影响中国住房需求的客观环境因素主要有哪些[1]

影响中国住房需求的客观环境因素主要有哪些？
答：住房需求是指在一定的时期内,在某一价格水平下,住房的消费者在市场上所愿意且能够购买的住房数量。

一、住房需求的一般特征
（一）、住房的基本需求是刚性的。

住房是人类生存和发展的必需品，满足人们基本生活的住房需求是维持劳动力的简单再生产的需要，是人们维持起码尊严的需要。

如果连最基本的住房需求都不能满足，社会稳定就会受到影响。

因此，无力自我改善住房条件的低收入人群的住房需求和拆迁带来的住房需求是必须优先满足的需求。

（二）、住房需求不仅是量的需求，更是质的需求。

随着居民收入和生活水平的提高，在住房面积的不断增加的基础上，人们对住房的装修、结构、布局、安全等本身质量提出越来越高的要求，对居住环境也提出休闲、购物、娱乐、运动等一系列更高的配套功能要求。

这种不断追求住房质量提高的需求，导致住房在供求总量不变的情况下，价格也呈逐渐上涨趋势。

从另一方面也说明住房改善是长期的过程，即使社会上不再新增人口、住房总量已经足够，对住房的需求也是永远存在的。

（三）、支撑住房需求的购买力与资产状况和收入预期有关。

住房有效需求并不完全取决于当期收入水平，即期收入、储蓄、存量资产、未来收入共同构成实现住房需求的购买力。

在住房抵押贷款制度的支持下，大约有70%购房款用的是未来的收入，有30%购房款用的是家庭历年积累的收入或资产。

所以，要将购房意愿转化为现实购买力，只需要较少的当前收入。

因此，不能简单地认为收入水平是住房需求量的惟一决定因素。

（四）、住房的边际需求对房价的影响最大。

一方面，交通便利、配套完善、环境优良等宜居性好的城市或就业机会多的城市总是吸引着大量居民的进入，所以，这些城市的住房需求始终比较旺盛。

各国的实事都证明，在影响房价的供求因素中，新近进入城市的住房边际消费者对房价影响是最大的。

另一方面，由于住房价格受级差地租影响极大，导致在同一区域，对新旧住房的需求差别很小，价格差别也很小。

（五）、住房需求一般是在原住房基础上追加的增量需求。

住房是资产，可以变现、可以继承。

与一般消费品不同，居民对住房的新需求与原住房关联程度大。

对改善性住房需求而言，新的住房需求是在原住房基础上的追加。

居民通过将原住房出售或出租，只需添加比原来住房增加的那部分面积和功能的钱，就可以实现新的住房需求。

如卖掉５０平方米的住房在同一区域再购买８０平方米的住房，只需增加３０平方米的资金就可以实现。

（六）、住房需求不仅是消费需求还可以是投资需求。

住房是资产，不仅可以满足人们的居住需求，而且可以抵御通货膨胀，具有保值和增值的功能。

当通胀发生时，货币资产缩水，居住成本提高，实物资产增值，导致住房购买需求增加，由于住房供给存在时滞，短期住房供给不会发生变化，因此商品住房价格上升。

二、我国当前住房需求和供给的特点
（一）、脱困性和改善性住房需求集中释放。

长期福利分房体制下，城镇人均住房标准较低。

住房制度改革以来，被长期约束的住房需求得到释放，特别是历史上积累的、本应在３０－５０年内实现均衡的脱困性需求、改善性需求，集中在住房制度改革之后释放。

再加上，停止福利分房后增加的新职工没有享受到单位分房的福利，他们同样存在着对住房的刚性需求，这部分人群大约占职工总数的２５％左
（二）、被动性住房需求突出。

在快速城镇化的背景下，城市改造和扩张造成了大量被动迁拆需求，特别是以旧村改造升级、大型会展或者运动会为契机带动的拆迁性需求增加更为明显，如北京的奥运会、上海的世博会等。

（三）、当前社会的几个显著特征深度影响住房需求。

一是当前城镇整体水平正处于住房需求较高的发展阶段。

城镇居民消费结构升级的态势十分明显，对住房的需求快速提高。

二是家庭结构小型化趋势明显。

家庭结构越小，人均住房面积的实际占有越大，因此，小家庭结构的大量出现会引起住房需求的增加。

三是婚房需求量骤增。

婚龄人口对于住房的刚性需求将会持续增加。

四是外来务工人员的住房需求，随着大量外来务工人员的增加，相应地对住房产生需求。

（四）、各种需求交叉错位。

在当前城镇居民收入差距不断扩大的客观背景下，不同的消费者对住房的需求也呈现分化趋势：贫困的人群需要解决最基本的住房需求，小康的家庭产生改善性的需求，富裕的家庭具有住房投资和投机的需求。

