通货膨胀与房地产的关系
通货膨胀对投资的影响
通货膨胀对投资的影响通货膨胀是指经济中货币总量不断增加导致物价水平持续上涨的现象。
通货膨胀是一种经济现象，是市场供求关系和货币政策等多种因素综合作用的结果。
通货膨胀影响着整个社会，也包括投资者。
随着通货膨胀的加剧，资产的价值会不断缩水，这对于投资者来说是一种巨大的挑战。
本文将从各个方面探讨通货膨胀对投资的影响。
一、通货膨胀对股票市场的影响股票市场一直是投资者最为重视的资产市场之一。
通货膨胀对股票市场的影响主要包括两个方面：一是对股票市场整体利润的影响，二是对个股的影响。
通货膨胀下，企业面临着成本上涨的压力，随之而来的是企业利润下降，这直接影响了市场整体的利润情况。
另一方面，在通货膨胀下，将会有一些公司受益于高通胀环境，比如能够调整产品价格和利润率的行业，例如石油、金属等行业，这种公司的股票价格通常会随着物价的上涨而上涨。
二、通货膨胀对房地产市场的影响房地产是投资者比较主流的资产之一，但它也深受通货膨胀影响。
通货膨胀的确会推高房地产的价格，并且房地产是一种抵御通货膨胀的资产，但是这种抵御并不是永久的。
因为在真正的通货膨胀之下，所有的资产种类都会降低其购买力。
所以，如果通货膨胀较为严重的话，一些投资房地产的实际收益可能会因房屋维护、保险、税费、物业费、人工成本、能源成本、可能的利率变化而直接减少。
三、通货膨胀对债券市场的影响债券的本质是定期固定收益，与通货膨胀所造成的利率上升有直接关系。
如果持有您手中的几年期限国债，国内的通胀率将持续高于期权，那么您的投资本金无论做什么，都会失去一些购买力。
亦即，您的可支配收入、储蓄余额等等，都无法相当于购买力相匹配。
由此，如果当前利率较高，估计不会有多少人会选择固定利率债券。
与此相对的，一些公司会选择发放固定利率债券，通胀率飙升时公司会背负着较高的居多本金，以此在正常情况下赚取更高的利润，但如果高通胀环境长时间持续，那么这会使得这些公司负担不堪，或者出现破产。
四、通货膨胀对黄金市场的影响黄金是被许多投资者视作通胀环境下的避风港，因为在持续上涨的通货膨胀环境中，大多数资产都升值不好，而黄金的购买力是持续走高的。
浅析我国房地产价格上涨与通货膨胀的相互关系
总需求 的持续 过快增长从而造成总供求
的失衡 。
发生的情况下拥有实物 资产 者实物资产 升值 ；拥有货币或者金融债 券、证券等 流动性资产者则 资产贬值 ，财 富缩水 。 （ ２）从 收入分 配效 应角度 看通 货 膨胀 。在通货膨胀发生 的情 况下 ，当名 义货 币收入 不 变 时则 实 际货 币 收人 减 少 ；当名义货 币收入增加 速度低于通货 膨胀率时则实 际货 币收入也是降低 的； 当名义货 币收入 的增 长速度超过通货膨 胀率 时则实 际货 币收入是上升的 。通货
（ ２）生 产 的成 本上 升形 成通 货膨
尤 其 是房地 产 开发投 资增 速迅 猛， ２ ０ ０ ３ ～ ２ ０ １ １ 年 的房地 产投资开 发增速 分
别为 ：３ ０ － ３ ％、２ ８ ． １ ％、１ ９ ． ８ ％、２ ２ ． １ ％、 ３ ０ ． ２ ％、２ ３ ． ４ ％、１ ６ ． １ ％、３ ３ ． ２ ％，而房地
民生产 总值价 格平 减指数 （ Ｐ Ｉ Ｄ） 和生
产价 格指数 （ Ｐ Ｐ Ｉ ）这 三项是物 价指数 中最 常用 的指标 。在这 里我们选 用 Ｃ Ｐ Ｉ 来反 映通货膨胀水平 。
ｌ
什
于
ＨＵ ＩＫＥｘｕＥ Ｉ Ｒ Ｅ Ｎ Ｗ Ｅ ＮＳ ＨＥ
浅析我国房地产价格上涨与通货膨 胀的相互关 系
陈 多生
（ 中国建设银行湖南省分行 ， 湖南 长沙 ４ １ ０ ０ ０ ５）
摘
