研究报告(中撰咨询)
旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）项目概论 (1)一、旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）项目名称及承办单位 (1)二、旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）产品方案及建设规模 (6)七、旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）产品说明 (15)第三章旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）项目建设期污染源 (30)（二）旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）项目投资估算与资金筹措 67一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (84)六、敏感性分析 (85)单因素敏感性分析表 (86)第十三章旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该旭辉大酒店（旭辉洲际酒店）项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
旭辉地产集团 _营销管理 营销管理条线对标+产品力助力营销
XH的审批流程不是很复 杂，但需严格先立项后 执行的要求，虽然减少 了先执行后补流程的现 象，对于流程的规范性 有其优势的地方，但严 重影响了营销动作的及 时性和高效性，特别是 在三四线城市快周转、 竞争激烈的情况下，往 往会比对手要反应慢。
类型
事项 2万以内单项采购
审批流程 发起-营销经理-城市营销总
总部营销
管
管
管
管
理
理
理
理
模
模
模
模
市
销
渠
策
综
商
块
块
块
块
场
售
道
划
管
管
价
质
费
招
格
量
控
采
目前XH总部营销板块由集团分管总裁（林峰-三兄弟老幺）分管兼任
区域小集团1号领导为母集团（高级）副总裁、50-100亿事业部为母集团副总裁或助理总裁
6
营销的整体管控架构
通过权利不断下放 做大“小集团”
实现总部大平台管控区域集团，区域集团大平台管控城市/片区
发起-营销经理-城市营销总监-城市采购成本-肖军伟-区域平台-区 域集团营销总-区域集团总裁
线下审批 （签字、 微信、钉 钉、邮件、 EKP等形式）
立项撤销 立项减额 履约评估 日常管理、售场物业验收 20万以内验收 20万以上验收
城市公司营销总监 城市公司营销总监 城市公司营销总监
营销经理 城市公司营销总监
产品定位报告：土地、客户、市场 营销三大件：售楼处、样板房、景观示范区 项目经营定位：判断是否符合公司要求
3、相关部门交圈
成本
设计
投资
市场
财务
旭辉试验方案剖析
北京市通州区宋庄镇二类居住及商业金融用地项目试验方案北京六建集团有限责任公司2013-03-09目录第一章、编制依据 (1)1.1合同 (1)1.2施工图纸 (1)1.3主要规程、规范、标准 (1)第二章、工程概况及进度计划 (3)2.1工程概况 (3)2.2进度计划 (4)第三章、主要任务 (4)第四章、组织机构 (4)第五章、试验准备 (5)第六章、检验与试验计划 (6)6.1本工程所需主要原材料 (6)6.2主要材料的试验项目、组批原则及取样规定 (6)6.3流水段的划分 (11)第七章、现场试验管理 (16)第八章、试验工操作注意事项 (17)8.1现场试验工职责 (17)8.2资料管理 (17)8.3安全、消防、保卫管理制度 (17)第九章、混凝土试块及其他材料留置计划 (18)9.1混凝土试验计划 (18)9.2钢筋原材试验计划 (22)9.3钢筋连接试验计划 (23)9.4防水试验计划 (27)9.5结构实体钢筋保护层厚度检验计划 (28)9.6回填土试验计划 (29)9.7、二次结构试验计划 (29)9.8节能工程试验计划 (30)第一章、编制依据1.1合同1.3主要规程、规范、标准第二章、工程概况及进度计划2.1工程概况2.2进度计划第三章、主要任务工程试验管理的主要任务是配合技术管理和质检的需要，完成对进场的各种材料、产品的检验复试；开展施工企业成品的技术鉴定，确保合格、优质的原材、产品用于工程，并向业主监理及时提供材质试验证明。
