第九章抵押和证券化资产剖析讲解
提前还款这种不确定时间、不确定还款数额的行 为使抵押贷款现金流出现了较大的不确定性，从而引 起了MBS现金流的波动，给证券持有人带来风险。
二、提前偿付风险（续）
导致提前偿付风险发生的原因： 第一，贷款人卖掉抵押品后取得现金偿还了全部贷款； 第二，当前的市场利率降低，使得贷款人能够以低利率进行
第九章 抵押和证券化资产
学完本章后，你应该能够：
✓ 了解资产证券化的一般程序 ✓ 了解抵押支持证券的主要类型 ✓ 了解资产支持证券的主要类型 ✓ 了解中国资产证券化的主要情况
第一节 资产证券化
一、资产证券化的定义和特征 二、资产证券化的参与者 三、资产证券化的一般程序 四、资产证券化的分类
一、资产证券化的定义和特征
一、银行间资产证券化市场 二、交易所资产证券化市场
一、银行间资产证券化市场
在银行间市场发行、流通的资产证券化产品， 是商业银行 (或资产管理公司) 以所持有的信 贷资产作为基础资产，委托信托公司发行的。
案例：
国家开发银行2005年发起了第一期开远信贷支持证券 国家开发银行作为发起机构以部分信贷资产(29名借
（三）可剥离抵押支持证券
可剥离抵押支持证券重新分配了抵押池中产生的现 金流，将现金流具体区分为利息和本金，利息全部支 付给一类证券持有人，本金则全部支付给另一类证券 持有人。 可剥离抵押支持证券可以分为以下三类： 1．合成息票过手证券 2．纯利息/纯本金证券 3．剥离式抵押担保债券
二、提前偿付风险
（一）规则现金流结构的ABS
规则的现金流结构表现为标的抵押物的还本付 息具有摊销时间表 ，这类证券的抵押资产主 要是抵押贷款，如汽车贷款、民政股本贷款 、 农业机械贷款等。
委托人信托 所有者信托
（二）无规则现金流结构ABS
典型的无规则现金流结构的ABS是信用卡应 还款支持证券 。
第四节 中国的资产证券化市场
资产池中总的提前偿付风险并没有因为CMO的出现而 减少，CMO提供的只是风险的重新分配，部分投资者 的风险暴露程度降低的同时，部分投资者的风险暴露 程度提高了。
计划摊还证券 (PAC) 简介
特征： 如果提前还款率在一定的幅度之内，那么PAC序列持
有者每期收到的现金流就是确定的，具体金额经由一 系列对提前还款率的假定和计算得到。 PAC在接序还本CMO重新分配提前偿付风险的基础上 更进一步，使PAC序列持有人每期收到的现金流更加 确定，证券的到期时间也容易预测。 这种结构设计中支持债券的持有人吸收了CMO中的提 前偿付风险
证券 清偿
资产池 管理
证券化资产 价款支付
证券 出售
资产证券化 的信用评级
四、资产证券化的分类
按照抵押物的不同
抵押支持证券 （MBSs） 资产支持证券 （ABSs）
根据证券偿付 结构的不同
过手证券 (pass-through) 转付证券(pay-through)
第二节 抵押支持证券
一、抵押支持证券的定义和分类 二、提前偿付风险
一、资产支持证券的定义
资产支持证券 (ABS) 的抵押物是一揽子金融资产的现 金流。
一般地，ABS的抵押物可以分为两类：消费者金融资 产和商业金融资产。
汽车贷款、学生贷款和信用卡应还款项等都属于消费 者金融资产；
商业金融资产则包括电脑租赁、商业应收款等。
二、资产支持证券的分类
和MBS一样，ABS的现金流模式也依赖于其抵押 物的现金流模式，因此可以将ABS按现金流的 特性分为规则现金流结构和无规则现金流结构。
款人向发起机构借用的51笔贷款) 作为信托财产委托 给受托人，以中诚信托投资有限责任公司为受托人， 设立一个专项信托。受托人向投资人发行本期证券， 并以信托财产所产生的现金为限支付本期证券的本息 及其他收益。受托人所发行的证券分为三档，分别为 优先A档、优先B档以及次级档证券。
