土地登记代理人相关法律-1-10担保物权
解读土地登记代理人的工作职责和权益保障
解读土地登记代理人的工作职责和权益保障土地登记代理人是负责办理土地登记业务的专业人员，其工作职责包括登记申请、资料核查、审核审批、登记证书发放等一系列环节。
在整个土地登记过程中，土地登记代理人扮演着重要的角色，是土地登记的实施主体，其工作的质量与效率直接关系到客户的财产安全以及土地登记的合法性。
一、土地登记代理人的工作职责1. 登记申请和资料核查：土地登记代理人在办理土地登记时，首先需要收集客户提供的相关申请材料并核实其真实性和完整性，同时进行必要的审查和核实。
只有当资料齐全且符合相关法规，才能进行登记申请程序。
2. 审核审批：在资料核查完成后，土地登记代理人需要对申请进行审核和审批，确保申请人的土地登记申请符合法律规定，同时核对客户身份信息和相关证照等文件。
3. 登记证书发放：土地登记代理人审核审批完成后，需要向客户颁发合法有效的登记证书，并将该登记信息在相关系统内进行备案，确保该土地的使用和权益得到法律的保护。
二、土地登记代理人的权益保障1. 保障权益：在土地登记过程中，土地登记代理人需要依据法律规定，在客户利益忠诚的前提下，负责处理好相关事项，确保客户的权益得到保护。
2. 信息保密：作为土地登记代理人，需要保守客户信息，如客户个人资料和申请资料等，妥善保管，不泄露客户隐私信息。
3. 业务专业性：土地登记代理人需要具备业务专业性和技能，能够准确地处理相关业务，确保登记的合法有效和安全可靠。
随着时代的发展，科技的进步和社会要求的提高，未来的土地登记代理人职责和权益保障将面临一系列的变化和挑战。
2023年，土地登记代理人需要更加紧密地与互联网和大数据进行深度结合，通过先进的高科技手段，实现对土地信息的更快速准确的分析和判断，在业务处理中更高效率，更好地为客户提供更优秀的服务和保障。
同时，土地登记代理人也需要关注法规的变化，增强自身法律意识，掌握新的土地管理和登记规定，并根据新的法规进行业务操作和合理规划，避免法律风险。
土地登记代理人之土地登记相关法律知识试卷附答案详解
土地登记代理人之土地登记相关法律知识试卷附答案详解单选题（共20题）1. 下列不属于依法行政原则的基本涵义的是（）。
A.是指政府的一切行政行为都应依法而为，受法之拘束B.该原则包括三项子原则，即法律保留原则、法律创制原则、法律优越原则C.依法行政中的“法”应是善法，而不能是恶法D.行政指导是法律没有规定的行为，行政机关实施行政指导行为是与依法行政的原则相冲突的【答案】 D2. 下列选项中属于自物权的是（）。
A.抵押权B.质权C.所有权D.留置权【答案】 C3. 下列选项中属于相邻关系的主体的是（）。
A.动产经营权人B.不动产所有人C.动产承租人D.动产借用人【答案】 B4. 蔡永父母在共同遗嘱中表示，二人共有的某处房产由蔡永继承。
蔡永父母去世前，该房由蔡永之姐蔡花借用，借用期未明确。
2012年上半年，蔡永父母先后去世，蔡永一直未办理该房屋所有权变更登记，也未要求蔡花腾退。
2015年下半年，蔡永因结婚要求蔡花腾退，蔡花拒绝搬出。
对此，下列哪一选项是正确的？（）A.因未办理房屋所有权变更登记，蔡永无权要求蔡花搬出B.因诉讼时效期间届满，蔡永的房屋腾退请求不受法律保护C.蔡花系合法占有，蔡永无权要求其搬出D.蔡永对该房屋享有物权请求权【答案】 D5. 根据物权法律制度的规定，下列属于担保物权的是（）。
A.建设用地使用权B.居住权C.留置权D.地役权【答案】 C6. 民法的调整对象是（）。
A.财产关系和人身关系B.社会关系C.平等主体之间的财产关系和人身关系D.思想关系【答案】 C7. 下列关于赔偿请求人向共同赔偿义务机关要求赔偿的说法中，正确的是（）。
A.赔偿请求人应当向共同赔偿义务机关中最先侵权的赔偿义务机关要求赔偿B.赔偿请求人应当向共同赔偿义务机关中最先确认违法的义务机关要求赔偿C.赔偿请求人可以向共同赔偿义务机关中的任何一个赔偿义务机关要求赔偿D.应由共同赔偿义务机关协商酌定【答案】 C8. 甲家里养了一条非常凶猛的狼狗，为了防止狗出来伤人，甲用铁链将其拴在自己家中。
