资产评估 税基
资产评估实务(一)其他资产评估业务介绍知识点
其他资产评估业务介绍【考情分析】本章考客观题，分值一般在3分左右。
了解珠宝、司法、生态、税收以及PPP的资产评估需求与展望，PPP项目领域的资产评估实践。
教材变化：第三节新增“3.人民法院确定财产处置参考价的评估”。
【主要考点】1.珠宝、司法、生态、税收以及PPP资产评估的需求；2.珠宝、司法、生态、税收以及PPP的展望；3.PPP项目领域的资产评估实践。
【本章内容】第一节概述第二节珠宝首饰的评估第三节司法实践领域的评估业务第四节生态环境建设领域的评估业务第五节税收领域的资产评估业务第六节PPP项目领域涉及的资产评估业务第一节概述其他资产评估业务，是相对于传统的资产类型和评估业务类型而言的，是随着评估新技术、新方法的应用，以及新的经济行为和新的资产类型出现而出现的新的评估业务总称。
主要包括传统评估领域中的延伸业务以及传统评估领域之外的新兴业务。
与传统资产评估业务相比较，其他资产评估业务一般具有以下特点：（1）评估实践较少，但具有一定的前景；（2）评估实践中的做法具有一定的创新性；（3）能够起到引领示范作用。
第二节珠宝首饰的评估一、社会经济发展对珠宝首饰评估的内在需求二、珠宝首饰评估实践三、珠宝首饰评估实践展望一、社会经济发展对珠宝首饰评估的内在需求改革开放以来，随着我国经济的迅猛发展，人们生活水平大幅提升，国内外珠宝首饰正在越来越多地走近中国广大消费者，增长速度和总量都居于世界前列。
在中国经济持续快速发展的大背景下，中国珠宝行业成长迅速、快速发展，成为全球最重要、最具吸引力的珠宝玉石市场之一。
黄金、钻石、玉石等重要产品的消费均居世界前列，而且增长率继续领先欧美日等其他主要市场。
一些有影响力和实力的珠宝企业开启了资本运作、融资上市之路。
在传统的珠宝市场和资本市场的融合过程中，珠宝首饰的鉴定评估发挥着不可或缺、至关重要的作用。
随着市场经济的发展，珠宝首饰评估的范围已不再局限于狭义的实体部分，而是向无形资产扩展延深。
国内外税基评估体系的比较和建议
明确主体客体这个是应 研究 的首要 问题前 面提到主客体 的重要性 ， 是一个决定性 的因素。 （ 二）完善相关法律 明确税收征管中需要进行税基评估 的范围 ，同时要保证资产评估 机 构在税基评估 过程 中的重要地位 。特别是与房地产即我国的物业税相关 的法律尤其需要完 善，有 了完善 的法律法规才能有更快更好 的发展 。 （ 三）培养人才 这点很重要当然是与就业相关联 的，如果单单是国家培养多多 的这 样的人才是完全不够的 ， 慢 慢 的没有 工作还是 会减少这个 行业 的人数 ， 这是治标不治本 ！这个 问题要想解决政府还要制定相关政策 ，不仅使 这 方面的人才增多而且 还要使 其需求 增 多，这样才 会发 展这个 行业 。另 外 ，如何培养培养什么样 的人才 ，税基评估需要具有会计知识 、税务 知
（ 三 ）纠 纷 处 理制 度
税基评估争议处理机制在税基评估 体系中占有很重要 的地位 ，并且 是衡量税基评估体系 良好 的标准。这样来 说对 纠纷处理 的制 度的研究就 尤为重要 了，我们来看看 它的定义是 怎样的 ，税基评 估纠纷处 理制度 ， 从法律 角度来说是对纳税人提出的复议申请和申诉进行处理 的一套司法 程序 ，也有 的称作税 收复议制度 。 由于国外 的资产评估 已经可 以说是历史悠久 ，因此对 于税收纠纷处 理相 对来说 比较完善 了，不管是在设立复议执行部门等的硬件方面 ，还 是在诉讼程序 等软件方面都很是成熟了。像澳大利亚在 处理税基评估 中 所发生的争议 的时候 ，规定 了很详细的复议制度和诉讼程序 。
一
