违反管理性强制性规定的合同效力认定【最新版】
民法典下，合同法第52条去哪了？
民法典下，合同法第52条去哪了？《民法典》将于2021年1⽉1⽇起施⾏，《合同法》及其相关解释的有效时期为2020年12年31⽇⽌，届时与《民法典》相冲突的条款也将失效。
合同作为市民⽣活中最为不可或缺的民事法律⾏为，其理论精深，内容宽泛，在尊重意思⾃治的前提下，通过⽴法⼿段对其加以规范实⾮易事。
为了加深理解，本⽂拟⽴⾜《民法典》对合同效⼒部分的全新规定，对⽐现⾏《合同法》及其司法解释的相关内容及精神，做出⽐较学习并提出有益的思考。
⼀、新旧法对⽐下的合同⽆效的事由从体例上看，《民法典》施⾏前合同效⼒的相关法律法规主要集中于《民法总则》《合同法》以及相关的司法解释中。
《民法典》实施后，《合同法》及相关司法解释失效，《合同法》52条规定的合同⽆效的情形不再适⽤。
合同⽆效事由便由《民法典》第144条、146条、153条、154条进⾏规定，此四条规定确定了合同⽆效的五种事由，即：⽆民事⾏为能⼒⼈签订的合同⽆效；合同双⽅以通谋虚伪意思表⽰签订的合同⽆效；违反法律、⾏政法规的强制性规定的合同⽆效；违背公序良俗的合同⽆效；恶意串通，损害他⼈合法权益的合同⽆效。
此五种合同⽆效的法定事由与⼤家⽿熟能详的《合同法》第52条有明显区别，《合同法》第52条中部分款项已不见踪影，那么，这些被抛弃的条款究竟去哪⼉了呢？⼆、被删减的合同⽆效的法定事由如上所述，《民法典》第144、146、153和154条明确了合同⽆效的五种法定事由，⽽《合同法》第52条关于合同⽆效的法定事由未被完全采纳。
在内容上，取消了“⼀⽅以欺诈、胁迫的⼿段订⽴合同，损害国家利益”这⼀⽆效情形；增加了“⽆民事⾏为能⼒⼈实施的民事法律⾏为⽆效”这⼀⽆效情形，不再对⽆民事⾏为能⼒⼈实施的民事法律⾏为做效⼒区分，⼀律⽆效；修改“损害社会公共利益”这⼀⽆效情形为“违背公序良俗的民事法律⾏为⽆效”；“以合法形式掩盖⾮法⽬的”经修改确定为“⾏为⼈与相对⼈以虚假的意思表⽰实施的民事法律⾏为⽆效”。
如何识别《合同法》第52条第5项的强制性规定
如何识别《合同法》第52条第5项的强制性规定《合同法》第52条第5项规定“违反法律、⾏政法规的强制性规定”，合同⽆效。
但如何理解和适⽤其中的“强制性规定”，在司法实务中就成为⼀个争论的问题。
⼀般认为，强制性规范通常以“应当”“必须”“不得”等⽤语提醒当事⼈必须严格遵守⽽不得随意以协议交易改变，但由于⽂字表义的局限性，⽴法者在制定法律法规条⽂时，其所使⽤的⽂字常常背离其⽴法愿意，因此，在合同的有效和⽆效取决⼀个法律条⽂是否属于强制性规范时，如果仅仅以条⽂的措辞或者⽤语作为区分或判断标准，是远远不够的，甚⾄在许多情况下是相当危险的。
最⾼⼈民法院《合同法解释（⼆）》第14条规定：“《合同法》第五⼗⼆条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效⼒性强制性规定。
”这意味着司法解释将法律、⾏政法规的强制性规定作出效⼒性和管理性的区分。
⼀、效⼒性强制性规定与管理性强制性规定所谓强制性规定，与任意性规定相对，是指直接规范⾏为⼈的意思表⽰或者事实⾏为，不允许⾏为⼈依其⾃由意思⽽加以改变或排除其适⽤，否则，将受到法律*裁的法律规定。
强制性规定⼀般包括如下形态：1、规制意思⾃治以意思⾃治⾏使要件的规定，⽐如⾏为能⼒、意思表⽰⽣效要件以及合法的⾏为类型。
2、保障交易稳定、保护第三⼈信赖的规定。
3、为避免产⽣严重的有失公平的后果或者为满⾜社会要求⽽对意思⾃治予以限制的规定。
司法实务中要妥当理解“强制性规定”，应先理解强制性规定中“强制”⼀词并⾮指必须遵守这些⾏为规范，强制性规定也包括哪些仅仅确定某些法律⾏为的⽣效要件的规定，⾄于是否从事这些法律⾏为，仍属当事⼈契约⾃由。
因此，强制性规定之“强制”，是指⽆论当事⼈的意思如何，这些规范总是适⽤。
