河南新南阳商业文化广场2010年开盘前营销推广方案_90PPT(1)
南阳商业地产市调汇报23页PPT
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
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南阳商业地产市调汇报
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
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7、心急吃不了热汤圆。
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8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
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9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。
商业广场项目总体营销策划方案
[龙马商业广场]项目总体营销策划方案第一部分产品定位第一章项目SWOT分析一、项目优势——S1、地段优势项目位于渠江北路与洪州大道之间，是老城与新城的结合地带，具有良好的地段优势，能较好地吸引商业消费人流。
2、区位优势项目地处老城商业中心地带，周边商业经营较为成熟并且项目靠近广安区委、区政府，具有较好的商业氛围，区位优势明显。
3、规模优势项目总规模24万方，其中商业10万方左右，具有较大的规模，能较好地完成业态的规划，使项目自身具有较强的资源整合能力，对项目成功经营有较大的优势。
4、开发商品牌形象优势项目开发商安得集团在广安有较高的知名度，已成功开发过多个项目，本项目的推出较易被市场接受，能较好的借助开发商的品牌形象提高项目知名度。
5、产品优势项目商业多为2层建筑，较适合大型商业步行街的经营形态，有利于商业的后期经营。
⏹项目底层多为25平方米左右的小铺位，可组合成多种面积，使经营中有较好的灵活度，小面积铺位的推出，能较好的被市场所接受。
⏹项目中心有一个具有一定规模的商场，便于项目引进主力店，使项目具有较强的吸引力，便于后期经营。
⏹项目有多个出入口，可以从项目周边不同位置进入项目，有利于人流的组织。
⏹广场内部由5纵5横10条道路划分，有利于商业人流的流动。
6、政府支持本项目为广安市重点工程，引起了政府的高度关注，得到政府的大力支持，已在社会上引起较大的反响，项目知名度得到较大的提高，获得了市场对项目广泛的认知。
二、项目劣势——W1、产品方面⏹项目建筑风格不明确，总体趋向欧式风格，不能很好的适应大型商业广场对建筑产品的要求。
⏹项目在规划过程中没有较好的考虑建筑功能空间了用效率的问题，如建筑顶层利用、靠近西门广场四个罗马柱形建筑。
⏹道路材质没有较好的考虑商业广场经营中对道路的要求，多采用普通的水泥路面，不利于各业态对商业的经营需求。
⏹外立面形象不突出，由于项目的产品设计中没有较好的考虑后期经营各商业业态对建筑外观特点的需求，而在设计中千篇一律的采用一种形式，不能很好的突出商业业态经营的特点。
南阳品牌营销策划方案
南阳品牌营销策划方案一、背景分析南阳是中国河南省的一个重要城市，具有5000多年的历史，也是豫东地区的政治、经济和文化中心。
这座城市有着丰富的文化底蕴和人文景观，如南阳卧佛寺、殷墟遗址、姜子牙故里等，吸引了大量游客到访。