在世界上，以征税 为目的的税基评估有很多方面，它们一般有对不 动 产、 物业税 、 所得税、关税 、 财产税等等很多税种都要税基评估 ， 这是广义 上的税基评估；在中国，还没发展的那么迅速 ，就 目前而言只是对不动产进 行税基评估，而 且也是初始阶段 ，并且它是对我国房价不断升高而实行的一 项措施一 准备开征物业税而产生的， 这个是狭义的税基评估 。
资产评估基础知识点
第一章资产评估的基本理论一、资产评估的概念、特点：概念：资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济下客观存在的经济范畴。
一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
特点：①现实性：指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
②市场性：资产评估是来源于市场、服务于市场的活动，其市场性特点表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告，并且这一估算可以接受市场检验。
③预测性：指用资产未来时空的潜能说明显示。
现实的评估价值必须反映则产的未来潜能。
④公正性：指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人任何一方的需要。
⑤咨询性：指资产评估结论是为资产业务提供的专业化评估意见，意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，不对资产业务定价决策负责。
二、资产的含义与分类含义：（1）资产是一种权利资产是一种权利，同样的资产载体，其权利是不同的。
评估者要评估的不是这些资源的本身，而是这些资源某一方面的权利。
（2）资产是一种获利能力判断和评估一项财产是否是资产，其价值如何，首要问题是判断其是否具有获利能力。
（3）资产必须为某一主体所拥有的和支配资产作为具有获利能力的权利，必须有其拥有和支配的主体，权属问题也是资产的本质内容。
分类：（1）按资产存在形态分类可分为有形资产和无形资产。
有形资产指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物等，评估是应分别进行，因为它们具有不同的功能和特性。
无形资产是指那些没有物质实体而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，包括专利权、商标权、非专利技术等。
第12章 税基评估
税基评估程序与一般的资产评估程序的差别
税基评估程序与一般的资产评估程序的差别
在确定评估 问题上，为 征税方提供 税基评估服 务的行为主 体在进行税 基评估时， 一般不需经 过办理与服 务对象签订 评估约定书 的程序。
在搜集并分析资料的 过程，税基评估除了 与一般的资产评估具 有相同的要求外，还 要突出查阅与所评税 基有关的税收法律、 法规、规章制度和拥 有税法解释权的机关 发布的有关税收政策， 并以此作为税基的评 定估算，确定从价税 基价值的主要依据。来自市场法批量评估基本模型
可比销售法模型
先建立一个确认可比 销售样本的模型，然 后再对可比销售财产 样本与目标财产间的 差异进行调整。 其模型公式为：
MV SPC ADJC
SPc 表示可比销售财产 的销售价格；
ADJc 表示对可比销售 财产的调整。
直接市场法模型
加成形式 :
MV A0 A1 X1 A2 X 2 An Xn
2 确定财产的一致性性状的市场区域
3 识别那些影响市场区域中的价值形成的特征因素（供给和需求）
4
建立能反映那些影响市场区域中的价值特征因素相互间关系的模型 （模型设定层次）
5 校准模型以决定影响价值的各个特征因素的作用（模型校准层次）
6 把模型中所得到的结论应用于待评估资产
7 检测批量评估的结果
8 确定税基计税价值及送达最后税基的计税价值的结果
