新政后的户型赠送面积研究80页PPT
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住宅面积赠送措施研究
飘窗赠送
将飘窗面积计入室内使用面积，提高居住舒 适度。
设备平台赠送
将设备平台面积赠送给购房者，提供额外的 使用空间。
赠送措施的市场现状
普遍存在
赠送面积措施在房地产市场普 遍存在，成为开发商吸引购房
者的一种手段。
竞争压力驱动
随着市场竞争的加剧，开发商 纷纷推出更具吸引力的赠送措 施，以争夺市场份额。
一定影响。
竞争力提升
通过赠送面积，开发商能够提升 产品的竞争力，吸引更多潜在购 房者。在竞争激烈的市场环境中 ，这种措施有助于开发商脱颖而
出。
品牌形象塑造
赠送面积可以作为开发商品牌形 象的一种展示，传达出其对客户 的关心和诚意，进而提升品牌知
名度。
对购房者的影响
实惠感受
购房者能够享受到额外的使用面 积，增加了购房的实惠感。这对 于首次购房或预算有限的购房者
贫富差距拉大
面积赠送措施可能更多地惠及富裕阶层，而低收 入人群难以享受，从而加剧社会贫富差距。
市场失真
赠送面积可能导致市场价格失真，影响房地产市 场的公平交易。
权益保障
对于赠送面积的使用权和产权归属可能存在争议 ，需要明确权益保障措施。
对开发商的长期影响
成本控制
品牌与口碑
赠送面积可能增加开发商的成本，包括建 筑成本、土地成本等，需开发商在决策中 权衡。
来说，具有一定的吸引力。
居住舒适度提升
赠送面积通常包括阳台、飘窗、储 物间等，这些空间可以提升居住的 舒适度，满足购房者的生活需求。
预期价值增加
购房者通常会认为赠送面积增加了 房屋的预期价值，这是一种心理上 的满足感。
对市场的影响
价格竞争
赠送面积措施可能导致市场上的价格竞争加剧。其他开发 商可能会为了保持竞争力，采取类似的促销手段。
普通住宅面积赠送措施研究pptx
03
普通住宅面积赠送措施分析
赠送面积的优缺点分析
增加房屋使用空间
赠送面积可以增加房屋的使用空 间，提高居住舒适度。
提升房屋价值
赠送面积可能会增加房屋的市场 价值，提高投资回报可以作为一种促销手段，吸引购房者 购买。
赠送面积的优缺点分析
01
02
03
存在安全隐患
政策法规
政府对房地产市场的政策法规是 影响赠送面积现象的重要因素。 例如，某些地区禁止或限制赠送 面积的做法，以防止市场投机和
违规行为。
市场供需关系
房地产市场的供需关系也是影响 赠送面积的因素之一。在供大于 求的市场环境下，开发商可能会 采取赠送面积等营销手段来吸引
购房者。
开发商营销策略
开发商的营销策略也会影响赠送 面积的现象。为了提高销售业绩 和市场份额，开发商可能会采取 赠送面积等手段来吸引购房者。
对于开发商而言，需要权衡赠送面积的利弊，制定合理的营销策略，同时遵守相关 法律法规。
对于政府而言，需要加强对普通住宅面积赠送措施的监管，制定更加明确和规范的 法律法规，保障购房者的合法权益。
THANKS
谢谢您的观看
开发商将原本属于建筑 面积的阳台赠送给了购 房者，作为吸引购房者
的手段。
阁楼赠送
部分住宅项目将原本属 于建筑面积的阁楼赠送 给购房者，增加房屋的
使用面积。
地下室赠送
地下室作为附属设施， 有时也会被开发商赠送
给购房者。
其他形式
除了以上几种常见形式 外，还存在其他形式的 面积赠送，如庭院、露
台等。
赠送面积的影响因素
权纠纷等。
因此，对普通住宅面积赠送措施 进行研究，具有重要的现实意义
新政后的户型赠送面积研究80p..