同时，南阳也是一个重要的工业基地，拥有多家大型企业和知名品牌。
然而，南阳在品牌营销方面仍存在一些问题。
一方面，南阳的知名度相对较低，很多人对南阳并不了解。
另一方面，南阳的品牌形象较为散乱，没有一个统一的品牌形象和定位。
因此，为了提升南阳的品牌知名度和形象，制定一套科学合理的品牌营销策划方案就显得尤为重要。
二、目标群体定位为了确定南阳品牌营销的目标群体，需要进行市场调研和分析。
通过调研，我们得出了以下目标群体：1. 旅游客群：主要包括国内外游客、自由行、自驾游等，他们对南阳的历史文化和自然风貌感兴趣。
2. 年轻消费者：这部分消费者年轻，多数是居住在城市的年轻人，对时尚生活、购物娱乐有需求。
3. 中老年消费者：这部分消费者年龄较大，更看重品质和服务，注重健康、享受退休生活等。
三、品牌形象塑造1. 品牌定位：将南阳定位为一个拥有丰富历史文化底蕴和自然风光的城市。
强调南阳的特色和独特之处，提升其知名度和形象。
2. 广告形象：通过制作形象鲜明的广告宣传片，展示南阳的美丽风光、悠久历史和人文景观，给人一种全新的视觉体验。
3. 品牌口号：制定一个简明扼要的品牌口号，能够准确表达南阳的核心价值观和优势。
例如，“发现南阳，发现你自己”。
四、品牌推广渠道为了确保南阳品牌营销的效果，需要选择适合的营销渠道。
1. 传统媒体渠道：通过电视、报纸、杂志等传统媒体，将南阳的品牌形象和宣传信息传播给更多的人群。
2. 网络媒体渠道：在各大主流网络媒体平台进行推广，如新浪微博、微信公众号等。
借助网络的广泛传播和社交媒体的影响力，提升南阳的品牌知名度。
3. 旅游推广：与旅游机构合作，组织一些特色的旅游线路和活动，将南阳的旅游资源充分展示出来，吸引更多的游客。
某地方文化广场营销推广案例
某地方文化广场营销推广案例在某地方文化广场营销推广案例中，我们的目标是通过举办一个以地方文化为主题的活动来增加人们对该地方文化的了解和认同，并吸引更多的游客来参观、了解和体验这个地方的独特文化。
首先，我们会选择一个具有代表性的广场作为推广活动的场地，在该广场上设置一系列展台和活动区域。
为了吸引人们的注意力，我们会准备一些色彩鲜艳、美观吸引的布置，例如彩旗、花朵等等。
其次，我们将邀请一些当地的文化艺术团体、艺术家和手工艺人参与活动，展示他们的绘画、雕塑、工艺品等作品。
我们将安排一些演出，如舞蹈、音乐演奏和传统表演等，使游客能够亲身体验和感受地方文化的魅力。
此外，我们还将设置一些与地方文化相关的互动体验区，让游客能够参与其中，增强他们的参与感和记忆点。
例如，我们可以设置一个传统手工艺品制作区，邀请游客亲手制作一些纪念品，或者是一些传统游戏区，让游客参与其中，体验地方文化的乐趣。
在活动的同时，我们也会准备一些美食摊位供游客品尝，这些美食将是当地独特的特色小吃，给游客带来舌尖上的文化体验。
同时，我们还会提供一些相关文化知识的讲座或短片播放，向游客介绍该地方的历史、传统、习俗等，增加他们对地方文化的理解和认知。
除了在现场的推广，我们也会加大线上推广的力度。
我们将通过社交媒体平台、网站和APP等渠道，宣传活动的时间、地点和亮点，吸引更多的人参与活动。
同时，我们还会通过线上抽奖活动、分享活动照片的方式，增加人们对活动的期待和参与热情。
最后，我们会做好活动期间的数据统计和用户反馈收集。
通过统计报告和用户反馈，我们可以了解到活动的效果和影响力，以便进一步改进和优化推广策略。
通过以上的推广活动，我们相信可以有效地提升该地方文化的知名度和认同度，吸引更多的游客来参观和了解这个地方的独特文化，同时也为该地方的文化旅游发展做出贡献。