MV GQ [(1 BQ) RCN LV ]
GQ 表示影响建筑物和土地价
值的一般的质量变量；
BQ 表示建筑物折旧因子； RCN 为建筑物重置更新成本；
LV 为土地的评估价值。
收益法的两种评估模型：收益资 本化模型与直接资本化模型。
资产评估涉税问题及规避方法
资产评估涉税问题及规避方法随着经济的发展和社会的进步，资产评估在商业领域中扮演着至关重要的角色。
然而，在进行资产评估的过程中，涉及到的税收问题也是需要引起关注的。
本文将探讨资产评估涉税问题，并介绍一些规避方法，以帮助企业在评估资产价值时避免税务风险。
一、资产评估涉税问题1. 税收核算方法的选择在进行资产评估时，企业需要选择合适的税收核算方法。
不同的核算方法可能会导致不同的税收结果，从而对资产评估价值产生影响。
企业应该仔细研究和比较各种核算方法，并选取最有利于自己的一种。
2. 特殊资产的纳税问题某些特殊资产如不动产、无形资产等可能会面临特殊的税务规定。
企业在资产评估过程中，需了解并遵守相关的税法法规，以避免因此产生额外的税务负担。
此外，对于跨国公司而言，涉及到国际税收规定的特殊资产评估也需要格外留意。
3. 资产转让的税务处理在进行资产评估时，往往涉及到资产的转让。
对于资产转让所得的税务处理，企业需要遵守国家相关税收法规，合理规避相关税务风险。
尤其是对于资产评估价值较高的资产转让，税务处理尤为重要。
二、资产评估涉税问题的规避方法1. 寻求专业税务意见为了规避资产评估涉税问题，企业可以寻求专业税务顾问的意见。
专业的税务顾问将会根据企业的实际情况，提供有针对性的税务建议，帮助企业规避税务风险，确保资产评估过程的合规性。
2. 充分了解税务法规企业需要充分了解和熟悉相关的税务法规。
只有通过对税法规定的深入了解，企业才能更好地应对涉税问题。
因此，企业可以聘请专业人员或进行培训，以提升员工对税法法规的认知水平。
3. 遵守税收法规企业在进行资产评估时，必须严格遵守国家和地方的税务法规。
这包括依法纳税，及时申报纳税，履行相应的申报义务等。
只有确保企业的税务行为合规，才能最大限度地降低税务风险。
4. 合理利用税收优惠政策扩大资产评估影响的企业，可以合理利用税收优惠政策来降低企业的税负。
企业可以通过申请税收优惠，减免相关税收，以达到规避税务风险的目的。
税基批量评估方法应用的难点
党 的十六届三 中全会通过 的《 中共 中 大 量 的计 量 、 计 检 验 等 数 学 工 具 纳 入 评 起 比较完善的产权登记制度 ， 国的宪法 统 我
央 关 于 完 善 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 若 干 估 过 程 。在 应 用计 量 工 具 （ 别 是 多 元 回 和 法律也规 定 了我 国土地产权 制度 的基 特
估工作中。
第一 ， 要拥有较 为完善 的产权登记制 于手 工式 的 小集 体 工作 模 式 、 据 的标 准 数 根 据 ＩＡ 批 量 评 估 准 则》（０ ２ 对 度 。 Ａ Ｏ《 ２ ０） 完善的产权登记制度为开展批量评估 化有待提 高等 。 批量评估的定义 ， 批量评估是指在给定 时 奠定 了基础， 因为在批量评估之前必须确 最后 ， 国现在的 Ｇ 产业主要是硬 我 １ Ｓ 间， 使用标准方法 ， 采用共 同的数据， 并考 定产权的归属 问题， 完善的产权 登记制度 件 、 软件 、 数据和 系统开发 四大业务模 块 ， 虑统计检验的、 对一系列房地产进行评估 能为合法开展批量评估确 定前提 。 纯技 术性 咨询 业务 ， 包括服务 于税基评 估 的过程 。即在 自由市场 中， 依靠与评估客 第二 ， 要拥有相 关的数据信 息库 。批 领域 的 Ｇ Ｉ ｓ尚未形成 。 我国 Ｇ ｓ Ｉ 产业有三 体类似 的房地产 的各项数据 指标和 运用 量评估依靠大量的数据信 息， 建立起关于 大市场主 体： 一是政府 部 门； 是企业应 二