房地产智库
09年初流行的赠送方式，但要能打通关节，不被有关部 门追究
为了增加建筑结构的整体性，常在平 面的小凹口(面宽2－4米）处设置联 系梁，在竣工验收后层层加板，加墙
房地产智库
8~15层平层户型 16~21层一梯一户错层复式尊贵感绝对体现
电梯由智能卡控制，住户只能 达到自身楼层 独门独户，开”门”即入户 实用率最大化 公共空间私有化
一梯一户错层复式 示意图
入户上层
房地产智库
入户层
电梯厅私有化
双主卧+双客厅+双空中院 落+4卫生间+工人房的空 中美墅
工人房与主人和客人活动空 间互不干扰
家庭厅体现了豪宅生活的质素 是整个家庭的半公共空间
步入式 景观凸窗
凸墙作为赠送 的衣柜
室内地面
步入式阳台剖面示意图
【户型设计建议--附加值之夹层】
2+4灵活空间
居住主体
偶数层：送2米夹 层空间 奇数层：小复式 空间，可自行隔 成二个空间。
3米 3米
2米 4米
4米的小复式LOFT空间， 可作创意空间也可隔层两层， 下层为洗手间与厨房，上层 为小卧室。（预留相关管道）
复式——高舒适度和附加值产品降低噪音 敏感度
餐厅上空
客厅上空 主卧上空
复式下层
复式上层
高附加值——复式空间改房， 250平米变350平米 叠拼TH住宅单元
房地产智库
空间的多种可能性满足不同需求
实用型改房
4.5米
4.5米
3米
3米
3米
3米
3.0米 3.8米
3米
3米
2.2米
新政后的户型赠送面积研究
Part 1
小户型产品创新面积赠送解析
小户型产品创新面积赠送解析1. 背景介绍随着人口增长和城市化进程的不断加速，小户型住宅成为城市居民生活的主要选择。
在小户型住宅中，面积成为一个关键的限制因素，如何在有限的空间内实现功能的完善和舒适性的提升成为设计和生产小户型产品的挑战之一。
为了解决这一问题，一些厂商开始提出“面积赠送”概念，旨在通过创新设计和智能布局，在实际使用中获得额外的空间感和功能。
2. 面积赠送的定义面积赠送是指在小户型产品设计中，通过一系列创新的设计手法和技术手段，使实际使用空间的感知面积超出实际建筑面积的大小，从而实现在有限空间内获得更多的功能和舒适性体验。
3. 面积赠送的实现方式3.1 多功能区域设计通过灵活的空间划分和多功能区域设计，同一块空间可以满足多种功能需求，实现空间的最大化利用。
3.2 折叠式家具折叠式家具可以在不使用时将其折叠起来，节约空间，实现空间的灵活利用和功能的最大化。
3.3 嵌入式收纳设计在墙面、地面或家具中设计嵌入式收纳空间，使得小物件和杂物可以有固定的存放位置，避免空间的混乱和杂乱。
3.4 高度利用垂直空间通过设计高度合适的柜子、书架等垂直空间的家具，可以有效利用上方的空间，增加有效的收纳空间，避免空间的浪费。
4. 面积赠送的优势和挑战4.1 优势•实现小户型产品的功能完善和舒适性提升•提高小户型产品的使用效率•增加产品的竞争力和市场占有率4.2 挑战•技术创新的成本高•需要解决材料和工艺的技术难题•用户接受度和市场推广的挑战5. 面积赠送的经典案例分析5.1 IKEA的小户型产品设计IKEA的家具设计一直以简洁、实用为特点，通过多功能区域、折叠式家具、嵌入式收纳等设计手法，为小户型用户提供了更多的选择和方便。
5.2 日本的微型公寓设计在人口密集的日本，微型公寓已经成为一种常见的住宅类型。
日本设计师通过创新的设计手法和智能的布局，将微型公寓打造成了一个功能完善、舒适愉悦的居住空间。
6. 面积赠送的发展趋势随着城市化进程的不断加速，小户型产品将会越来越受到市场的青睐，面积赠送的概念和实践也将会得到更多的关注和发展。
新规住宅赠送面积研究-城市建筑 PPT
6.2.12.6 落地窗，当其进深不大于0.60米且窗体高度小于2.20米时，落地窗不计算建筑面积，否则落地窗 计算全部建筑面积
普通凸窗：
落地凸窗：
两侧落地凸窗（偷面积较多）：
星河传奇
定型产品1.0