在之前提到的推广活动中，我们还可以加入一些创新的元素和策略，以增加活动的吸引力和参与度。
首先，我们可以利用现代科技手段，如增强现实（AR）和虚拟现实（VR），将地方文化的历史场景和传统文化元素融入到游戏和互动体验中。
河南南阳内乡项目市场定位研判与营销推广策划提报89页
２、私立学校车挤门现象
• 现状： • 每当周末时，内乡实验中学、内乡一高、湍河私立学校，门口停满了接孩子的车，
这些学样，俨然成为有钱人的、特权人的学校，成为贵族学校。 • 说明： • 一方面说明人们普便认可高价就会有高质，另一方面，人们把孩子上学、上好学成
３、人与人的圈子现象
• 现状： • 主流圈子：他们相互熟知，他们相互利用，他们以彼此忙碌于这样的圈子里而自豪，政
府机关单位、企业要人、金融要人及富商富贾等之间，他们相互存在着利益关系，彼此 熟知。他们位于消费的顶层，工作、消费、休闲娱乐、生活都有着很多的共同之处，成 为主流内乡城市的重要现象。 • 说明： • 说明物以类聚，人以群分，因着一定的关系，或家族或政治或经济或人脉，建立起的圈 子消费，成为一种很强的消费力，如果利用好了，就成为最强的营销手段，甚至引流一 种潮流，反之，就成了制约消费的巨大障碍，甚至关门闭店。着力营造一种目标客户的 圈子平台，就等于建立了项目的市场渠道，如建立项目的VIP俱乐部。
• 户型结构考虑到洁污分区——但相对的动静不分、主次不分，及整个空间的布局安排造 使空间面积的浪费，私密性和舒适性不足
• 环境有梨园公园、人工湖、花卉基地——相对家属单元房，有一定的优势，但景观相对 单一，不精致，并且分布不均匀
• 物业管理宣传智能化小区——并不能真实感受到物业的存在，给人印象仍是传统形式 • 开发公司宏达实业在当地有着相对的资源——公司的自有资源亦给项目带来一定的附加
• 环境有沿河广场、地质广场——社区外景观优势明显，视野相当开阔，社区内无明 显景观
• 物业管理宣传智能化小区——较香樟苑好一点，入口有管理，物业管理的体现仍不 明显
南阳营销活动流程策划方案
南阳营销活动流程策划方案一、活动前期准备1.明确目标：确定活动的宗旨和目标，明确想达到的效果是什么，如增加品牌知名度、提升销售额、吸引新顾客等。
2.调查研究：对目标市场进行调研，了解市场需求、竞争对手情况、消费者偏好等信息，为活动策划提供依据。
3.确定预算：根据目标和调研结果确定活动预算，包括人力、物力、财力等资源的投入。
4.策划团队组建：确定活动策划团队，包括策划人员、执行人员、宣传人员等，明确各自职责和工作分工。
5.制定策划方案：根据目标、调研结果和预算，制定详细的活动策划方案，包括活动内容、时间安排、地点选择、宣传推广等。
二、活动执行阶段1.确定活动内容：根据策划方案确定活动内容和形式，可以是促销活动、推广活动、赠品活动、折扣活动等。
2.选择合适的时间和地点：根据目标市场和消费者习惯选择适合的时间和地点举办活动，确保能够吸引到目标人群。
3.活动推广：利用各种宣传渠道，如社交媒体、广告、传单、海报等进行活动推广，吸引更多人参与。
4.活动执行：安排好活动人员，确保活动顺利执行，注意活动的细节和安全问题。
5.收集反馈：活动结束后及时收集消费者的反馈意见，了解活动效果和问题，为下次活动的改进提供参考。
三、活动后期总结与评估1.总结活动效果：对活动的执行情况、参与情况、成本支出等进行总结，分析活动的效果和问题。
2.评估活动目标：对比活动前的目标和实际达到的效果，评估活动的成功度和达成程度。
3.改进与提升：根据评估结果，总结经验教训，找出活动的不足之处，提出改进建议，为下次活动做准备。
