历史地段城市更新的城市设计转型实践——以济南百年商埠区槐荫片区城市更新项目为例
济南历史文化建筑、街区改造的失与得

济南历史文化建筑、街区改造的失与得吴孟辰杜仲浩(山东省建筑设计研究院山东济南250000)载于《建筑知识》2016年第2期【摘要】济南是国内著名的历史文化名城,在历史的长河中,其一直处于区域中心城市的位置,城市面貌的发展变化具有一定的代表性。
本文将从几个历史文化建筑或街区的改造案例入手,分析各种保护方式的利弊,并为以后类似历史建筑、街区的改造方向作出探讨。
【关键词】济南;历史建筑;历史街区;保护;改造济南地处山东半岛中心位置,黄河以南,泰山山脉以北,是“龙山文化”的发祥地,历史上一直属于华北重镇,文化源远流长,名士良多,历史文化建筑与街区自然也遗存颇丰。
在当今城市化运动的大背景下,一些珍贵的历史文化建筑与街区难免面临迁改,有些毁于一旦,有些却重新焕发生机。
不同的改造思路造成了不同的结果,我们应该从中找出一些规律方法,避免破坏再次发生,而让历史得到更新与延续。
历史建筑(Historic Building)是一个法定概念,是有一定历史、科学、艺术价值的,反映城市历史风貌和地方特色的建(构)筑物。
历史建筑与街区的改造和保护,近些年越来越受到各方重视,探索出了诸多方法:1 无差别的简单拆除重建受时代与眼界的限制,济南有一大批历史文化建筑或街区惨遭拆除,这也是济南城建史上不光采的一页。
其中最让济南人扼腕叹息的,当属济南独具特色的哥特式老火车站。
这座十九世纪末二十世纪初由德国著名建筑师菲舍尔设计的远东第一站,威风凛凛屹立近乎一个世纪不倒,却最终毁于铁锹榔头之下。
在上世纪90年代,对于近代历史建筑的保护还没有达成共识,另外由于意识形态的原因,半封建半殖民时期的建筑往往被扣上了国耻的帽子。
在这种思想的影响下,老火车站并没有收到应有的重视,而是被当成了普通大量性建筑,在其功能并不能满足需求的时候,拆除重建就成了决策者最先想到的方式。
在改造方案公布的时候,社会上也涌现了大量反对的声音,但当时群众参政议政的能力和渠道有限,最终没能阻止这一历史瑰宝惨遭破坏。
基于街区一体化理念沿街老旧建筑立面改造策略研究——以孝感市槐荫大道为例

中图分类号 TU984.13 文献标识码 B 文章编号 1003-739X (2023)10-0111-04 收稿日期 2023-01-14摘 要 孝感市槐荫大道承载着孝感人民的历史记忆,是城区东西向全线贯通的一条交通要道,槐荫大道路面、立面改造和重要节点的综合整治,是一项重大的民生工程、发展工程。
通过对槐荫大道沿街立面的综合整治规划研究,以街区一体化为设计理念,提出“挖掘孝感文化,重塑旧城立面”“优化建筑细节,弹性置换功能”“引入生态空间,激发城市活力”的设计策略,以期对沿街老旧建筑立面改造提供参考性建议。
关键词 街区一体化 老旧建筑 立面改造 改造策略Abstract Xiaogan Pagoda Boulevard, bearing the historical memory of Xiaogan people, is a traffic artery connecting the whole east-west line of the city. It is an important livelihood project and development project to promote the implementation of Pagoda Boulevard pavement, elevation renovation and comprehensive improvement of important nodes. Based on the comprehensive renovation planning of the street facades along Locust Avenue and the design concept of block integration, the design strategies of "excavating