要： 房价与通货膨胀的关 系对于宏观调控具有 重要影响 ， 房地产作为现在 中国国民经济的支柱产业 ， 影响着投资和消费 ，
加薪 的步伐往往滞 后于通货膨胀发生 的 时期 ，导致他们受损。
３ ． 通 货膨胀水 平的衡量
通货膨胀与房价的关系
通货膨胀与房价的关系通货膨胀，一个在2008年被人们越来越多提起的词。
我们先来了解下通货膨胀，它是指流通中的货币数量超过经济运行所需的货币数量而引起的货币贬值和价格水平全面、持续上涨的经济现象。
通货膨胀率是货币超发部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度，那么与住房价格是什么样的关系呢。
自1999年以来，中国房地产业得到持续发展，有力地推动了经济的增长。
但房价持续地上涨，增幅远远高于一般商品价格，引发了民众对泡沫经济的种种猜想。
尤其在目前通涨压力加大的形势下，房价上涨也变得越发敏感。
很多人认为，房价的飙升对经济的通货膨胀并没有太大的关系。
为什么人们会有这种感觉呢，这是因为在2004年至2006年，内地各大城市住房价格猛涨的时候，通货膨胀并没有很明显地表现出来。
而导致这个现象的原因有两个，一是目前我国衡量通货膨胀的统计指标CPI（居民消费价格指数）对居住类消费的计算权重较低，大概在13%左右，并且没有计入商品房销售价格，只是计入房租价格。
二是CPI对食品类消费的权重较高，大约在33%左右，而房价对食品类商品价格的影响有着滞后效应。
住房价格的飙升到底对我国的通货膨胀有什么影响，可以说，住房价格是我国目前通货膨胀的主要诱因之一。
目前我国通货膨胀的是由食品类商品价格上涨引起的，食品类商品的价格为什么在2007年大面积的上涨呢，主要原因两个，一是受国际市场食品类商品价格上涨影响，属于输入型通货膨胀；二是受到房价飙升的影响，受到商品比价复归特性的影响。
本文主要分析为什么房价的飙升带来了中国通货膨胀的形成。
了解一下什么是比价复归。
所谓比价复归就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。
各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础，但由于商品价格偏离价值的程度不同，比价复归所引发的结果也不相同。
比价复归大致又分为两种，一种是行政力量主导下的比价复归，比如，由国家定价的商品，政府一般要根据商品的价值和商品的供求关系来确定比价。
房地产价格与通货膨胀的关系
房地产价格与通货膨胀的关系2019-07-14通货膨胀成为衡量经济发展是否稳定健康的晴⾬表，央⾏及政府的经济决策⼀般是通过衡量通货膨胀的情况来制定的，从20世纪70年代以来各国对通货膨胀的衡量越来越全⾯和精确。
众多经济学家认为，虽然主流经济学没有定论，但是房地产价格与通货膨胀有很强地相关性，房地产价格能有效地指⽰通货膨胀的趋势和强度。
那么房地产价格到底与通货膨胀有没有关系？有什么样的关系？⼆者之间的影响程度如何？如何利⽤这种关系为政策的制定服务？这些问题还需我们进⾏深⼊的探讨研究。
⼀、房地产价格上涨初期，通货膨胀压⼒被掩盖虽然很多⼈是为了居住才购买住房，但不可否认买房更多的是⼀种投资。
从投资的⾓度看是⽤现在的价格买了房地产的所有权，是⼀种⽤现在的钱，投资将来的⾏为，我们称之为房地产投资。
房地产价格上涨初期，可以分为以下两个阶段：在房地产发展之初，需要⼤量的资⾦⽀持房地产业的发展，这时资⾦来源主要是靠政策扶持及银⾏信贷⽀持，社会其他资⾦还不愿进⼊。
在政策等的⽀持下房地产业逐步发展，房地产价格上涨幅度不⼤，此时住房成本变化不⼤，⾏业间均衡发展，房地产业对经济影响⼩。