4.宣传效果分析：对活动的宣传效果进行评估，了解活动对品牌知名度和销售额的影响，为未来的市场营销提供参考。
5.仪式结束：活动的收尾，可以是总结会议、颁奖典礼、感谢宴会等形式，向参与者表达感谢并分享活动的成果。
广场促销活动策划方案
广场促销活动策划方案一、活动背景及目标随着时代的发展和消费者需求的变化，广场促销活动成为企业吸引目标消费群体和推广产品的重要手段。
本次广场促销活动的背景是公司新产品的推出，旨在提高产品知名度和销售额。
活动的目标是吸引消费者的注意力，建立企业品牌形象，增加产品销售数量，并与消费者建立长期稳定的合作关系。
二、活动内容及流程1.活动时间：本次活动将在两天之内进行，分别是周六和周日的上午10点至下午5点。
2.活动地点：选择当地最繁华的商业广场作为活动现场，确保消费者的流量和关注度。
3.活动安排：（1）广告宣传：提前一周开始进行广告宣传，包括横幅、广告牌、宣传单等，覆盖广场周边地区，吸引目标消费群体的兴趣和参与。
（2）搭建展台：在广场空地搭建展台，展台由海报、产品样品、活动介绍等组成，显示产品的特点和吸引人的部分。
（3）产品展示：将新产品陈列在展台上，配合工作人员的讲解，向消费者介绍产品特点和优势。
（4）互动游戏：设置一些互动游戏，吸引消费者的参与度，增加活动的互动性和趣味性。
（5）优惠促销：针对参与活动的消费者提供一定的优惠活动，如打折、赠送礼品或优先购买机会等。
（6）抽奖活动：设置抽奖环节，以吸引消费者参与和增加活动的趣味性。
抽奖奖品需与新产品相关，如赠品、新产品样机等。
（7）销售和咨询：设立销售和咨询窗口，解答消费者的问题并提供便捷的购买方式。
三、人员配备及培训为了保证活动的顺利进行，需要合理配备人员，并进行培训，确保他们具备相关产品知识和服务能力。
1.活动策划人员：负责整个活动的策划和组织工作。
2.推广人员：负责向消费者宣传产品特点，提供购买和咨询服务。
3.互动游戏工作人员：负责游戏的设计和组织，并辅助推广人员进行互动游戏环节。
4.销售和咨询人员：具备产品知识和销售技巧，负责销售和解答消费者的问题。
5.培训：提前进行人员培训，包括产品知识培训、销售技巧培训和服务意识培训。
四、宣传推广1.线上宣传：通过社交媒体平台进行在线广告宣传，包括微信公众号、微博、抖音等，以扩大活动的影响力和知名度。
商业广场营销策划方案PPT课件
三、本项目销售价格建议
1、楼层销售建议
鉴于“以租代销售”已被政策制止，内铺分割 销 售难度很大。为此，建议只对一层的临街店铺进行 销售，二层以上的内铺采取整体招商、管理，时机 成熟后再售。
理由之一：xx市商场虽多，但是目前除了三洋广场 外大多数内部经营状况惨淡，有的甚至改做它用或歇业。
理由之二：xx市商场普遍不善于经营管理，商场自 身的档次和形象较差，影响力较低，商场内部业态混乱， 对投资的影响较大。
整体装修和布置时尚，购物环静及买场管理 较好，主要经营中高档男女精品服饰及时尚 饰品，人流量较大，在xx周边地区知名度 较高，业主经营状况良好。
E、屯 业 商 场
一层街铺租金价格： 110 元 /㎡·月 （ 平 均 水平）
目前此商场只有一层 门面在正常营业，内 部没有营业。此商场 外部形象较差，街铺 经营品种较杂，租金 价格在同路段最低。
B、无息分期付款销售 （无银行按揭，发展商提供无息分期付款）
首付50%，余款1年内无息返还开发商。 例：总价为100万元的商铺 首付50%：100万元×50%=50万元 50%未付款1年内分4次付完，即每3个月付一次。 每次付款额为50万元÷4＝12.5万元
