中国的房价历史与规律剖析：房价涨了35年
为何中国房价不断上涨
为何中国房价不断上涨房价上涨其实根本原因在于银行体制出了问题，但这可能也还只是一个表面的原因，真正的原因可能是经济结构和经济发展模式出了问题,而经济体制问题的根源又出在那个传统的官僚文化精神体制上面。
1，房价上涨是由于银行全面放开货币供应让大家买房的结果。
2，银行体制出问题是由于经济结构和经济发展模式出了问题。
3，经济结构和经济发展模式出问题的根源在于传统的官僚文化精神体制有问题。
所以房价要上涨而且还要继续大涨，而且要这样永远涨下去，不管你愿意还是不愿意看到这个结果，那就是房价长期上涨这是一个不以人的意志为转移的结果。
其原因就是现行经济发展模式和精神文化体制出了问题，它们阻碍了市场经济的良性和正常发展，并将经济发展引入了一个歧途，这就是房价必然要上涨的原因。
1，伟大的经济学家熊彼特说过：资本主义的经济发展就是一个创造性毁灭的过程（如有人不清楚这个说法，可以看有关书籍）。
其实这个说的是资本主义的发展是由于技术创新带动的。
熊彼特用创造性毁灭这个词来描述新公司通过击败并取代旧公司带动经济发展的过程。
熊彼特指出，创新科技促使新公司的崛起和产业的改变，新兴公司的财富不断增加，而同时旧的企业逐渐衰退。
确实，我们的经济增长在很大程度上源于科技产业的扩张以及制造业的衰退。
现代经济发展的根本动力不是资本和劳动力，而是创新，而创新的关键就是知识和信息的生产、传播、使用。
熊彼特认为，创新是一种创造性毁灭，创新的过程是不断破坏旧的结构、不断创造新的技术和产业的过程，是一个创造性的破坏过程。
而现在我们所说技术创新在某种程度上讲也就是摧毁旧的事物的过程。
其实邓小平同志也早已经指出：科学技术是第一生产力。
说的也是这个意思。
可以说没有创新和核心技术的突破就没有生产力和经济的发展。
2，市场经济中创新的主体是企业家，那什么是企业家，熊彼特意义上的企业家是指创新的组织者和推动者,他们有一种精神的力量,推动、实现生产要素“新组合”。
包括技术创新和制度创新。
房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析
welding on a pipe iron, if it is necessary to weld on the device should be consent of the designer's permission; D) when operating in electric welding, gas welding, isolation shall take the necessary measures to prevent damage to the cables, meters and other equipment at the bottom; E) in paint ... Security guard officers; I) after the installation of the equipment, shall promptly notify the follow-up process, construction units and the
近年我国房价持续上涨主要原因分析
近年我国房价持续上涨主要原因分析摘要：自2001年以来，中国房价持续上涨，而房价的快速增长，归根到底是供需关系的不均衡所导致的。
关键词：房价增长，供给，需求，弹性正文：一、我国房价上涨现状自2001年房价节节攀升，近年来，房价持续上涨已成为当前的一个焦点问题。
2001～2004年中国房地产投资每年增速分别为23.5%、21.9%、30.3%、28.1%，都高于同年全社会固定资产投资的增长速度。
根据中国社科院于2011年发布的《经济蓝皮书》，今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝才可买一套房。
蓝皮书特别指出，目前中国85%家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。
面对高昂的、呈现持续增长态势的房价，无数居民不得不“望房兴叹”。
二、房价上涨原因分析根据经济学原理，商品的价格由供求决定。
若供过于求，则价格下降，反之，价格上升。
而住房作为一种商品，显然还是适用于这一理论的。
住房需求弹性较达，供给弹性较小。
即当住房价格变化时，住房供给的变化量较大，住房需求的变化量较小。
（一）需求的变化（短期）房地产需求是在一定的时期内、一定的价格水平上，消费者愿意购买而且能够购买的房地产数量。
1、消费者的平均收入是需求的重要决定因素。
当人们的收入上升时，即使价格不变，个人也会倾向于购买更多数量的几乎任何物品。
而当前随着中国经济的飞速发展，居民收入不断提高。
对于无房的低收入者，收入增加使其考虑购置住房；对于有房的中收入者，收入增加使其考虑购置更好的住房；对于高收入者，收入增加使其考虑购置住房以增加固定资产投资。
2、市场规模影响着市场需求。
随着城市化水平的不断提高，城镇人口收入增加，生活水平提高，这就促使大量农村人口向城镇转移，这就增加了对于住房的需求，使得住房的市场规模扩大。
3、传统文化因素对住房产生影响。
受中国“居者有其屋”的传统观念的影响，中国人难以接受没有住房而依靠租房的生活，终其一生宁为“房奴”也要拥有属于自己的住房。