the culture of filial piety, reshaping the old city facades", "optimizing the architectural details, flexible replacement function" and "introducing ecological space, stimulating the vitality of the city" are proposed, in order to provide reference for the renovation of the old buildings along the street.Keywords Block integration, Old building, Facade reconstruction, Reconstruction strategy基于街区一体化理念沿街老旧建筑立面改造策略研究——以孝感市槐荫大道为例Facade Reconstruction Strategy of Old Buildings Along the Street Based on the Concept of Block Integration: Taking Pagoda Boulevard in Xiaogan City as an Example安 栋 | An Dong 周 辉 | Zhou Hui 杜龙斌 | Du Longbin 刘卫东 | Liu Weidong 王牧野 | Wang Muye1 项目概述槐荫大道作为孝感老城东西向最早的生活性主干路,承载孝感的“孝”文化传承和城市发展的重要使命。
济南商埠区调研报告

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习俗变化
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服饰变化
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通讯变化
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三、商埠区的现状
同所有城市中心的发展轨迹一样,随着社会、经济、 文化、科技、体制等的发展,城市经济中心区不断地变 更。在城市结构的复合、性质的演替、功能的更新转变、 居民生活需求的转变、城市化等因素的影响下,商埠地 区的生存与发展面临着严峻的挑战,甚至走入了困境。
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商业商标
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工业发展
面粉场的制粉楼
鲁丰纱厂
山东机械局
济南电灯公司
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经济发展
股票
济南恒丰 泰银号汇票
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经济社会的全面发展
济南机车工人和“新中国号”机车
马达车床和龙门刨床
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2、市政交通
济南商埠区的街道规划是按照经纬来设计的,但与 地球仪上的经纬正好相反,东西向的道路称为经路,南北 向道路称为纬路,据说这起源于传统纺织业中所讲的经纬 线。因东西向的马路长而且宽,所以经一、经二路等便被 老百姓称为一大马路、二大马路。经路与纬路将商埠区切 割成大小不等的棋盘状街区,沿街可安排商业店铺,街区 里面则建设里弄或别墅。这种布局是西方近代商业城市常 用的一种规划手法,便于功能分区。
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被拆除的老建筑
