万科地产---地产投资决策测算模型
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产有限公司20 年月日编制依据及讲明按照深圳市万科房地产有限公司经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本治理部整体负责。
各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。
成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。
现予以公布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细讲明。
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
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学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
定价的第一原则： 最大程度的发现产品的真实价值，使 产品价格与价值最大程度的接近。
实现这一原则的数学原理： 优选法。
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
学习改变命运,知 识创造未来
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一、万科价格模型的原理
3、价格生成子模型 （2）维度矩阵的示例
维度矩阵是整个价格体系的核心；
单元 C1
楼层 4层
房号
101 201 301 401 102 202 302 402
景观系数 朝向系数
45%
35%
-0.04
-0.04
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
序：以前的定价方式
1、主要的前模型定价方式 （1）基价－差价法
1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价 3）确定层差 4）制定价格表 5）销售中检验、反馈 （2）基价－系数法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价的系数 3）基价与系数相乘，并纵横比较 4）确定层差 5）制定价格表 （3）混合法 以上两种方法的混合 （4）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法
学习改变命运,知 识创造未来
目录 序：以前的定价方式 一、万科价格模型的原理 1、名词解释 2、定价原理 3、价格生成子模型 4、价格检测子模型 二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 1、住宅价格模型的三大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 三、万科价格模型（商业版）——以城花为例 1、住宅价格模型的四大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 四、万科价格模型的评价 1、该模型的特点及优劣 2、进一步需要思考的问题
万科、绿城家的目标成本是这样测算的
万科、绿城家的目标成本是这样测算的房地产目标成本测算以购房者能接受的价格、功能、需求量等为出发点，综合考虑产品功能、性质、市场竞争力等，追求供应链总成本合理化，创造整体成本领先优势，同时让客户最大化满意。
对价格和品质的权衡选择，正反映了房企战略和产品发展的取向。
成本测算是目标成本的开始，目标成本的编制准不准，首先在于成本测算准不准。
一、使用“目标成本测算表”，关注规划指标和建筑标准一份科学、准确的“目标成本测算表”是进行目标成本管理的基础，作为成本测算的统一格式。
就目标成本测算而言，其过程并不复杂，一般来说分为以下五步：首先，依据本阶段总平面图及技术指标形成《项目规划指标表》；其次，与设计及营销等相关部门，通过会议形式讨论沟通，形成《产品建造标准》；再次，依据相关指标和信息，按照产品测算建安费用；复次，依据相关指标和信息，测算非建安费用；最后，汇总建安费用和非建安费用，形成目标成本汇总表。
以绿城为例，在工程目标成本测算中分为项目工程成本测算和非工程成本测算。
项目工程成本测算方面，总体规划指标确定前提下，工程目标成本依据“工程测算表”来测算，规划了多类产品的项目，按照产品类型进行测算；非工程目标成本则按照“土地、前期、间接和期间费用测算表”进行测算。
绿城成本测算遵循量价分离原则，注明量、价的计算思路，项目定位时如果成本测算无法细分，可以根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，并注明参考项目的成本情况。
目标成本测算表中尽可能引用规划指标中的数据，引用时可参照类似项目，若相应指标不适合引用时，则自定义指标并填入工作量。
成本汇总表根据项目一般分摊原则设置了分摊公式，如不符合项目实际情况可修改公式。
又以万科为例，测算前先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”，对于道路、绿化用地等景观规划指标应明确，从而为成本测算提供准确的计算指标。
（如下图）二、跨期和不同产品类型工程分摊成本测算以绿城为例，项目规模较大或分期开发时，目标成本测算表中的地价应该按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期公共用地按各产品类型的可售比分摊）。
企业投资决策分析--以万科随园嘉树项目为例
企业投资决策分析--以万科随园嘉树项目为例万科随园嘉树项目位于南京市江宁区秣陵街道虹桥路，占地面积约为105亩，总建筑面积约为15万平米，规划有880户住宅，其中约有80%为小户型，预计2019年年底交付。
企业投资决策分析如下：1. 市场分析南京是一个经济发达、人口集中的城市,房地产市场非常活跃。
随着城市化进程的加速发展，人口流动性和就业机会增加，房地产市场潜力巨大。