房地产市场越调越涨的历史之谜
房地产市场越调越涨的历史之谜2005年以来，我国每年都出台政策对房地产市场进行调控。
尤其是2010年，在一年时间里先后三次出台房地产调控政策。
但不容回避的事实是，尽管调控房地产市场的十八般武器用尽，而政策效果并不理想。
上海证券报8月15日讯 2005年以来，我国每年都出台政策对房地产市场进行调控。
尤其是2010年，在一年时间里先后三次出台房地产调控政策。
但不容回避的事实是，尽管调控房地产市场的十八般武器用尽，而政策效果并不理想。
要破解房地产市场“越调越涨”的怪圈，需要我们认真分析和总结最近几年我们房地产调控的经验和教训。
近年来房地产调控政策回顾从2005年以来，我国先后出台一系列政策对房地产市场进行调控，主要政策有：2005年4月30日，出台《关于做好稳定住房价格工作意见通知》(简称“国八条”)。
主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。
目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。
2006年5月24日，国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(简称“国六条”)。
主要内容是：规定新增的住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例；进一步发挥信贷、税收、土地等政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，主要内容是加大住房保障力度；2007年9月，人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，主要内容是提高利用贷款购买第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又发布补充通知，进一步明确二套住房的认定标准。
2010年，先后三次出台政策对房地产市场进行调控。
2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策；三是加强风险防范和市场监管，加强房地产信贷风险管理；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。
中国房价上涨的原因终于找到了
中国房价上涨的原因终于找到了一、2010-2012年是中国城市化进程的重要分水岭。
在此之前，人口的流动在不同城市之间在统计意义上没有明显的区分；在此之后，人口开始集中向大城市和特大城市加速流动，而中小城市的人口流入相对更缓慢。
二、由于地方政府对土地市场的垄断，决策认知，在中小城市土地供应相对充足的同时，特大城市的土地供应十分匮乏。
这与2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之间房价的巨大分化。
三、2009年全球金融危机之后一揽子刺激政策造成了全国范围内房价的普遍上涨和存货的快速积累。
2012年以后，在大多数城市房价上涨开始低于通货膨胀和收入的上升速度，至晚自2014年以后，全国范围的房地产库存的绝对水平开始高位持续快速回落，这期间的变化显示了去泡沫化的改变。
由于前面讨论的人口流向的分化，不同城市的存货去化速度呈现显著差异，导致2016年初以来，不同城市之间的房价呈现排浪式上升：率先完成存货去化的城市房价领涨，后续其他城市存货去化逐步完成，房价开始跟随上涨。
更基本地看，尽管新开工的下降和市场化力量的作用十分重要，但持续的城市化进程也许是2014年以来中国房地产顺利完成（或将要完成）存货去化的关键因素，这使得在经济减速和银行坏账上升温和的条件下房地产市场得以出清。
如果没有每年数以千万计的人口持续涌入城市，那么房地产价格下行、经济减速和银行坏账上升的幅度和规模都会大得多。
1中国城市化进程的转折从城镇化到都市化进入本世纪以来，中国的城市化进程开始加速。
常住人口城镇化率从2000年的36%提高到2016年的57%，年均城镇化率提升1.33个百分点，年均城镇常住人口增加2091万人。
即便在2010年以后，中国城镇化进程稍有放缓，在2011年至2016年间城镇化率提升的速度平均仍然有1.2个百分点，平均每年城镇常住人口增加2053万人。
2000年至2016年间，中国城镇常住人口共计增长3.6亿人。
中国房价上涨的原因和影响
数理学院10届数学与应用数学2010409010120 李艳中国房价上涨的原因和影响问题：中国房价上涨的的根本原因?分析：1、地方经济发展与地方房价涨跌的密切联系和相互影响。
经济发展与城市建设往往是同步的。
一方面，地方经济发展必然会推动城市建设，加速城市改造和开发。
城市一系列发展就会令土地开发商拥有巨大的商机，从而加速房地产的发展。
发展城市的资金就会大量流入房地产，加速房价上涨。
另一方面，发展经济也亟需房地产业的发展来拉动，房价上涨，增加房地产收入，就有助于经济发展。
2、人口增长与房屋的供求关系当今，我国人口的年龄高峰段就在于80年代、90初出生的人群，而这些人群正是当今社会的年轻一代，也正是庞大的购房需求人群。