土地代理人考试相关法规考点：物权法
土地代理人考试相关法规考点：物权法土地代理人考试相关法规考点：物权法物权法是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，土地代理人考试物权法的考点如下：物权法的特征物权和债权构成了市场经济社会的最基本的财产权利。
物权是和债权相对应的一种民事权利，民法关于物权和债权的规定构成了商品经济运行的基本规则。
物权作为一项独立的民事权利，和债权相比有其自身的法律特征，主要具体表现在：(一)物权是绝对权物权的义务主体是权利人之外的不特定的一切人。
绝对权是与相对权相对的概念，它是指权利的主体特定，而义务主体为权利人以外的不特定的一切人的权利。
作为绝对权和“对世权”，物权的权利主体是特定的，其他任何人都负有不得非法干涉和侵害权利人所享有的物权的义务。
而债权就不同，它只是发生在债权人和债务人之间的关系，债权的权利主体和义务主体都是特定的。
债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，因此债权是相对权，也是“对****”。
例如某甲对其房屋享有所有权，则除甲之外的所有人都必须尊重甲的所有权，不得非法侵害甲对其房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
(二)物权属于支配权物权的.权利人不必依赖他人的帮助就能行使其权利，从而实现自己的利益。
物权的权利人可以自由地根据自己的意志行使自已的权利，无需他人给予协助，更不须征得他人的同意。
而债权则与物权相反，债权人一般不直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定行为。
所以债权必须有相对的义务人给予协助方可顺利实现。
(三)物权是法定的，物权的设定采用法定主义物权的种类和基本内容由法律规定，不允许当事人自由创设物权种类。
而且物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。
动产质权、留置权亦以占有为权利象征，不动产则以登记为权利象征，而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性，设立债权亦不需要公示。
另外，债权特别是合同债权，主要由当事人自由确定。
2023年土地登记代理人之土地登记相关法律知识自测提分题库加精品答案
2023年土地登记代理人之土地登记相关法律知识自测提分题库加精品答案单选题（共50题）1、下列关于行政诉讼中的证据保全，表述不正确的是（）A.证据保全应当在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下采取B.须由人民法院决定是否采取保全措施C.必须由诉讼参与人申请D.人民法院可以主动采取保全措施【答案】 C2、甲五岁之子与乙六岁之子同在丙家中玩耍，乙之子不慎毁坏丙价值1万元的电脑。
甲误认为是其子所为，遂赔偿丙一部同等价值电脑。
丙不知事实真相而受领，后将该电脑以1.1万元出售给丁。
现甲得知事实真相，欲主张权利，则其（）。
A.只能要求丙返还1万元B.有权要求丙返还1.1万元C.有权要求丙返还电脑D.有权要求丁返还电脑【答案】 A3、民事法律关系中的代理是指（）。
A.代理人和被代理人之间的关系B.被代理人和相对人之间的关系C.代理人和相对人之间的关系D.代理人、被代理人、第三人之间的关系【答案】 D4、《税收征收管理法》规定税收行政处罚由县级以上税务局（分局）决定，对个体工商户及未取得营业执照从事经营的单位，个人罚款额在2000元以下的，由税务所决定。
然而某市某区的某税务所却对逃税的个体商户范某实施了3000元的罚款。
这时，如果范某不服，应以（）为被告提起行政诉讼。
A.某市税务局B.某市某区税务分局C.该税务所D.区税务分局与该税务所【答案】 C5、下列不属于先履行抗辩权成立条件的是（）。