南京的经济增长迅速，不断推动城市人口的增长，人口红利是南京房地产市场的优势，房地产需求旺盛，投资项目前景广阔。
2. 分析竞争对手在南京市，有多个房地产开发商竞争，市场竞争较激烈。
例如中南集团、龙湖地产、绿地集团、卓越地产等等开发商推出的项目都备受市场欢迎，投资者可以通过分析竞争对手的品牌、品质和价格来确定可能的市场份额。
3.项目分析万科随园嘉树项目的目标消费群体是有投资需求的中产阶层群体，主打小户型，与区域内其他房地产开发项目的特点相似。
该项目所在区域交通便利，距离城市中心不远，周边配套设施完备，未来投资前景令人期待。
预计项目每平方米的新建造价为18000元，加上市场研究、公司组织成本与费用等，预计该项目总投资额约为20亿元。
4. 风险分析当涉及到房地产市场时, 政策风险、债务风险和市场风险是必须考虑的问题。
政策风险指的是政府的政策和规定可能影响到房地产市场和开发商的投资决策。
债务风险指的是公司债务的风险，包括贷款和股东投资的风险。
市场风险指的是市场条件变化的风险，如经济不景气、市场饱和等。
当投资者考虑投资房地产时，风险分析是不可避免的。
根据上述分析结果，万科随园嘉树项目看似合适的市场机会，未来增长前景有望。
但是，受房地产市场的复杂性和不确定性的影响，投资者在做出投资决策时应谨慎考虑各种因素。
万科房地产项目投资分析模型
说明：
2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；
3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。
年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；
4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；
5、内部收益率可使用IRR 函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况
6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；
7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；
8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。
9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为
2.5%；。
万科房地产开发模板及详细的投资估算取费
. 万科深圳建筑研究院资料第一部分项目总论1.项目概况1.1项目名称1.2项目建设单位1.3项目位置（四周范围）1.4项目周边目前现状1.5项目性质及主要特点1.6项目地块面积及边界长1.7研究工作依据1.8研究工作概况2.可行性研究结论2.1市场分析预测2.2项目地块分析2.3项目规划方案2.4项目工程进度2.5投资估算及资金筹措2.6项目财务与经济评价2.7项目综合评价结论3.主要技术经济指标表4.项目存在问题与建议第二部分项目背景1.项目提出背景1.1项目所在区域商业发展情况1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由2.项目发展概况2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程3.项目投资的必要性第三部分市场研究1.市场供给1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究2.市场需求2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3其他替代性产品租售情况调查3.市场价格3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查4.市场预测4.1未来该区域内商业用房需求预测4.2销售及租赁价格预测5.市场推销5.1推销方式及措施5.2产品推销费用预测第四部分项目研究1.地块特征分析1.1项目区位分析1.2项目交通分析1.3项目人流分析1.4项目周边规划2.项目SWOT分析2.1项目优势分析2.2项目劣势分析2.3项目机会分析2.4项目威胁分析3.项目定位方案3.1项目产品方案3.2主要功能建筑规模3.3主要技术经济指标第五部分投资估算房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：1.土地费用2.前期工程费用3.建筑安装工程费用4.基础设施建设费用5.公共配套设施建设费用6.管理费用7.销售费用8.财务费用9.各种税金支出10.其他成本支出估算第六部分开发进度第七部分资源供给1.资金筹集与使用计划2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式3.施工力量组织计划4.项目施工期间的动力、水电等供应5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应第八部分财务评价1.获利性评价1.1成本利润率1.2销售利润率2.效率评价2.1经营比率2.2资金利用率3.信誉评价3.1流动比率3.2杠杆比率4.静态获利分析4.1投资收益率(R)4.2投资回收期(Pt)5.动态获利分析5.1财务净现值（FNPV）5.2财务净现值率(FNPVR)第九部分风险评价1.盈亏平衡分析2.敏感性分析2.1变动因素一2.2变动因素二第十部分综合评价1.经济评价（定性）2.社会评价（定性）3.环境评价4.存在问题与建议5.总体结论及建议通用估算情况，请大家辨别使用！