到下⼀个发展阶段，随着房地产业进⼀步发展，房价开始攀升，各种社会资本也看到了这个机会，于是社会资本开始进⼊，造成需求增长，房地产供应也开始增长，但是其增长速度低于需求的增长，于是房地产价格开始加速攀升。
房地产价格的加速攀升，⼜吸引更多的社会资⾦，造成更⼤的需求，这样周⽽复始形成快速上涨的螺旋。
⽽此时信贷不再是被动的⽀持房地产业，⽽是为了⾃⾝的盈利需求主动地扩⼤对房地产业的⽀持，以获得更多的利息收⼊。
由于资⾦源源不断的吸进房地产业，整个宏观经济没有通货膨胀或者只是低通货膨胀；在房地产业腾飞，房价不断飙升的过程中，由房地产业拉动GDP迅速增长，经济呈⾼增长的局⾯，整个宏观经济⼀派向好。
此时由于房地产价格上涨，引起租⾦成本和投资成本的上涨，逐步带动个⼈⽣活成本的上升，并慢慢提⾼⼈⼒资源成本。
房地产价格、货币政策与通货膨胀关联关系
房地产价格、货币政策与通货膨胀关联关系引言房地产市场作为一个重要的经济领域，对于国民经济的发展具有重要影响。
同时，货币政策也是调控经济的重要手段之一。
本文将探讨房地产价格、货币政策与通货膨胀之间的关联关系，并分析它们之间的相互影响。
房地产价格与通货膨胀关联房地产价格是通货膨胀的重要指标之一。
通货膨胀会导致货币价值下降，人民币购买力减弱，进而导致物价上涨。
当通货膨胀率较高时，人们会选择将其资金投入到房地产市场中，以避免货币贬值对其资产带来的损失。
这会导致房地产市场的供求关系发生变化，推动房价上涨。
另一方面，房地产价格上涨也会对通货膨胀产生影响。
当房地产市场繁荣时，购房需求旺盛，人们会借贷购房。
银行为满足购房需求，加大了信贷投放，增加了货币供应量。
货币供应量的增加可能会刺激消费需求，推动物价上涨，进而导致通货膨胀。
总的来说，房地产价格与通货膨胀之间存在着正向的关联关系。
通货膨胀会推动房地产价格上涨，而房地产价格的上涨也可能加剧通货膨胀的压力。
货币政策与通货膨胀关联货币政策是国家调控经济的重要手段之一，其目标之一就是保持物价的稳定。
因此，货币政策与通货膨胀之间存在着密切的关联。
在通货膨胀压力较大时，央行通常会采取紧缩的货币政策措施，例如提高利率、收紧信贷等。
通过加大货币供应的抑制，限制了通货膨胀的进一步发展。
相反，当物价低迷或经济下行风险较大时，央行可能会采取宽松的货币政策，以刺激消费需求和投资活动，提振经济。
货币政策的调整对房地产市场也有直接的影响。
当央行采取紧缩的货币政策时，会使得房贷利率上升，购房成本增加，从而对房地产市场产生抑制作用。
相反，宽松的货币政策会降低房贷利率，推动购房需求，加剧房地产市场的繁荣。
房地产价格、货币政策与通货膨胀的相互影响房地产价格、货币政策与通货膨胀之间存在着复杂的相互影响。
通货膨胀压力较大时，央行可能会采取紧缩的货币政策来抑制通货膨胀，这可能会对房地产市场产生负面影响。
通货膨胀对房地产投资的影响分析
通货膨胀对房地产投资的影响分析通货膨胀是指货币供应相对于物资供应的过度增长，导致货币贬值，物价上涨的现象。
在经济运行中，通货膨胀对各个行业和市场都有一定程度的影响，其中包括房地产投资。
本文将从不同角度分析通货膨胀对房地产投资的影响，并讨论如何应对这种影响。
一、资金成本上升通货膨胀导致货币贬值，资金的购买力下降，进而导致房地产投资的资金成本上升。
首先，在房地产开发过程中，需要大量的资金用于购买土地、建设和装修。
如果通货膨胀导致资金购买力下降，开发商在购买土地和建材时需要支付更高的价格，增加了成本压力。
其次，通货膨胀会导致贷款利率上升，借款成本增加，对于需要通过贷款进行房地产投资的个人和企业来说，资金成本的上升将增加其投资风险和负担。
应对策略：面对资金成本上升的挑战，房地产开发商和投资者可以采取一些策略来降低成本压力。
首先，可以寻求更多的融资渠道，如与银行、信托、证券公司等合作，以降低贷款利率并获得更灵活的融资方式。
