2017年沈阳中粮大悦城市调报告
中粮集团业务模式深度调研分析报告2017
中粮集团业务模式深度调研分析报告2017本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录1、中粮集团简介：全产业链粮油食品航母 (8)1.1、业务简介以及集团管理架构 (8)1.2、股权结构 (11)2、混改为支点，撬动国际大粮商建设 (11)2.1、聚焦粮油棉糖核心主业，打造国际大粮商 (11)2.2、瘦身健体，放权搞活，向国有资本投资运营公司转变 (12)2.3、整合优质资源，提升国际化运营水平 (13)2.4、引入外部资本，混改加速 (14)2.5、淘汰退出非主业低效资产，打好提质增效攻坚战 (15)3、粮油糖棉等农产品贸易、加工 (15)3.1、中粮国际：海外资产整合平台 (17)3.1.1、业务简介 (17)3.1.2、业务分析 (19)3.1.3、资产整合路径 (20)3.2、中国粮油控股：集团核心主业 (20)3.2.1、业务简介 (20)3.2.2、业务分析 (23)3.2.3、资产整合路径 (26)3.3、中粮贸易：全国最大的粮食贸易流通企业 (27)3.3.1、业务简介 (27)3.3.2、业务分析 (27)3.4、中纺集团：国内领先的油脂、棉纺企业 (29)3.4.1、业务简介 (29)3.4.2、业务分析 (30)3.4.3、资产整合路径 (31)3.4.4、子公司福田实业：全球最大的圆筒针织面料生产商 (32)3.5、中粮糖业：集团糖业资源整合主体，有资产注入预期 (35)3.5.1、业务简介 (35)3.5.2、业务分析 (37)3.5.3、资产整合路径 (39)3.6、中国华孚贸易发展集团 (40)3.6.1、业务简介 (40)3.6.2、业务分析 (41)3.6.3、资产整合路径 (42)3.7、中粮生化： A 股行业反转的玉米深加工标的 (42)3.7.1、业务简介 (42)3.7.2、业务分析 (45)3.7.3、资产整合路径 (47)4、食品及包装制品 (47)4.1、蒙牛：稳健成长的乳业巨头 (49)4.1.1、业务简介 (49)4.1.2、业务分析 (51)4.1.3、子公司现代牧业：原奶龙头 (53)4.1.4、子公司雅士利国际：蒙牛旗下唯一的奶粉业务平台 (58)4.2、中国食品：运营众多品牌的食品饮料平台 (61)4.2.1、业务简介 (61)4.2.2、业务分析 (63)4.2.3、资产整合路径 (65)4.3、中粮肉食：产能迅速扩张的猪肉一体化巨头 (66)4.3.1、业务简介 (66)4.3.2、业务分析 (68)4.3.3、资产整合路径 (71)4.4、中粮包装：国内大型包装制品供应商 (72)4.4.1、业务简介 (72)4.4.2、业务分析 (74)4.5、酒鬼酒：业绩复苏的老牌酒企（华孚集团子公司） (76)4.5.1、业务简介 (76)4.5.2、业务分析 (78)5、酒店、房地产开发经营 (79)5.1、中粮地产：地产开发平台 (81)5.1.1、业务简介 (81)5.1.2、业务分析 (83)5.2、大悦城地产：商业地产业务平台 (83)6、土畜产及金融业务 (85)6.1、土产、畜产品加工和销售 (85)6.1.1、业务简介 (85)6.1.2、业务分析 (86)6.2、金融：股权管理平台 (87)7、投资建议 (88)图目录图 1：中粮集团18+1专业化平台架构 (8)图 2：营收和利润持续增长 (9)图 3：2015年收入结构 (10)图 4：中粮集团股权结构 (11)图 5：聚焦核心主业，发展为国际大粮商 (11)图 6：粮油糖棉业务体量快速增长 (16)图 7：2015年粮油糖棉板块下各子公司营收情况 (16)图 8：2015年中粮国际营收 (17)图 9：2015年中粮国际利润总额 (18)图 10：中粮国际股权结构 (19)图 11：中粮国际资产整合预测 (20)图 12：营收下降，大幅扭亏 (21)图 13：2015年五大业务营收占比 (21)图 14：中国粮油控股股权结构 (22)图 15：大豆压榨产工艺流程图 (23)图 16：燃料乙醇工艺流程图 (24)图 17：大米加工和贸易产业链流程图 (25)图 18：小麦业务产业链流程图 (25)图 19：麦芽业务产业链流程图 (26)图 20：中国粮油控股资产整合预测 (27)图 21：中粮贸易股权结构 (27)图 22：业绩有所改善 (29)图 23：2015年营收结构 (29)图 24：中纺集团股权结构 (30)图 25：中纺集团业务整合预测 (32)图 26：营收逐年下降，盈利改善 (33)图 27：2015年各业务营收占比 (33)图 28：福田实业股权结构 (34)图 29：业务流程图 (34)图 30：营收和利润快速增长 (35)图 31：2015年各业务营收占比 (36)图 32：中粮糖业股权结构 (37)图 33：制糖业务流程图 (37)图 34：食糖贸易业务流程图 (38)图 35：番茄酱业务流程图 (39)图 36：中粮糖业资产整合路径预测 (39)图 37：中国华孚股权结构 (40)图 38：中国华孚资产整合路径预测 (42)图 39：营收下滑，业绩大幅扭亏 (43)图 40：2015年四大业务营收占比 (43)图 41：中粮生化股权结构 (44)图 42：燃料乙醇工艺流程图 (45)图 43：柠檬酸工艺流程图 (46)图 44：氨基酸工艺流程图 (47)图 45：中粮生化资产整合路径预测 (47)图 46：食品和包装业务业务稳定增长 (48)图 47：2015年食品及包装板块各子公司营收情况 (48)图 48：收入稳中有升 (49)图 49：2015年各业务营收占比 (50)图 50：蒙牛股权结构 (51)图 51：液态奶生产流程 (52)图 52：蒙牛液态奶市场份额第一 (52)图 53：冰淇淋生产流程 (53)图 54：奶粉生产流程 (53)图 55：营收下滑，出现较大亏损 (54)图 56：2015年各业务营收占比 (54)图 57：现代牧业股权结构 (55)图 58：现代牧业业务流程 (56)图 59：奶牛存栏和原奶产量数据 (56)图 60：现代牧业27个牧场分布 (57)图 61：雅士利历史业绩 (58)图 62：2016年营收结构 (59)图 63：雅士利股权结构 (60)图 64：婴幼儿配方奶粉业务流程 (60)图 65：业绩快速增长，扭亏为盈 (61)图 66：2015年各业务营收占比 (62)图 67：中国食品股权结构 (63)图 68：厨房食品业务模式 (63)图 69：葡萄酒业务模式 (64)图 70：中国食品资产整合路径预测 (65)图 71：业绩快速增长 (66)图 72：2016年各业务营收占比 (67)图 73：中粮肉食股权结构 (68)图 74：生猪养殖流程 (68)图 75：生鲜猪肉业务流程 (70)图 76：肉制品生产流程 (70)图 77：进口冷冻肉业务流程 (71)图 78：中粮肉食资产整合路径预测 (71)图 79：营收、利润下行 (72)图 80：2015年各业务营收占比 (73)图 81：中粮包装股权结构 (74)图 82：马口铁包装生产流程 (74)图 83：铝包装生产流程 (75)图 84：塑胶包装生产流程 (76)图 85：业绩复苏 (76)图 86：2015年各业务营收占比 (77)图 87：酒鬼酒股权结构 (78)图 88：业务流程 (78)图 89：业绩波动较大 (79)图 90：2015年各业务营收占比 (80)图 91：中粮地产增收不增利 (81)图 92：2016年各业务营收占比 (81)图 93：中粮地产股权结构 (82)图 94：房地产开发简要流程 (83)图 95：业绩持续下滑 (83)图 96：2015年四大业务营收结构 (84)图 97：大悦城股权结构 (85)图 98：业绩持续走低 (86)图 99：中国土产畜产进出口总公司股权结构 (86)图 100：营收波动，盈利上升 (87)图 101：中粮资本投资股权结构 (88)图 102：中粮集团资产整合路径预测 (89)表目录表 1：2016年中粮旗下各业务板块体量（亿元） (9)表 2：总部精简人员每年可节约成本约1.38亿元 (12)表 3：瘦身健体，放权搞活 (13)表 4：中粮集团并购事件 (13)表 5：一带一路发展规划 (14)表 6：中粮集团混改大事记 (14)表 7：2016年中粮集团清理的部分低效资产明细 (15)表 8：2015年中粮国际财务概要（亿元） (19)表 9：2016年中国粮油控股财务概要（亿港元） (22)表 