它是现场质量控制的一个重要手段，是技术管理的重要组成部分。
第四章、组织机构4.1 为保证检验与试验计划的有效实施，成立检验与试验领导小组：组长：齐国锋组员：崔兆君李龙刘剑锋郭崇明4.2职责划分：项目工程师（齐国锋）：负责审核《试验方案》，领导试验工作全面展开；负责试验室硬件设施的定期组织对试验室管理情况、试验台帐、试验记录以及试验工作完成情况进行检查。
旭辉刘家河项目营销突围报告118P
芒果礼品
社区芒果主题雕塑
社区芒果餐厅
芒果巴士
MAN GO GO GO 芒果向前冲系列活动
芒果主题COSPLAY秀
开盘前蓄客活动 （2019.6-2019.8）
结合当前流行的对战游戏LOL，表演COSPLAY秀 赢取购房基金
芒果快闪活动
强销期话题营销 (2019.8-2019.9)
在人民广场、中山公园等商业中心召集快闪活动 吸引眼球，制造话题
那么，在上海，什么是有品质的居所？
从上海的历史说起……
上海五大公馆
白公馆 孔公馆 汤群 体，以省直机关公务员及市区企业白领为主。此类群 体受过良好教育，对住宅的综合要求高，均表现为有
内涵、气质、高雅，崇尚文化、品位生活。 作为深具文化内涵的公馆是本案定位的最佳选择，它 不仅迎合了本案目标消费群体，也为本案勾画了一幅
风景里 合景领峰
好世皇马苑
在售产品
94㎡2R，134㎡3R 80-120㎡2-3R 90㎡2+1R
80㎡2R，90㎡2+1R 90㎡2房，121㎡3房，140㎡4房
75-86㎡2房 80-88㎡2房95㎡2+1,115-125㎡3房
110-145㎡3房130-160㎡洋房 90㎡2+1房，120-136㎡三房
成交套数
307 23 15 10 87 33 39 31 87 51
成交金额(元)
249976776 21394840 13845256 8616905 87834580 36328079 42498610 31246841 88839036 56332063
成交均价(元)
9209 9551 9557 9212 10602 10722 11463 11149 11672 11621
2024年房地产项目跟投制度
2024年，房地产市场一直处于风起云涌的状态，投资者纷纷进入，使得市场热度不减。
而在这样的大环境下，房地产项目跟投制度逐渐兴起。
房地产项目跟投制度是指投资者将自己的资金跟随专业的项目方一起进行投资，分享项目的收益和风险。
这种制度不仅有利于投资者获取更高收益，还能有效降低风险，提高投资效率。
在2024年，随着房地产市场的火热，跟投制度也越来越受到关注和认可。
首先，房地产项目跟投制度受到关注的原因之一是由于投资者对于房地产市场的关注度不断增加。
随着国家经济的发展和人民生活水平的提高，越来越多的人开始关注房地产市场，希望通过投资获取更高的回报。
然而，对于一般投资者来说，房地产市场涉及的资金庞大，风险较高，因此跟投制度成为了一种较为安全和有效的投资方式。
投资者可以通过跟投制度将资金放入到专业的项目方手中，由其进行规划和管理，从而实现分散风险、获取更高收益的目的。
其次，房地产项目跟投制度也得到了市场的认可和推广。
随着房地产市场的竞争日益激烈，项目方为了吸引更多的投资者和资金，开始推出跟投计划。
这些计划不仅可以帮助项目方提高资金的使用效率，还能有效降低项目的融资成本和风险。