其次，房地产开发商可以通过提高自身管理水平和技术水平来降低开发成本，从而抵消通货膨胀带来的影响。
二、房价上涨通货膨胀导致物价上涨，也会对房地产市场产生直接的影响，其中最明显的表现就是房价上涨。
通货膨胀导致人们对未来物价上涨的预期增加，所以他们更倾向于将资金投资于抵御通胀的实物资产，如房地产。
这种投资行为会使房地产需求增加，供不应求的情况下，房价上涨成为必然结果。
应对策略：对于已经购房或投资于房地产的个人和企业来说，房价上涨可以带来资产价值的增值。
然而，对于想要进入房地产市场的投资者来说，房价上涨会增加投资风险。
因此，他们需要制定合理的投资策略，避免在高房价时进入市场。
另外，政府也可以通过制定相应的宏观调控政策，稳定房价波动，以缓解通货膨胀对房地产投资的影响。
三、潜在泡沫风险通货膨胀带来的房价上涨有可能导致房地产市场出现泡沫。
泡沫的形成是因为房地产市场的需求超过了供应，导致价格虚高。
一旦泡沫破裂，房地产市场可能会出现较大的调整，投资者可能面临较大的损失。
房地产价格变动与通货膨胀的关系分析
房 地 产 价 格 变 动 与 通 货 膨 胀 的关 系 分 析
程 鹏
（ 天津商业大学， 天津
【 摘
３ ０ ０ ３ １ ４ ）
要 】本文首先阐述通 货膨胀的概念，然后分析通货膨胀和房地产价格相 互作用关 系，再结合我国的实际情况得出我国通货膨胀主要源干房地产价格 上
涨，最后针对我国当前的通货膨胀 治理和房地产价格调控提出建议。 【 关键 词】通货膨胀；财富效应；托宾Ｑ 效应；宏观调控
自１ ９ ９ ８ 年 房 地 产 市场 化 改 革 以来 ，我 国 住 房 价 格 ‘ ‘ 直 保 持 着 高 速 增 长 的 态 势 。 近 儿 年 ， 房 地 产 行 业 已 经 成 为 我 国 的 经 济 支 柱 ， 房 地 产 价 格 波 动 对 经 济 增 长 产 生 重 要 的 影 响 。 与此 同 时 ， 我 国 通 货 膨 胀 一 直 保 持 着 一 定 的 上 升 趋 势 ， 在 国 内 ， 人 民 币 的 购 买 力 逐 渐 降 低 。２ ０ １ Ｏ 年 以 来 ， 国 内 通 货 膨 胀 逐 渐 加 剧 ， 国 家 统 计 局 公布ｆ ｌ ｇ ｃ ｐ Ｔ 指数 一度 超 过 了５ ％， 在 房 价 ｊ 通 货膨 胀 出 现 “ 双 高 ” 的 同时 ，研 究 通 货膨 胀 和 房 地产 价 格 的 相 Ⅱ 关系 对 政 府 稳 定经 济 增 长 ，调控 膀价 ，促 进 国 民经济 增长 有 一定 的现 实 意义 。 通 货膨 胀 的概念 现 代 经 济 学 上 的通 货 膨 胀 是 指 货 币供 给 量 超 过 货 币 需 求 量 引起 货 币 贬 值 或 实 际 购 买 力 的 下 降 ，最 终 导 致 物 价 水 半 整 体 持 续 的上 升 。我 国经 济 发 展 中 出现 的通 货 膨 胀 可 以分 为 两 类 ： （ １ ） 全 面性 通 货 膨 胀 ，经 济 高速 发 展 过 程 中 ， 各 种 消 费 品 价 格 全 面 上 涨 。 （ ２ ） 资产 性 通 货 膨 胀 ， 在 经 济 不 景 气 的 情 况 下 ， 整 体 经 济 相 对 实 体 经 济 处 于 相 对 低 迷 的 状
影响房地产价格的主要因素
水污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
噪音污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
辐射污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