C、有息分期付款销售 （无银行按揭，发展商提供含息分期付款）
红旗商场是xx市最早的商场，已有30多年经 营历史，在xx周边有一定的影响力，曾独领xx商业 风骚。在近几年商业较大变革的情况下，由于商场 没有及时的做出相应的规划和调整，商场内部的购 物环境远远不能满足消费者的需求，经营管理模式 的滞后，使之经营逐渐滑坡。
目前商场以经营中低商品为主，整体经营状 况较差。现在该商场正在进行楼层业态的调整，预 计九月底调整结束。
商场二、三层的租赁年底到期，业态及租金方 式将做重新调整。二层租金不变，经营范围调整为 中档男女青春休闲服饰及中档男女品牌服饰。三层 也是以男女中高档品牌服饰为主，租金将改为营业 额15%扣点收取模式。
某文化广场营销策划报告
某文化广场营销策划报告1. 引言本报告旨在对某文化广场进行营销策划，以增加其知名度、吸引更多的顾客并提高盈利能力。
通过对目标市场的分析和竞争对手的研究，本报告提出了一系列策略和推荐措施，以帮助某文化广场实现其营销目标。
2. 目标市场分析在进行营销策划之前，我们首先需要了解目标市场。
通过市场调研和数据分析，我们得出了以下目标市场分析结果：•年龄结构：主要面向18-35岁年轻人群，占总人口的45%。
•地理位置：某文化广场位于市中心，交通方便，附近居民密集，是一个繁华的商业区。
•兴趣爱好：目标市场群体对艺术、文化、娱乐等领域有较高的兴趣。
•消费能力：目标市场群体具有一定的购买力和消费能力。
基于以上目标市场分析，我们可以明确某文化广场的目标受众，以便更好地制定营销策略。
3. 竞争对手分析在制定营销策略之前，了解竞争对手是必不可少的。
通过调查和竞争对手分析，我们发现某文化广场的竞争对手主要有以下几个方面：1.附近商业区的购物中心：这些购物中心拥有大型商场和众多品牌商户，吸引了大量的消费者。
2.附近娱乐场所：这些娱乐场所包括电影院、KTV、游戏厅等，给顾客提供了多样化的娱乐选择。
3.其他文化广场：与某文化广场类似的文化广场也存在竞争，这些广场提供了类似的艺术和文化活动。
通过竞争对手分析，我们可以了解到某文化广场目前所处的竞争环境和竞争压力。
4. 营销策略基于目标市场分析和竞争对手分析的结果，我们提出了以下营销策略：4.1 品牌推广通过加强品牌推广，提高某文化广场的知名度和影响力。
我们可以采取以下措施： - 制定品牌宣传计划，包括广告、新闻稿、社交媒体等多种渠道的宣传。
- 与当地艺术团体、艺术家合作，举办艺术展览、音乐会等活动，提高品牌形象。
4.2 提供独特的文化体验通过提供独特的文化体验，吸引目标市场的消费者。
我们可以采取以下措施：- 与知名艺术家合作，举办艺术家讲座和工作坊。
- 设立文化展示区域，展示当地文化和艺术品。
广场活动推广策划方案
广场活动推广策划方案一、项目背景与目标1.1 项目背景：广场活动是指在公共场所开展的集体性活动，通过广场活动可以有效吸引人群关注，提高品牌知名度，促进销售增长。
1.2 项目目标：通过广场活动的推广，提高品牌知名度，增加目标用户的参与度，实现销售目标。
二、活动策划方案2.1 活动主题：以“欢聚一堂，共享快乐”为主题，通过活动营造轻松愉快的氛围，吸引人群参与。
2.2 活动内容：（1）主持人互动环节：由一位活跃、幽默的主持人引导现场氛围，通过口头互动和游戏互动拉近与参与者的距离。
（2）演出表演环节：邀请知名歌手、舞团等表演团队进行精彩演出，吸引更多观众的关注和参与。
（3）摆摊活动环节：为参与者提供摆摊活动的机会，可以是小吃摊、手工艺品摊等，增加活动的趣味性和互动性。