10：中国粮油控股乙醇产能 (24)表 11：中国粮油各业务产能和分布 (26)表 12：2015年中粮贸易财务概要（亿元） (27)表 13：中粮贸易物流能力指标 (28)表 14：2016年中纺集团财务概要（亿元） (30)表 15：油脂业务产能和销售 (31)表 16：棉纺加工产能和销售 (31)表 17：2016年福田实业财务概要（亿港元） (34)表 18：2016年中粮糖业财务概要（亿元） (37)表 19：公司食糖产能（万吨） (38)表 20：中粮糖业各业务产能和分布 (39)表 21：2014年中国华孚财务概要（亿元） (40)表 22：2016年中粮生化财务概要（亿元） (44)表 23：中粮生化乙醇产能 (46)表 24：中粮生化营业成本 (47)表 25：2016年蒙牛财务概要（亿元） (51)表 26：2016年现代牧业财务概要（亿元） (55)表 27：现代牧业奶牛存栏和销售数据 (58)表 28：2016年雅士利财务概要（亿元） (60)表 29：雅士利各业务产能 (61)表 30：2016年中国食品财务概要（亿港元） (63)表 31：中国食品各业务板块情况 (65)表 32：2016年中粮肉食财务概要（亿元） (68)表 33：养殖产能和效率 (69)表 34：新增生猪养殖和饲料产能 (69)表 35：生鲜猪肉屠宰和销量情况 (70)表 36：2016年中粮包装财务概要（亿元） (74)表 37：中粮包装各业务销量 (76)表 38：2016年酒鬼酒财务概要（亿元） (78)表 39：2016年中粮地产财务概要（亿元） (82)表 40：2016年大悦城财务概要（亿元） (85)1、中粮集团简介：全产业链粮油食品航母1.1、业务简介以及集团管理架构经营粮油食品全产业链业务。
2017年沈阳兴隆大家庭购物中心市调报告_业态品牌
兴隆大家庭市调报告MARKET RESEARCH REPORTCONCENTS区位分析LOCATION ANALYSIS 01.综合体分析COMPLEX ANALYSIS 02.交通环境TRAFFIC ENVIRONMENT 03.业态与品牌FORMAT & BRAND 04.优势劣势HIGHLIGHTS & DEFICIENCIES 05.借鉴之处REFERENCE POINT 06.兴隆大家庭皇城恒隆久光百货沈阳春天豫龙城商业城0101流行馆中兴新一城新玛特大悦城A 大悦城B大悦城C大悦城D01.区位分析LOCATION ANALYSIS01.区位分析LOCATION ANALYSIS隶属于辽宁兴隆大家庭商业集团，是该集团的主力企业。
2001年，辽宁兴隆大家庭商业集团收购当时中国最大的单体商场——沈阳东亚广场后，将其组建成沈阳首家摩尔、巨型购物中心。
兴隆大家庭位于“东北第一街”——中街，与沈阳故宫一墙之隔，面积19.7万平方米，是一艘名副其实的商业航母。
兴隆大家庭由恒隆地产有限公司投资建设，总楼面面积达109300平方米，在整体定位上与其他恒隆广场略有点不同，不单追求奢侈品牌，更追求满足年轻时尚的消费群体购物休闲的全方位需要。
皇城恒隆始建于1993年，近60000平方米。
注重打造空间文化的概念，商场内每个楼层均拥有各自的主题，设计风格独特，文化内涵深厚，陈设搭配精致沈阳春天由上海复星集团和上海豫园商城旅游股份有限公司携手打造的，北中国首座16万平方米大型商旅文综合体。
豫龙城隶属于沈阳罕王百货有限公司，主打年轻客层。
0101流行馆拥有20年的经营历史，总面积14万平方米。
主营中高档品牌，涵盖了日常生活中衣食住行等7大板块，致力于打造5星级购物休闲广场。
商业城是大商集团的新商号，是当今零售业最新业态、最新技术、最新手段和最高境界集成之后的重新再造，也是大商集团步入现代化、国际化的标志性商号，具有浓厚SHOPPINGMALL 色彩，面积10万平方米以上，业态丰富、功能齐全，为消费者提供一站式购物休闲服务。
沈阳中街商圈市场调研分析报告34页
中街商圈调研报告沈阳新天地人和公共设施管理有限公司调研一部二零零九年一月十四日目录●商圈介绍●流行前线地下商城（一组）●沈阳春天时装之苑（一组）●小商品大世界（二组）●一、商圈概况中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城街、南起沈阳路、北至北顺路，由小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。