A.当事人双方因同一双务合同互相负有对价关系的债务B.当事人双方互相负有债务且有先后履行顺序C.先履行一方未履行债务或者履行债务不符合约定D.先履行抗辩权的行使需要明示【答案】 D6、对原告起诉是否超过起诉期限有争议的，由（）负举证责任。
A.原告B.被告C.原告或被告都可以D.由法院依职权调取【答案】 B7、下列关于行政许可实施程序，说法错误的是（）。
A.违反法定程序，作出行政许可决定的，应当一律予以撤销B.国务院实施行政许可的程序，适用有关法律、行政法规的规定C.公民、法人或者其他组织从事特定活动，依法需要取得行政许可的，应当向行政机关提出申请D.行政机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证【答案】 A8、建设用地使用权的划拨须经（）依法批准。
土地委托代管的法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地是我国最基本的生产资料，土地的合理利用和保护对于国家的经济发展和社会稳定具有重要意义。
在实际的土地管理过程中，由于各种原因，部分土地可能无法得到有效利用或管理。
为了解决这一问题，我国实行了土地委托代管制度。
本文将从土地委托代管的概念、法律规定、实施程序以及相关法律责任等方面进行详细阐述。
二、土地委托代管的概念土地委托代管是指土地所有权人（以下简称“委托人”）将土地管理权委托给具有代管能力的单位或个人（以下简称“受托人”）进行管理的制度。
委托代管的目的在于确保土地资源的合理利用，提高土地管理效率，保障土地权益。
三、土地委托代管的法律规定（一）委托代管的条件1. 委托人具有合法的土地使用权；2. 受托人具有代管土地的能力和条件；3. 委托人与受托人签订书面委托代管合同。
（二）委托代管合同1. 合同内容：委托代管合同应包括以下内容：（1）委托人和受托人的基本信息；（2）委托代管的土地范围、用途和期限；（3）受托人代管土地的权利和义务；（4）委托人和受托人之间的权利义务；（5）违约责任及争议解决方式。
2. 合同签订：委托代管合同应由委托人和受托人双方签订，并报土地管理部门备案。
（三）委托代管的期限委托代管期限一般不超过土地使用期限，但最长不得超过50年。
（四）委托代管费用委托代管费用由委托人和受托人协商确定，可按年度或按土地面积计收。
（五）委托代管期间的权益1. 委托人享有土地所有权，受托人不得擅自改变土地用途；2. 委托人有权要求受托人按照约定履行代管义务；3. 受托人有权按照约定收取代管费用。
四、土地委托代管的实施程序1. 委托人向土地管理部门提出委托代管申请，并提交相关材料；2. 土地管理部门对委托代管申请进行审查，符合条件的予以批准；3. 委托人与受托人签订书面委托代管合同；4. 委托代管合同签订后，委托人将土地管理权委托给受托人；5. 受托人按照委托代管合同约定，对土地进行管理。
2023年土地登记代理人之土地登记相关法律知识经典例题
2023年土地登记代理人之土地登记相关法律知识经典例题单选题（共60题）1、授权行为和委托合同的最本质区别是（）。
A.授权行为必须采用书面形式；而委托合同可以是书面形式，也可以是口头形式B.授权行为是实践性法律行为；委托合同是诺成性行为C.授权行为是单方法律行为；委托合同是双方法律行为D.授权行为可以事后追认；委托合同只能事前订立【答案】 C2、下列各项对于直接强制执行的理解，不正确的是（）。
A.直接强制执行的适用范围较代执行、执行罚广泛B.直接强制执行实施条件较为严格C.直接强制执行的运用，必须以实现行政法上的义务内容为限度和目的D.对于不可替代义务，行政机关不能采取直接强制执行方式【答案】 D3、下列有关相邻关系的说法中不正确的是（）。
A.资源稀缺是相邻关系产生、发展的根本原因B.通过对相邻关系的调节，有利于降低交易成本、防止权利滥用C.相邻关系只能发生在相互毗邻的不动产所有人之间D.相邻关系的性质是所有权的限制或者延伸。
【答案】 C4、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。
下列说法是错误的是（）。
