某广场建设项目可行性研究报告

某广场基本建设投资项目申请报告目录第一章总论1.1 项目概况1.2承办单位简介1.3 项目提出的背景1.4 项目的建设必要性1.5 申请报告研究的依据和范围1.6 主要技术经济指标1.7 施工进度计划设想1.8 工程招投标第二章市场初步预测2.1国内房地产市场总体分析2.2 2007年、2008年房地产市场总体预测2.3某市商业主题广场的走向2.4 本项目与其他项目相比较优劣势分析2.5 本项目前景预测第三章项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 项目建设方案与规划设计定位3.5 价格定位3.6 入市姿态及推广时机定位3.7 销售（出租）方式定位3.8 物业管理方式定位第四章环境影响评价4.1环境现状4.2 主要污染源分析4.3评价法规依据及区域环境现状4.4 项目建设对环境的影响4.5环境保护治理措施第五章环保、绿色建筑与节能5.1 相关规定5.2 建设提议第六章营销策略6.1 宣传主题概念6.2 卖点整合6.3 优惠措施6.4 销售目标体系——整体推广思路6.5 外发式宣传策略6.6 销售进度目标6.7 资金回笼计划第七章投资估算和资金筹措7.1 投资估算7.2 资金筹措第八章财务评价与社会效益分析8.1 盈亏平衡分析8.2 敏感性分析8.3 社会效益分析第九章结论第十章附件一建设单位近三年的财务报表及五年利润预测表第十一章附件二撰单位营业执照、资质证书第一章总论1．1 项目概况1.1.1 项目名称：某广场1.1.2 建设单位：某市某有限公司1.1.3 建设地址：某市1.1.4 建设单位法定代表人：1.1.4 建设单位联系人：1.2 承办单位简介建设单位某市宝星发展有限公司位于某，主要经营范围为房地产开发、自有物业租赁、物业管理、日用百货、文化体育用品纺织品、服装、家用电器等综合大型的有限责任公司，公司注册资金叁佰陆拾捌万元，是在某市及周边区域有一定综合实力、良好口牌及信誉度的发展公司。

1.3 项目提出的背景本报告所陈述的对象为某广场，以下简称本项目。

“某广场”项目坐落某市中心区，毗邻优美、宁静的某。

总建筑面积约78000平方米（其中±0.000以上建筑面积约58000平方米，地下室建筑面积约20000平方米），建设定位为与某广场融为一体的大型商场。

有“某X”之称的某市位于广东省。

属亚热带气候。

年均气温为21.5C。

系著名的历史文化、风景旅游名城。

某市坚持以经济建设为中心，积极实施东进和“东引西连”发展战略，实行内、外源型经济并举，全力打造“三大经济板块”，推动经济增长不断创新高。

2006年实现生产总值526.22亿元，比上年增长14.5%，比2002年增长65.2%。

近年来，某经济社会呈现持续、快速、健康发展的良好势头。

在去年底召开的市第十次党代会上，确立了“工业主导、重大项目带动、三产旺市、科教兴市和人才强市、区域协调发展”五大战略，作出了全力发展“工业、城市、县域、港口物流”四大主体经济的战略部署，努力把某建设成为最适宜旅游的花园式风景城市、最适宜人居的生态型山水城市、最适宜创业的现代化工业城市。

某招商引资不断取得新突破。

2003年以来累计实际吸收外资达24.3亿美元，其中2006年预计6.71亿美元，比上年增长11.4%，吸收外资总量连续四年稳居全省山区市首位。

某地理位置优越、自然资源丰富、基础设施扎实、人文环境良好、政策设施配套，是投资兴业的风水宝地。

某的中心城区，随着政府近年确定“东扩南连”、“一江两岸”、“百万人口大城市”的战略规划，城市的空间和容量都将倍增，某区域商业对于周边的有效辐射以及有效消费人口都将大大加强，对于市区商业的扩容、升级提供了重要的契机。

据统计，五年内也需要新增超过50万平方米的商业面积。

2005年，全市住宅完成投资15.65亿元，比上年增长25.4%；市区商品房销售面积59.16万平方米，同比增长10.9%，销售均价为2419元/平方米，同比增长9.5%。

项目选址位于某市某四路，西面隔着东环广场（规划待建）为某广场，东面为某广场，南面紧挨某四路，一路之隔为某X大酒店，北面为某国际酒店（拟同期规划待建），项目靠近居民住宅区，人口密集，地理位置优越，交通便捷。

是建设综合性广场的理想用地。

某城区及周边区域近期开发的大型项目建设的房产项目主要为某、某、某、某及位于某新城、某碧桂园等都为单一房产出售项目，与本项目有潜在竞争的其中之一是将投入运营的某国际广场，虽然名称同为国际广场并位于商业街道，但地理位置较偏、广场主题不明显。

