第十二讲 抵押与证券化市场
抵押与证券化市场
固定利率抵押贷款
英国抵押贷款协会数据显示，更多英国人选 择固定利率抵押贷款，原因是普遍预期英国 利率将有所上调。固定利率产品的广受欢迎 反映了各银行提供的业务颇具吸引力，以及 消费者希望锁定低利率的长期交易产品。
固定利率住房抵押贷款由于融资成本固定,且 借款人拥有在市场利率下降时提前还贷的选 择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利 率的利率风险管理有较高要求。
2、抵押货款市场：是指由各种抵押工具的交易 所形成的市场。可以分为一级市场和二级市 场。
抵押关系中的当事人：
★抵押关系的债权人---抵押权人（抵押贷 款机构，包括商业银行、寿险公司、养 老基金等机构）
★抵押关系的债务人---抵押人（借款人） ★借款人提供的担保财产-----抵押物或抵
押财产
根据抵押财产不同 ，抵押贷款市场分为
6、占管风险不同：质押中，质权人有保管质物的义务， 若质物受损，由质权人（债权人）承担；在抵押中， 由抵押人（债务人）保管抵押物，承担占管风险。
如何防范抵押贷款关系的风险
第一、对借款人进行严格的资信调查 第二，对抵押物进行评估管理 第三、抵押贷款的担保 第四、抵押贷款的保险
包括抵押人 的信用风险 的保险；抵 押物的财产
对投资者来说，资产池未来产生的现金 流即是收益，而原始权益人则通过资产证券 转移资产，获得了现金。
资产证券化：以金融资产为担保，设计、 发行证券，公开销售给一般投资者，从 而实现筹措资金的过程
证券资产化市场的作用
第一，提供新的融资方式和融资渠道、低 成本筹措资金；
第二，解决资产与负债期限结构的匹配问 题、消除短存长贷；
1、担保 2、现金抵押账户 3、利率掉期
证券化金融产品
资产支撑证券（asset-backed securitization，简称ABS），基础 资产是除住房抵押贷款以外的其他资产。
证券化市场
抵押与质押有何不同？
1、抵押物不能转移占有；质押则由出质人将质 押物移交给质权人。
2、对象不同：抵押物主要是不动产，也有部分 动产；质押仅限于动产。
3、合同生效的时间不同：抵押须登记后方能生 效。
按揭贷款中的当事人
物业所有权转让方为按揭人 受让方为按揭受益人 中间人
按揭贷款是在按揭人和按揭受益人均未 取得房屋所有权时进行的，需要原所有 人或业主做中间人，以便实现钱、物、 权分离状态下的运作。
抵押贷款在美国是传统的、占主导
地位的住房信贷方式。在美国各家商业 银行四种主要贷款中，抵押贷款占1/4 ，其中住房抵押贷款占90%左右。美国 的住宅抵押市场是世界上规模最大的住 宅金融市场。
证券化市场
2020/8/9
抵押与证券化市场
第一节 初级抵押市场 第二节 抵押证券化市场 第三节 资产证券化市场 第四节 中国资产证券化市场ABS、MBS
模式的初步探索 专题：美国次级债风波始末
第一节 初级抵押市场
一、基本概念 1、抵押贷款：是以借款人或第三人有价值的财
产作抵押来完成贷款活动的一种信贷关系。 当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按 照法律规定处抵押贷款协会数据显示，更多英国人选 择固定利率抵押贷款，原因是普遍预期英国 利率将有所上调。固定利率产品的广受欢迎 反映了各银行提供的业务颇具吸引力，以及 消费者希望锁定低利率的长期交易产品。
固定利率住房抵押贷款由于融资成本固定,且 借款人拥有在市场利率下降时提前还贷的选 择而更受借款人欢迎。但对银行而言,固定利 率的利率风险管理有较高要求。
我国的新动向
论住房抵押贷款证券化
论住房抵押贷款证券化前言住房一直是人们最基本的生活需求之一，而房屋的购买却是一项非常昂贵的投资行为。