实务操作方面都取得 了相 当的成 绩， 在发 计 量 模 型 中的 各个 变 量 的系 数 之 后 ， 可 大 ； 外 ， 需 要 注 意 的 是 我 国 在 房 地 产 就 此 还 展、 完善税基评估各项工作方面也探索 出 以将 需 要 评 估 的 不 动 产 的各 个 特 征 输 入 登记 制 度 中存 在 的 房 地 产 登 记 机 关 不 统
税基评估_教学大纲
《税基评估》教学大纲课程编号：093262B课程类型：□通识教育必修课□通识教育选修课□专业必修课■专业选修课□学科基础课总学时：32 讲课学时：32 实验（上机）学时：0学分：2适用对象：资产评估专业先修课程：资产评估、财务会计、房地产评估、中国税制等一、教学目标税基评估以税收为目的，以相应的税法为依据，对未能明确具体从价税价值的税基为评估对象，按一定的程序，运用适当的估价标准和方法，独立、客观、公正地开展评定作价的专业活动。
税基评估是一门应用性很强的综合性课程，以资产评估理论为基础，是对资产评估、财务会计、房地产评估、中国税制等知识点的综合运用，是资产评估专业的一门重要的专业选修课。
通过本课程的学习，学生可以巩固资产评估理论的基本知识，熟悉税基评估的基本方法，了解中国税法政策和征纳税收的相关知识，科学合理地针对从价对象进行价值评估，提高专业知识的运用能力和综合素质。
目标1：了解中国税法体系及相关政策目标2：理解税基评估的评估对象及其主要类型目标3：掌握税基评估的基本原理目标4：熟悉运用资产评估的专业知识二、教学内容及其与毕业要求的对应关系本课程要求学生了解和掌握税基评估的基本理论、评估方法、评估手段和评估技巧等基本知识点，充分了解中国税收特点及税收政策，综合运用资产评估的专业知识，对各种类型涉税税基的价值评估有初步的认识和分析能力。
本课程主要讲述三部分内容。
第一部分是税基的概述，包括税基的相关概念、主要特征和基本原则；第二部分是税基评估的理论与方法，该部分是本课程的重点讲述内容，主要讲述税基评估的相关概念、一般评估程序和主要评估方法，从理论上对税基评估形成基本认识，为进一步进行各种类型税基展开评估夯实基础；第三部分是包括增值税、消费税、关税、不动产税、房地产税、资源税、所得税、遗产税、物业税等主要类型税基的评估内容，采取精讲和案例分析方法进行授课，使学生能够熟练掌握税基评估的基本原理、方法，并以案例形式使学生能够融会贯通，掌握税基评估的基本技能。
资产评估基础第四章第3讲资产评估对象和评估范围
第03讲资产评估对象和评估范围三、资产评估对象和评估范围（一）资产评估对象1.概念资产评估对象，也称为评估客体或评估标的，是资产评估的具体对象。
资产评估对象通常包括单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、资产损失或者其他经济权益。
按资产的组合形式，资产评估对象可分为单项资产、资产组合和整体企业（或单位）。
单项资产：评估对象一般就是该资产。
需要特别说明，无形资产由于没有实物形态，其评估对象往往是指其权利状态。
不同形式的权利可能形成的评估对象也会存在一些差异。
资产组合（资产组）：指由多项资产按照特定的目的，为实现特定功能而组成的有机整体。
评估対象可能是一个资产组合，也可能由若干个资产组合构成，称之为资产组组合。
根据不同的目的，资产组合的划分原则和标准是不同的。
①对于以减值测试为目的的资产评估业务，评估对象为资产组或资产组组合。
业务资产组（或称现金流产出单位）：其划分原则是企业可以认定的最小的现金流的产生单位，其产生的现金流入应当独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。