A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意【答案】 C5、甲、乙、丙三人依法成立一合伙组织，并一致推举甲为负责人，则其他合伙人的经营活动（）。
A.对全体合伙人不发生效力B.对全体合伙人发生效力C.只有经过甲认可后方发生效力D.须经全体合伙人认可后方发生效力【答案】 B6、甲乙两人互殴，公安机关依据《治安管理处罚法》进行调解处理。
双方就医疗费赔付达成调解协议。
事后，甲履行了协议而乙没有履行。
甲依法可以选择的救济途径是（）。
A.提起民事诉讼要求乙赔偿损失B.提起行政诉讼要求撤销该调解协议C.要求公安机关强制执行该调解协议D.提起行政附带民事诉讼要求撤销调解协议并判决乙赔偿损失【答案】 A7、李某将其3万元的定期存款单出质给王某，借款2万元，双方签订了质押合同，但李某未按约定交付存款单。
《民法典》关于担保物权的有关规定
《民法典》关于担保物权的有关规定《民法典》关于担保物权的有关规定1、担保物价款的优先受偿权。
担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权⼈可以就获得的保险⾦、赔偿⾦或者补偿⾦等优先受偿。
被担保债权的履⾏期限未届满的，也可以提存该保险⾦、赔偿⾦或者补偿⾦。
2、未经同意，债务⼈转移债务的，担保⼈相应免责。
第三⼈提供担保，未经其书⾯同意，债权⼈允许债务⼈转移全部或者部分债务的，担保⼈不再承担相应的担保责任。
3、债务⼈的物保优先受偿，担保⼈的⼈保、物保⽆先后。
债务⼈⾃⼰提供物的担保的，债权⼈应当先就该物的担保实现债权。
第三⼈提供物的担保的，债权⼈可以就物的担保实现债权，也可以请求保证⼈承担保证责任。
4、不动产抵押权，办理抵押登记设⽴；动产抵押，合同⽣效。
建筑物和其他⼟地附属物、建设⽤地使⽤权、海域使⽤权、正在建造的建筑物、船舶、航空器抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权⾃登记时设⽴。
动产抵押的，抵押权⾃抵押合同⽣效时设⽴。
但动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经⽀付合理价款并取得抵押财产的买受⼈。
5、房地⼀并抵押。
以建筑物抵押的，该建筑物占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并抵押。
以建设⽤地使⽤权抵押的，该⼟地上的建筑物⼀并抵押。
抵押⼈未依据⽋款规定⼀并抵押的，未抵押的财产视为⼀并抵押。
但⼟地上新增的建筑物不属于抵押财产，应当⼀并处分。
6、流押⽆效，但可优先受偿。
抵押权⼈在债务履⾏期限届满前，与抵押⼈约定债务⼈不履⾏到期债务时抵押财产归债权⼈所有，只能依法就抵押财产优先受偿。
7、抵押不破租赁。
抵押权设⽴前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
8、债权、抵押权不得单独转让。
抵押权不得与债权分离⼆单独转让或者作为其他债权的担保。
债权转让的，担保该债权的抵押权⼀并转让。
9、放弃债务⼈抵押权，相应优先权减免。
债务⼈以⾃⼰的财产设定抵押，抵押权⼈放弃该抵押权、抵押权顺位、或者变更抵押权的，其他担保⼈在抵押权⼈丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。
2023年土地登记代理人之土地登记相关法律知识通关提分题库(考点梳理)
2023年土地登记代理人之土地登记相关法律知识通关提分题库(考点梳理)单选题（共40题）1、甲公司经常派业务员乙与丙公司订立合同。
乙调离后，又持盖有甲公司公章的合同书与尚不知其已调离的丙公司订立一份合同，并按照通常做法提走货款，后逃匿。
对此甲公司并不知情。
丙公司要求甲公司履行合同，甲公司认为该合同与己无关，予以拒绝。
下列各项正确的是（）。
A.甲公司不承担责任B.甲公司应与丙公司分担损失C.甲公司应负主要责任D.甲公司应当承担签约后果【答案】 D2、下列各项中，关于按份共有和共同共有的说法错误的是（）。