抵押过手 证券每月 收到现金 流
贷款人每 月支付现 金流－相 关费用＝ 实际用于 支付证券 持有人的 现金流
金支按 流付比
证例 券分 持配 有实 人际 的用 现于
持有
``````
人1
持有 人200
图9-2:抵押过手证券的构建流程及现金流模式
（二）抵押担保债券(CMO)
CMO是以抵押过手证券或抵押贷款本身的现金流为基 础发行的一种衍生债券，又称为多级抵押支持债券。
一、抵押支持证券的定义和分类
定义：以各种抵押债权(如各种住房抵押贷款等) 或者抵 押池的现金流作为支持的证券的统称。
分类： 抵押过手证券 抵押担保债券 可剥离抵押支持证券。
贷款 1
贷款2
贷款3
贷款4
贷款5
贷款6
贷款人 每月支 付现金 流：
利息 计划归 还本金 提前偿 付本金
一般而言，资产证券化的参与方包括： 原始债务人(Obligators) 原始债权人 (Originators) 特别目的机构 (Special Purpose Vehicle, SPV) 投资者以及专门服务人(Servicer) 信托机构(Trustee) 信用评级机构(Rating Agency) 担保机构(Guarantors) 承销商(Underwriters)等中介结构。
再融资来还款； 第三，贷款人因无法按期支付贷款而导致抵押品被拍卖，得
到的收入被用来偿还贷款； 第四，有保险的抵押品由于火灾和其他灾害而损坏，保险公
司对抵押品的赔偿也导致了提前还款的发生。
提前偿付风险之所以重要是因为它可能会转 化为：
1．现金流的不确定性 2．再投资风险
第三节 资产支持证券
一、资产支持证券的定义 二、资产支持证券的分类
三、资产证券化的一般程序
（一）组建资产池 （二）设立特设机构SPV （三）资产权属让渡 （四）信用增级 （五）资产证券化的信用评级 （六）发售证券 （七）SPV向发起人支付购买证券化资产的价款 （八）管理资产池 （九）清偿证券
资产池的 组建
设立特设 机构
证券化资产所 有权转移
证券化资产 信用增级
资产证券化定义： 将那些缺乏流动性，但能够产生可预见现
金收入的资产 (如住房贷款、学生贷款、信 用卡应收款等) 出售给特定发行人，通过创 设一种以该资产产生的现金流为支持的金融 工具或权利凭证，进而将这些不流动的资产 转换成可以在金融市场上出售和流通的证券 的一种融资过程或融资方法。
二、资产证券化的参与者
第九章房地产证券化
2014年7月22日，中国邮政储蓄银行发行的“邮元 2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功，认购 倍数为1.25倍。邮储银行此次发行的个人住房贷 款证券化产品，其基础资产为23680笔个人住房抵 押贷款，产品发行规模共计68.14亿元。此单个人 房贷证券化业务，一方面支持了消费金融、住房 金融，另一方面缓解了商业银行资本占用、期限 错配压力，对于盘活个人住房抵押贷款存量，优 化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。
《房地产金融实务》（第3版）
权益型房地产证券化又可以细分为三种类型：
（1）房地产项目融资证券化，它是以融资主体自身的 资产或信誉作担保，或针对某一房地产项目并以其建 成后的销售收益作担保而发行的证券。
（2）房地产产权证券化，它是指通过有价证券形式， 将房地产与投资者之间的直接物权关系转化为由于拥 有有价证券而形成的债权关系，使房地产的价值由固 定的资本形态转化为具有流动性的有价证券形式。
《房地产金融实务》（第3版）
二、房地产融资证券化的主要特点