05
房地产市场供求关系
供求关系是影响房地产价格的主要因素之一，当供过于求时，价格下降，供不应求时，价格上升。
房地产市场的供求关系受到多种因素的影响，包括经济形势、政策法规、人口增长等。
地理位置的优劣对房地产价格的影响较大，例如靠近商业中心、公园等地理位置优越的房产价格较高。
地理位置对房地产价格的影响是长期存在的，因为地理位置的改变比较困难。
气候条件
添加标题
添加标题
添加标题
添加标题
降水量：过多的降水会导致地基不稳，影响房地产价格
光照时间：影响居住舒适度，进而影响房地产价格
风力等级：风力过大会导致噪音和空气污染，影响房地产价格
气温：过冷或过热的气温会影响居住舒适度，进而影响房地产价格
自然灾害
地震：地震会导致房屋损坏，影响房地产价格
洪水：洪水会淹没房屋，导致房地产价值降低
干旱：长时间的干旱会导致供水不足，影响居住环境和房地产价格
极端天气：极端天气如暴风雨、冰雹等会对房屋和周边环境造成损坏要因素之一，可能导致房屋贬值
房地产市场的供求关系变化对房地产价格的影响是长期的，需要关注市场趋势和政策变化。
投资者可以通过分析市场供求关系来预测房地产价格的走势，从而做出更明智的投资决策。
土地供应量
土地供应量对房地产价格的影响
土地供应量减少会导致房地产价格上涨
土地供应量与房地产价格的关系
土地供应量增加会导致房地产价格下降
房地产开发商的竞争状况
经济增长率：经济增长率越高，人们对房地产的需求和投资热情越高，从而推高房地产价格。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
LOGO
需求角度：工资来名义购买力的 提升，对当前的名义房价必将构成一定支撑。 无论日本还是国内的数据都显示，工资收入的 上涨与通胀基本保持同步。其中的逻辑不言自 明，从均衡水平来看，不考虑劳动生产率的提 升，理论上名义工资收入的上涨应该与通胀保 持一致。
LOGO
2．托宾的Q 理论效应
托宾Q 效应是经济学家托宾于1969 年提出的。托宾Q值被定义为 公司的市场价值与其重置成本之比。托宾效应是资产价格影响投 资的重要渠道。当Q=1 时，表明资本以经济的自然增长速度重置 和扩张；当Q>1 时，表明企业所拥有的资产的市场价值高于其重 置成本，企业只需发行少量股票就可以获得较多资金满足新的投 资项目，企业投资支出将会上升；当Q<1 时，表明企业的市场价 值低于其重置成本，投资新项目就不如在市场上收购既有企业划 算，公司就不会去购买新的投资品，投资就会下降。如果将托宾 效应应用于房地产市场，可以将Q 值定义为房地产价格和建造成 本的比值。根据托宾效应，当房地产价格与建造成本的比率即托 宾Q 值大于1 时，建筑房地产的公司就会发现建造房地产有更高 的利润，从而使得房地产投资支出增加，导致总需求扩张和产出 增加。因此，房地产价格的升高将伴随着房地产供给即房地产投 资的增加。
LOGO
背景二：通货膨胀
通货膨胀(Inflation)指在纸币流通条件下，因货币供给大于货币 实际需求，也即现实购买力大于产出供给,导致货币贬值，而引起 的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求 大于社会总供给 （供远小于求）。 预期和通货膨胀惯性 在实际中，一旦形成通货膨胀，便会持续一段时期，这种现 象被称之为通货膨胀惯性，对通货膨胀惯性的一种解释是人们会 对通货膨胀作出的相应预期。 预期是人们对未来经济变量作出一种估计，预期往往会根据 过去的通货膨胀的经验和对未来经济形势的判断，作出对未来通 货膨胀走势的判断和估计，从而形成对通胀的预期。 预期对人们经济行为有重要的影响，人们对通货膨胀的预期 会导致通货膨胀具有惯性，如人们预期的通胀率为10%，在订立有 关合同时，厂商会要求价格上涨10%，而工人与厂商签订合同中也 会要求增加10%的工资，这样，在其他条件不变的情况下，每单位 产品的成本会增加10%，从而通货膨胀率按10%持续下去，必须然 形成通货膨胀惯性。