A.按份共有人处分共有财产的份额时，其他共有人有优先购买权B.按份共有的共有人可在其份额上设定担保物权C.在共同关系存续期间，共同共有人有权要求对共有物进行分割D.共同关系消灭，共同共有消灭【答案】 C3、我国《行政许可法》规定，通常情形下，行政机关应当自受理行政许可申请之日起（）内作出行政许可决定。
A.二十日B.二十五日C.十五日【答案】 A4、甲公司于10月4日到乙公司购买一批原料，当场提货并付款25万元。
次日，甲公司因货物质量不合格，将这批原料退回乙公司，乙公司签收，但未退款。
10月7日，甲公司到乙公司购买电器一批，价款28万元，提货时与乙公司约定2日内付款。
2日期满，甲公司未付款，乙公司上门催收。
甲公司认为前后债务相抵，只需支付3000元。
双方发生争议，下列对此案的处理意见中正确的是（）。
A.甲公司应先付给乙公司28000元，再请求乙公司退款25000元B.乙公司应先退给甲公司25000元，再请求甲公司付款28000元C.甲公司付给乙公司3000元，双方了结债务D.甲公司应付给乙公司14000元，待乙公司退款之后，再付给14000元【答案】 C5、行政强制执行决定的作出方式为（）。
A.只能是书面形式B.只能是口头方式C.可以是书面方式也可以是口头方式D.除口头形式以外的其他形式【答案】 A6、下列不属于合同无效或者被撤销的法律后果的是（）。
2023年土地登记代理人之土地登记相关法律知识通关提分题库及完整答案
2023年土地登记代理人之土地登记相关法律知识通关提分题库及完整答案单选题（共30题）1、下列各项对于直接强制执行的理解，不正确的是（）。
A.直接强制执行的适用范围较代执行、执行罚广泛B.直接强制执行实施条件较为严格C.直接强制执行的运用，必须以实现行政法上的义务内容为限度和目的D.对于不可替代义务，行政机关不能采取直接强制执行方式【答案】 D2、甲乙二人签订了货物买卖合同，约定合同发生争议时由某仲裁机构加以裁决，若后来合同被撤销，则下列说法正确的是（）。
A.该合同自始没有法律约束力B.该合同自被撤销之时丧失法律约束力C.由仲裁机构加以裁决的条款随着合同的被撤销而失效D.当事人行使撤销权的期限为2年【答案】 A3、李军于1990年与孙静结婚，1991年李军以个人名义向其弟借款10万元购买商品房一套，夫妻共同居住。
2003年，李军与孙静离婚。
李军向其弟所借的钱，离婚时应如何处理?（）。
A.主要由李军偿还B.全部由李军偿还C.由孙静偿还D.以夫妻共同财产偿还【答案】 D4、关于行政诉讼被告，下列哪一说法是正确的：A.甲殴打乙，县公安局由此对甲罚款2000元，甲不服，向市局申请行政复议，复议机关改变了处罚依据的法条，并对甲行为的定性产生了影响，最终作出维持的复议决定，甲仍不服而起诉，则应当以县公安局为被告B.甲殴打乙，县公安局由此对甲罚款2000元，甲不服，向市局申请行政复议，复议机关作出将罚款变更为1000元的复议决定，甲仍不服而起诉，则应当以市局为被告C.甲殴打乙，县公安局由此对甲罚款2000元，甲不服，向市局申请行政复议，复议机关受理申请之后不予答复，甲不服，则应当以市局为被告D.县公安局、县文化局和县工商局联合检查共同执法，对丙音响商店作出吊销营业执照的行政处罚决定，该店不服而起诉，则应当以三局为被告【答案】 B5、5月10日，甲以自有房屋1套为债权人乙设定抵押并办理抵押登记。
6月10日，甲又以该房屋为债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。
2024年土地登记代理人之土地登记相关法律知识精选试题及答案二
2024年土地登记代理人之土地登记相关法律知识精选试题及答案二单选题（共45题）1、根据《民法通则》规定，胎儿（）。
A.属于完全民事权利能力人B.属于限制民事权利能力人C.不具有民事权利能力D.可以享有部分民事权利【答案】 C2、下列不属于海域使用权取得方式的是（）。