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繁华商业的退化
随着经济的发展,高 楼林立的济南有着更多新 的产品和街区,旧事的建 筑由于没有保护,失去了 他的光辉和魅力,人群的 减少,对老商铺产生了很 大的冲击,繁华的商业开 始出现退化的迹象。
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交通拥挤,设施不全
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四、采取的解决措施
昔日济南的商埠区,是城市中一处浸透着浓郁的地 域文化色彩和外来文化风情的特殊地区,其发展历史记 载了外来文化与本土文化相融合的过程。就像北京的 天桥、上海的城隍庙那样,它在济南人的心目中留有不 能磨灭的印象,占据着不可替代的地位。在城市现代化 的过程中,如何让商埠区重新焕发生机,再度繁荣,使其 所蕴藏的经济和文化潜能得到最大程度地发挥,保持它 当年在城市中的重要地位,为济南的经济腾飞和社会进 步做出新的贡献,这无论从社会和经济发展的角度,还是 从弘扬文化特色的角度,都是一个刻不容缓的命题。
关于新时期济南市槐荫旧改的纪实资料

为旧城改造探索新路——山东省城建集团与济南市槐荫区改造老社区纪实槐荫区旧城改造改出大新闻中央电视台《新闻联播》评价其实现了群众、企业、政府三者共赢2006年10月20日,刚参加完党的十六届六中全会的建设部部长汪光焘率队来到泉城济南调研,主题是:在旧城改造中如何保护拆迁户的利益?经过一番调研,汪光焘对济南市改造旧城区的做法颔首称赞。
旧城改造,这是广大人民群众和各级政府关注的大课题。
环顾今日城乡,广大人民群众居住条件从来也没有这样好过,但在一些大中城市的老城区,依然破旧不堪——拆不起,拆不动。
旧城改造,成为当今中国建设和谐社会中的一个大考题。
济南有个槐荫区,全市80%的棚户区集中在这里。
旧城改造看槐荫,槐荫区党委、政府与山东省城建集团以高度的社会责任感,采用工程总承包的方式,用爱心+智慧交出了群众、政府、企业满意的答卷。
2006年12月28日,槐荫区首个大型旧城片区——“海右重华社区”综合改造试点项目成功运作庆祝仪式举行。
年底最忙的时候,副省长王军民,省建设厅长杨焕彩,济南市委副书记、副市长杨鲁豫,市建委主任田庄以及省、市、区各有关厅、局、处代表都来到工地现场,与拆迁户代表共同憧憬泉城美好的未来。
人们注目着一个人,他就是山东省城建集团的董事长刘俊福。
正是这个集团承担了这一社区的综合改造任务。
他们按照区委提出的要求,“以开发带校改,自求平衡,捆绑运作,滚动发展”,特别是创造性地推行工程总承包,从规划、可行性研究、投资、拆迁、施工、采购直到交钥匙,成功地滚动起来,走出了一条独具特色的旧城改造之路。
2007年1月7日,中央电视台《新闻联播》节目播出了他们的做法,同期播放了对刘俊福的采访,评价他们实现了“群众、企业、政府三者共赢”。
棚户区——被历史遗忘的角落今日旧貌换新颜这一社区属于平安里居委会,主任傅胜春在附近住了几十年了。
她告诉我们,纬八路到纬九路一带基本都是棚户区,大都是上世纪50年代的房子,还有30年代日本人盖的房子,破旧不堪。
《济南市城市更新项目认定标准及工作流程》

《济南市城市更新项目认定标准及工作流程》下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成,希望大家下载以后,能够帮助大家解决实际的问题。
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2024年山东省济南市槐荫区中考二模语文试题(含解析)

2024年山东省济南市槐荫区中考二模语文试题注意事项:本试题共8页,满分为150分,考试时间为120分钟。
答题前,请考生务必将自己的姓名、座号和准考证号填写在答题卡规定位置,并同时将考点、姓名、准考证号和座号填写在试题规定的位置。