尤其在一些发展中的国家和地区，购房成为了一项不容回避的社会问题。
许多人需要通过贷款才能购买自己的房屋，而银行则是提供这种贷款服务的主要机构。
然而，银行在提供贷款的同时也面临着资金回笼的压力。
因此，住房抵押贷款证券化这种金融手段应运而生。
住房抵押贷款证券化的概念住房抵押贷款证券化是指将银行的房贷资产打包成证券，以便在投资市场上出售，融资回笼的过程。
在住房抵押贷款证券化中，银行的房贷资产被转换成一种交易性证券，投资者购买这些证券，即拥有了一部分这些信贷的权益。
在贷款期间，借款人将继续向银行偿还借款本息，投资者获得的则是借款人支付的一部分本息，并获得相应的投资回报。
住房抵押贷款证券化的具体流程住房抵押贷款证券化的具体流程大致如下：1.银行先向借款人提供住房抵押贷款服务。
2.银行将多笔抵押贷款打包成一个证券，然后将它出售给投资者。
3.投资者向银行支付钱款，然后获得这个证券的权益。
4.借款人向银行偿还贷款本息。
5.银行收取借款人的还款，然后向投资者支付相应的投资收益。
住房抵押贷款证券化的优势住房抵押贷款证券化的优势主要体现在以下几个方面：1. 可降低风险银行的房贷资产被证券化打包后，银行可以将风险分担到投资者身上，从而降低银行的风险负担。
在贷款风险集中的情况下，银行的单一资产数量大，风险承担也大，而住房抵押贷款证券化则有效地将风险分摊到不同的投资者身上，减轻了银行对单一借款人的信贷风险，从而提高了金融机构的风险承受能力。
2. 确保了资金回流住房抵押贷款证券化可以将银行的房贷资产转换成交易性证券，在交易市场上进行流通和交易。
通过证券化这种方式，银行可以获得大批量资金回流，提高它的流动性，促进的银行信贷规模的扩张。
3. 降低了借款成本住房抵押贷款证券化通过挖掘资金市场，实现低成本、高效率的集资，使资金成本大大降低，从而实现了银行贷款成本的降低。
现代金融市场学之抵押和资产证券化市场 (ppt 35页)
第二节 抵押支持证券
抵押支持证券的分类
根据对利息、计划偿还本金、提前偿付本金(prepay ment)的处理方法不同，抵押支持证券可以分成三类：
• 抵押过手证券(mortgage pass—through securitie s)、
• 抵押担保债券(collateralized mortgage obligatio ns，简记为CMO)
发起人对证券化的资产分离打包（组建资产池）出售 给发行人；
发行人（SPV）对证券化资产组建资产池并以此为基 础资产发行证券；
发行人向相关机构申请信用增级和信用评级； 发行人选择承销商发售证券； 委托相关机构管理现金流、进行证券登记、向投资者
发放证券本金和利息等方面工作。
第一节 资产证券化概述
所有的投资者获得相同的收益率，并承担相同的提 前偿付风险。
第二节 抵押支持证券
抵押过手证券的构建流程及现金流模式
第二节 抵押支持证券
抵押担保证券
抵押担保证券就将投资者分为不同的类别，并开发 出一套规则以决定不同类别的投资者是如何获得本 金的 Nhomakorabea付证券。
为了满足不同投资者的风险偏好，抵押贷款产生的 现金流可以被重新分配从而使提前偿付风险也得到 重新分配，形成了一系列不同期限、不同息票率、 不同风险程度的投资序列(tranches)。
• 除抵押贷款支持证券以外，其他证券统称为资产支持证 券(asset—backed securities，ABS)。具体又可分为 规则现金流结构和不规则现金流结构两种类型。
第一节 资产证券化概述
资产证券化的分类
根据证券偿付结构的不同，理论上又把资产证券化可 分为过手证券（pass-through）和转付证券(pay-thro ugh)。
经济学房地产抵押贷款资产证券化精品PPT课件
与此次资产支持证券发行有关的机构