A.申请B.招标C.拍卖D.划拨【答案】 D3、下列有关将土地承包经营权转包的说法中错误的是（）A.转包后土地承包经营权仍然存在B.转包期不应超过承包经营期限C.转包期可以由转包合同自由确定D.转包不同于转让，转包后承包人仍旧是承包经营合同的主体【答案】 C4、关于湖南行政程序规定，下列各项中说法不正确的是（）。
A.行政机关在面临重大突发事件等紧急情况下可以实施行政应急措施，其中包括限制行政相对人某些宪法权利和法律权利的行为B.以“预防为主、预防与应急相结合”的应急法治原则作指导C.行政应急与依法行政原则相违背D.对行政应急也应该有现实性、专属性、程序性、适当性的要求，需要相应的法律救济机制作为保障【答案】 C5、2016年张某准备出卖自己的房屋。
郝某表示愿意购买，双方于2017年签订了房屋买卖合同。
刘某也听说了张某卖房的事，找到张某要求将房子卖给他，并许诺多出1万元。
张某碍于刘某是熟人，就另行与刘某订立了合同，并办理了房屋过户。
郝某得知后向法院起诉。
法院应判（）。
A.房屋归郝某，张某向刘某承担违约责任B.房屋归刘某，张某向郝某承担违约责任C.房屋产权登记有误，应重新登记给郝某D.房屋应重新归张某【答案】 B6、根据物权法律制度的规定，下列属于担保物权的是（）。
A.建设用地使用权B.居住权C.留置权D.地役权【答案】 C7、在同一双务合同中，甲公司与乙公司互负对待给付义务，甲公司应依约先履行，甲公司在未履行的情况下便要求乙公司履行，乙公司拒绝向甲公司履行。
乙公司所行使的权利为（）。
A.撤销权B.不安抗辩权C.先履行抗辩权D.请求权【答案】 C8、甲是某学校学生，一日在上学路上，看到某地痞乙正在欺负一女生，就急忙跑过去，对乙说：“你再不停手我就要报警了。
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第9讲担保物权。
一、内容提要。
1．担保物权概述。
2．抵押权。
3．质权。
4．留置权。
二、考试基本要求。
了解保物权的作用和各种具体物权种类的不同法律要求，处理在土地登记代理实践中的各种相关案例。
熟悉物权法中与土地登记相关的各种具体制度规定，解决实践中相关的法律问题。
例如不动产物权、浮动抵押、最高额抵押制度等。
三、内容辅导。
第一节担保物权概述。
如有问题，可通过答疑室交流，。
一、担保物权概念。
担保物权，是指为确保债务清偿的目的，在债务人或第三人所有的物或所属的权利上设定的、以取得担保作用的定限物权。
担保物权以取得担保标的物的交换价值为实质内容。
担保物权具有确保债务履行以及促进资本和物资融通的功能。
二、担保物权的特征。
担保物权具有以下特征：。
1．担保物权具有价值权性。
与用益物权以对物的利用为目的不同，担保物权以支配标的物的交换价值为内容，以担保债务的清偿为目的；担保物权实现时，其价值权也得以实现。
2．担保物权具有法定性。
担保物权对提供担保的债务人或第三人的财产具有直接支配的效力；具有直接支配标的物的效力的权利，仅以法律规定为限，当事人不得约定设立担保物权，也不得协议变更担保物权发生的要件和内容。
3．担保物权具有从属性。
一般情况下，担保物权从属于债权而存在，担保物权的成立以债权的成立为前提，而且因债权的移转而移转，因债权的消灭而消灭。
应当注意，担保物权的从属性并不是绝对的，如最高额抵押并不以债权的存在为其发生或存在的前提条件。
4．担保物权具有不可分性。
在所担保的债权未受全部清偿前，担保权人可就担保物的全部行使权利。
担保物权的不可分性不是担保物权在性质上的不可分，而是为增加其效力赋予担保物权不可分性，当事人可约定排除担保物权行使的不可分性。
5．担保物权具有物上代位性。
担保物权的实质在于对标的物交换价值的直接支配。
因此，担保标的物变化为其他的价值形态时，担保物权所具有的支配效力及于变形物或者代替物。
担保物因毁损灭失所获得的赔偿金成为担保物的代替物，担保物权人可就该代替物行使担保物权。
《物权法》第174条规定，“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金。
”。
例题：担保物权具有的特征包括( )。
A．担保物权具有约定性。
B．担保物权具有法定性。