同创九著
凸窗
深圳市建筑设计规则2014： 不计算建筑面积的凸窗规定
新规：凸出建筑外墙面的窗户。 ① 凸窗的窗台高度（房间室内地面至窗台板上缘的垂直距离）不小于0.45m。 ② 凸窗凸出于外墙，凸窗外侧无其他建筑空间，窗体上、下方凹入部分的外侧无围护物（不包括百叶、穿孔板）封闭、
遮挡。 ③ 凸窗的高度（窗台板上缘至凸窗顶板上缘的垂直距离）小于2.2m。 ④ 凸窗的进深（建筑外墙面至窗台板外边沿的水平距离）不大于0.6m。
新规取消了落地窗的概念
×
落地凸窗
√
普通凸窗
住宅建筑赠送面积研究：
凸窗 阳台 室内透空 室外透空 凹槽
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
结论： 小于90㎡的复式住宅， 按层计算投影面积 大于90㎡的复式住宅，20%且小于60平米 可设室内透空的位置 , 仅起居室、餐厅
住宅建筑赠送面积研究：
凸窗 阳台 室内透空 室外透空 凹槽
室外透空
关于建筑设计审查有关控制要求的通知（2012.01.10)
旧规：（三）房与房之间原则上不得设置框架及连扳。各 单套户型房与房之间（含客厅、餐厅、阳台、卫生间、厨 房等）不得设置框架及连扳，如确有需要，套型与套型之 间，套型与核心筒之间设置结构连梁和板等的围合总投影 面积（框架外沿算）不得超过该层建筑面积的10%。
新规住宅赠送面积研究-城市建筑
住宅建筑赠送面积研究：
凸窗 阳台 室内透空 室外透空 凹槽
普通凸窗：
落地凸窗：
两侧落地凸窗（偷面积较多）：
星河传奇
定型产品1.0
同创九著
凸窗
深圳市建筑设计规则2014： 不计算建筑面积的凸窗规定
新规：凸出建筑外墙面的窗户。 ① 凸窗的窗台高度（房间室内地面至窗台板上缘的垂直距离）不小于0.45m。 ② 凸窗凸出于外墙，凸窗外侧无其他建筑空间，窗体上、下方凹入部分的外侧无围护物（不包括百叶、穿孔板）封闭、
遮挡。 ③ 凸窗的高度（窗台板上缘至凸窗顶板上缘的垂直距离）小于2.2m。 ④ 凸窗的进深（建筑外墙面至窗台板外边沿的水平距离）不大于0.6m。
新规取消了落地窗的概念
×
落地凸窗
√
普通凸窗
住宅建筑赠送面积研究：
凸窗 阳台 室内透空 室外透空 凹槽
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
结论： 小于90㎡的复式住宅， 按层计算投影面积 大于90㎡的复式住宅，20%且小于60平米 可设室内透空的位置 , 仅起居室、餐厅
住宅建筑赠送面积研究：
凸窗 阳台 室内透空 室外透空 凹槽
室外透空
关于建筑设计审查有关控制要求的通知（2012.01.10)
旧规：（三）房与房之间原则上不得设置框架及连扳。各 单套户型房与房之间（含客厅、餐厅、阳台、卫生间、厨 房等）不得设置框架及连扳，如确有需要，套型与套型之 间，套型与核心筒之间设置结构连梁和板等的围合总投影 面积（框架外沿算）不得超过该层建筑面积的10%。
新规住宅赠送面积研究-城市建筑
住宅建筑赠送面积研究：
凸窗 阳台 室内透空 室外透空 凹槽
户型点评基础知识及赠送面积详解ppt课件
公共空间尺度
得房率
得房率=套内建筑面积/总建筑面积 总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+外墙中线以内墙体面积+分户内墙体中线以内面 积+阳台面积 公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶 层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所 有套内面积总和x本住宅的套内面积
户型设计的合理性
人居习惯
市场上对于户型的一般关注点