1．房地产融资证券化的参与者众多 2．房地产证券投资组合可以降低非系统性
风险 3．实现了房地产的资本大众化与经营专业
化两大目标 4．房地产证券收益稳定且流动性强
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产融资证券化的主要作用
（一）房地产证券化有利于房地产行业的长远 发展
《房地产金融பைடு நூலகம்务》（第3版）
房地产证券化是资产证券化在房地产领域 的具体运用，它是以房地产为对象，以房 地产或与房地产有关的债权作担保，发行 股票、债券、单位信托或其他受益凭证， 直接从证券市场筹集资金的一种资金融通 方式。房地产证券化有两种基本形式：一 是房地产本身或所有权证券化（权益型）， 二是房地产抵押权的证券化（抵押权型）。 还有一些房地产证券化形式则是这二者不 同程度的融合。
第九章 抵押支持证券
x
12 955.65
1
(1
1 0.08
)180
12
（元）
例题9.1.1分析
（2）利息和本金的分割
第一个月支付的利息 第一个月支付的本金 第一个月支付后剩余本金
0.08 100000 666.67 （元）
12
955.65666.67 288.98 （元） 100000 288.98 99711.02 （元）
不动产抵押贷款的现金流特征
从不动产抵押贷款的额度、期限和利率方面来看。不动产抵押 贷款的额度一般由贷款人根据借款人的资信程度、企业的经营 状况等来确定，大多数情况下，抵押贷款的额度最高不能超过 抵押物市场评估价格的70% 。不动产抵押贷款的期限可分为短 期贷款和中长期贷款。不动产贷款的利率需要根据贷款期限、 贷款人资信特征等确定。 从不动产抵押贷款中现金流的流入和流出情况来看。不动产抵 押贷款的出借方一般是一次性将相关款项发放到贷款人账户中 的，而不动产抵押贷款的贷款人一般按照贷款合同中双方的约 定分多次偿还贷款本息。对于期限不太长，金额不太大的不动 产抵押贷款，还有一种可供选择的方式是每年支付利息，期满 一次性偿还本金。 从不动产抵押贷款抵押物处分所产生的现金流来看。如果不动 产抵押贷款的贷款人不能按时归还贷款，那么不动产抵押贷款 的出借方就有权通过法院对抵押物的拍卖来获得相关的还款。
固定收益证券第九章
抵押支持证券
主要内容
不动产抵押贷款 抵押支持债券 抵押支持债券的提前偿付行为 抵押支持债券市场
第一节 不动产抵押贷款
不动产抵押贷款特点 不动产抵押贷款的现金流特征
不动产抵押贷款概念
不动产抵押贷款：是指以房地产或企业的设备 等不动产作为抵押品所给予的贷款。
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第九章抵押和证券化资产一、概念题1．资产证券化答：（1）资产证券化是指将缺乏流动性、但能够产生可预见的现金流量的资产（如房屋抵押贷款、汽车贷款、信用卡贷款、企业应收账款等），通过一定的结构安排，对资产中风险和收益要素进行分离和组合，进而转换成可以在金融市场上出售和流通的证券的一种融资技术和融资过程。
在资产证券化中，可预见的现金流是进行证券化的先决条件，这是资产证券化的本质特征。
换句话说，资产证券化所“证券化”的不是资产本身，而是资产所产生的现金流。
另一方面，资产证券化也是利用资本市场对资产收益和风险进行重新分配的过程。
资产证券化是对既存资源的重新配置，使参与证券化的各方都从中受益，是一种“帕累托改进”。