C．担保物权具有从属性。
D．担保物权具有物上代位性。
E．担保物权具有可分性。
答案：BCD。
解析：担保物权具有不可分性。
第二节抵押权。
一、概念和特征。
抵押权，是指债权人对债务人或者第三人所提供担保的财产不移转占有，在债务人不履行债务时，依法享有的就所担保的财产变价并优先受偿的权利。
债权人为抵押权人，债务人或者第三人为抵押人，所提供担保的财产为抵押物。
具体而言，抵押权是担保物权，其因担保债的履行而与债权不可分割。
抵押权的产生与存在须以一定的债权关系的发生和存在为基础和前提，抵押权的目的是取得抵押物的交换价值以实现债权；抵押权的发生不以占有抵押物为要件，抵押人也无须将抵押物交付抵押权人，其并非着眼于取得或限制物的使用价值，对不动产抵押权进行登记，是为确保抵押权人权利的存在和预防损害第三人利益；抵押权人在债务人不清偿债务时，对抵押物的变价款优先于无抵押权的债权人受偿，在同一抵押物上存在数个抵押权的则是先成立的抵押权优先于后成立的抵押权。
抵押权具有以下几个特征：。
1．从属性。
抵押权因担保债权而设定，是从属于主权利即债权的从权利，抵押权为债权将来受偿而存在。
抵押权的发生、移转和消灭，从属于被担保的债权。
抵押权的成立，以债权已存在为前提，如果债权不存在，抵押权也不成立，抵押权为债权的存在而成立。
另外，抵押权需从属于担保债权，抵押权不得从债权分离而单独让与，抵押权也不得从债权分离以为其他债权提供担保。
《担保法》第50条规定，“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
”抵押权还因被担保的债权消灭而消灭。
《担保法》第52条就规定，“抵押权与其他担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。
”。
2．不可分性。
担保债权未受全部清偿前，抵押权人就抵押物的全部行使权利。
所担保债权即使被分割、部分清偿或部分消灭，抵押权仍担保各部分债权或尚存的债权。
《担保法若干问题解释》第71和72条分别规定，“主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。
抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。
”“主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。
主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。
但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
”。
3．物上代位性。
由于抵押权具有直接支配抵押物交换价值的效力，抵押权人对因抵押物的损害或灭失而取得的赔偿、其他对待给付或保险给付享有优先受偿的权利。
《担保法若干问题解释》第80条就规定，“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。
”。
例题：下列不属于抵押权的特征是( )。
A．从属性。
B．不可分性。
C．物上消灭性。
D．物上代位性。
答案：C。
解析：抵押权具有以下几个特征：从属性、不可分性、物上代位性。
二、抵押权的设定。
(一)抵押权的设定方式。
抵押权的设定通过两种方式，即依照法律规定直接产生和基于当事人所订立的抵押合同而设立。
依照法律规定直接产生的抵押权是法定抵押权，基于抵押合同而产生的抵押权是意定抵押权。
法定抵押不需要当事人在合同中约定，只要发生法律规定的情形，抵押自然设立。
例如，《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
”在实践中，法定抵押的情况较少，现实生活中的抵押权主要是意定抵押权。
《物权法》第185条规定，“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：(一)被担保债权的种类、数额；(二)债务人履行债务的期限；(三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；(四)担保的范围。