中街商业步行街长850米，宽18米，中街商圈占地面积约2.6平方公里。
因中街为步行街，且该商圈成立时间较久，百货、零售、购物中心、大型综合超市、专卖店、商业步行街等各种业态共存，因此吸引了大量旅游及年轻购物群体。
二、商圈平面图三、周边物流情况中街商圈物流主要集中在小东小商品大世界东侧，共有15家左右，其辐射四、周边公交情况周边共有公交站点16处，公交线路45条，118、132、207、213、215、222、228、257、260等。
中街停车位分为地上停车位和地下停车位，地上停车位以路边停车为主，地下停车位为新玛特购物中心（200个）、沈阳商业城（220个）、兴隆大家庭（1000个）。
流行前线地下商城调研目的：了解商场数据，为公司提供第一手资料调研时间：2009年1月14日，星期三调研人员：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息来源：实地走访、网络资料调研对象：流行前线地下商城信息整理：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息稽核：马长庚商场名称：流行前线地下商城[商场外观照片]一、地理位置及商业分布流行前线地下商城位于中街商圈东侧边缘位置，该商圈商业项目有沈阳春天时尚之苑、沈阳春天（老）、沈阳春天（小）、新玛特购物中心、沈阳商业城、0101流行馆、兴隆大家庭等商场及各品牌专卖店。
二、商场地理位置图三、商场自然状况（一）商场全称：流行前线地下商城（二）商场地址：沈阳市沈河区东顺城街与中街路交汇处地下部分（三）商场网址：（四）性质：国有企业（五）法定代表人：未获取信息（六）成立时间：2002年12月28日（七）隶属关系：辽宁省人防办（八）营业时间：9：30—18：30（九）主营项目：服装、鞋帽、箱包、饰品、针织、手机配件、美甲（十）经营方式：零售（十一）商场规模：建筑面积：5070㎡，使用面积：3270㎡四、商场发展史流行前线地下商城原建设目的为舞厅使用，后因其它原因未能正常营业，改为流行前线地下商城，由省人防办接管于2002年开业，。
2017年沈阳中粮大悦城市调报告综合体业态区位分析_市场调研
D 生活馆
未来生活：18—60岁 生活艺术爱好者 时尚个性追求者
具有一定的经济实力，稳定的生 活，敏锐的时尚意识，注重环保 低物质享受，追求心灵成长生活 一族； 消费更倾向于选择具有很强文化 意味的产品和服务，注重与商品 之间产生情感与体验的交流机会。
A馆 优雅馆
47%
地上5层 共计105个品牌 租赁面积20849㎡ 空柜7个 745 ㎡ 空柜率4%
综合体分析
COMPLEX ANALYSIS
的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，
节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力 量。年轻、时尚、潮流、品位的大悦城，已成为高品质城市 生活新标志。
面积
占地面积：73000 m2 建筑总面积：550000 m2 营业中面积：315000 m2
亮点与不足
REFERENCE POINT
借鉴之处
区位分析
LOCATION ANALYSIS
沈阳 中国东北地区最大的中心城市
东北三省消费力最强的城市 东北三省辐射范围最广的城市 东北三省时尚上升度最高的城市
兴隆大家庭
经营15年，拥有多家连锁店面，经营比较接 地气。
中街
中兴 新一城
新玛特
皇城恒隆
拥有良好基因的购物中心，结合中街客层不 断调整品牌组合。
B 先锋馆
先锋青年 ：15—25岁 中高校学生 初涉社会青年 潮流 青年
心理而且有很大的自主支配权、 追求新事物、新潮流,带有一定消 费盲目性；消费以中档为主， 经常光顾当今流行的时尚类消费 场所；
C 时尚馆
都市新贵 ：25—40岁 商务人士 职员 自由职业
目标主力消费群。他们是社会消 费的生力军，有文化，敢于消 费喜欢时尚且追求休闲生活感受， 具有一定的经济能力及支配权， 追求品牌和享乐，消费 心理较为成熟，消费力以中高档 为主；