（2）其基本运作过程是：①发起人（originator）先将其持有的能够产生预期现金收入的某些资产，如房屋抵押贷款、汽车贷款、信用卡贷款、商业应收账款等汇集成一个资产池（pool）；②发起人将资产池中的资产转让或者出售给某个以资产证券化为惟一目的而成立的特设机构（Special Purpose Vehicle，SPV）；③特设机构（SPV）在经过一定的处理（如破产分离、信用提高等）之后，再以资产池中的资产为基础向大众投资者公开发行抵押支持证券、资产支持证券或者资产支持商业票据等。
④特设机构（SPV）将其通过发行抵押支持证券、资产支持证券、资产支持商业票据等所筹集到的资金向发起人支付购买资产的价款。
⑤特设机构将其从资产池中的资产所获得的现金收入，通过信托机构向投资者（即抵押支持证券、资产支持证券或者资产支持商业票据等的购买者）还本付息，至此，整个资产证券化过程即基本完成。
2．抵押支持证券答：抵押支持证券是以各种抵押债权（如各种住房抵押贷款等）或者抵押池的现金流作为支持的证券的统称。
根据对利息、计划偿还本金、提前偿付本金（prepayment）的处理方法不同，抵押支持证券可以分成三类：抵押过手证券（mortgage pass-through securities）、抵押担保债券（collateralized mortgage obligations，简记为CMO）和可剥离抵押支持证券（stripped mortgage-backed securities）。
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第九章抵押和证券化资产一、概念题1．资产证券化（中南财经政法大学2012金融硕士；人行2003研；吉林大学2003研；人大2002研；东北财大2001研；首都经贸大学2009研）答：资产证券化指的是通过对流动性差，或者说不能立即变现，但却有稳定的预期收益的资产进行重组，将其转换为可以公开买卖的证券的过程，它是证券化的高级阶段。
按照被证券化的资产种类区分，资产证券化可以被分为实物资产的证券化和金融资产的证券化。
资产证券化的几个关键步骤是：①资产的出售，资产出售须以买卖双方已签订的书面资产买卖协议为依据，出售时卖方拥有对标的资产的全部权利，买方要对标的资产支付对价；②信用提高，资产证券化需要对资产支持证券进行信用提高，信用提高可以由发起人，也可以由第三方进行；③资产证券的信用评级，信用评级由专门评级机构应资产证券发行人或承销人的委托进行。
评级考虑因素不包括由利率变动等因素导致的市场风险，或基础资产提前支付所引起的风险，而主要考虑资产的信用风险；④发售证券，经过信用提高和信用定级后，即可通过投资银行发售证券，获取收入，以向发起人支付购买资产的价格。
2．次级抵押债券（人行2009研）答：次级抵押债券，是指偿还次序优于公司股本权益、但低于公司一般债务的一种债务形式。
各种证券的求偿权优先顺序为：一般债务>次级债务>优先股>普通股，求偿权优先级越高的证券，风险越低，期望收益也越低，反之亦然。
次级债券的发行主体在国内主要是各大商业银行，发行资金用于补充资本充足率。
次级债券只是在一定期限内具有资本的属性，并非银行的自有资本，最终仍需要偿还。
因而，次级债券并不能从根本上解决银行资本充足率不足的问题，它只不过给银行提供了一个改善经营状况、调整资产结构的缓冲期。
除非银行破产或清算，次级债务不能用于弥补银行日常的经营损失，即在正常的情况下，次级债务不能用于冲销银行的坏账。
美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场（Prime Market）、ALT-A 贷款市场、次级贷款市场（Subprime Market）。
北京大学房地产金融讲义 第九讲 房地产资产证券化
2、运作流程（6）—发售证券并向发起 人支付资产购买价款