客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等） 主卧室：合理（面积、采光）、私密性 餐厅：相对独立、通风采光 厨房：宽敞实用、有服务阳台 卫生间：便利性、隐蔽性、通风 次卧室：做书房、客房适宜 阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
一字形是连续布置器具，并不方便，但这种布置的优点是节省面宽，最窄可以到1.5米。L形 布置会好一些，可以把灶具或操作台放在一边，面宽要求也不会明显增大，1.5米以上即可。其 优势是在同等面积下，可以缩短操作动线。
U形布置是最好的方式，能够容纳多人，操作动线更为合理，但面积也要加大，开门的位置 只能是一个方向。双排布置和U形相似，只是因为开阳台门，而将橱柜分成两排。
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
得房率
得房率=套内建筑面积/总建筑面积 总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+外墙中线以内墙体面积+分户内墙体中线以内面 积+阳台面积 公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶 层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所 有套内面积总和x本住宅的套内面积
户型设计的合理性
人居习惯
市场上对于户型的一般关注点
客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等） 主卧室：合理（面积、采光）、私密性 餐厅：相对独立、通风采光 厨房：宽敞实用、有服务阳台 卫生间：便利性、隐蔽性、通风 次卧室：做书房、客房适宜 阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
一字形是连续布置器具，并不方便，但这种布置的优点是节省面宽，最窄可以到1.5米。L形 布置会好一些，可以把灶具或操作台放在一边，面宽要求也不会明显增大，1.5米以上即可。其 优势是在同等面积下，可以缩短操作动线。
U形布置是最好的方式，能够容纳多人，操作动线更为合理，但面积也要加大，开门的位置 只能是一个方向。双排布置和U形相似，只是因为开阳台门，而将橱柜分成两排。
“雪亮工程"是以区（县）、乡（镇） 、村（ 社区） 三级综 治中心 为指挥 平台、 以综治 信息化 为支撑 、以网 格化管 理为基 础、以 公共安 全视频 监控联 网应用 为重点 的“群 众性治 安防控 工程” 。
小户型面积赠送深度研究精品PPT课件
小户型创新实例：
弹性空间预留
多用间设计，使居室使用增添灵活性， 提供多种实用可能，读书、家务、健 身、临时居住……可变的空间体现居 住的个性。
多功能房
说明：预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。
小户型创新实例：
夹层空间
小户型创新实例：
夹层空间
世金汉宫1房：二层面积全部 赠送，作为带独立卫生间的卧 室，并赠送一间多功能房。
目前市场常用户型创新方式：
凸窗
方式：赠送全部面积
凸窗增加了室 内可使用空间 和视野开阔感， 但赠送面积较 小。
阳台、露台、入户花园、内庭院 凸窗
夹层、复式结构
目前市场常用户型创新方式：
夹层
方式：赠送全部面积
在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的 灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一 般，市场接受度不高。
入户花园 方式：赠送一半面积
阳台、露台、入户花园、内庭院 凸窗
夹层、复式结构
入户花园提供入口缓冲 空间，引入更多室外空 间，提高产品舒适度。