LOGO
需求角度：租金平滑房价波动，体现住房刚性需求
CPI与房价之间最直接的联系体现在房屋租金上，我国的房租价格增速与 CPI基本维持一致。而从房价与房租的波动关系来看，房租价格往往与房 价呈现反向波动关系，这在一定程度上体现了刚性需求对房价的支撑。 从日本第一次石油危机期间的数据来看，当日本的城市地价增速由 1974年的大幅上涨变成1975年的小幅下跌后，同期日本的房租价格反而 是上涨的。这一现象最近在我国也有所显现。 我们认为，这可能是住房刚性需求的一种体现。当房价下跌、人们购 买意愿下降时，租房意愿上升，这也会带动租金收入比的理性回升。所以 说，房租与房价的反向波动一定程度上平抑了房价向下波动，体现刚性需 求对房价的支撑。
LOGO
3．企业的资产负债表效应
在间接融资市场上，由于信息不对称而产生的 逆向选择和道德风险会降低银行等金融机构的 贷款意愿，影响企业外部融资的能力和成本， 进而影响到企业的投资支出的实现。而解决这 一非对称性问题的有效办法，就是提高企业资 产净值或贷款担保品的价值，从而减少企业借 款时的逆向选择和道德风险，增加金融中介的 放款意愿。当房地产价格上涨时，拥有房地产 的企业的净值或贷款担保品价值上升，从而减 少了借款时的逆向选择和道德风险，银行便乐 于增加贷款发放从而使企业的投资扩大。
LOGO
需求角度：资产价格中房产抵御通胀能力最强
国际上Summers在1981年利用美国季度数据对通货膨胀率、可 支配收入、住宅需求与股票价格、住宅价格关系进行研究。结果发现 通货膨胀将增加自住房地产价值，降低股票市场价值。Wurtzebach， Mueller和Machi在1991年也对美国房地产自1977年三季度至1989年 四季度的数据进行研究，结果表明，无论对实际的、预期的还是未预 期的通货膨胀，房地产都是一种有效的冲销工具。 国内刘洪玉和郑思齐在2003年利用戴得量行的房地产数据、上证 指数和通货膨胀率计算出来的结论也支持上述观点：在通货膨胀期间 住宅资产同时升值，而股票资产收益率与通货膨胀率呈现相反走势。 总之，房地产比股票明显更具有保值和抵御通货膨胀风险的能力。
LOGO
通货膨胀对房地产的作用机制
LOGO
供求曲线模型
P
7
6
d
s
E
5
4
P
3 2 1 0
100
200
300
400 Q
500
600
700
800
Q
Y LOGO
50
预算线模型
40
30
20
10
0
50
100
150
X 200 250
LOGO
1.通胀对房价的直接和间接影响
一提到通胀，人们往往第一反应是加息，从而对房 价构成不利。但事实上，通胀是因加息是果，加息只是 通胀的间接影响。如果加息赶不上通胀上升的幅度，那 么实际利率反而是进一步下滑，从而对房地产市场而言 未必是件坏事。因此，我们认为，如果要搞清通胀与房 价之间的关系，首先必须区分通胀对房价的直接影响和 间接影响。 通胀对房价的直接影响有四：一是提升建安成本， 二是带动工资重估，三是驱动租金上涨，四是降低实际 利率。对房价的间接影响主要体现为通胀后的信贷紧缩， 譬如加息或者提升准备金率等。，我们以下的分析主要 从工资收入、开发商成本、租金汇率以及信贷利率等四 个因素出发，分析通胀与房价之间的关联关系。
LOGO
通货膨胀与房地产价格的关系
LOGO
目录
一：背景和模型
供给 二：具体分析 需求
三：观点和建议
结束
LOGO
背景
1
一：