中粮沈阳大悦城
B A
BARCELONA 巴塞罗那 （启程-先锋青年）
（Kickoff-Pioneer Young）
D
TOKYO 东京 （分享-未来生活） （Participate-Future Life）
C
PARIS 巴黎 （目标-摩登家庭） （Goal-Modern Family）
A
BARCELONA 巴塞罗那
一、定位：沈阳第一家真正的SHOPPING MALL
1. Positioning: The First Real Shopping Mall in Shenyang
C
D
WAL-MART
A
B
二、地点：地处沈阳传统成熟中街商圈核心区域
2. Location: Located in the mature commercial area of Zhongjie
沈阳大悦城
五、建筑：沈阳最国际化的建筑风格及设计空间
5.Structure: The most International Architecture and Design
A馆(先锋青年)Pioneer Young
B馆(都市新贵) New Rich
C馆(摩登家庭) Modern Family
D馆(未来生活) Future Life
营业中面积：315000 m2
Commercial size : 31500m2
八、商品：沈阳第一家采用创意立体商品混搭方式的 SHOPPING MALL
8. Merchants: The First Shopping Mall Applys Creative Matching Merchandisings
沈阳最大最好餐饮品牌聚集地 The Best and Biggest F&B Centre 东北最大最好最先进的五星级影院 The Best and Advanced 5 Star Cinema in North East China
2017年沈阳国民经济和社会发展统计公报
2017年沈阳市国民经济和社会发展统计公报沈阳市统计局国家统计局沈阳调查队(2018年6月19日)根据年快报统计，现将2017年沈阳市国民经济和社会发展情况公报如下：2017年，全市经济坚持以中央经济改革政策为主线，着力优化营商环境，积极推进促改革、调结构、惠民生等重点工作，经济整体呈现出稳中有进、稳中向好的特点，主要经济指标出现良性变化，供给侧结构性改革的成效正在逐步显现，经济运行质量稳步提升。
一、经济总量初步核算，全年地区生产总值(GDP)5865亿元，按可比价计算，比上年增长3.5%。
其中，第一产业增加值268.2亿元，增长3.6%；第二产业增加值2261.4亿元，增长2.7%；第三产业增加值3335.4亿元，增长4.0%。
第一产业增加值占GDP的比重为4.6%，第二产业增加值比重为38.5%，第三产业增加值比重为56.9%。
按常住人口计算，人均GDP为70722元，比上年增长3.4%。
二、农林牧渔业全年农林牧渔业总产值538.1亿元，比上年增长3.7%。
其中，种植业产值250.3亿元，林业产值12.8亿元，畜牧业产值222.7亿元，渔业产值27.6亿元，农林牧渔服务业产值24.8亿元。
全市农作物播种面积64.7万公顷，其中粮食作物播种面积51.5万公顷。
粮食生产实现十四连丰，粮食总产量384.1万吨，其中水稻产量105.4万吨，玉米产量261.3万吨。
水果产量30.8万吨；蔬菜产量387.3万吨；肉类总产量67.8万吨；禽蛋产量19.6万吨；牛奶产量50.3万吨。
全年农业机械总动力371万千瓦，比上年增长7.3%，农业机械化综合水平提高到93.6%。
农用化肥施用量(折纯)20.3万吨，地膜覆盖面积4.6万公顷。
全市市级农业产业化龙头企业114个，省级重点龙头企业44个，国家级重点龙头企业8个。
全市农民合作社7980个。
“三品一标”认证面积达806万亩。
高效特色农业面积达到176万亩。
建成万亩粮食作物绿色高产创建示范园25个。
2017年沈阳中粮大悦城市调报告
亮点与不足
THANKS
沈阳中兴新一城购物中心 招商部 李女士
4½街区
业态与品牌
FORMAT & BRAND