在信用评级后，SPV委托投资银行进行证券发行和
承销。 当证券出售后，承销商将发行款项划归发行人SPV， 发行人再按照约定向承销商支付发行费用。 然后，SPV向发起人（即原始权益人）支付资产的 购买价格，发起人实现融资目的。
2、运作流程（7）—服务商管理资产池
二、对投资者的意义
1. 资产证券化为投资者提供了一种更安全
的投资方式 2. 资产证券化使投资者容易突破某些投资 限制
三、对金融市场的意义
优化了金融市场上资源的配置。 资产证券化的出现将使金融活动出现强
市场化融资趋势
第四节 资产证券化的类型
SPV作为发行人要聘请专门的服务商负责管理
资产池。 服务商的主要职责包括：收取债务人定期偿还 的本息；将收集的现金存入SPV在托管人处设 立的特定账户；对债务人履行债权债务协议的 情况进行监督；管理相关的税务和保险事宜； 在债务人违约的情况下实施有关补救措施。 服务商一般由原始权益人担任，
进行专门管理的机构。通常由原始权益人或其子公司 担任，因为他们最熟悉原始资产业务。
托管人。资产池资产产生的现金流要由专门服务机构
存入SPV指定的托管人账户，由托管人负责向公众清偿。
2、运作流程
原始债务人
偿还 出 售 资 产
原始权益人
交 付 资 金
评级机构
专门服务机构
交存
Ｓｐｖ
证 券 发 行
投资银行
第九讲 房地产资产证券化
经济学院 金融系 冯科 副教授 2010年12月15日
本讲内容
资产证券化及房地产证券化 资产证券化的运作流程 资产证券化的意义 资产证券化的类型 我国的资产证券化进程和案例分析
论抵押权的独立化与证券化
论抵押权的独立化与证券化黄爱学关键词: 抵押权/保全抵押/证券抵押内容提要: 在传统理论，抵押权以保全债权为要务，即强调抵押权附随于债权。
但随着社会经济的发展，抵押权的附随理论正受到挑战，一些国家的立法出现了抵押权的独立化与证券化的发展趋势，因为它能够在投资融资等方面发挥积极的作用，从而满足了社会资金需求。
我国立法上应加以借鉴。
抵押权制度是指债务人或第三人为担保债务的履行将其不动产或动产抵押给债权人，在债务到期而债权人不能获得清偿的情况下，债权人享有优先受偿权的法律制度。
由于抵押权以不移转占有为要件，能充分发挥物的利用价值，极大地满足了资源的有效利用，从而缓解了资源稀缺带来的无效益，因而在担保物权中处于核心的位置，并有“担保之王”的称谓。
在传统理论，抵押权以保全债权为要务，即强调抵押权附随于债权。
根据抵押权的附从性，担保特定债权而设定的抵押权只能适用于担保该项债权，该债权消灭，抵押权随同消灭，债权转移，抵押权同样发生转移。
这种附随理论突出了抵押权的保全功能。
但随着社会经济的发展，抵押权的附随理论正受到挑战，一些国家的立法出现了抵押权的独立化与证券化的发展趋势，因为它能够在投资融资等方面发挥积极的作用，从而满足了社会资金需求。
我国《民法通则》和《担保法》以及相应的司法解释都对抵押权制度作了规定，但我国立法上对抵押制度功能的定位是保全债权，这种立法价值取向能否适应我国经济的发展则不无疑问。
本文从比较法的角度，对这一问题作一些探讨，以期我国的抵押权制度更加完善。
一、抵押权独立化的历史发展及制度价值1、抵押权独立化的历史发展大陆法系的抵押制度大多源于罗马法，但抵押权制度的出现经历了一个历史发展过程。
在罗马法早期只有信托和质押制度。
信托是指当事人一方以要式买卖或拟诉弃权的方式，将要式物的所有权形式上转移给当事人另一方，但仍保留对要式物的占有;另一方凭信用，在约定的条件成就时，将该要式物的所有权返还给原物的所有人。
《金融学》第九课债务抵押债券
图（9-1） CDO交易的现金流结构
报告
抵押资产管理人
受托人
基础资产