②对于以交易为目的的资产评估业务，如果某企业拟转让特定的业务板块，评估对象是该业务板块所对应的资产组合，确定该资产组合的原则是与该业务相关的资产与负债。
整体企业：实际就是一个或多个资产组构成的。
整体企业或资产组合的评估对象通常指其权益。
例：对于一个企业，评估对象可能是股权或者是企业整体价值（股权+债权），对于一个非企业的业务资产组是投资者对该资产组享有的权益。
2.组成（1）企业价值评估的评估对象的组成企业价值评估中的评估对象包括企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。
将企业作为一个整体进行评估，其评估对象一般为企业的股权，在有些特别情况下也可能是企业的整体投资，即股权＋债权。
（2）业务资产组评估对象的组成业务资产组的组成包括相关单项资产，也包括形成这些资产的资金来源，如股权投资或债权投资。
从资产组组成的资产方角度分析，资产组实际相当于企业的资产；从资产组的负债方角度分析，资产组也有所有者权益和债权权益。
资产评估影响纳税
资产评估影响纳税资产评估对纳税的影响概述资产评估是一种确定和估计财产价值的过程，它对纳税有着重要的影响。
通过对财产进行评估，政府可以确定应纳税的金额，并确保纳税人按照正确的税率纳税，从而维护公平的税收体系。
本文将重点探讨资产评估对纳税的影响，并阐述其在税收管理中的作用。
影响纳税的因素在讨论资产评估对纳税的影响之前，我们需要了解哪些因素可能影响一个人或企业的纳税规模。
以下是一些主要因素：1. 财产价值：财产的价值对纳税起到至关重要的作用。
根据财产的评估结果，纳税人将被要求缴纳相应的税款。
2. 折旧费用：折旧是一种减少固定资产价值的过程。
纳税人可以根据固定资产的折旧来减少他们应缴纳的税款。
3. 损失和债务：损失和债务可以影响纳税人的税务状况。
损失的扣除和债务的抵消可以降低他们的应纳税额。
4. 收入来源：不同来源的收入可能会受到不同的税率和规定的影响。
纳税人的资产评估将影响他们的收入来源，并在计算纳税金额时起到重要作用。
资产评估对纳税的影响资产评估在纳税过程中起到了至关重要的作用。
以下是资产评估对纳税的影响的几个方面：1. 税务申报：资产评估是纳税人在税务申报过程中必须进行的一项任务。
在填写所得税、财产税等各种税务表格时，纳税人需要提供资产的评估价值以计算应纳税额。
2. 税基确定：资产评估建立了确定纳税人应纳税金额的基础。
政府机构通过资产评估来确定纳税人应纳税的财产价值，并计算适用的税率，从而确定纳税人的纳税金额。
3. 税务审计：资产评估也对税务审计起着重要的影响。
纳税人提交的财产评估和其他相关文件将被用于税务审计的依据。
如果资产评估不准确，纳税人可能面临罚款、利息或甚至法律诉讼的风险。
4. 税务优惠：资产评估对纳税人享受税务优惠也有一定的影响。
例如，通过准确评估房产的价值，纳税人有可能获得住房抵免等税务优惠。
资产评估的重要性资产评估在维护公平纳税制度、监管税收合规性方面起着重要作用。
以下是资产评估的重要性：1. 公平和公正：准确的资产评估可以确保每个纳税人按照其资产价值缴纳相应的税款，使税收制度更加公平、公正。
计税基准价
计税基准价一、计税基准价的概念计税基准价是指税务部门对纳税人的财产进行评估和估价的标准，用来确定纳税人的财产价值和相应的税额。
计税基准价是税收征管的重要环节，是税务部门对纳税人财产状况进行课税的依据。
计税基准价通常涉及房地产、土地、车辆、财产等方面，是个人和企业缴纳税款的重要依据。
二、计税基准价的意义1. 维护税收公平。
计税基准价的确定能够减少纳税人作假、逃税的行为，维护税收的公平性，促进税收的公正征收。
2. 保护纳税人的合法权益。