根据产品的供求关系，拥有了大量的需求者，就造成房屋供不应求的局面，房价就会因此而继续攀升。
而且现在我国的人口增长数量依然庞大，未来的房价很可能持续直升不下。
3、银行贷款利率的增长。
之前，国家利用宏观调控把利率提高，目的是使房地产开发商减少贷款建设的情况,从而达到降低房价的目的。
但是,这时候开发商却把贷款的高额利息变成高额的房价,这样就变相的把风险转移到了消费者的身上。
所以，银行的利率提高，却反而令房价更加上涨.4、官商联手，价格垄断。
其实，房地产行业本身就是个暴利的行业。
高利益同时带来了高税收，这除了能带动地方经济发展，还可能引起了官场的腐败。
商勾结的事情也比比皆是,房价上涨，腐败的官员也许就成了受益的一员。
所以，面对上涨的房价，地方官员也大多数是睁只眼闭只眼了。
5、人们的买涨不买跌的消费心理。
购房消费者的购买心理很简单——买涨不买跌。
这就导致了,房价越高,就越有人买.如果房价一直涨的话,买的人就会越多,因为,大家都会觉得现在不买房,等到以后房价就会更高了,就更难买了.一旦房价下降，大家就会觉得现在房价以后会更低,等到房价低到谷底的时候再买也不迟。
所以人越多，价越高,而价越高, 这样的购买心态也促使了房价一直跌不下来。
房价发展历程
房价发展历程
房价的发展历程可以追溯到很久以前。
在古代，房价主要取决于土地的稀缺性和位置优势。
有些地方因其宜居环境和资源优势而成为房屋短缺的地区，导致房价居高不下。
而在偏远地区，由于土地资源丰富，房屋供应过剩，导致房价相对较低。
随着社会的发展，经济的进步和城市化的推进，房价也开始出现变化。
在工业化时期，城市的快速发展催生了大量的工人和移民涌入，导致城市内的房屋需求大大增加。
此时，房价开始迅速上涨，房屋供需失衡，特别是城市核心区的房价更为高昂。
在过去几十年里，随着土地资源的有限性和人口的持续增长，房价的上涨趋势更加明显。
尤其是在一些热门城市，房价飙升的速度相当惊人。
这主要是由于城市化进程的加快、居民收入的提高、土地供应的不足以及需求热度的增加等多种因素的综合影响。
然而，房价的发展也不是一帆风顺的。
经济周期的波动以及政府的宏观调控政策对房价起到重要作用。
在一些经济下行周期中，房价会受到较大的影响，可能出现价格下跌的情况。
而政府对房地产市场的调控政策也会影响房价的走势，通过加大供地、限购、限售等手段来控制房价的上涨。
总的来说，房价的发展历程是一个复杂而多变的过程，受到众多因素的综合影响。
地理位置、经济发展水平、人口规模、政策调控等都会对房价产生影响。
因此，房价的变化是相当复杂和多样化的。
对于投资房地产或者购买住房的人来说，了解房
价的变化趋势以及影响因素，能够更好地把握房产市场的机会，做出更明智的决策。
中国房价上涨原因试析
中国房价上涨原因试析作者：蔡穗声来源：《中国房地产》2013年第07期上世纪90年代末，中国完成城市住房制度改革；政府确立住房和汽车为投资热点与消费热点，给予政策扶持，以拉动经济增长，应对亚洲金融危机。
进入新世纪，随着经济加速增长，居民收入增加，以住宅产品为主的房地产市场快速升温，新建商品住宅销售价格（以下简称“房价”）过快上涨成为经济界乃至全社会关注焦点。
一、2000年以来房价上涨状况2000年以来，房价上涨过快，对宏观经济与社会生活产生负面影响。
2000年新建商品住宅每平方米均价1948元，至2012年涨至5429元，上涨1.79倍，年均涨幅8.9%。
同期，北京、上海、广州、深圳、杭州5个重点城市房价涨幅分别为2.46、2.94、2.06、2.43和3.57倍，均高于全国平均涨幅。
见图1和图2。
二、原因剖析（一）需求扩张拉动1.基础条件：经济高速发展与居民收入增加2000-2012年国内生产总值从9.9万亿元增长至51.9万亿元，人均国内生产总值从7858元增长至38354元，年均增长分别为14.79%和14.12%；城镇居民人均可支配收入从6280元增长至24565元，年均增长12.04%。
2.基本动力：城镇化加快中国城市化进程起步较晚，近年呈现速度加快趋势。
根据第六次人口普查数据，不同历史时期的城市化率依次为：12.84%（1953年）、17.58%（1964年）、20.43%（1982年）、25.84%（1990年）、35.39%（2000年）和49.68%（2010年）。
按年均提高城市化率计算，1953-1964年0.43个百分点，1964-1982年0.16个百分点，1982-1990年0.68个百分点，1990-2000年0.96个百分点，2000-2010年1.43个百分点。
2000年以来城镇化进程显著加快，达致建国以来高峰。
3.金融杠杆：货币超发与利率走低扩张的货币政策为房地产发展提供了源源不断的财源；低利率与高借贷比例形成支撑房价的强力金融杠杆。
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中国的房价历史与规律剖析：房价涨了35年目前许多人非常担心北京、上海、广州、深圳火爆的楼市、疯狂的房价、恐慌性的抢房现象，如果一直这样的“火”、“疯”下去，会不会直接导致一线率先楼市崩盘、房价泡沫破灭，会不会中国楼市重蹈日本覆辙。
2004年-2016年中国房地产“崩盘论”、房价泡沫“破灭论”的言论，从来就没有停止过，但是却没有发生。