向投资者发行 证券
基础资产 （贷款和债券）
现金
发行人 （特殊目的实体）
现金
票据 A 票据 B 票据 C 票据 D
基本概念和市场发展
通过一个例子介绍CDO的结构。假设发起人（一家专业的资金管理人）设立了一 个SPV，向投资者发行受益票据，并将获得的资金用于购买企业债。该票据被构 造成四个信用档次：票据A、B、C和D。四只票据的本金分别为2亿美元、1.5亿美 元、1亿美元和5000万美元，所以SPV共筹集到5亿美元用于投资企业债。票据的 信用档次从A到D逐渐降低。票据A有最高的信用评级和最低的信用风险，所以根 据风险收益匹配的原则，票据A的收益率最低。相反，票据D有最低的信用评级和 最高的信用风险，因此收益率也最高。作为基础资产的企业债如果出现任何违约， 票据D的投资者（通常也被称作CDO的权益投资者, equity investor）将承担损失以 保护高级票据的投资者。 在CDO交易的资产方面，假设发行票据筹集到的资金被投资于50个不同企业发行 的50只企业债券，每只债券投资1000万美元。（在CDO分析中，通常把一家企业 通俗地称作“一个信用单位（a credit）”，因此上述CDO产品的基础资产中包含50 个信用单位。）为简单起见，我们在例子中将设立SPV和购买债券的相关费用忽 略不计。假设所有的债券均为10年期限，如果这些债券不出现违约，CDO的投资 者将在该CDO产品发行10年后收回投资。显然，如果债券出现违约，至少票据D 的投资者将无法收回全部的本金。
图（9-2） 合成CDO交易的现金流结构
保险购买人/发起 人/CDS交易对手
保费
经济学房地产抵押贷款资产证券化精品PPT课件
与此次资产支持证券发行有关的机构
发起机构/贷款服务机构/安排人/联 合簿记管理人
中国建设银行股份有限公司
受托机构/发行人 交易管理机构 资金保管机构 登记机构/支付代理机构 联合簿记管理人 信用评级机构 信用评级机构
发起机构、贷款服务机构、交易管 理机构、安排人和联合簿记管 理人法律顾问
中信信托投资有限责任公司 香港上海汇丰银行有限公司北京分行 中国工商银行股份有限公司 中央国债登记结算有限责任公司 中国国际金融有限公司 北京穆迪投资者服务有限公司 中诚信国际信用评级有限责任公司 金杜律师事务所
住房抵押贷款的资产证券化
• 有利于拓宽商业银行的融资渠道 • 有利于降低商业银行的经营风险 • 有利于提高商业银行的盈利能力 • 有利于加强商业银行的资本管理 • 有利于推动我国资本市场的发展
• 中国建设银行首例MBS简析
• 2005年12月15日，中国建设银行以其发放的个人住房抵押 贷款为支持资产，在银行间债券市场发行了“建元2005－1 个人住房抵押贷款证券化信托”，这标志着我国信贷资产证 券化试点工作取得了阶段性成果，我国正式建立起了个人 住房抵押贷款支持证券(MBS)市场。
本，并采用浮动利率。各级别的优先级资产支持 证券的本息支付先于次级资产支持证券。
• 提前偿还风险分析
• 由于MBS的现金流来源于最开始的抵押贷款，如果按揭贷 款人提前还款，就会影响贷款，从而影响现金流和MBS的 价值。建行根据自身发放的按揭贷款提前还款的历史数据， 给出了提前还款的假设，为每年有固定的12.98%按揭贷 款人提前还款。按照这一假设，A级证券的平均回收期为 3.15年，B级为10.08年，C级为12.41年。利率变化对提 前还贷率的影响在国内和国外有所不同：国外，当市场利 率下降时，就会导致贷款人提前偿付，转而借入利率更低 的贷款，但是国内贷款人由于缺少其他融资模式，市场利 率下降并不会导致大规模的还贷，反而是当市场利率上升 时，国内贷款人倾向于提前还贷。