计税基准价的确定应当基于市场价格和公平原则，保护纳税人的合法权益，减少因计税基准价确定不合理而导致的争议和诉讼。
3. 规范税收征管。
通过设立计税基准价，可以规范税收征管的程序和标准，提高税务部门的征管水平，减少对纳税人的过度干预和滥用权力。
三、计税基准价的影响因素1. 市场价格。
市场价格是确定计税基准价的重要依据，能够反映财产真实的价值和市场的供求关系。
2. 资产评估。
财产的评估情况也是影响计税基准价的因素之一，评估机构的信誉和评估方法对计税基准价的确定有重要作用。
3. 土地规划和用途。
土地规划和用途对土地的价值和计税基准价有很大的影响，不同的规划和用途会导致土地价值不同，从而影响计税基准价的确定。
四、计税基准价的确定方法1. 市场调研和价格比较法。
税务部门可以通过市场调研和价格比较法来确定计税基准价，主要是通过比较相似财产的市场价格和交易情况，来确定财产的价值和计税基准价。
2. 资产评估和收益法。
税务部门也可以通过委托评估机构或者利用财产的收益情况来确定计税基准价，通过评估和收益法可以更准确地反映财产的价值和计税基准价。
3. 多因素综合评估法。
税务部门可以综合考虑市场价格、评估情况、土地规划等多种因素来确定计税基准价，通过多因素综合评估法可以更全面地反映财产的价值和计税基准价。
五、结语计税基准价是税务部门对纳税人财产进行评估和估价的标准，是税收征管的重要环节。
通过确定合理的计税基准价，能够维护税收公平、保护纳税人的合法权益、规范税收征管，对税收征收和纳税人的课税行为都具有重要影响。
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税基评估的定义
税基评估要素
税基评估分类及批量评估方法体系
税基评估的概念及基本要素
税基是税收课税基础的简称，它是指税收课征的经济基础和客观依据，其 涵义包括质和量的双重规定性： 质的规定性是指课税的具体对象； 量的规定性是指课税对象中有多少可以作为计算应纳税额的基数。 税基评估是指具有税基评估胜任能力的评估机构和评估人员，以税收为目 的，以相应的税法为依据，对未能明确具体从价税价值的税基为评估对象， 按一定的程序，运用适当的估价标准和方法，独立、客观、公正地开展评 定作价的专业活动。 1．税基评估主体 2．税基评估客体 3．税基评估的价值类型 4．税基评估基准日 5．税基评估方法 6. 税基评估程序
p = (0.0006)(0.0024)(0.2951)(0.0000)(0.2749)(0.9986)
在第二次回归时，只选择在第一次回归中T检验显著的解释变量，并且不包括 常数项，即以净空间面积、起居室面积和房屋年龄作为三个代表房地产特征 的解释变量，仍以房地产销售价格作为被解释变量，建立多元回归模型。
-0.0018 0.9986
财产税基批量评估举例
在该多元回归模型中，虽然整体回归方程通过了F检验，且净空间面积、起 居室面积和房屋年龄这三个代表房地产特征的解释变量的系数也通过了T检 验，但房地产销售市场的时间趋势t，作为虚拟变量的“是否有壁炉”的系 数以及常数项的T检验却不显著。同时由于这些解释变量对因变量SP的变动 只有62.4981%的解释度，希望通过重新设定一个多元回归模型，以提高回 归模型对房地产销售价格的解释能力。
财产税基批量评估举例
以上就是直接市场法为理论基础的模型设立和多元回归分析为模型校准技 术子层面的批量评估对大批量的财产税基的评估的主要技术流程和操作应 用举例。其中，所举例子的目标财产的序号第27的房地产批量评估值与类 似房地产实际市场价格之间的误差百分比为4.33%，绝对误差为7564美元。 3．进行比率研究：为了检验该批量评估系统的评估质量，评估师还要根据 通用的比率研究指标标准对该批量评估的评估结果进行比率研究。 其比率研究结果如下： 评估水平 水平一致性 垂直一致性 比率指标类别 （中位数） （离散系数） （价格相关差 异）