最让人放心的，中国的市长到国家住建部，都出口驳斥的讲，中日国情与城镇化率及杠杆、市场不同，结果证明这是对的。
但是对没买房的人来讲，最可怕、最悲剧的不是楼市崩盘了、房价泡沫破灭了，比这个更加悲剧、可怕的是房价一直总体上涨了35年[1987-2015年]，暴涨了多轮，最后你还是没有买房。
事实证明，中国房价从来不会听专家、经济学家、学者、唱虚派的预测，完全是按照中国特殊的供需与经济运行规律，尽管是计划经济市场转入半市场经济，房价依然上涨。
第一是中国的房价历史与规律。
1998年之前的房价，从官方统计的数据来看，到了1987年才有全国性的房价统计。
1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的市场价格。
鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查。
1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。
当年的全国平均房价是多少，才408元/平方米。
看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。
一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。
1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。
在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。
从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。
也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。
现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。
但实际上没有，1998~2000年，房价维持不动甚至略有下跌。
想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢?当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。
从今天回头看，房价在2001~2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。
不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。
而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。
全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口，直到2016年2月份还在上涨。
接下来数年，没见到房价数据的记载。
到了1988年7月，中国第一个土地拍卖、按揭贷款，真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，售价是1600元/平方米。
再后来，1989年2月15日，北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被预订了250套。
没办法，还是太贵了。
上世纪90年代初，海南大开发推动了房地产市场的繁荣，上海市中心房价涨到6000元/平方米，但随着1993年第一次房地产调控，海南、北海等地房地产泡沫破裂。
泡沫破裂效应蔓延至全国，1994年上海市中心房价降到3000元/平方米，市场一片萧条。
接下来数年，同样没见到房价数据的记载，直到1998年住房改革。
当年，广州市实行房改政策，东湖新村部分属于单位福利分房的住户可以800元~1000元/平方米买回房子，部分则以2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。
官方的数据是怎么样的呢?国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示，1987年全国商品房平均单价408元/平方米，到1992年之前基本维持在每年上涨100元上下的节奏。
到了1993年，房价涨幅加速，海南大开发中的房地产热潮对此应该功不可没。
而在海南房地产泡沫破裂之后，1994年的房价回归先前的正常涨幅。
着全国推广住房公积金制度，以及1995年工商银行推出第一个商品房贷款，从1995年开始，全国平均房价以每年约200元/平方米的涨幅向上，直至1998年东南亚金融危机。
1998年之后的房价，观察1999年~2015年的全国新建商品住宅销售均价走势，房价走势有几个很明显的高点。
2000年房价出现一小波上涨，2004年同比暴涨18.7%，2007年A股牛市之时又同比上涨16.9%，2008年金融危机之时同比下降1.9%，2009年大规模经济刺激政策之下同比上涨22.4%，创历史新高。
之后，虽然2010年4月加大调控，但可惜房价是稳扎稳打。
这是全国的平均数据，2014年中房价上涨200%，但在实际生活中，远不止2倍。
而一线城市中，更是远高于平均涨幅。