4½街区，以车库文化为基底，融合轻艺术生活方式理念，精选全国有品格有 调性的设计师品牌和手艺人。 在构筑空间上也别具匠心，利用双层空间，东西两个区域，东区设立了情怀零 售和当当书店，西区则引入小资轻餐和手作艺术。两个区域没有阻隔，有整体 的通透感。 手工体验项目较普通，没有精品。通过实地勘测3F已预留4½街区2期入口及扩 建面积。 总面积5000 ㎡ 店铺面积2143㎡ 平均租金7元/ ㎡ 年收益547万元 2016年12月24日开幕 开业率85% 2017年6月14日开业率100%
D馆 生活馆
22%
地上5层 地下1层 共计66个品牌 租赁面积21397㎡ 空柜5个 584 ㎡
10%
61%
4%
零售 21个品牌 4790㎡
餐饮 25个品牌 2068 ㎡
休闲娱乐 18个品牌 13007㎡
生活服务 2个品牌 948㎡
主力品牌
MAIN BRAND
零售： GAP、玩具反斗城、当当书店、每当精品超市（围挡） 餐饮：汉堡王、 le LIVING 娱乐：星美影城、音乐虫、悠游堂
休闲娱乐
03
2个品牌 119㎡ 占生活服务3% 77视觉、曼沙龙
12个品牌 966 ㎡ 占休闲娱乐4% 当当书店、同或会馆、手 工大师、苗手工坊… …
业态与品牌
FORMAT & BRAND
A 优雅馆
摩登家庭 ：7—60岁 成功人士 商务人士 家庭成员
具有较强经济能力及支配权，追 求品牌实用型产品为主，消费心 理成熟；
ABCD馆
关于沈阳市房地产价格的实地调查报告[1]
![关于沈阳市房地产价格的实地调查报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/23013fc54431b90d6c85c7f5.png)
关于XX市房地产价格的实地调查报告——管理学院关于XX市房地产价格的实地调查报告一．前期准备工作1.房地产调查报告的调查研究目的：（1）调查XX市房地产市场价格现状;（2）预测XX房市未来发展趋势;（3）了解XX当地居民对XX房价看法;2.房地产调查报告的调查对象：(1)XX市内5个房地产局；(2)XX市30家大小房产企业；(3)XX售楼中心；(4)XX市125位市民；3.房地产调查报告的调查方法：（1）观察分析法；（2）资料分析法；4.房地产调查报告的资料来源：（1）实地走访调查；（2）互联网权威；（3）报纸；5. 房地产调查报告的调查团队成员：宋幕邹丽娜王天娇 X曦元陈俊楠吴天晴林则男宁世迪王天亮白振铨关粤天路林翰胡靖娟于婷孙泳6．调查形式：先小组后集体，分工合作7.房地产调查报告的调查背景：上世纪90年代以来，我国房地产业发展迅速，成为国民经济新的增长点。
如今已经成为了房地产是中国经济的支柱产业。
“十一五”规划目标的实现，离不开房地产的发展。
被房地产带动的产业多达50多个，特别是在国民经济中举足轻重的钢铁产业，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展息息相关。
如果房地产业受挫，与此相关的50多个产业都会受到抑制或衰减。
因此，从经济大局考虑，我们必须重视和关注房地产的发展。
这种做法就从我们身边开始，因此我们对XX的房地产作了调查报告。
本文在分析XX房地产市场发展现状的基础上，还收集分析了各种政策对XX房地产的影响以及业内人士对XX房地产的看法，并针对当前的XX房地产市场中存在的问题提出了进一步治理的政策建议。
文章的最后对XX房地产市场发展的未来进行了展望，只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机，及时治理不良现象，并尽快完善相关的法律法规和税制政策，XX房地产业就可以实现健康平稳的发展。
二．XX2006～2010年房价对比及分析一、XX房价的基本回顾⒈XX市近年来的房价近年来随国家住房政策的不断调整，房地产业的迅猛发展,民生活水平的不断提高以及住房消费观念的不断变化，我国房价呈整体上升趋势，如，XX·XX等地区房价上涨由为突出。
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综合体分析
COMPLEX ANALYSIS
的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，
节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力 量。年轻、时尚、潮流、品位的大悦城，已成为高品质城市 生活新标志。