发起机构/贷款服务机构/安排人/联 合簿记管理人
中国建设银行股份有限公司
受托机构/发行人 交易管理机构 资金保管机构 登记机构/支付代理机构 联合簿记管理人 信用评级机构 信用评级机构
发起机构、贷款服务机构、交易管 理机构、安排人和联合簿记管 理人法律顾问
中信信托投资有限责任公司 香港上海汇丰银行有限公司北京分行 中国工商银行股份有限公司 中央国债登记结算有限责任公司 中国国际金融有限公司 北京穆迪投资者服务有限公司 中诚信国际信用评级有限责任公司 金杜律师事务所
住房抵押贷款的资产证券化
• 有利于拓宽商业银行的融资渠道 • 有利于降低商业银行的经营风险 • 有利于提高商业银行的盈利能力 • 有利于加强商业银行的资本管理 • 有利于推动我国资本市场的发展
• 中国建设银行首例MBS简析
• 2005年12月15日，中国建设银行以其发放的个人住房抵押 贷款为支持资产，在银行间债券市场发行了“建元2005－1 个人住房抵押贷款证券化信托”，这标志着我国信贷资产证 券化试点工作取得了阶段性成果，我国正式建立起了个人 住房抵押贷款支持证券(MBS)市场。
本，并采用浮动利率。各级别的优先级资产支持 证券的本息支付先于次级资产支持证券。
• 提前偿还风险分析
• 由于MBS的现金流来源于最开始的抵押贷款，如果按揭贷 款人提前还款，就会影响贷款，从而影响现金流和MBS的 价值。建行根据自身发放的按揭贷款提前还款的历史数据， 给出了提前还款的假设，为每年有固定的12.98%按揭贷 款人提前还款。按照这一假设，A级证券的平均回收期为 3.15年，B级为10.08年，C级为12.41年。利率变化对提 前还贷率的影响在国内和国外有所不同：国外，当市场利 率下降时，就会导致贷款人提前偿付，转而借入利率更低 的贷款，但是国内贷款人由于缺少其他融资模式，市场利 率下降并不会导致大规模的还贷，反而是当市场利率上升 时，国内贷款人倾向于提前还贷。
抵押贷款支持证券课件
MBS通常在证券交易所或场外市 场进行交易，投资者可以通过购 买或卖出这些贷款支持证券的种类与 特点
住房抵押贷款支持证券
定义：住房抵押贷款 支持证券（RMBS） 是一种由住房抵押贷 款作为基础资产发行 的证券，其收益来源 于借款人偿还的抵押 贷款利息和本金。
CHAPTER 05
抵押贷款支持证券的监管与 法规
国内相关法规与政策
《中华人民共和国合同法》
01
02
《中华人民共和国物权法》
《中华人民共和国担保法》
03
04
《关于进一步规范银行业金融机构信贷资 产转让业务的通知》
《关于进一步规范企业债券发行审核有关 事项的通知》
05
06
《关于进一步推进信贷资产证券化有关事 项的通知》
投资多元化：CMBS为投资者提供了多 元化的投资选择。
高评级与低风险：由于商业房地产相对 稳定，因此CMBS通常获得较高的评级 ，风险较低。
特点
资产池复杂：CMBS的基础资产池通常 包括办公楼、商场、酒店等不同类型的 商业房地产。
汽车抵押贷款支持证券
01
定义：汽车抵押贷款支持证券 （ABSS）是由汽车抵押贷款 作为基础资产发行的证券。
中国银行业协会（ CBA）
中国保险业协会（ CIA）
中国证券监督管理 委员会（CSRC）
中国证券业协会（ CSA）
中国信托业协会（ CTA）
CHAPTER 06
抵押贷款支持证券的发展趋 势与前景
国际市场发展趋势
市场规模持续扩大
抵押贷款支持证券（MBS）市场 规模在全球范围内持续增长，尤 其是在美国等发达国家，市场规
机构开始购买并打包抵押贷款，然后将其证券化。
房产抵押在资产证券化中的应用
房产抵押在资产证券化中的应用资产证券化是一种通过组合具有相似风险特征的资产，形成资产池，以此为支持发行证券的方法。