（4）抽奖环节：设置一个抽奖环节，通过购买产品或者分享活动信息，获得抽奖机会，提高品牌销售量和知名度。
2.3 活动时间与地点：（1）活动时间：选择适当的季节和时间进行活动，避免高温、寒冷等极端天气，一般建议在节假日或周末。
（2）活动地点：选择市区繁华地段或大型购物中心的广场作为活动地点，以便吸引更多的人群。
三、活动推广策略3.1 线上推广：（1）社交媒体推广：通过微博、微信等社交媒体渠道发布活动海报、宣传视频等方式进行推广，吸引目标用户的关注和分享。
（2）电子邮件营销：向已注册用户发送电子邮件，介绍活动主题、内容及奖品设置等，激发用户参与的兴趣和欲望。
（3）线上合作推广：联合其他有影响力的品牌或网站进行合作推广，通过互帮互助达到双赢的效果。
3.2 线下推广：（1）传统媒体广告：在电视、广播、报纸等传统媒体上发布广告，增加活动的曝光量及知名度。
（2）户外广告：在公交车、地铁及主要街道等人流密集位置设置广告牌或展示屏，吸引人群关注和参与。
（3）合作推广：与周边商户或知名企业进行合作，共同承担广告宣传费用，实现互利共赢。
四、活动执行方案4.1 人员准备：（1）活动策划人员：负责整体活动策划、组织和协调工作。
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竞争分析——主要竞争对手
中实骏景地产
南阳中实骏景是华郡投资集团在南阳的分公司，开发 能力很强，是登录南阳市场的外地地产大鳄。其开发 的新光天地项目是目前南阳高知名度高关注度的项目。 凭借北京新光天地的成功，为南阳新光天地加了很多 分。同时新光天地项目是本案最大的竞争对手，虽然 2个项目销售时间不冲突，但是人们是会比较的。
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150000平方米 商业20000平方米
503 103243平方米 100000平方米 570+60 0 总22.9万平方米 地下4.2万平方米 商业7.8万平方米 住宅10.9万平方米
目前市中心地区的住宅项目售价大都在3000元/平方米出头，项目周边更加偏僻一点住宅售 价大约在2500-2700元/平方米。项目所在区域处于这两个板块之间，住宅项目的定价应该在 高于周边项目，低于且接近中心城区的售价，在设计销售价格的时候可参考淯龙苑的价格。
实力的认同 实力的彰显 实力的施展 实力的延续
整体 分析
● 市场 ● 竞争对手
● 消费者
● SWOT
产品品质上佳/建筑规 划设计优秀/服务领先
S——优势
目前周遍环境有待进一 步改善/地理位置较偏
W——劣势
O——机会
T——威胁
未来中心板块地段升值 中高档品质房需求充裕 客户群投资意愿较充裕
同质楼盘/尤其商业项 目/不断增加/竞争加剧
竞争分析——主要竞争对手
新光天地是由南阳中实骏景房地产开发有限公 司为南阳市电力局定向开发的商住高档社区。 位于南阳市人民路与光武路交界处。占地70余 亩，建筑总面积24.8万平方米，其中住宅1162 套，商业面积3.5万平方米及相应配套设施， 2010年10月完工。商业部分定位“城市新中心， 终极商业地标”，集合了顶级百货、名品走廊、 生活超市、美食联邦、娱乐特区等六大业态， 2010年5月正式试营业。 新光天地底层商业售价： 街铺门面：29600元/平方米（总价8%优惠） 内街分割：27800元/平方米（总价8%优惠） 投资回报：包租20年，10%/年 新光天地 ——南阳政府重点招商引资项目 2009年南阳重点工程项目
竞争分析——主要竞争对手