目前市场常用户型创新方式：
内庭院
方式：赠送一半面积
阳台、露台、入户花园、内庭院 凸窗
夹层、复式结构
内庭院将室外景观引入室内，创 造更私密的半室外空间，也可灵 活用于扩大室内空间。赠送面积 效率非最高，但实用性较强。
阳台、露台、入户花园、内庭院 凸窗
夹层、复式结构
阳台结合客厅或主卧布置，增 加宽敞感，赠送一半面积。 对小户型而言，赠送面积较少， 逐渐被露台取代。
目前市场常用户型创新方式：
露台
方赠式送：全赠部送面全积部面积
阳台、露台、入户花园、内庭院 凸窗
夹层、复式结构
户型专题研究1：赠送面积方式
户型专题研究1：赠送面积方式----c67fd8a2-6eb2-11ec-a3fa-7cb59b590d7d户型专题研究1:赠送面积方式回报资产价值的一个重要方式——给予利益赠送创新解析说明：1.户型产品的创新，会带来建筑成本的相应增加，最高平均增加30元/平方米；2.相对于价格的提升和销售速度的提升，成本提升的代价物有所值；1.家庭花园2双层露台3阳台/法式阳台4内院5开间窗/阳光房6夹层7花架1.入户花园方式：赠送一半面积入口花园提供入口缓冲空间，并引入更多室外空间，以提高产品的舒适性。
1.入户花园深圳新规定入户花园是矩形平面：6平方米以内，或按照阳台规定的2.5米进深，计算一半建筑面积。
超出允许范围，则计算全部建筑面积。
当入口花园是一个异形平面时，只计算建筑面积的一半2.双层露台方式：赠送面积奇数和偶数楼层被送至露台，所有区域都免费返回露台2.双层露台深圳露台面积计算新规定：可赠送面积的露台1、二层高悬挑露台(无柱露台):无论其面积多大，进深多大，均不计入建筑面积。
但从结构和成本考虑，其悬挑长度和面积应该有限。
2、二层高有柱露台(有框架露台):阳台底板至阳台上盖之间，如果有水平镂空楼板或连接横梁等结构，将计算一半建筑面积；两层之间如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，面积小于12.0平方米，进深小于2.5米，不计入建筑面积。
不可赠送面积的露台只要面积大于12.0平方米，或进深大于2.5米的有柱露台和凹露台，今后都要计算全部建筑面积。
深圳市场中以前出现的“水榭花都”、“鼎太风华”、“可园”等楼盘的20多平方米的大露台，将不再被准许赠送面积。
“新规程”只对单个露台的面积进行了限制，并没有对一个住宅单位的露台数量和总面积(即“总赠送面积”)进行控制。
市规划局正在制定新规定，拟对每套房的“可赠送面积”总量提出限制指标，每户只能赠送一定比例的面积，以示每套住宅单位对占有公共空间的公正。
3.阳台/法式阳台：赠送半面积阳台。
普通住宅面积赠送措施研究
政策法规约束
政策法规对普通住宅面积赠送的限制 和约束，如土地用途、建筑面积、赠 送的面积比例等。
政策法规变化
政策法规的变化对普通住宅面积赠送 措施的影响，如不同时期政策法规的 变化导致赠送的面积和方式发生变化 。
市场竞争因素
市场竞争压力
房地产市场竞争激烈，开发商为了吸引客户，可能会采取赠送面积的策略来增 加销售竞争力。
面积缩水
部分开发商在施工过程中可能会擅自调整赠送面积，导致 实际交付的房屋与合同约定不符，引发购房者不满。
质量隐患
为了实现赠送面积，开发商可能会在建筑结构、材料等方 面进行改动，增加房屋的质量隐患。
普通住宅面积赠送措施风险防范对策建议
01 02
完善合同条款
购房者在签订购房合同时应认真阅读合同条款，确保合同中明确约定了 赠送面积的相关信息，包括位置、用途、面积等，以便在后续办理产权 证书时避免纠纷。
法律基础
国外在普通住宅面积赠送方面有 明确的法律法规和政策指导，如 美国、英国、澳大利亚等国家都
有相关法规和政策。
实施方式
国外在赠送面积方面有多种实施方 式，如直接赠送、优惠购买、共享 权益等。
监管与评估