同时，对于投资者来说，参与跟投计划可以享受到专业的管理团队和优质的项目资源，从而获取更高的回报。
因此，房地产项目跟投制度在2024年得到了越来越多的认可和推广。
另外，房地产项目跟投制度也在不断完善和创新。
在2024年，不少项目方开始探索更加灵活和多样化的跟投方式，以更好地满足不同投资者的需求。
例如，一些项目方推出了周期较短的跟投计划，让投资者能够更快速地获取回报；还有一些项目方引入了风险共担机制，让投资者参与到项目的决策中，分享项目的风险和回报。
这些创新举措使得房地产项目跟投制度更加灵活和多样化，更能够满足投资者的需求。
总的来说，2024年房地产项目跟投制度的兴起，是由于投资者对于房地产市场的关注度增加、市场的认可和推广以及制度的不断完善和创新等多方面因素的共同作用。
房地产公司项目跟投机制研究和优缺点分析
区域总裁的收入突破1亿元； 2016年，碧桂园共有6位区域总裁收 入突破1亿元，收入超千万的人数 说不清有多少；
3.公司内部各区域之间的竞争也空前激 烈
跟投机制下的房产行业现状
万科（合伙人+项目跟投）
1.区分集团整体发展与具体的项目；
2.需平衡股民对股价的追求和企业的长
“现在很多房企做跟投，是市场阶段性的应对措施。以前股权激励更多是激励高层，现在跟投可以满足企业中 层。职业经理人的忠诚度、责任心，在做了跟投后是不一样的。”
“它也把员工从大后方赶到了前线，现在是有死有伤，更多人是害怕和拼命求生存。”
“我以前常问一些大规模房企的同行，他们大多在地方上，我问他们，你们拍地时在想什么，很多人说，我们其实私底下都在想，希望不要拍到这块地。
因为做5个项目是做，做6个项目也是做，我多做一个项目是为了什么？但是现在不同了，这些项目是他们自 己跟投，有了利益挂钩，这时增加一个优质项目，你觉得还会有人这样想吗？”
第十二页，共20页。
03
跟投机制优缺点分析
第十三页，共20页。
跟投机制优缺点分析
优点
机会
有利于提升经营目标认识一致性、决 策有效性、安全性以及提升业绩（促 成全民营销）
不完善的退出机制在项目亏钱时显然会加剧矛盾
如集团强令区域进军三四线城市，在市场转冷时为保现金流又率先抛 弃这些地方。如果集团给区域充分授权，在大的战略框架内区域自行 决策拿地，避免拿错地，拿高价地。可一定程度减少区域层面和集团 层面的冲突。
对慢周转高利润的项目与战略型进入利润率较差的项目有其他鼓励措 施，或部分跟投
第十页，共20页。
跟投机制下的房产行业现状
房地产公司项目跟投机制研究和优缺点分析
房地产公司项目跟投机制研究和优缺点分析1. 引言房地产行业是一个重要的经济支柱产业，对于国家经济和社会发展起着重要的促进作用。
在房地产项目的发展过程中，跟投机制作为一种投融资模式受到了广泛关注。
本文旨在对房地产公司项目跟投机制进行研究，分析其优缺点，以期为行业发展提供有益的参考。
2. 跟投机制的定义和特点房地产公司项目跟投机制是指投资方与房地产开发公司共同建立伙伴关系，在项目投资阶段参与项目的投资与管理决策。
它的特点主要包括：1）分摊风险和收益；2）灵活性高，能够根据实际情况进行调整；3）投资方与开发公司合作密切，形成良好的合作氛围。
3. 房地产公司项目跟投机制的优点3.1 分散风险房地产开发项目风险较高，项目跟投机制能够通过多个投资方的共同投资，将风险进行分散，从而降低每位投资方的风险承受能力。
3.2 共享机会项目跟投机制为投资方提供了共同参与项目决策的机会，能够共享项目经济效益，并有机会参与项目管理，从而增加投资收益。
3.3 投资灵活性跟投机制注重投资方与开发公司的密切合作，能够根据市场变化和项目需求灵活地进行投资调整，提高投资效益。
3.4 信息共享跟投机制要求投资方与开发公司共同合作，实现信息的共享与交流，可以使双方更好地了解市场和项目状况，提高决策的准确性和合理性。
4. 房地产公司项目跟投机制的缺点4.1 利益分配难题跟投机制涉及多个投资方的利益，如果利益分配不合理或协议不明确，可能会引发利益冲突，影响合作关系的稳定性。