答选择题时,必须使用2B铅笔填涂答题卡上相应题目的答案标号,修改时,要用橡皮擦干净,再选涂其他答案标号;答非选择题时,用0.5毫米黑色签字笔在答题卡上题号所提示的答题区域作答。
直接在试题上作答无效。
考试结束后,将答题卡交回。
一、(16分)根据要求完成小题。
阅读下面的材料,完成小题。
千泉之城、诗意济南、曲山艺海、爱阅之都、暖城济南……这座城,让人流连忘返....。
济南是国家历史文化名城,4000年文明史,2600年建城史,各种文化络绎不绝,源远流长。
这座城拥有太多闻名遐迩....的“文化名片”:明君大舜、神医扁鹊、名将秦琼、词人二安;明府城、老商埠....的文化标签。
今天的济南,正以更加开放包容...、曲水亭……随处可见久富盛名的胸怀走向世界。
创新打造“泉城发布厅”“理响泉城”等品牌,开展“东南亚文化之都”济南活动年百场活动,宣传片《泉甲天下》在纽约时代广场熠熠生辉……传统与现代兼容并蓄,无论是“古城”还是“网红”,贴在济南身上都如此恰到好处。
1.文段中加点字词的读音及书写,不正确的一项是()A.流连忘返B.闻名遐迩(ěr)C.老商埠(bù)D.久富盛名2.文段中画横线的成语使用不恰当的一项是()A.络绎不绝B.源远流长C.熠熠生辉D.兼容并蓄3.下列句子的表述,没有语病的一项是()A.济南营造龙山文化、大舜文化、二安文化等优秀传统文化,打造“两创”文化新高地。
B.依托济南国际传播中心,把济南故事传播出去,讲述出去,通过济南声音听到更多中国声音。
C.立足深厚文化底蕴,我市着力打造“泉城清风”廉洁文化品牌,让清风正气充盈泉城大地。
D.2023年济南连续蝉联“五一”最强周边游榜单第一名和“十一”全国十大周边游目的地。
济南槐荫街项目可行性研究

济南槐荫街项目可行性研究山东华安集团2013.12目录一、项目工程概况 (2)1、项目公司简介 (2)2、地理位置 (3)3、区域同期开发的主要项目 (3)二、立项的必要性 (4)1、建设的目的 (4)2、建设的意义 (4)三、市场分析预测 (5)1、社会经济环境分析 (5)2、青岛市房地产市场分析 (6)3、片区内楼盘对比 (8)4、项目地理位置优势分析 (14)5、项目机会点分析 (14)四、总体规划 (14)1、项目基本数据 (14)2、项目开发进度 (15)五、项目收益测算 (17)1、销售收入 (17)2、成本 (17)3、税收 (18)4、项目利润 (19)六、融资需求及增信 (19)1、融资需求 (19)2、项目增信 (20)3、还款来源 (20)七、项目效益分析 (20)1、经济效益 (20)2、社会效益 (20)3、环境效益 (21)八、综合结论 (21)一、项目工程概况1、项目公司简介山东华安集团有限公司成立于1996年,注册资金1.6亿元,是以房地产为核心业务,具有一级开发资质的专业化集团企业。
先后开发了世纪樱园、锦绣樱园、庭岸风景、龙凤花园、东方明珠、凤城丽景、欣诚家园、美林花园、宏基花园等楼盘,已建和在建面积超过400万平米。
2、地理位置项目坐拥经十路济南形象大道,坐享阳光新路银座沃尔玛商圈繁荣,出则享济南商圈繁荣,入则怡周边军区大院之静谧生活。
周边有市立医院、儿童医院、营市幼儿园、沃尔玛、银座等配套设施环部,邮局、银行、餐饮、购物等一应俱全,生活配套成熟完善。
项目地段交通方便,有117路、81路、101路、K90路、K56路、K157路、202路等多路公交车。
同时西客站及周边配套设施的落成,京沪高速开通,轻轨、地铁的规划建设,都彰显了本项目的区位优势。
3、区域同期开发的主要项目区域同期总开发量庞大,其中主要项目有:凯旋新城嘉苑20万㎡;连城水岸20万㎡;新世界阳光花园13.6万㎡;绿地新里卢浮公馆49万㎡;保利中心70万㎡;路劲御景城41万㎡;龙腾国际花园园50万㎡。
济南市人民政府办公厅关于印发济南市特色商业街区建设三年行动计划(2016—2018年)的通知