在强制性规定中存在着不同的情形：有些强制性规定仅仅起到为当事⼈设定⼀般性义务的作⽤；有些是为了保护特殊场合下⼀⽅当事⼈的利益；有些是为了法律制度上要求的需要（⽐如物权法定主义）；有些则可能是纯粹出于民法以外的法律规范⽬的（⽐如⾏政管理上的需要）等。
强制性（效力性）禁止性与管理型禁止性规定到底如何判断？
强制性（效⼒性）禁⽌性与管理型禁⽌性规定到底如何判断？丁丁⾦服 我国《合同法》第五⼗⼆条第(五)项规定:“违反法律、⾏政法规的强制性规定的合同⽆效。
”《最⾼⼈民法院关于适⽤〈中华⼈民共和国合同法〉若⼲问题的解释(⼆)》第⼗四条规定：“合同法第五⼗⼆第（五）项规定的‘强制性规定’,是指效⼒性强制性规定。
”由此可见，只有违反法律、⾏政法规的效⼒性强制性规定的合同才⽆效，违反法律、⾏政法规的管理性强制性规定的合同并不当然⽆效。
那么，如何判断合同的效⼒性强制性规定呢?这在审判实践中是⼀个抽象⽽复杂的问题，没有严格、统⼀的判断标准，⽽且也很容易发⽣争议。
现笔者就合同效⼒性强制性规定的判断标准，谈⼀下⾃⼰的粗浅看法，以与同仁们进⾏探讨。
⼀、⾸先的判断标准是，看该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同⽆效。
如果该强制性规定明确规定了违反的后果是合同⽆效的，则该强制性规定为效⼒性强制性规定。
例如，我国《合同法》第⼆百⼀⼗四条关于租赁合同规定的：“租赁期限不得超过20年。
超过20年的，超过部分⽆效。
”该规定即属于这种情形。
《最⾼⼈民法院关于适⽤〈中华⼈民共和国合同法〉若⼲问题的解释》(⼀)》（以下简称《合同法司法解释（⼀）》第四条规定:“合同法实施以后，⼈民法院确认合同⽆效，应当以全国⼈⼤及其常委会制定的法律和国务院制定的⾏政法规为依据，不得以地⽅性法规、⾏政规章为依据。
”但是，该司法解释没有明确将最⾼⼈民法院制定的司法解释规定于确认合同⽆效的“法律”范围之内，以致审判⼈员对此不时发⽣争议。
⼀种观点认为，最⾼⼈民法院制定的司法解释不包括于确认合同⽆效的“法律”范围之内；另⼀种观点认为，最⾼⼈民法院制定的司法解释包括于确认合同⽆效的“法律”范围之内。
前⼀种观点的理由是，《合同法司法解释(⼀)》第四条明确规定了确认合同⽆效的“法律”范围为“全国⼈⼤及其常委会制定的法律”，并不包括“最⾼⼈民法院制定的司法解释”。
后⼀种观点的理由是，“最⾼⼈民法院制定的司法解释”是对如何正确适⽤法律规范所作出的有权解释，对各级⼈民法院处理案件具有普遍的约束⼒，应当视为⼴义上的法律；《合同法司法解释（⼀）》第四条没有明确将“最⾼⼈民法院制定的司法解释”排除于确认合同⽆效的“法律”范围之外。
合同管理新规：2024版全解读
合同管理新规：2024版全解读本合同目录一览第一条：合同的定义与范围1.1 合同的定义1.2 合同的范围第二条：合同的订立2.1 订立合同的条件2.2 订立合同的方式2.3 合同订立的程序第三条：合同的履行3.1 履行合同的原则3.2 履行合同的时间和地点3.3 履行合同的方式和质量第四条：合同的变更与解除4.1 合同变更的条件4.2 合同解除的条件4.3 变更和解除合同的程序第五条：合同的转让5.1 合同转让的条件5.2 合同转让的程序第六条：违约责任6.1 违约的定义和种类6.2 违约责任的形式6.3 违约责任的免除第七条：争议解决7.1 争议解决的途径7.2 仲裁的程序和规则7.3 诉讼的程序和法院选择第八条：合同的终止8.1 合同终止的条件8.2 合同终止的程序第九条：合同的保管与使用9.1 合同的保管9.2 合同的使用和保密第十条：合同的修改和补充10.1 合同修改的条件10.2 合同补充的内容和形式第十一条：合同的权利与义务11.1 合同主体的权利与义务11.2 第三方权利与义务第十二条：合同的无效与撤销12.1 合同无效的条件12.2 合同撤销的条件第十三条：合同的解除与终止13.1 合同解除的条件13.2 合同终止的条件第十四条：附则14.1 合同的解释14.2 合同的生效和终止日期14.3 合同的修订历史第一部分：合同如下：第一条：合同的定义与范围1.1 合同的定义1.2 合同的范围本合同的范围包括但不限于产品销售、服务提供、技术合作等双方约定的交易事项。