南阳市新西电影院区域改造建设项目 地下负一层为生活超市 地下二层为室内停车场和配套设备库房。 地面一至四层为商业（鞋城）、饮食项目。 地面五至二十三层为公寓 其中南向部分为公寓 北向部分为星级酒店和商务办公用房。 顶层为配套屋顶休闲健身花园。
2010年7月1日完工
商业售价：待定 投资回报：包租10年，10%/年 此项目地段优势十分显著，其建设时间与 销售周期正好领先本项目4个月 ，是本项 目在销售期内的主要对手。
车位
总面积
23266平方米 商业7091平方米 住宅13725平方米
周 边 及 中 心 城 区 主 要 住 宅 项 目
名矗·名苑公寓
都市春天 港岛·盘龙阁 淯龙苑 帝苑锦城·领御 名门华府 新华城市广场
高层 高层 高层 商住 高层 高层 高层 商住
天山路与仲景路 仲景路与天山路 人民路与光武路 光武路与独山大道 工业路与八一路 新华西路与工业路
鸿德-文化宫
新华-金玛特
大型绿色文化 吸引南阳西 广场，广场通 南部人群。 路设计有缺陷， 人气不高。
日均人口 流量20多 万人
新光天地 （-本项目）
休闲娱乐功能强 大，规划的购物 消费档次超出南 阳现有水平
种植较多树木 花卉，自然与 人工环境丰富， 且结合较好。
吸引南阳中 部北部和东 部人群，今 后可能辐射 全市。
鸿德 购物 广场 周末 人潮
金马 特商 场周 六晚 夜景
就南阳市商业地产来说，已营业的百货业态有近60余万平方米，而目前 正在招商规划的有20余万平方米百货业态，明年即将面世的商业面积也将达 到10万平米，统计下来，整体百货业态将达到100余万平米之多。已运营的 项目业态重复，新开发的项目与已有商业运营项目的重复，各新开发项目未 根据各自所处的地段、南阳市整体市场以及未来的发展做出科学准确的定位 和规划，全部涌向同一业态，这将导致09年下半年以及10年商业地产竞争的 激烈，各商业项目运营后将面临重组或退出市场的结果，同时也给投资者信 心的打击。 随着时代的飞速发展和市场格局的调整变化，南阳商业地产的竞争形势 越来越激烈。超市、大卖场、商务楼、步行街发展迅猛，出去原有的各大百 货广场，华恩大厦、裕华商城、万正商务大厦、光彩大市场、新华城市广场 等项目已经开始运营，家和万世购物广场、淯龙苑、新光天地等项目正在开 发建设。在宏观上形成了南阳做为区域性中心城市大开放、大商贸、大流通 的市场格局；在微观上也促成了商贸领域“同质化”竞争的局面。这既有发 展机遇，也有巨大的竞争和挑战，需要对市场做出科学全面的分析，根据所 处商圈地段，按照差异化经营的原则，做出准确定位，前期招商规划、硬件 打造，后期软件——商业运营保障等各个环节到位，这样才能脱颖而出，真 正实现利润的最大化，实现开发商、运营商、投资者和消费者四方利益的共 赢。
配套环境分析
The kit environment analysis
交通环境分析
从整体的交通配套环境来看，本项目的交通状况非常优越，而且随着南阳市整体交通网络规划 的逐步实现，这个优势将越来越明显。
商业环境分析
本项目距离主要的商业中心都在2公里左右，将来在商业项目上会有一定的竞争，从区域的小 配套环境来看，目前周边地区的配套设施相对比较完善，且周围的人口基础和消费基础也较好。 随着整个区域的开发改造，商业环境将逐年提升。
三大商圈对比
名称 商业特征 以南北两端的数 个百货商场，结 合鸿德广场与文 化宫的餐饮休闲 娱乐，商业氛围 出色。 新华与金玛特2个 购物中心结合手 机一条街。手机 电器和超市批发 市场的经营状况 较好。 人文特征 依托南阳府衙周 边的文化广场， 整个广场建筑古 色古香，极具人 文特色。 南阳中心城区的 绿化广场之一， 无特别的人文特 色。 环境特征 缺乏生态绿色 景观环境，总 体业态档次不 高，且较为混 乱，形象较乱 较脏。 辐射范围 核心范围约1 平方公里， 辐射全市。 人流量 日均20万， 节假日过 40万