济南市人民政府办公厅关于印发济南市特色商业街区建设三年行动计划(2016—2018年)的通知文章属性•【制定机关】济南市人民政府办公厅•【公布日期】2016.07.14•【字号】济政办发〔2016〕20号•【施行日期】2016.07.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文济南市人民政府办公厅关于印发济南市特色商业街区建设三年行动计划(2016—2018年)的通知济政办发〔2016〕20号各县(市)、区人民政府,市政府各部门:《济南市特色商业街区建设三年行动计划(2016—2018年)》已经市政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真组织实施。
济南市人民政府办公厅2016年7月14日济南市特色商业街区建设三年行动计划(2016—2018年)为全面贯彻落实市委、市政府关于“打造四个中心,建设现代泉城”的重大决策部署,加快推进现代商圈建设,促进区域性经济增长,根据《济南市区域性经济中心建设指标体系三年行动纲要和2016年目标任务》(济发〔2016〕2号)要求,现制定我市特色商业街区建设三年行动计划(2016—2018年)如下。
一、总体要求(一)指导思想。
深入贯彻落实党的十八大精神,紧紧围绕“打造四个中心,建设现代泉城”中心任务,以提升改造传统商圈、培育发展新兴商圈为目标,按照“市级统一领导、各区全面负责、街区日常管理、专业主体运营、部门携手联动”的要求,在保证商圈基本功能的基础上,进一步强化特色功能,着力培育新街区,提升老街区,创建名街区,充分发挥特色商业街区在引领带动商圈发展、提升城市形象、展示城市商业旅游文化特色、促进消费增长、服务民生等方面的重要作用。
力争利用3年时间,培育一批集聚效应显著、文化底蕴深厚、建筑风格鲜明、基础设施完备、交通组织便利、辐射范围广阔、街区管理规范、消防责任落实、拉动消费明显的特色商业街区,构建我市特色鲜明、错位发展、类型业态多元化的城市商圈新格局。
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对城市设计的各个方面,如用地策略、功能策划、城市意向与空间构成等,提出更为精细化 的要求。历史地段城市更新项目,情况更为复杂,往往面临保护城市历史文脉和改善民生两 大矛盾性诉求同时存在的情况, 这要求城市设计根据价值判断做出科学合理的权衡。 近年来, 小规模渐进式的更新模式因尊重产权个体、 经济可行、 可较多保留社区文脉而受到广泛关注 和认可, 这一模式对蓝图式的城市设计表达也提出新的要求, 即在城市空间的结构性与整体 性管控下制定相对具体的分期实施策略。 对于历史地段城市更新类的城市设计项目, 上述要 求可分解为三个难点问题,需要着重解决: (1) 历史文化价值评估与特色空间重构 地块的发展变化经历了较长的历史时期, 积累了各式各样的历史记忆和文化资源, 需要 理清脉络分清主次, 结合操作可行性和当代城市生活需求, 对保留和更新的具体内容做出价 值判断,最终落实到物质空间,形成独特的城市特色空间体系。 (2)指向实施、定性定量并重的商业策划 历史地段的城市更新不仅仅是物质空间的更新, 更意味着所承担的城市职能的更新和功
3
小结
在“新常态”背景下,针对历史地段城市更新的城市设计亟需丰富内涵并拓展外延。城
市设计长于物质空间的建构, 历史地段的城市更新落实于物质空间而不局限于物质空间。 因 此,在传承历史文脉,尤其在对接市场和面向多元主体渐进式实施方面,城市设计还需不断 总结积累经验,并寻求与其他专业机构(如市场策划和管理咨询)的合作及相互支持。 参考文献
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能业态的更新, 以及由此带来的生活场景的更新。 这一过程往往涉及产业植入和功能业态调 整, “拍脑袋”式的策划过程和“自上而下”规划角度的考量难以保障市场机制下的街区活 力。需引入科学的商业策划和商业量定量分析加强城市设计的可实施性。 (3)实施策略 历史地段城市更新通常项目周期长, 特别是近年来经济形势变化、 社区意识觉醒以及对 诸如“新天地”项目的反思,政府主导、多方参与的小规模渐进式更新模式得到较多认可, 历史地段更新类城市设计需要在历时较长的渐进式更新进程中发挥作用, 分期实施策略在城 市设计项目中的重要性增加,甚至成为评价该类型项目成功与否的关键。 下文将以济南百年商埠区槐荫片区城市更新项目为例, 详细介绍针对上述三个要点的城 市设计实践。