最后我们来看一个房价的最经典案例，这可是中国的商品房始祖。
中国第一个商品房小区是广州东湖新村，1979年10月广州秋交会闭幕后，穗港双方签订合同引进香港宝江发展有限公司投资3600万港元兴建60000平方米住宅楼。
1981年建成后，对香港售价为2500~2600港元/平方米，对内售价700元/平方米。
1998年，广州市实行房改政策，部分属于单位福利分房的住户可以800~1000元/平方米买回房子。
东华物业管理公司则以人民币2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。
8年之后，东湖新村的房价开始进入上涨的快车道。
2006年，东湖新村二手房的成交价涨到4000元/平方米，2008年二手房涨到9000元/平方米，2009年二手房价涨到10000元/平方米，2013年二手房价则在短短的4年间涨到22000元/平方米。
也就是说，从1981年~1998年17年间，房价涨了3倍，1998年~2009年11年之间，房价再次涨了2.5倍多，而从2009年~2013年这4年中，实现了惊人的一跃，再次翻倍。
一条近乎45°的房价曲线，堪称完美。
第二是中国的四大一线城市，北上广深十年房价，10年内房价普涨229.5%，数据来源于易居与腾讯及网上。
广州涨了近4成一时的房价高低说明不了问题，十年后的升值价值才有说服力。
大家看看这10年间，各城房价涨幅比。
十年间，全国25个主要城市的房价一直处于上涨态势。
一线城市涨幅差距明显、二线城市整体涨幅较为平均。
北、上、广、深四个一线城市中，涨幅最大的深圳十年来房价涨幅超过5倍。
其余二线城市中，涨幅最为突出的南京，涨幅达到3.88倍。
其余城市涨幅比较为平均。
2007年“9.27贷款新政”出台后，从数据上来看，25城整体房价还是成上涨的趋势；只有个别城市出现均价回落的现象，其中常州和青岛在2008年均价出现下跌的情况，而广州、厦门和杭州在2009年均价有所下跌。
2011年新“国八条”实施后，在2011年至2012年两年间，25个城市中的21个先后出现过房价下跌的情况；但是却有4个城市房价连续两年上涨，分别是：广州、南宁、天津和沈阳。
以下是具体地区及城市的数据，可以更直观的看出广州与其他城市房价的不同变化：第三是美国的房价历史和规律。
据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。
其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。
连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。
这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。
如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。
一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。
在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。
1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。
这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。
总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。
70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。
真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。
长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。
这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。
这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。
其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖；这两个因素对房价的影响是相反的。
这123年中，美国出现三次十年累积涨幅超过100%的大牛市，分别是在1938-1954年、1969-1986年、1995-2007年。
长期来看，美国房价的涨幅基本等于通胀率。
但看那个曲线，以0.25%的速度连续涨了100多年，它论证了两个铁一般的事实：1、长期看，房价是上升的。
2、房地产是抗通胀的好品种。
纽约在1988-2012年长达25年的时间里，房价增长率正好是美国的通胀率。
那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。
四个美国一线城市：纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。
如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。