2
未来工作的需要
二： 目前通货膨胀的现状
3
三：目前房地产市场的扑朔迷离
LOGO
背景一：工作的需要
2
通货膨胀对房地产的作用机制
3 供给需求曲线模型
4 预算线模型
LOGO
房地产价格波动影响通货膨胀的作用机制
LOGO
1．家庭部门的财富效应
家庭部门的财富效应较早提出财富效应是庇古，他发现如果资产价格上涨 会引起人们实际财富的增加，增加的财富将提高人们的消费水平，从而导 致消费品生产和就业机会的增加，促进经济的增长，这就是所谓的资产的 财富效应。房产作为我国居民持有的一种重要资产，房价的波动会使居民 可支配的财富总量发生改变。根据持久收入理论和生命周期理论，房价上 升带来的持久收入的增加会引起居民消费水平的变化，进而影响总需求。 但房价上涨对消费需求的影响具有不确定性。对于已拥有住房的消费者而 言，房价的上涨带来家庭财富的增加，会导致相应的消费支出增加、总需 求扩张，这一作用机制就是所谓的“财富效应”。而对于没有住房的消费 者，房价的上涨将会产生预算约束效应和储蓄效应。一般说来，房价的上 涨将会导致房租上升，对于没有住房的承租者来说，增加的租金将会紧缩 其预算约束，即预算约束效应，从而降低居民的当期消费水平。同时，房 地产价格上涨会导致希望购房的消费者为购买价格日益上涨的房产，减少 日常开支，增加储蓄，从而会减少当期消费。产生所谓的“储蓄效应”。 房价上涨对消费的最终影响是各种效应综合作用的结果，这些效应的作用 效果往往会相互抵消。但当过高的房价将更多的住房需求者排斥在市场之 外时，房价上升带来的潜在财富效应将得不到体现，却使消费者为应付不 断上涨的房价而节衣缩食，减少了全社会的消费需求。
LOGO
建安成本的花费（人民币）
供给角度：通货膨胀对房地产行业价值链条的影响 已经收取预收款的在建工程 1000
通货膨胀发生后的预算线
800 640 560 500 从短期的角度 来看，随着通 货膨胀的形成， 房地产整个价 值链条都会在 通胀的影响下， 形成产业价值 的短期外溢。 开发商的利润 减少，导致开 发进程缓慢， 供给减少
初始预算线 300 360 540 800
开发商利润
LOGO
供给角度：通货膨胀对房地产行业价值链条的影响 未收取预收款的在建工程
建安成本的花费（人民币） •但是对于未预售的房地 产来说，材料发生通胀 成本调整以后，按照蝴 蝶效应的原理，后续价 值链条会在目前的成本 调整基础上，利用社会 心理和消费者预期。加 速调整通胀成本后的价 格体系，获取更过的利 润。所以从短期角度来 看，未预售的房地产将 使整个房地产价值链条 会攫取更大的利益。
LOGO
需求角度：通胀是因加息是果，负利率凸显住房保值功能
通胀本身会带来实际利率的下跌，从而加重市 场的负利率状况，但同时通胀又可能引致信贷 紧缩，譬如加息、提高准备金率等。这里需要 强调的是，通胀是因信贷紧缩是果，在这种情 况下，加息幅度赶不上通胀上升幅度，那么政 策调控并不能改善市场的负利率状况，此时房 地产在通胀中更显保值功能。
房地产系开设房地产经营管理专业，培养具备土木工程 技术、建设与房地产法规、现代企业管理、房地产经济、 市场营销、资本运作，财务管理、房地产经营、项目管 理等方面专业基础知识和专业知识，全面接受房地产开 发与经营管理的专业基本训练，掌握现代管理科学理论、 方法和手段，具有较强的实践和创新能力，能够在房地 产领域从事项目开发、市场研究、战略策划、产品研发、 项目融资、项目评估、建设管理、营销推广、企业管理 及物业管理的复合型高级房地产经营管理专业人才。由 于房地产开发周期长，投资量大，在以后工作中，通货 膨胀给房地产带来的影响是我们在做项目开发、市场研 究、战略策划、产品研发时必然会遇到的问题。