图 9. 济南市商圈结构分布图
图 10. 土地价值及市场表现分析图表
西市场历史悠久, 具有较浓厚场所精神特质, 服务市井生活的商贸交易功能自开埠之初 延续至今。目前是服务于济南西部的最大商圈,税收贡献大。西市场商圈在文化传统和经济 社会发展两方面的不可替代性决定了对其的更新策略为业态类型及商业量的调整, 以及以此 为基础的物质空间设计。 这里采用全市商业结构配比和市内同类商圈横向比较两种方式, 综 合分析西市场商圈的发展潜力和业态调整方向。济南市商圈结构分市、区两级,两大市级商 圈多个区级商圈联动(详见图 9) 。随着商埠区槐荫片区城市活力的复兴,西市场商圈有潜 力从同类型商圈中脱颖而出, 升级为副市级商业中心, 从而改变济南市商圈大结构。 根据 《济 南市城市商业网点规划(2012-2020) 》中提及的服务半径、人均商业经营面积等商业网点建 设控制标准,区级商业中心的总零售经营面积约为 15 万㎡,副市级商业中心 20 万㎡,西市 场现状商业总量约为 12 万平方米,有 3 万~8 万㎡的提升空间。从业态角度考量,西市场 商圈由小商品批发市场和提供中低档产品的购物广场两部分组成, 其中, 小商品批发市场既 是其特色所在,也存在较大的问题。横向对比济南四大小商品批发市场,分析其市场表现及 土地价值利用情况,发现西市场商圈租金高企,但小商品批发市场单位面积成交额偏低,未 能充分发挥土地的经济价值,竞租能力差(详见图 10),在单纯依靠市场规律运作的情形下易 被替代。为保留西市场文化价值的同时最大限度地挖掘经济价值,提出保留小商品市场、整 体运营、高附加值业态(如商务、创意文化产业)植入、竖向立体发展的策略,并以此为基 础进行城市空间组织与设计(详见图 11) 。
公顷用地,编制修建性详细规划。经四路基督教堂所在地块近中山公园,区位优越,易引入 社会资本,针对这一地块,在制定修建性详细规划深度的城市设计基础上,通过城市设计导 则和建筑外观设计导则建立指标体系,以城市设计地块图则的形式(详见图 13) ,反映对空 间形态的管控,并与控规直接对接,细化相关要求,如檐口线高度、开放空间位置、形态单 元最大长度、建筑色彩、屋顶形式等等。在项目选址与审批、规划设计方案审查和竣工验收 各阶段,采用“设计条件+导则附图”的方法,将规定性要点加入现行的管理体系中。对于 条件尚未成熟但改善民生诉求迫切的老旧小区, 进行专题研究, 针对小区环境和建筑单体两 大改造内容,根据改造需求分类,制定分类分项的改造导则(详见图 14) 。
图 1. 济南商埠区小方格网城市骨架
图 2. 建筑风貌多元
图 3. 商埠区走向衰落亟待更新
2007 年以来,为带动商埠区的城市更新与整体复兴,济南先后编制了针对商埠区保护 发展的《济南商埠区历史文化城区保护策略研究》和《济南古城及商埠区保护与发展研究》 , 明确了各类保护要素,划定“三经四纬一园十二坊”的保护区划(详见图 4) ;同时对商埠 区城市功能进行梳理,明确西市场和大观园为商业核心、以经二路为商业街的功能结构,提 出提升商埠区的游憩功能;针对空间形态,制定了保护街道尺度、不开路不拓路、保护沿街 立面连续性的总体原则。2010 年商埠区市中片区率先启动指向实施的城市更新,在《济南 商埠风貌区保护与复兴城市设计》 (详见图 5)的基础上,编制了先期实施地块的修建性详 细规划,现已进入施工阶段。
2
济南商埠区槐荫片区城市更新项目的城市设计实践
2.1 项目概述