国外对普通住宅面积赠送的监管和 评估有完善的体系，如美国的FHA 和HUD等机构会进行严格的监管和 评估。
开发商直接将部分面积无偿赠送给购 房者，一般以阳台、露台、地下室等 形式出现。
开发商在销售过程中，将部分面积以 低于市场价的形式进行销售，以此吸 引购房者购买。
抵扣房款
开发商将部分面积以抵扣房款的形式 进行赠送，通常以特定的价格将阳台 、露台、地下室等面积抵扣给购房者 。
按赠送时间分类
购房时赠送
开发商在购房者购房时赠送部分 面积，一般以阳台、露台、地下 室等形式出现。
政策法规对普通住宅面积赠送的限制 和约束，如土地用途、建筑面积、赠 送的面积比例等。
政策法规变化
政策法规的变化对普通住宅面积赠送 措施的影响，如不同时期政策法规的 变化导致赠送的面积和方式发生变化 。
市场竞争因素
市场竞争压力
房地产市场竞争激烈，开发商为了吸引客户，可能会采取赠送面积的策略来增 加销售竞争力。
面积缩水
部分开发商在施工过程中可能会擅自调整赠送面积，导致 实际交付的房屋与合同约定不符，引发购房者不满。
质量隐患
为了实现赠送面积，开发商可能会在建筑结构、材料等方 面进行改动，增加房屋的质量隐患。
普通住宅面积赠送措施风险防范对策建议
01 02
完善合同条款
购房者在签订购房合同时应认真阅读合同条款，确保合同中明确约定了 赠送面积的相关信息，包括位置、用途、面积等，以便在后续办理产权 证书时避免纠纷。
法律基础
国外在普通住宅面积赠送方面有 明确的法律法规和政策指导，如 美国、英国、澳大利亚等国家都
有相关法规和政策。
实施方式
国外在赠送面积方面有多种实施方 式，如直接赠送、优惠购买、共享 权益等。
监管与评估
国外对普通住宅面积赠送的监管和 评估有完善的体系，如美国的FHA 和HUD等机构会进行严格的监管和 评估。
开发商直接将部分面积无偿赠送给购 房者，一般以阳台、露台、地下室等 形式出现。
开发商在销售过程中，将部分面积以 低于市场价的形式进行销售，以此吸 引购房者购买。
抵扣房款
开发商将部分面积以抵扣房款的形式 进行赠送，通常以特定的价格将阳台 、露台、地下室等面积抵扣给购房者 。
按赠送时间分类
购房时赠送
开发商在购房者购房时赠送部分 面积，一般以阳台、露台、地下 室等形式出现。
新政下户型赠送方式及最大赠送率..
新项目开盘活动 专题研究
本报告严格保密。
[关键字]：
开盘流程、开盘准备、现场控制、活动造势
[结论]：
新政下不经改建平层最大赠送率13.5％（不计凸窗） 新政下经改建平层最大赠送率约32.5％ （不计凸窗） 新政下不经改建复式最大赠送率42.5％（不计凸窗）
本报告是严格保密的。
新政下政策明确允许的四种赠送方式：
露台9％双层高ຫໍສະໝຸດ 露台9％× 2双层高
阳台9％/2
单层高
阳台9％/2
单层高
掏洞
比例未限定
镂空20％
复式镂空
赠送率13.5％
赠送率42.5％
经改造赠送方式：露台——整体搭板改房
错层露台
建议：
错层露台改房：外立面
设计考虑整体搭板，交楼前错 层露台替业主整体搭板改房。
错层露台
经改造赠送方式：搭板——户型预留房间空位，后 期搭板改房
功能
可搭板改房 增加户内居住 舒适度 可扩为室内空 间
阳台 面积 赠送 方式
阳台 入户花 园
凸窗
正凸窗 倒凸窗
高度小于2.20米，进深不大于0.60米；总面积不 增大房间空间 能超过户型建筑面积的15% 目前无明确要求 可搭板改房
直接掏空
建议： 搭板改房：整体预留房间空位，
并预留钢筋沉重埋挂件，验收交楼 后，整体替业主搭板改房。
目前户型赠送多采用此 方式，但仍存在报批风 险。
承重钢筋挂件预埋
新政下经改建最大赠送率：不计凸窗，平层赠送率 约32.5％
平层赠送改建前 凸窗
比例未限定
平层赠送改建后 凸窗
比例未限定
露台9％
双层高
露台9％× 2
本报告严格保密。
[关键字]：
开盘流程、开盘准备、现场控制、活动造势
[结论]：