而在我国，随着监管部门政策的不断放松和自身市场的需求增加，资产证券化的发展越来越迅速。
而在这个过程中，房产抵押作为一项重要的资产担保方式，其应用也逐渐广泛。
本文将从概念介绍、发展历程、理论依据、具体应用等方面阐述房产抵押在资产证券化中的应用。
一、概念介绍1.资产证券化资产证券化是一种融资方式，通过将一组流动性较差的资产转化为可以在金融市场上出售和流通的证券，以此获得资金。
这种方式通常由金融机构、企业或其他有资产池的机构发起，通过信用增级、信用评级等手段，向投资者发行证券，筹集资金用于支持特定目的，如基础设施建设、房地产投资等。
2.房产抵押房产抵押是指借款人将其名下或第三人所有的房产抵押给债权人作为贷款担保的方式。
在借款人无法按期还款时，债权人有权将抵押的房产进行拍卖或变卖以实现债权。
房产抵押是当前金融机构较为常用的担保方式之一，其优点在于风险较低、担保金额高，因此在贷款市场中占有重要地位。
二、发展历程1.政策背景随着中国经济的快速发展，资产证券化逐渐成为金融市场的重要工具之一。
监管部门在政策上给予了大力支持，为资产证券化的健康发展提供了良好的环境。
在此背景下，房产抵押作为一项重要的担保方式，也逐渐得到了广泛应用。
2.实践应用随着资产证券化的不断发展，房产抵押在其中的应用也越来越广泛。
许多金融机构、房地产企业等都开始将房产抵押作为融资的重要手段之一。
同时，为了适应市场需求，一些创新型金融机构也开始探索新的房产抵押融资模式，如抵押贷款证券化等。
三、理论依据1.信用增级房产抵押作为一种传统的担保方式，其最大的优点在于能够提供较高的信用级别。
这是因为房产作为不动产，具有较高的价值保障和变现能力，能够有效地降低债权人的风险。
而通过资产证券化的方式进行融资，更需要通过信用增级来提高整个融资过程的信用等级，从而吸引更多的投资者。
抵押和证券化资产
一、资产证券化
准备阶段 核心阶段
组建资产池
设立特设机构SPV
证券化资产 所有权转移
证券化资产 信用增级 资产证券化 信用评级
证券出售
偿付阶段
证券化资产 价款支付
资产池管理
证券清偿
5、一般流程图
一、资产证券化
6、种类：
抵押物
资产支持证券 （ABS） Asset-Backed Securitization 过手证券(pass-through) 偿付结构 抵押支持证券 （MBS） Mortgage-Backed Securitization
一、资产证券化
2、两大特征： 发行的证券是由特定资产支撑的 必须涉及资产转移的设计
3、实质： 将原资产中的风险与收益通过结构性分离与 重组，其未来现金收益权由融资者转让给投 资者，并使其定价和重新配置更为有效，使 参与融资各方均有收益
一、资产证券化
4、参与者：
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
原始债务人(Obligators)、原始债权人 (Originators) 、特别目的机构 (Special Purpose Vehicle, SPV) 、投资者以及专门服务人 (Servicer) 、信托机构(Trustee) 、信用评级机构 (Rating Agency) 、担保机构(Guarantors)和承销 商(Underwriters)等中介结构。
转付证券(pay-through)
二、次贷危机
次债及其衍生品的持有者结构
原因分析
房地产市场泡沫
低利率刺激房价上涨→加息导致房价暴跌，违约率提高 CDO:担保债务凭证Collateralized Debt Obligation ,它的标的资产通 常是信贷资产或债券。 放贷部门：过度竞争、恶性竞争 CDS：信用违约互换credit default swap,保险产品，通过支付固定费 用，为违约风险获取保险补偿.