另一方面，由于目前我国住房保障体系建立晚、不完善，这些因素导致各种需求错位，解困性需求与改善性需求、自住性需求与投资性需求、近期需求与远期需求在同一个市场上同时竞争。

近几年的房价上涨也与此有关。

（五）、对供给结构干预力度不够。

在房地产市场发展初期，政府对市场主体和市场行为约束不够，造成了供给结构的不合理以及其他诸多问题。

政府在土地出让上价高者得，对供给结构缺乏必要规划、金融和税收政策的干预，开发企业为了利润最大化，集中满足最富裕人群的住房需求，大户型、高档住宅占绝大比例，导致了新建住房价格的普遍上扬，新建商品住房价格的上扬迫使更多的人购买旧房，又拉动了存量住宅的价格上涨。

供给结构问题成了拉动房价上涨的主要动力。

（六）、住房供给的市场化程度不均衡。

由于存在着大量非公开竞争方式进入房地产领域的企业，存在着土地资源滥用、价格欺诈、信用缺失等一系列市场秩序失控的问题，尽管这些问题在近年有所缓解，但并没有彻底解决。

三、影响中国住房需求的客观环境因素改革开放三十多年来，我国房地产市场的快速发展受到全社会的广泛关注，它直接影响到国民经济的健康发展和人们的社会生活。

房价的变化成为社会关注的焦点。

但住房作为不动产具有区别一般商品的独特性质，分清其需求的特点，才能把握供求平衡的关键要点。

住房需求的波动与诸多因素相关,一般而言,人口因素、城市化水平决定了一定时期住房的需要量,而经济因素、政策因素和价格预期决定了一定时期的有支付能力的住房需求。

（一）、城市化发展水平
城市是社会经济发展，特别是工业化的必然结果。

因为社会经济发展，无论从地域上说，还是从经济社会组织形式上说，都表现为城市的发展。

城市越发展对房地产的需求也就越大。

随着城市的发展，城市的扩大，城市土地面积不断地增加，城市对土地和住宅的需求也就越来越大。

城市经济发展，城市化水平的提高，所以对土地提出了需求，是因为在城市社会经济发展时，工业、商业、金融业，以及城市基础设施也跟着发展起来。

特别是城市基础设旆，需要占用很大的土地，这一切都提出了对土地的大量需求。

中国现在正处于城市化的时期，城市数量和城市规模都在不断地增加，因此对土地的需求量是很大的。

（二）、房地产价格水平
房地产市场与其他市场一样，价格的高低对于房地产的需求也有很大的影响。

在正常情况下，房地产价格高，就会限制对房地产的需求，房地产价格低，就会增加对房地产的需求。

我国目前房地产价格居高不下是影响房地产需求的一个重要因素。

（三）、城市产业结构
城市产业结构是各部门之间的量的关系和比例，以及其特有的相互结合形式。

当代经济发展，产业部门已经突破了物质产品生产部门的界限，发展成为包括国民经济各职能部门在内的产业结构。

城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产需求的总量，而且决定着房地产产业的需求结构。

中国现在正处于现代化的过程中，城市经济结构也由传统产业向现代产业转换。

城市产业结构和城市产业的转换，都影响着和决定着城市对房地产的需求状况和需求的数量。

特别是第三产业的发展，对城市房地产提出了大量的需求。

（四）、国家有关政策
国家的政策，是国家对宏观经济进行调控的重要手段，对房地产的生产性需求和消费性需求，都会有巨大的影响，特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。

从房地产经济发展的总体上说，房地产的产业政策，决定着房地产业在整个国民经济中的地位，以及房地产与相关产业发展的关系。

房地产经济发展的实践表明，国家的财税政策、国民经济发展计划、金融政策、投资政策等，基本上决定了房地产投资总量和投资结构。

同时国家可以通过生产性需求和消费性需求的各种经济参数，如价格、税收、利息、折旧率等，刺激或抑制生产和消费的需求。

其中货币金融政策和利率，是调整需求的最有力的经济杠杆。

对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策，以及与住房有关的各项优惠政策。

随着我国房地产事业的健康发展，住房制度改革的不断推进，我国居民住房需求已发生了很大的变化。

当前我国居民的住房需求在微观层面上又有其新的特征表现，这些特征表现应当引起我们的注意。

居民对住房的需求可分为消费需求与投资需求两类，前者直接来源于消费者本人对居住的要求，后来来源为了享有房屋升值带来的收益或是出租房屋所能获取的稳定收入。

目前，我国居民的住房需求中消费需求远远大于投资需求。

当前我国城镇居民的住房需求收入弹性较大，说明了随着房改的深入，伴随我国经济的增长，未来对住房的需求也将快速提高。

初次购房置业者仍占大多数。

所谓初次购房置业，是指原来不拥有不动产，而是初次至市场上去购买商品房。

目前我国这一类型的购房置业者仍占了大多数。