新政下不经改建平层最大赠送率13.5％（不计凸窗） 新政下经改建平层最大赠送率约32.5％ （不计凸窗） 新政下不经改建复式最大赠送率42.5％（不计凸窗）
本报告是严格保密的。
新政下政策明确允许的四种赠送方式：
露台9％双层高ຫໍສະໝຸດ 露台9％× 2双层高
阳台9％/2
单层高
阳台9％/2
单层高
掏洞
比例未限定
镂空20％
复式镂空
赠送率13.5％
赠送率42.5％
经改造赠送方式：露台——整体搭板改房
错层露台
建议：
错层露台改房：外立面
设计考虑整体搭板，交楼前错 层露台替业主整体搭板改房。
错层露台
经改造赠送方式：搭板——户型预留房间空位，后 期搭板改房
功能
可搭板改房 增加户内居住 舒适度 可扩为室内空 间
阳台 面积 赠送 方式
阳台 入户花 园
凸窗
正凸窗 倒凸窗
高度小于2.20米，进深不大于0.60米；总面积不 增大房间空间 能超过户型建筑面积的15% 目前无明确要求 可搭板改房
直接掏空
建议： 搭板改房：整体预留房间空位，
并预留钢筋沉重埋挂件，验收交楼 后，整体替业主搭板改房。
目前户型赠送多采用此 方式，但仍存在报批风 险。
承重钢筋挂件预埋
新政下经改建最大赠送率：不计凸窗，平层赠送率 约32.5％
平层赠送改建前 凸窗
比例未限定
平层赠送改建后 凸窗
比例未限定
露台9％
双层高
露台9％× 2
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结构柱、结构梁 可搭板，做+1房
此类方法有一定的政策风险， 需要打通关节。
计算一半建筑面积 不计算建筑面积
天马河公馆M户型-02 面积:95.61m2
①、符合首置需求的户型
（可赠送）符合首置需求的户型7
计算一半建筑面积 不计算建筑面积 为了增加建筑结构的整体性，常在平面的凹口 处设置联系梁板，可在此处设置格栅，以便后 期修改
新政后的户型赠送面积研究
Part 1
新政后不可行的面积赠送方式
按照广州最新出台的《计算规范》征求意见来看，现时许多惯用的赠送方式都将失去作用。 从理论上说，上述六种手段都是广州现时流行的面积赠送方法中不能再继续使用的几种。因此
结合新政征求意见细则与上述不可行的办法实例，对新政后确实可行的面积 赠送方式的落实具有参考意义。 现时广州常用，但在新规范下不能使用的面积赠送方式
赠送全部 架空一块区域，待验收后搭板 面积 使用属于外墙附属物的花池、空调搁板扩展面积（不超过0.5米的不算面积，超过 的算一半，但此种算法仅限于建筑结构外的部分）
①、符合首置需求的户型
（可赠送）符合首置需求的户型5
空调搁板，预留 梁，可做衣柜 凸窗，可做休 息平台，窗高 低于2.2m 计算一半建筑面积 落地凸窗，用作 书桌面积，并增 空间感，窗高低 于2.2m 不计算建筑面积
1、不超过2.2米高，进深不超 过0.5米的步入式落地凸窗， 不计算建筑面积 2、不超过0.5米的空调板、花 池等，不计算面积。超过0.5 米，算一半面积，可扩展房间 面积（此计算方法仅限建筑结 构外的部分）
海伦春天1座3座05单元 78.50平米
①、符合首置需求的户型
（可赠送）符合首置需求的户型6
家庭厅体现了豪宅生活的质素 是整个家庭的半公共空间
两个户内公共空间自然的 分割了私密空间和公共空间 双主卧设计同样也体现了豪 宅生活质素，保证了主人生 活的私密性。
轩泰地产南山东角头项目
A系列： 超级无敌视野/突破传统平面产品现状，——绿色走廊系列
超级无敌视野 超级的空间享受（如多面采光、阳光室、 空中花园、绝对的通透性） 豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间） 阳光早餐厅
此类方法有一定的政策风险， 需要打通关节。
+1房
此处架空，待验收后， 可搭板作+1房
深圳溪山美地 一期12栋A、B 单元5-23层奇数层 127.70㎡