3.4797 -1.0752 -5.8464 0.0024 0.2951 0 .0000 调整后的R2 = 0.624981 DW=2.170061 F-statistic=9.332660 Prob(F-statistic)= 0.000104
-1.1225 0.2749
财产税基批量评估举例
批量评估中采用多元回归技术的目的在于评估（预 测）目标待估资产的价值。所以先利用估计样本检测多元 回归模型的预测能力。结果表明该模型对自身26个数据的 预测能力较好。 接着，把目标评估房产的相关数据代入上式，就得到 了该回归模型的估算值。由于这个数值在严格意义上还不 是CAMA或AAVM的评估值，只能称为是由AVM得出的数据。
SP = 61.9157 ? LIVINGROOM
- 587.4866 ? T
33.8253 NETAREA
4829.392 ? FIREPLACE 55.2525
2863.009 ? YEAR
t = (4.0715)(3.4797)(- 1.0752)(- 5.8464)(- 1.1225)(- 0.0018)
混合形式： MV=A0+A1*X1+X2A2*A2X2+ …+XNAN MV表示目标财产的市场 价值，Xi表示自变量， Ai为相应自变量的系数。
SPc 表示可比销售 财产的销售价格； ADJc 表示对可比销 售财产的调整。
成本法与收益法批量评估基本模 型
成本法批量评估基本模型
先分别估计建筑物和土地价值， 然后再将它们加总以得 到不动产整体市场价值。 其模型公式为： MV=兀GQ * [(1-BQ)*RCN+LV] 兀GQ 表示影响建筑物和土地价 值的一般的质量变量； BQ 表示建筑物折旧因子； RCN 为建筑物重臵更新成本； LV 为土地的评估价值。
收益法批量评估基本模型
收益法的两种评估模型：收益资 本化模型与直接资本化模型。 直接模型的形式就是 ：
MV = NOI OAR
其中，NOI是净营业收入，OAR 是总的资本化率。 如果使用毛收益（GI）来代替 NOI，那么上述的关系式就要变成 为： MV = GI * GIM 其中GIM是毛收益乘数。
财产税基批量评估举例
1．利用直接市场法为理论基础的模型设立和多元回归作为模型的校准技术（以房地产 评估为例）。其一般操作流程为，先确认待评估的房地产项目；再通过收集那些与待 估房地产处于临近地理位臵的、相近销售日期的，具有相同或相似的财产特征（如地 皮大小、居住面积、设计、建筑等级、建造年代、设施等等）和各自的销售价格，从 而得到统计显著的多元回归模型；在应用模型前，评估师必须利用估计样本或非估计 样本检验模型的预测能力。最后把满足评估预测要求的模型作为评估待估房地产的模 型，即把待估房地产的特征因素代入回归模型的相应解释变量中，得到的评估值就是 AVM给出的房地产的数值 这里先利用所有的房地产特征变量作为回归模型的解释变量，房地
1
2 3 4 5
识别待评估资产 确定财产的一致性性状的市场区域 识别那些影响市场区域中的价值形成的特征因素（供给和需求） 建立能反映那些影响市场区域中的价值特征因素相互间关系的模型 （模型设定层次） 校准模型以决定影响价值的各个特征因素的作用（模型校准层次）
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把模型中所得到的结论应用于待评估资产
财产税基批量评估举例
利用不动产评估的举例说明批量评估的模型设定和校准等 重要环节的具体实施。表12-1（第369页）是某地区九个 月内出售的不动产的价格以及各自的财产特征的数据。目 标不动产市场可比价值为174600美元。这里，假设所有的 样本和目标不动产处于同一市场区域内，并且数据都已经 过可靠性检验。由于目前在批量评估中，应用最多的是以 直接市场法为基础评估理论层面，多元回归分析为模型校 准技术子层面的技术，得出评估价值再与市场可比价值比 较。