”由此规定可以看出，抵押权人和抵押人设定抵押权的抵押行为是要式行为。
另外，《物权法》第186条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
”这是关于禁止流押的规定。
《担保法若干问题解释》第57条也规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，但所约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或无法推定的，抵押不成立。
例题1：郑某与吴某在抵押合同中约定，若郑某在债务履行期届满时不能清偿吴某的债务，则作为抵押物的房屋的所有权转移为吴某所有。
该约定的效力为( )。
( 2009年土地登记相关法律知识试题)。
A．有效。
B．无效。
C．效力待定。
D．可变更。
答案：B。
解析：《物权法》第186条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
”这是关于禁止流押的规定。
《担保法若干问题解释》第57条也规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，但所约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
例题2：下列房地产中，不得抵押的有( )。
（2008年房地产估价师试题）。
A．集体所有的土地使用权。
B．村办企业厂房。
C．列入城市房屋拆迁范围的房屋。
D．宅基地。
E．已经设定抵押权的房地产。
答案：AD。
解析：《物权法》第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
担保法第37条第2项规定，宅基地不得抵押。
(二)抵押当事人。
抵押当事人包括抵押权人和抵押人。
抵押权人就是债权人。
抵押权为担保主债权的清偿而存在，只有被担保的主债权的债权人才能成为抵押权人。
抵押人是为自己或他人的债务设定抵押的人。
抵押人既可以是债务人，也可以是第三人。
以债务人以外的第三人为抵押人，该第三人是物上保证人；其为担保他人债务而在自己财产上设定担保物权，无须征得债务人的承诺。
物上保证人对债权人所负的责任是物的责任，抵押权人和物上保证人的关系仅限于物权关系。
《担保法》第57条规定，“为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
”。
(三)抵押权的标的。
抵押标的，又称之为抵押财产。
抵押标的应具有独立的交换价值并能依法予以实现，具有交换价值但法律禁止流通的财产不能作为抵押物。
抵押的财产必须是某项特定的财产，或者是具有特定范围的财产。
抵押权的实现途径是将抵押财产拍卖或变卖，因此抵押财产必须是可以转让的。
抵押标的以流通物和限制流通物为限，具有交换价值而得以流通的财产权利也可作为抵押标的。
抵押权人和抵押人只能对法律允许设定抵押权的财产约定抵押；抵押权人和抵押人对法律禁止设定抵押权的财产所约定的抵押无效。
1．可以作为抵押权标的的财产。
《物权法》第180条规定债务人或者第三人有权处分的下列财产可以作为抵押权的标的：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
《物权法》第182条和183条还规定了作为抵押标的的建筑物和土地使用权应同时抵押：①以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；②以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
2．禁止抵押的财产。
《物权法》第184条规定了禁止抵押的财产：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。