4.2 决策困难项目跟投机制需要投资方与开发公司达成一致，但投资方之间可能存在不同的利益诉求和投资策略，决策过程中可能出现困难。
4.3 信息不对称由于项目跟投机制涉及多个投资方和开发公司，信息的披露可能存在不对称，导致投资方难以获取准确的项目信息，增加了风险。
5. 优化房地产公司项目跟投机制的建议5.1 建立良好的合作关系投资方与开发公司在项目跟投机制中需要建立良好的合作关系，增加互信和信息共享，从而降低合作风险。
《XH集团跟投管理制度B4》
制度编号： JT-YY -10 版号及分级： B3 三级 生效日期： 18.09.05 页码：第 1 页 共 13 页
旭辉集团项目跟投管理制度
编制 徐 玮 审核 陈东彪 批准 林 峰
日期 2018-9-5 日期 2018-9-5 日期 2018-9-5
日期
2014.12.29 2015.05.15 2015.06.15
1、 低收益项目处理办法
王晓明 王晓明 王晓明 晏文勋 徐玮 徐玮
陈东彪 林峰 陈东彪 林峰 陈东彪 林峰 陈东彪 林峰 陈东彪 林峰 陈东彪 林峰
2
旭辉集团项目跟投管理制度
制度编号： JT-YY -10 版号及分级： B3 三级 生效日期： 18.09.05 页码：第 3 页 共 13 页
。
4 跟投项目的投资方案 4.1 跟投模型 4.1.1 投资结构：
3
旭辉集团项目跟投管理制度
制度编号： JT-YY -10 版号及分级： B3 三级 生效日期： 18.09.05 页码：第 4 页 共 13 页
图 1 项目跟投投资结构示意图
组建一家有限合伙企业，其中普通合伙人（ （LP）由跟投员工代表担任。
4.2.1 可跟投总额：
可跟投总额（含杠杆） =项目资金峰值 X 10 %（且不超过跟投前旭辉占股的 20%）
认购份额以 0.5 万元为最小单位。
备注：跟委会可以根据项目的不同情况进行适当调整。
理措施 2、 明确事业部整体、个人跟投缴款
延期措施
1
修改人 审核人 批准人
王晓明 陈东彪 林峰 王晓明 陈东彪 林峰 王晓明 陈东彪 林峰
2016.05.13 2016.9.12 2017.3.20 2018.3.30 2018.9.05 2019.1.9
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城市”的原则，近年开始主攻具有成长潜力的二、三线城市。 • 对位投资企业162家，多为地产项目公司、投资公司及房产经纪公司。 • 业务战略方面：目前从其网站显示，确立了“房地产 +” 战略；向商业管理、物业管理、长租公寓、住宅产
旭辉集团项目跟投模式研究
王海洋 2019
企业概述
旭辉集团股份有限公司
• 成立于2000年，旭辉总部设在上海（1992年成立于厦门，2000年搬迁至上海） • 林氏三兄弟（林中，林伟、林峰）为公司实际控制人。
• 注册资本10亿元，房地产开发企业一级资质； • 主营业务：房地产开发、建筑施工、物业管理；
业化、教育、工程建设和基金管理“七小龙”发展，以期寻找新业务的增长点。
管理模式
管理上实行区域事业部制（为主），事业部下设法人实体企业。
• 各地区事业部组织架构参照控股集团设置； • 在管理控制方面，实行混合价值链控制，即对成熟公司实行价值链弱管控，
对不成熟公司实行价值链强控制。
具有特色的项目跟投模式
跟投合伙人机制
2012年底由碧桂园首先推出“成就共享计划”合伙人制， 2014年4月万科跟进高调发布“事业合伙人”制； 旭辉同年12月底也紧跟推出项目跟投制。
• 2014年开始研究编制项目跟投管理制度； • 2015年正式实施项目跟投机制。 • 2015-2016年共进行了三次修订。 • 本研究，基于其2016年最后修订稿。
旭辉集团跟投制度 旭辉集团项目跟投管理制度A3（正式版）
房地产企业跟投合伙人专项研究分析 房地产企业跟投合伙人专项研究分析