财产税基批量评估举例
2．评估师的调整和认定
评估师根据回归模型的AVM得出的数据159082.4093，四舍五入为 159082美元，根据以往利用该模型进行评估的经验和对近期该类房地 产的市场行情的把握，认为：近期以来目标房地产的市场价格有小幅 上涨的趋势，而该回归模型未能完全反映该趋势，所以根据相关的市 场数据，评估师在AVM计值159082美元的基础上再增加5%的增幅，即 167036美元（159082美元*1.05）作为该单个目标评估房产的评估值。 评估师通过该批量评估模型，以同样的方法对该地区另外的29个 目标财产也进行了评估，由此能较快得出30个批量评估的估计价值。 并通过房地产交易市场等信息渠道获得相应的类似房地产的市场价值 （销售价格）如下表（第373页）：
在确定评估目 的、基准日， 选择适当的价 值标准等过程 上都较一般的 资产评估简单。
税基评估的基本方法
税基评估的方法可归结为以下两种： 批量评估的税基 评估方法体系 以传统评估方法为 基础的税基评估方 法体系
批量评估体系是先根据目标评估资产与特定 的评估环境选择相适应的评估理论（成本法、 销售比较法和收益法）作为评估模型设定的 理论依据（模型设定层次），再根据所选择 的模型和所能获得的信息数据，选择具体的 数理计量方法来校准技术以获得评估师所需 要的目标财产价值估计和相关的模型中设定 的系数（模型校准层次），运用计算机电算 化实现评估主要过程的新评估方法体系。
市场法批量评估基本模型
可比销售法模型 先建立一个确认可比 销售样本的模型，然 后再对可比销售财产 样本与目标财产间的 差异进行调整。 其模型公式为：
MV = SP + ADJ C C
直接市场法模型
加成形式 :
MV=A0+ A1*X1 + A2*X2 +…+ AN*XN 乘数形式：
MV=A0*X1A1*X2A2*…*XNAN
SP=58.46663 LIVINGROOM+34.02533 NETAREA-2804.903 YEAR t = (14.55029) (3.537348) (-7.431608) p = (0.0000) (0.0018) (0.0000)
调整后的R2 = 0.623613 DW=2.149665 显然第二次多元回归模型的结果符合本例的预期。三个解释变量的系数全都通 过了T检验，并且各解释变量的系数符号也与评估实务中经济理论相一致。
传统的税基评估方法体系的基本 程序
1
确定税基的税 种、基准日；
2
税基评估对象 的清查核实和 资料收集；
3
开展传统评估 方法体系的税 基评估具体工 作；
4
撰写传统评估 方法的税基评 估报告；
5
送达传统评估 的税基评估结 果。
批量评估的税基评估方法体系的 基本程序
批量评估的税基评估方法体系的基本程序
检测批量评估的结果 确定税基计税价值及送达最后税基的计税价值的结果
税基评估程序与一般的资产评估 程序的差别 税基评估程序与一般的资产评估程序的差别
在确定评估 问题上，为 征税方提供 税基评估服 务的行为主 体在进行税 基评估时， 一般不需经 过办理与服 务对象签订 评估约定书 的程序。 在搜集并分析资料的 过程，税基评估除了 与一般的资产评估具 有相同的要求外，还 要突出查阅与所评税 基有关的税收法律、 法规、规章制度和拥 有税法解释权的机关 发布的有关税收政策， 并以此作为税基的评 定估算，确定从价税 基价值的主要依据。 在具体进行税 基评估过程， 必须严格遵循 国家或地区当 局的税收行政 主管制定颁布 的有关税收实 施细则，包括 评估方法的选 择，评估报告 包含的信息等 都必须严格执 行。