能以某市地标形象出现的只有本项目。

1．4 项目的建设必要性1.4.1符合某市（某区）发展规划要求某区是某中心城区，位于市区的中南部，是某的陆上交通枢纽，以及某通往珠三角、粤西、外省市的主要门户。

改革开放以来，特别是进入90年代，某区步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。

“九五”期间，某区的主要经济指标年均增长快速，旅游、物贸、交易、都市型工业以及房地产业等是该区的支柱产业。

为了进一步发展某市经济，某市委、市政府提出了“坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，以建设繁荣活力、文明法治、和谐安康、生态环保某”的建设目标，扎实推进社会主义和谐社会建设，加快改革开放，着力推进经济结构调整和经济增长方式转变，国民经济和社会发展又好又快，实现了“十一五”的良好开局。

本项目拟建的某广场充分体现了某市的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的综合现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮、娱乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动某区仍至某市新一轮发展规划的实施。

1.4.2项目建设有利于较好地发挥土地效益根据某地区的发展规划，该地区重点发展旅游、商业和物贸，目前主要已建成了某广场、某广场、某广场、某商场、某商场，即将投入运营的项目某商业广场等，地区总商业面积超过30万平方米。

本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了某市区商业中心的水平和规模，丰富了商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。

本项目为配合某市建设花园式风景旅游度假城市，将某乐园改建为集旅游文化、商贸购物、金融证券、会展中心为一体的商业广场，从而充分利用了土地资源的有效发挥。

1.4.2项目建设有利于文化设施、旅游良好结合某是省内有名的旅游城市，现湖区边区域已发展起商业广场、酒店综合物业等，本项目处于旅游区的周边，游客经常从某大道经过，是城市对外接触游客的窗口，是将原有旅游资源与地区商业发展的有机结合，是一种新的开拓，据统计，中心商业区（天宁北路、建设三路）的消费客户85％以本地常住人口为主，而外来游客和商旅消费客户比例合计不到10％，主要原因为旅客难以找到与景区衔接、就近的集酒店、商业广场的新型建设项目，在此背景下，我们准备开发建设的某广场无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的商业广场，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。

1．5 申请报告研究的编制依据和范围1.5.1 编制依据A.政府有关立项、建设用地、规划批文、设计任务书等文件B.环评报告及环境保护行政主管部门出具的环评报告审批意见；C.项目行业分析报告、初步规划设计；D.银行资金证明，自有资金情况说明、资金筹措构思和是否进行合作建设的情况说明；E.工程地质资料（初步勘察报告）；F.项目策划（定位）报告、规划设计建议、建设进度构思说明；G.工程概预算；H.委托人近三年财务报表；I.建设单位的背景资料、建设单位的工商营业执照（事业单位提供组织机构代码证）及相应的资质证书；J.某广场工程施工方案；K.委托某公司编写的技术咨询合同书。

1.5.2 编制范围本报告考虑了本项目红线范围内的总体规划和布局，编制范围主要包括拟建主体工程以及供水、排水、消防、供电及照明系统、空调、通讯、智能系统等配套工程，其中配套公用工程考虑了项目总体规模的需求。

报告重点论述了本项目的概况、建设的必要性、项目建设方案投资估算以及社会效益。

本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究与作出进一步的论证。

本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。

1.6 主要技术经济指标项目的主要技术经济指标如表1所示：1.7 施工进度计划设想本项目的建设期预计为12个月，若从2008年1月开始，则至2008年12月结束，比同期建设的某酒店提前7个月投入使用，争取2007年10月底之前完成各项前期工作，包括发展与改革行政主管部门组织评审及批复基本建设投资项目申请报告，建设行政主管部门批复方案设计、初步设计及拆迁安置工作，并且落实项目建设资金。

为确保本工程在2009年1月投入使用，工程进度力求安排紧凑，充分利用工序间流水搭接，互相交叉与衔接，以利于缩短建设周期，并考虑资金链的延续，按时按质完成项目建设，项目进度计划如下：前期工作：2007年1月～ 2007年6月；勘查设计：2007年7月～ 2007年10月；基础施工：2008年1月～ 2008年3月；主体施工：2008年4月～ 2008年7月；安装工程：2008年6月～ 2008年9月；装饰装修：2008年7月～ 2008年10月；建筑外围：2008年7月～ 2008年10月；设备采购：2008年5月～ 2008年9月；设备安装及调试：2008年9月～2008年10月；竣工验收交付使用：2008年10月；1.8 工程招投标根据《中华人民共和国招标投标法》及《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》等有关规定，本项目的建筑工程、安装工程、设备及重要材料采购均可采用自行邀请招标的方式进行，由建设方根据工程的实际，对勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料的采购分阶段进行对邀请的单位进行技术、经济的综合评价，择优选取，这样可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，为确保建设的正常开展及资金链的延续，施工单位有一定综合、经济实力更佳，必要时在不违反国家不得施工单位带资建设的规定，可以给予一定的股份合伙的模式选取施工单位，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。

第二章市场调研及前景预测某广场项目由办公、商业、餐饮、娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过分析国内（某）房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状，从而进行本项目各功能房产的市场定位。

2.1 国内房地产市场总体分析经过了2004年、2005年国家对房地产市场的宏观调控，虽然在宏观调控措施的作用下，2005年下半年房地产投资增速和房价涨幅小幅回落，但从2006年2、3月份开始，与固定资产投资反弹相呼应，房地产投资开始增速，一些大城市房价居高不下，供求结构不合理的矛盾依然突出。