面积
占地面积：73000 m2 建筑总面积：550000 m2 营业中面积：315000 m2
D馆 生活馆
22%
地上5层 地下1层 共计66个品牌 租赁面积21397㎡ 空柜5个 584 ㎡
10%
61%
4%
零售 21个品牌 4790㎡
餐饮 25个品牌 2068 ㎡
休闲娱乐 18个品牌 13007㎡
生活服务 2个品牌 948㎡
主力品牌
MAIN BRAND
零售： GAP、玩具反斗城、当当书店、每当精品超市（围挡） 餐饮：汉堡王、 le LIVING 娱乐：星美影城、音乐虫、悠游堂
D 生活馆
未来生活：18—60岁 生活艺术爱好者 时尚个性追求者
具有一定的经济实力，稳定的生 活，敏锐的时尚意识，注重环保 低物质享受，追求心灵成长生活 一族； 消费更倾向于选择具有很强文化 意味的产品和服务，注重与商品 之间产生情感与体验的交流机会。
A馆 优雅馆
47%
地上5层 共计105个品牌 租赁面积20849㎡ 空柜7个 745 ㎡ 空柜率4%
亮点与不足
THANKS
沈阳中兴新一城购物中心 招商部 李女士
兴隆大家庭
经营15年，拥有多家连锁店面，经营比较接 地气。
中街
中兴 新一城
新玛特
皇城恒隆
拥有良好基因的购物中心，结合中街客层不 断调整品牌组合。
沈阳春天
档口租赁模式，客流量较大，公共区域装饰 有特色，每年有升级调改。
主力商圈
中街步行街 太原街步行街 北行商圈 北一路商圈 铁西商圈 浑南商圈
豫龙城
兴隆
4½街区
业态与品牌
FORMAT & BRAND
4½街区，以车库文化为基底，融合轻艺术生活方式理念，精选全国有品格有 调性的设计师品牌和手艺人。 在构筑空间上也别具匠心，利用双层空间，东西两个区域，东区设立了情怀零 售和当当书店，西区则引入小资轻餐和手作艺术。两个区域没有阻隔，有整体 的通透感。 手工体验项目较普通，没有精品。通过实地勘测3F已预留4½街区2期入口及扩 建面积。 总面积5000 ㎡ 店铺面积2143㎡ 平均租金7元/ ㎡ 年收益547万元 2016年12月24日开幕 开业率85% 2017年6月14日开业率100%
29%
19%
2%
零售 57个品牌 9902㎡
餐饮 29个品牌 6007 ㎡
休闲娱乐 6个品牌 3868㎡
生活服务 6个品牌 326㎡
主力品牌
MAIN BRAND
零售：无印良品、 ZARA 、PULL&BEAR、潘多拉、 餐饮：海底捞火锅、南小馆、东南集、太平洋咖啡 娱乐：帝豪斯健身
B馆 先锋馆
32%
地上5层 地下1层 共计99个品牌 租赁面积16823㎡ 空柜7个 17㎡ 空柜率15%
39%
9%
5%
零售 42个品牌 5419㎡
餐饮 33个品牌 6618㎡
休闲娱乐 4个品牌 1457㎡
生活服务 3个品牌 824㎡
主力品牌
MAIN BRAND
零售：APPLE SHOP、马克华菲、U.A.、阿迪达斯 餐饮：第二乐章、探鱼、麦当劳、星巴克、哈根达斯 娱乐：维时空VR体验、沈阳新峰卡牌桌游俱乐部
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沈阳中粮大悦城市调报告
MARKET RESEARCH REPORT
2017年6月
CATALOG
目录
LOCATION ANALYSIS
区位分析
COMPLEX ANALYSIS
综合体分析
39%
29%
23%
4%
零售 235个品牌 36189 ㎡
餐饮 138个品牌 27435 ㎡
休闲娱乐 34个品牌 21761 ㎡
生活服务 17个品牌 3543 ㎡
共计454个品牌 租赁面积93901㎡ 空柜30个 4972 ㎡ 空柜率5%
业态与品牌
FORMAT & BRAND NEW BRAND
零售
TRAFFIC ENVIRONMENT
交通分析
FORMAT & BRAND
业态与品牌
HIGHLIGHTS & DEFICIENCIES
亮点与不足
REFERENCE POINT
借鉴之处
区位分析
LOCATION ANALYSIS
沈阳 中国东北地区最大的中心城市
东北三省消费力最强的城市 东北三省辐射范围最广的城市 东北三省时尚上升度最高的城市
01
2016年9月-2017年6月新进品牌