①、符合首置需求的户型
（可赠送）符合首置需求的户型8
此类方法较安全，可行
计算一半建筑面积 不计算建筑面积
外L形阳台 可用玻璃隔+1房
佛山时代糖果 22栋03单位 87.31平米 ㎡
面积赠送的具体细节与手段必须根据新规范的规定与政策出台后的实际情况 研究出确实可行的对策。 新《建筑工程建筑面积计算规范》下，依然能够使用的面积赠送方式
利用不超过0.5米宽、2.2米高的凸窗增加室内使用面积，可分落地式与普通式两 种（其中普通式可以在验收后，将凸窗窗台削平，做成高于2.2米的落地凸窗）
8~15层平层户型 16~21层一梯一户错层复式尊贵感绝对体现
电梯由智能卡控制，住户只能 达到自身楼层 独门独户，开”门”即入户 实用率最大化 公共空间私有化
一梯一户错层复式 示意图
入户上层 入户层 电梯厅私有化
双主卧+双客厅+双空中院 落+4卫生间+工人房的空 中美墅
工人房与主人和客人活动空 间互不干扰
1
独立 客房
3
4
1 生态走廊+户内花园系列
2 错层露台 3 入户花园
2
2
4 专属私家电梯 绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花园组合
A系列：顶层PENTHOUSE（楼王）
一梯一户双拼户型+专享私家屋顶花园，高度私 密的稀有户型 观景名宅，拥有三个花园：主人区花园、会客 区花园及透天花池 全部主要厅房朝南，罕有的面宽巨无霸
Part 2
赠送方式—利用悬挑格栅 式遮阳板
凹阳台改 房间
客厅或主卧外的 格栅式遮阳板可 改做阳台
赠送方式—利用花架、花 池
阳台、房间外的 花架、花池可并 入阳台、房间
赠送方式—利用平面上凹 口处的结构梁、板
为了增加建筑结构的整体性，常在平 面的凹口处设置联系梁板，可在此处 设置格栅，以便后期修改
①、符合首置需求的户型
符合首置需求的户型2
计算一半建筑面积 不计算建筑面积
内阳台，改厕所
保利公馆2010 20栋7梯01单位户型 3房2厅 100.61㎡①、Fra bibliotek合首置需求的户型
符合首置需求的户型3
计算一半建筑面积 不计算建筑面积
有防护栏的花池变 房
金域蓝湾B11栋标准层01单位
①、符合首置需求的户型
起居厅为多面采光，贯通 主人私密区及会客接待区
主卧区拥有衣帽间、观景卫生间、透天花池，尺度奢侈，主 卧区的卧室可连通书房，或将书房作为卧室的一部分
concept 空中的别墅生活 全套房设计
餐厅采光天井 工人房预留洗手间 ||位于生活阳台与 厨房直接联系 套房
A B C D E F
赠送方式—利用半入户花 园
入户花园只做一半 楼板，可减少计容 面积
赠送方式—利用可拆卸的 填埋层改变凸窗性质
落地凸窗在混凝土板 上砌20公分高的平台， 使凸窗实际高度增加， 避免矮凸窗造成的自 然采光不足，平台可 在后期拆除
09年初流行的赠送方式，但要能打通关节，不被有关部 门追究
为了增加建筑结构的整体性，常在平 面的小凹口(面宽2－4米）处设置联 系梁，在竣工验收后层层加板，加墙
符合首置需求的户型4
计算一半建筑面积 不计算建筑面积
小复式房，加层 低于2.2m，不计 入建筑面积
海珠区朗晴大学印象 小复式楼 面积110 ㎡
新政后可行的面积赠送方式
按照广州最新出台的《计算规范》征求意见来看，现时许多惯用的赠送方式都将失去作用。 从理论上说，上述三种手段都是广州现时流行的面积赠送方法中能够成立的几种，但是对于
赠送一 半面积
赠送全 部面积
1
2 3 1 2 3
入户花园
内阳台变房 L型阳台变房（内L形） 超过0.5米宽的凸窗 结构内的花池、空调搁板变房 小复式房（复式的夹层一般小于2.2m）
①、符合首置需求的户型
符合首置需求的户型1
计算一半建筑面积 内阳台 不计算建筑面积
入户花园
广州保利城花园 2期海德A、C-03单元 B、D-05单元 106.00㎡