济南作为国家历史文化名城,底蕴深厚,历史文化资源众多。1904 年,胶济铁路在济 南设站,从此拉开了济南自开埠历史的序幕。商埠区遵循现代城市建设的理念,以东西向经 路和南北向纬路相交形成的小方格路网为骨架,城市空间独树一帜(详见图 1) ;中西方建 筑文化在此交融碰撞(详见图 2) ,西式洋楼和中式宅院鳞次栉比,中西结合的建筑样式新 颖独特;银行、戏院、市场、洋行、影楼、教堂等多类型城市功能云集,产生了活跃多元的 生活场景,商埠区盛极一时。历史发展时代变迁,商埠区在历经众多历史时期、见证各类历 史事件后逐渐走向衰落,如今的商埠区生活设施落后,居住拥挤,人口老龄化严重,商业衰 落(详见图 3)……同时保留的历史文化遗存也日久失修,如清末民初民族工商业发展时期 的老字号商业建筑,买办资本家家宅, “五三惨案”纪念地,日本部队驻地和日本领事馆建 筑,革命纪念性建筑,以及新中国成立后集体居住建筑和 80 年代初期的小商品市场等。商 埠区的城市更新紧迫性凸显。
2.4 多层级、分时序的实施策略指引
商埠区槐荫片区城市更新项目将开发模式和实施管理建议纳入城市设计范畴, 针对项目 的实际情况建议以政府为主导,引入 PPP(Public-private Partnership)模式,即“公共私营 合作”的融资模式,在保障公共利益的同时,可较大程度利用社会资本;制定了以“街坊” 为单位,分批推进、动态释放土地的分期开发时序。 近期开发围绕两大内容:一是有条件的“街坊”率先启动城市更新项目;二是基础设施 的改造和环境的改善。先期启动地块中,济南饭店所在地块条件最为成熟——产权单一,现 为国营资本运营;历史资源丰富,较少涉及拆建,更新策略以建筑和场所的活化利用为主。 结合前期“城市艺术创意公园”和“婚礼广场”的策划,本次城市设计项目针对该地块 2.6
图 13. 城市设计地块图则
图 14(a). 老旧小区环境分类改造导则
图 14(b). 老旧小区建筑分类改造导则
远期开发存在较大的不确定性, 现阶段根据整体城市设计为远期开发制定开发强度控制 要求,通过匡算拆建量,发现难以做到地块内平衡,提出“整体运营、内外捆绑”安置思路, 以弥补历史地段对建设强度的限制,增加可实施性。
图 6. 社会阶层分布的历史演进
图 7. 基于空间的历史价值评估及现状落点
图 8. “一核两市三轴”的特色空间体系
2.3 定性与定量相结合的功能策划及商业规模研究
商埠区槐荫片区城市设计项目将“西市场商业中心”和“商埠区特色街区”列为更新重 点,着重进行功能策划和规模定量研究,试图从市场供求与经济测算的角度,弥补以往城市 设计项目重设计而轻策划的不足。
图 11. 高附加值业态植入与立体的空间策略
图 12. 根据商业量测算反推空间模式
表 1. 各商业类型商业量汇总统计表(数据来源:“商业规模与业态规划分析” )
商埠区特色街区的商业开发为新植入模块,是基于“三经四纬一园十二坊”的、最能反 映商埠区历史文化价值的特色街区。这里采用案例借鉴与城市设计空间方案相互校核的方 法,确定业态和商业规模。首先根据商埠区的历史文化价值和区位条件,确定商埠区特色街 区的整体定位,即市中心的以历史文化休闲为主题的商业中心,以本市消费者、周边办公居 住人群为主, 兼顾国内外旅游消费人群。 按照官方公布的人均 GDP, 选取与济南相近的苏州、 厦门和福州作为参考对象(详见表 1) ,粗略确定 20 万~30 万㎡的基本商业面积,以及百货 店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮、旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊等基 本业态。市中区商业规模约为 15 万㎡,偏重商务金融服务专业店专卖店等业态,因此,槐 荫片区的商业量空间在 5-15 万㎡之间,业态选取应更侧重文化娱乐、餐饮、旅游服务、展 示等。根据用地面积和容积率控制指标测算,商业经营面积占特色街区总开发面积的 12%-36%,可反推空间组织模式(详见图 12)。
图 4. “三经四纬一园十二坊”保护区划
图 5. 市中区城市设计鸟瞰效果图
商埠区槐荫片区的城市设计项目在这一阶段介入, 以商埠区整体为研究范围, 以槐荫辖 区经四路以北的 73.5 公顷用地为规划设计范围,对接历年来的各项研究,在地段保护专题 研究的基础上,制定改善民生、提升历史地段活力、传承历史文化的城市设计策略,并提出 面向实施的路径指引。