房地产市场价格修正

5城市房地产市场价格修正体系城市房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用形成的。

如何掌握各种影响房地产价格的因素，建立合理的影响因素修正表是运用城市房地产市场价格去确定现实房地产价格的关键。

5.1城市房地产市场价格修正的主要内容城市房地产市场价格修正可分为区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。

区域因素修正是对房地产价格有影响的房地产区域因素进行修正，区域因素修正的主要内容包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等。

个别因素修正是对房地产价格有影响的房地产个别因素进行修正，个别因素修正的主要内容包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采光、房型功能、建筑装修等。

权益因素修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素进行修正，权益因素修正的主要内容包括年限修正、产权状况修正等。

5.2房地产市场价格修正系数表的编制房地产市场价格修正系数表是建立房地产市场价格、房地产实际价格及其影响因素之间的相关关系，编制出房地产市场价格在不同因素条件下修正为物业价格的系数体系，以便能在房地产市场调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出房地产价格。

编制房地产市场价格修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。

5.2.1城市房地产价格影响因素的选择5.2.1.1居住房地产的影响因素--区域因素。

主要指地段位置、环境状况、交通状况、配套设施。

--个别因素。

主要指成新率、朝向、楼层、通风采光、房型功能。

--权益因素。

年限修正、产权状况修正。

5.2.1.2商业房地产的影响因素--区域因素。

主要指地段位置、繁华成度、交通状况、配套设施。

--个别因素。

主要指临街状况、建筑结构、层高、宽深比率、建筑装修。

--权益因素。

年限修正、产权状况修正。

5.2.1.3工业房地产的影响因素--区域因素。

主要指环境状况、交通状况、配套设施。

--个别因素。

主要指成新率、层高、土地个别因素。

--权益因素。

年限修正、产权状况修正。

5.2.2城市房地产市场价格影响因素的影响程度的确定权重Wi反映城市房地产市场价格影响因素的影响程度。

权重确定原则：5.2.2.1权重值与因素对房地产市场价格影响的大小呈正比，数值在0～1 之间，各选定因素的权重值之和＝1 ；5.2.2.2权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定；5.2.2.3不同类型房地产市场价格的影响程度不同，分析时不同类型房地产市场价格应选定相应的因素权重。

5.2.3城市房地产市场价格影响因素的修正幅度的计算5.2.3.1修正幅度值的计算以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常房地产价格的上限、下限值等,分别以房地产价格同城市房地产市场价格相减，得到上调或下调的最高值。

上调幅度的计算公式见式Fl＝[(Vmax-Vc)/Vc]*100％ (1)下调幅度的计算公式见式(55)：F2＝[(Vc-Vmin) /Vc]*100％ (2)式中：F1--房地产市场价格上调最大幅度；F2--房地产市场价格下调最大幅度；Vc—城市房地产市场价格；Vmax--级别或区域正常房地产价格的最高值；Vmin--级别或区域正常房地产价格的最低值。

在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值．将物业价格修正幅度划分成五个档次。

5.2.3.2影响城市房地产市场价格各因素修正幅度的确定根据不同因素对城市房地产市场价格的影响程度权重值，按式(3)和式(4)计算各因素的修正幅度。

F1i=Fl*Wi．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(3)F2i=F2*Wi．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(4)式中：F1i--某一因素的上调幅度；F2i--某一因素的下调幅度；Wi--某一因素对城市房地产市场价格的影响权重。

以城市房地产市场价格为一般水平，其修正系数为零。

在一般水平与上限价格之间．内插条件较优的修正系数，一般为F1i／2，同时确定较优条件下的房地产价格标准。

在一般水平与下限价格之间。

内插条件较劣的修正系数，一般为F2i／2，同时确定较劣条件下的房地产价格标准。

5.2.4城市房地产市场价格修正系数表的编制按优、较优、一般、较劣、劣确定各种房地产价格标准下的因素修正系数，在此基础上，要量化所有影响因素的标准。

影响因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣。

按此编制修正系数表，并通过已有房地产价格点的检验、核校,编制出一个类型区域和城镇级别的房地产市场价格修正系数表。

5.3住宅房地产市场价格主要影响因素的选择及修正5.3.1住宅房地产市场价格主要影响因素5.3.1.1区域因素--地段位置。

主要指离市中心距离、离片区中心距离、土地级别、人口密度。

--环境状况。

主要指环境质量、景观环境、治安状况。

--交通状况。

主要指公交便捷度、道路通达度、对外交通距离、路网密度。

--配套设施。

主要指市政配套、公共设施配套、小区配套。

--其他因素。

5.3.1.2个别因素--成新率。

主要指房屋的新旧程度。

--朝向。

主要指房屋主卧室的朝向。

--楼层。

主要指房屋所在的自然层。

--通风采光。

主要指房屋的间距、通风采光情况。

--房型功能。

主要指房屋的房型是否成套、是否是时尚房型。

5.3.1.3权益因素--年限修正。

主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。

--产权状况修正。

主要指房该房、经济实用住房、划拨土地上的房产与标准产权房屋的修正。

5.3.2住宅房地产市场价格影响因素修正5.3.2.1区域因素修正区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣。

