2017年商业地产行业发展现状和市场分析报告

2016年

商业地产行业市场调研分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。

第一节中国商办物业市场面临整体供应过剩 (5)

一、中国商办物业总量明显过剩 (5)

第二节商场：总量已过剩 (8)

一、商场供应总量过剩 (8)

二、企业拼细节拼管理 (10)

第三节写字楼：租金上涨势头放缓 (22)

一、绝大多数城市供给放量 (22)

二、上海等地整栋交易活跃 (28)

第四节商办物业开发的政策机遇 (31)

一、营改增带来的库存去化机会 (31)

二、“资产荒”背景下的房地产金融大机遇 (33)

第五节企业分析 (34)

图目录

图1：分业态开发投资累计同比增速（单位：%） (5)

图2：分业态新开工累计同比增速（单位：%） (5)

图3：土地出让和销售环节的业态占比背离 (6)

图4：分年度住宅/商服用地出让（单位：万方） (7)

图5：部分城市购物商场总存量情况单位：万平米 (8)

图6：部分商场高端/优质商铺总存量情况单位：万平米 (9)

图7：全国主要城市优质零售物业空置率及首层租金情况 (9)

图8：部分二线城市优质营收物业首层租金均值 (10)

图9：体验式消费（电影和餐饮为例）增速较城镇居民人均年度消费性支出增速更高 (11)

图10：北京朝阳大悦城蓝天城儿童职业体验馆 (11)

图11：上海K11购物中心 (11)

图12：南通中南城购物中心 (18)

图13：新城吾悦广场购物中心 (18)

图14：旭辉的购物中心实景 (19)

图15：某万达广场的实景 (19)

图16：全国主要城市优质写字楼空置率及租金情况（单位：%；元/平方米/月） (22)

图17：北京优质写字楼供给和租金 (22)

图18：上海优质写字楼供给和租金 (23)

图19：广州优质写字楼供给和租金 (23)

资料来源： CBRE 图20：深圳优质写字楼供给和租金 (24)

图21：成都优质写字楼供给和租金 (24)

图22：天津优质写字楼供给和租金 (25)

图23：主要城市甲级写字楼租金周期示意图 (26)

图24：主要城市优质商铺租金周期示意图 (26)

图25：2015年全国主要城市写字楼市场净吸纳量情况（单位：万平米） (27)

图26：国内主要城市甲级写字楼总存量情况（单位：万平米） (28)

图27：我国主要城市中央商务区甲级办公楼实际收益率及国际比较情况 (29)

图28：全国办公楼的销售和新开工（万平方米） (32)

图29：商品房销售额和土地购置费用（亿元） (32)

图30：公司NA V分拆示意单位：亿元 (36)

表目录

表1：全国的商办物业广义可销售库存，广义库存=未开发土地+在建未售物业+未销售现房.7表2：商办开发的流程简介 (10)

表3：万达商业的商办物业运营策略总结 (12)

表4：大悦城的商办物业运营策略总结 (14)

表5：商业地产商转型拥抱互联网举措总结 (15)

表6：恒隆地产财报谈商业地产行业 (17)

表7：新城控股的商业综合体项目的开发情况 (20)

表8：中国的类REITs和美国的REITs大体特征的比较 (21)

表9：2015年京沪写字楼市场整售交易统计 (28)

表10：金融街的商办物业运营策略总结 (30)

表11：世茂股份的商办物业运营策略总结 (30)

表12：SOHO中国的商办物业运营策略总结 (30)

表13：黑石2015年二季度房地产基金业务利润表（千美元） (33)

表14：房地产基金公司的核心竞争力 (34)

表15：保监会的一些关于不动产的相关规定 (34)

第一节中国商办物业市场面临整体供应过剩

一、中国商办物业总量明显过剩

我国商办物业的投资增速较快。 2010 年和 2013 年商办物业投资经历过两轮跃进。在大多数时间里，商办物业的开发投资增速要快于住宅开发投资增速。

图1：分业态开发投资累计同比增速（单位：%）

资料来源： Wind，北京欧立信咨询中心整理

图2：分业态新开工累计同比增速（单位：%）

资料来源： Wind，北京欧立信咨询中心整理

过去十年多以来，我国商服用地一直都占到房地产用地出让 30%上下的比例。这个比例和社会真实需求是不匹配的（即使考虑开发商的确有自持物业不对外出售的情况）。商品房销售中，商业物业的销售占比一直都只在 10%左右。

图3：土地出让和销售环节的业态占比背离

资料来源： Wind

图4：分年度住宅/商服用地出让（单位：万方）

资料来源： Wind

我们经常见到城市中出现商住房（也就是将商办类的土地最终用作类住宅），但我们看不到把住宅用地实际改成写字楼。这就说明商办物业的供应确实十分充裕。

表1：全国的商办物业广义可销售库存，广义库存=未开发土地+在建未售物业+未销售现房

资料来源： Wind，北京欧立信咨询中心整理

商办物业的供给明显过剩的核心原因主要是：

第一、地方政府往往特别喜欢打造样板工程。绝大多数城市，尤其是二三四线城