较为完善的配套系统； 便利的生活设施； 相对人性化的物业管理方式； 极具时代感的生态景观相匹配； 全面升级的综合配套； 物超所值升值无限的多重价值物业； 开合有度的现代商业、生活模式； 彰显身份与地位的星级物管服务；
高 层 次 客 户 群 的 物 质 取 向
本项目高层次客户群的精神取向
自我价值体现及社会认同 个人财富展现之地 经营及休闲娱乐的场所 保殖增殖
竞争分析——主要竞争对手
惠裕地产
惠裕地产是南阳的本土公司公司，开发能力目前未知，但 是其投资商是香港的世奥国际投资。虽然这也不是什么有 名的投资商，但是其香港的名头会有一定的优势。其开发 的世奥国际项目是目前南阳地理位置最好的项目，并且凭 借成功引进美国格林豪泰酒店连锁管理集团，使其先天姿 态较为强势。同时世奥国际项目是本案最直接的竞争对手。
中高档物业 城市中心地段 知名品牌
只有这样的素质，才配当我们的对手
实力雄厚 配套完善
商业项目为主
整体 分析
● 市场 ● 竞争对手
● 消费者
● SWOT
我们项目的目标消费群分类——重点客户群 A 城市中心地区较高收入人群 B 东北部及东南部分人群和入南阳投资人群
我们项目的目标消费群分类——次重点客户群 A 其他近项目区域如张衡路区域 B 周边市县进南阳者
酒店式 公寓
4.
商铺
1、实力非常强的企业的CEO 2、私营业主 3、政府官员 4、各行业的精英领袖人物企业 金领 5、外地来南阳投资人员 6、富裕农民
1. 2.
3.
4.
产品的价格特性直接定位了社会的精英 阶层 产品的价值符合消费者的投资需求 本区域本项目自身就具备高端产品的先 天素质 相对南阳老城区的项目而言，价格的价 值还是相对较高的
外地的地产大鳄已经悄悄的登录南阳
相信他们同本地的地产企业的竞争会日益激烈。
同本地企业携手，有大财团背景，自身实力雄厚、 开发经验丰富。比较容易获得客户的信任。
竞争分析——一般竞争项目分析
项目 形态
高层
位置
张衡路与仲景路
售价
2470 元/平米 18000元/平米（底商） (折扣5%卡+5%一次付款） 2700 元/平米 2400 元/平米 2900 元/平米 2660 元/平米 3200 元/平米 2980 元/平米 28000元/平米（底商）
新南阳商业文化广场
--2010年开盘前营销推广方案
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河南南阳新南阳商业广场项目
本案着重 解决问题
● 在现场开工之前如何开展营销，在动 工之后我们的营销策略如何调整？ ● 项目整体形象如何传1：仲景路-光武路发展前景的前期传播是项目最好的导入手段
捷径2：高品质的产品与服务是最具说服力的宣传
项目品质传播整合建议
引进建筑的高品质，在建筑规划上， 强调整体规划上的领先性。
项目品质传播整合建议
引入现代高品质物业管理服务和社区管理服 务，建设高尚商业氛围和居住理念。强调管 理服务与文化建设上的领先。
策略 思考
思考一
在目前这个产品高度同质化的市场背景下， 我们如何差异竞争对手，杀出重围为自己塑 造一个强识别与高价值的形象。
思考二
我们的项目如何触动目标消费者心中 的梦想?
思考三
对于在未来南阳城市中心这样一个大 盘，我们如何操作？
利用自身优势突围
本项目地处未来城市中心区域 建筑规划设计是目前最具竞争力的 产品品质优秀