抵押贷款支持证券课件
MBS通常在证券交易所或场外市 场进行交易，投资者可以通过购 买或卖出这些贷款支持证券的种类与 特点
住房抵押贷款支持证券
定义：住房抵押贷款 支持证券（RMBS） 是一种由住房抵押贷 款作为基础资产发行 的证券，其收益来源 于借款人偿还的抵押 贷款利息和本金。
CHAPTER 05
抵押贷款支持证券的监管与 法规
国内相关法规与政策
《中华人民共和国合同法》
01
02
《中华人民共和国物权法》
《中华人民共和国担保法》
03
04
《关于进一步规范银行业金融机构信贷资 产转让业务的通知》
《关于进一步规范企业债券发行审核有关 事项的通知》
05
06
《关于进一步推进信贷资产证券化有关事 项的通知》
投资多元化：CMBS为投资者提供了多 元化的投资选择。
高评级与低风险：由于商业房地产相对 稳定，因此CMBS通常获得较高的评级 ，风险较低。
特点
资产池复杂：CMBS的基础资产池通常 包括办公楼、商场、酒店等不同类型的 商业房地产。
汽车抵押贷款支持证券
01
定义：汽车抵押贷款支持证券 （ABSS）是由汽车抵押贷款 作为基础资产发行的证券。
中国银行业协会（ CBA）
中国保险业协会（ CIA）
中国证券监督管理 委员会（CSRC）
中国证券业协会（ CSA）
中国信托业协会（ CTA）
CHAPTER 06
抵押贷款支持证券的发展趋 势与前景
国际市场发展趋势
市场规模持续扩大
抵押贷款支持证券（MBS）市场 规模在全球范围内持续增长，尤 其是在美国等发达国家，市场规
机构开始购买并打包抵押贷款，然后将其证券化。
不动产抵押贷款债权证券化的特性与功能
不动产抵押贷款债权证券化的特性与功能大体而言，“证券化”一般可细分为“传统证券化”与“资产证券化”(注三)，而传统证券化是借款人发行有价证券，透过投资银行承销给投资人的融资方式。
此种证券化，系由企业或国家以本身的信用发行证券进行，直接从金融证券市场募集资金，不必透过金融机构之中介，故又称为“企业金融证券化”。
而所谓“资产证券化”，广义而言，可分为“金融资产证券化”（financial securitization）与“不动产证券化”（real estate securitization），此系依资产之性质加以区分，故前者可称为“非固定资产证券化”；后者则为“固定资产证券化”。
惟一般论及“资产证券化”时，严格来说，是指金融机构或企业，将其所保有之各种资产，转换成证券型态销售之一种流动化、市场化现象，而其主要工作则以抵押权证券化为代表，此乃将资产证券化作狭义解释，而有别于不动产证券化之概念。
资产证券化既是将银行授信资产转换为证券的创新过程，其处理流程自是有别于传统式融资，传统式是以一金融机构为主进行一连串贷放、收款及提供相关服务。
资产证券化则分开为各自独立的步骤，透过金融机构间专业与分工的流程，促进证券的市场流通性，带给投资人更多的保障，并可获得较高的信用评等以降低筹资之资金成本。
金融机构为了有效运用其资金，将其流动性较低的资产，如不动产贷款、汽车贷款等资产债权组成群组，以之作为担保品而发行之债券，再转卖给投资人使资金得以流通。
而不动产抵押债权证券化意即金融机构将土地及建筑物之财产为抵押担保的贷款债权，其风险型态、清偿期、利率等条件相似者汇总后，将该等债权转化为资本性证券型态，透过证券承销的方式，出售给投资人，使金融机构之贷款债权可不待清偿期届满而可先行取得资金。
不动产抵押贷款债权证券与政府债券及公司债券多属长期债券，但相较于政府债券及公司债券，不动产抵押担保证券具有以下特性：(信托法律网编辑)1.采用本息偿还法政府债券及公司债券一般为附息债券，平时每半年支付利息，到期则本金一次偿还。