住宅房地产区域因素修正系数指标说明表住宅房地产区域因素修正系数表5.3.2.2个别因素修正1）成新率根据《房地产估价规范》及相关法律、法规：各种结构房屋的经济耐用年限一般为：（1）钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；（2）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；（3）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；（4）砖木结构：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（5）简易结构10年。

计算公式为：年折旧额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限成新率=1-房屋已使用年数×（1-残值率）÷耐用年限房屋如果不是危房，成新率一般不低于30%。

按建设部房屋完损等级确定成新率9102）房屋朝向修正（%）以主卧朝南为基础，根据城市样点数据的调查值确定北、西、东、三个方向的朝向修正系数。

3）楼层修正（%）以二层为基础，根据城市样点数据的调查值确定不同楼层价格相对二层价格的楼层修正系数。

4）通风采光修正根据城市样点数据的通风、采光、房屋间距等因素调查值，综合确定通风采光修正的五级分值及修正系数值。

5）房型功能修正根据城市样点数据的房型功能等因素调查值，综合确定房型是否成套及各种常见房型的五级分值和修正系数值。

5.3.2.3权益因素1)年限修正住宅房地产年限修正主要是对城市住宅房地产市场价格中所分摊的土地价格进行年限修正。

年限修正E=Kn/K70=[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）70] n为剩余土地使用年限r为土地报酬率2)产权状况修正主要是对特殊产权状态下的房地产价格进行正常的修正，目前常见的有房改房、经济实用住房、划拨土地上的房地产等。

产权状况修正可依据各地市政府文件对房地产中属于国家和其他单位及个人的部分进行扣减。

5.4商业房地产市场价格主要影响因素的选择及修正5.4.1商业房地产市场价格主要影响因素5.4.1.1区域因素--地段位置。

主要指离市商服中心距离、离片区商服中心距离、土地级别、人口密度。

--繁华程度。

主要指人流量、商业职能总数、消费环境、治安状况。

--交通状况。

主要指停车状况、道路通达度、对外交通距离、路网密度。

--配套设施。

主要指市政配套、商业区配套、物流配送。

--其他因素。

5.4.1.2个别因素--临街状况。

主要指商业房产临街状况、临什么街、是否多面临街。

--建筑结构。

主要指商业房产的建筑结构。

--楼层。

主要指商业房产所在的自然层。

--层高。

主要指商业房产的房屋高度。

--宽深比率。

主要指商业房产的临街宽度与进深的比率。

--建筑装修。

主要指商业房产的装修程度。

5.4.1.3权益因素--年限修正。

主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。

--产权状况修正。

主要指划拨土地上及其他特殊产权的商业房产与标准产权商业房产的修正。

5.4.2商业房地产市场价格影响因素修正5.4.2.1区域因素区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣。

商业房地产区域因素修正系数指标说明表商业房地产区域因素修正表5.4.2.2个别因素1）临街状况根据城市样点数据的临街状况等因素调查值，综合确定一面临街、路角临街、二面前后临街等商业用房的临街五级分值和修正系数值。

2）建筑结构修正根据城市样点数据的调查值，综合城市房屋重置价格确定商业用房的建筑结构修正系数。

3)楼层修正（%）根据城市样点数据中商业楼层的租金、售价调查值，综合确定城市商业用房的楼层修正系数。

楼层修正以自然层为标准。

4)宽深比修正根据城市样点数据中商业房的进深、开间、租金、售价调查值，综合确定城市商业用房的宽深比修正五级分值及修正系数。

5)层高修正根据城市样点数据中商业房的层高、租金、售价调查值，综合确定城市商业用房的层高修正五级分值及修正系数。

6）装修修正根据城市样点数据中商业房的装修、租金、售价调查值，综合确定城市商业用房的装修修正五级分值及修正系数。

5.4.2.3权益因素1）年限修正商业房地产年限修正主要是对商业房地产尚可收益年限相对于标准年限进行年限修正。

年限修正E=Kn/K40=[1-1/（1+R）n]/ [1-1/（1+R）40]年限修正E=〔1-1 /[S×（1-M）×（1-k）×12]n〕n为房地产尚可收益年限R为不同种类的商业房地产报酬率S为定级区域不同商业类别的租售比M为不同商业类别的正常经营空置率K为不同商业类别的正常经营费率不同种类的商业房地产报酬率可根据租售比、正常经营费率和正常经营空置率求取。