大悦城在8个月时间内， 完成品牌引进144个，面积占比18%。
生活服务
04
87个品牌 9799 ㎡ 占零售 27% 每当精品超市（围挡） 、 全棉时代、 Massimo 餐饮 02 dutti、 nordicby nature、小米 （围挡）、 太平鸟… … 43个品牌 5576 ㎡ 占餐饮20% 酱味号、天山来客、法兰 克、探鱼、东南集、掂档 潮汕牛肉火锅、蒸蒸日上、 一涎抹茶、朋友家… …
C馆 时尚馆
46%
Hale Waihona Puke 地上5层 地下1层 共计179个品牌 租赁面积34831㎡ 空柜1个 1137 ㎡ 空柜率3%
37%
10%
4%
零售 116个品牌 17215 ㎡
餐饮 51个品牌 12742 ㎡
休闲娱乐 6个品牌 3429 ㎡
生活服务 6个品牌 1445 ㎡
主力品牌
MAIN BRAND
零售：H&M、TOP SPORTS、ASOBIO、优衣库、小米、 MONKI、科颜氏、make up for ever、全棉时代 餐饮：外婆家、汉巴味德烤肉自助、满园春饼、刘一锅 娱乐：艾米1985、奥林匹克运动会
休闲娱乐
03
2个品牌 119㎡ 占生活服务3% 77视觉、曼沙龙
12个品牌 966 ㎡ 占休闲娱乐4% 当当书店、同或会馆、手 工大师、苗手工坊… …
业态与品牌
FORMAT & BRAND
A 优雅馆
摩登家庭 ：7—60岁 成功人士 商务人士 家庭成员
具有较强经济能力及支配权，追 求品牌实用型产品为主，消费心 理成熟；
设计
艺术
主力店铺 当当书店、 MINI体验馆、 iamkokoni、我的小巴黎、 Morando、 RE调香室、 野人花坊、朋友家… …
零售 餐饮 体验
10 22 4
创意
生活
HIGHLIGHTS & DEFICIENCIES
亮点： 1. 提高餐饮、休闲娱乐占比，依托快时尚品牌，带动全馆客 流量。 2.精准定位新青年，品牌客层定位准确。 3.快速的品牌调整，能及时淘汰不匹配品牌的同时，保持顾 客逛店品牌新鲜感。 经过2016年调整，增加餐饮、休闲娱乐、生活服务比例， 减少零售店铺，最终租金达到20-120元/月/平米，于2016 年度销售额、租金收入均实现双位数增长。 不足： 1.建筑举架过低，已不适合现代购物中心模式。 2.周边道路过窄，顾客不易到达停车场。 3.东西近500米，4个馆之间客流较难互动。
沈阳
中兴新一城
位于中街中心位置，超大体量，由 传统商场向购物中心转型中。
恒隆
中街新玛特
复制上海豫龙城旅游购物模式，水 土不服，大部分已关店。
0101流行馆
主打年轻客层，受体量过小限制。
中街
东北第一大步行街 日客流量达约60万人次 商圈内商场众多 商业氛围浓厚 年轻客人较多 人员密集 流动性大 汇集兴隆大家庭 皇城恒隆 沈阳春天 0101流行馆馆 豫龙城 商业城 中兴新一城 中街新玛特
商业城
老字号百货，近年逐步衰落。
大商集团沈阳第一家百货店，已经 营10余年，主顾客较稳定。
区位分析
LOCATION ANALYSIS
豫龙城 皇城恒隆 中兴新一城 沈阳春天 兴隆大家庭 商业城 0101流行馆 大悦城C 大悦城A 新玛特 大悦城B 大悦城D
久光百货
中粮沈阳大悦城是由连续１４年列入世界500强的中粮集团 投资及管理的一个大型综合性商业项目。 大悦城，是集大型购物中心、服务公寓、高档住宅等为一体
ABCD馆
共23层租赁
停车场
1500个专用停车位
公寓
总 户 数：728户 住宅/工作室
交通环境
TRAFFIC ENVIRONMENT
自驾
ABCD各馆均设有 地下停车场
的士
有2个出租车停靠点
轨道交通
地铁一号线直通 C/D两馆B2层
公共汽车
周围有近50条公交线路
业态与品牌
FORMAT & BRAND
B 先锋馆
先锋青年 ：15—25岁 中高校学生 初涉社会青年 潮流 青年
心理而且有很大的自主支配权、 追求新事物、新潮流,带有一定消 费盲目性；消费以中档为主， 经常光顾当今流行的时尚类消费 场所；
C 时尚馆
都市新贵 ：25—40岁 商务人士 职员 自由职业
目标主力消费群。他们是社会消 费的生力军，有文化，敢于消 费喜欢时尚且追求休闲生活感受， 具有一定的经济能力及支配权， 追求品牌和享乐，消费 心理较为成熟，消费力以中高档 为主；