估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金×3%二建安费用810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2-100元/M2 别墅约1 80元/M21 规划设计费建安费×3%2 设计招投标管理费总投资×0.02%3 勘查费设计概算×0.5%4 设计监理规划设计费×2%5 施工监理建安费×1.4%6 施工证费7 规划证费建安费×0.6%四配套费用190元/M2-230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等五其它费用1 管理费用（建安+前期+配套）×3%2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计3 不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上六营业税费销售收入×6.1%1 营业税销售收入×5%2 城市维护建设税营业税×7%3 教育附加税营业税×4%4 印花税销售收入×0.05%5 交易管理费销售收入×0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95%七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格×3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。
万科房地产项目投资决策与评估70页PPT
1. 发展商在不同发展时期的项目选择
1、发展商不同发展时期的目标追求 2、万科不同发展阶段的项目排布 3、关于公司的核心竞争力 4、土地储备关系的市场要求
发展商经历的几个发展阶段
五个发展阶段下的目标追求
原始积累阶段，求生存，追求利润最大化 资本突围阶段，求资金，追求项目最优化 品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度 规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度 跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优
你经营或者所在的公司处于哪个阶段？ 有没有告诉你的员工？ 或者老板有没有和你探讨过类似的话题？
万科的发展历程——原始积累阶段
天景、威登、荔景
周期短 利润厚
万科的发展历程——资本突围阶段 市中心，售价高，回收快
万景、福景、桂苑
万科的发展历程——品牌塑造阶段能实现理念的项目 万科城市花园
万科的发展历程——规模扩张阶段 成规模，被大众认同
土地的不可更改
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装 等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制 不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误， 通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业 水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%， 后期调整效果很微小。
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）
住宅开发链中的几个环节
控制
市场调研
（市场判断、储备成本）
可行性分析 新项目储备
市场细分、客户定位
设计
控制
施工建设 （材料采购）
控制 （市场分析方法及体系）
销售
客户管理 物业管理
控制 （客户沟通管理）
万科 房地产项目投资决策与评估
1.2 房地产项目可行性分析－第五部分：工程、销售计划
项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划 的时间安排。
1.2 房地产项目可行性分析－第六部分：投资收益分析 成本预测——成本测算表
税务分析——营业税及附加、所得税、土地增值税
市场调研的概念
市场调研五步骤
确定问题及调研目标 制定调查计划
准备工具
安排人员
实施调查计划 调查数据的审核、补调、分析 解释和汇报调研结果
不同阶段的发展商有不同的市场评判标准
可以打造片区内特色产品的项目
市内好销价高的项目
能实施创新意识的项目 规模开发，可以降低成本并供大众消费的项目 商业项目、停车场项目、酒店项目
与城市的整体规划和发展速度紧密相关
发展商发展的关键要素： 土地、人才、资本、机制
发展商现有的拿地方式
协议出让、招标、拍卖、股权收购、
合作开发、挂牌交易 有没有另外的形式？
资本并购？ 1、TCL收购德国百年老店施耐德（资本市场） 2、艾默生收购安圣电器（核心竞争力）
关于公司核心竞争力的问题
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）
第二部分
项目投资决策考虑的主要因素
2. 投资决策需要考虑的因素
1、 买地是房地产企业最重要的投资决策
2、 房地产项目可行性分析
3、 房地产投资中的成本控制
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策
土地是不可复制和再生的稀缺资源
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策
土地的不可控性
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 土地的不可更改
项目资金预测——资金投入计划，回款计划，需求计划，
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说明：
2、现金流量项目中应扣除非付现成本，如折旧等；
3、平均资金占用指现金净流量为“零”以前各期累计净现金流量的平均数。
年平均资金占用=第1-4季末累计净现金流量之和/4；
4、现值可使用NPV函数，表达式=NPV（贴现率，B2：Bn）+B1，B指各期现金流量（期数次序不得颠倒）；
5、内部收益率可使用IRR函数，表达式=IRR（B1：Bn），B指各期净现金流量（期数次序不得颠倒）；本公式不适用于以物业抵付地价款的情况
6、当年销售现金回款，一般按当年销售额的70%计算，加上年销售额的30%计算；
7、当年工程支付款，一般按当年工程开发成本的80%，加上年工程开发成本的20%计算；
8、资金成本以累计净现金流量为零以前的各期资金占用乘以同期银行利率计算。
9、年度期望贴现率定为10%年利率、则季度贴现率为2.5%；。