具体交易内容详见合同附件。
第二条：合同的订立2.1 订立合同的条件合同的订立应当基于平等、自愿、公平、诚实信用的原则，双方必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
2.2 订立合同的方式合同可以通过书面、口头或其他双方认可的方式订立。
书面合同应采用规范的合同格式，明确双方的权利、义务和责任。
2.3 合同订立的程序（1）双方就合同内容进行协商，达成一致意见；（2）将合同文本交给双方签字或盖章；（3）双方签字或盖章后，合同即告成立；（4）双方按照合同约定履行各自的义务。
无效合同的情形与法律后果
无效合同的情形与法律后果无效合同的情形（一）相关法律规定：《合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《合同法司法解释一》：第九条：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。
第十条：当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。
但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。
《合同法司法解释二》：第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：五、正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力15、正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。
人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。
违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。
16、人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。
合同法第52条中强制性规定的理解
合同法第52条中强制性规定的理解(案例)(总4页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除通过本案，对《合同法》第52条的“强制性规定”会有进一步的理解。
相关的案例还有《陕西法官讨要煤矿分红案》，也许这个案例不是很适合，主要就是为了增进了解。
违反管理性强制规定并不必然致合同无效——江西赣州中院判决饶世芳与何烈辉租赁合同纠纷案裁判要旨合同在违反管理性强制规定时，并不必然无效。
判断合同有效或无效，主要看合同本身是否损害国家、社会公共利益以及第三人的利益。
【案情】2006年7月15日，原告饶世芳与被告何烈辉签订了一份《场地租用合同》，由原告将其位于莲花村的荒地一亩租赁给被告，租期为10年，从2006年7月15日至2016年7月15日止；在每年7月15日前一次性支付当年租金。
合同签订后，双方依据合同的约定履行各自的权利义务，被告也在该土地上兴办了家具厂，并将2010年7月14日前的租金交清。
2009年，原告以该合同未遵循农村土地使用用途，用于工业用地为由，诉至江西省南康市人民法院，要求确认合同无效。
【裁判】南康市人民法院经审理认为：原、被告签订的《场地租用合同》，是双方当事人的真实意思表示。
该合同标的物系荒山，根据我国土地管理法和农村土地承包法的有关规定，土地承包经营权人在不改变土地用途的情况下，可以将其承包的土地出租给第三人进行农业开发，但改变土地用途的，应当报请土地管理部门审批同意。
被告未经报请审批，改变土地使用用途，违反了相关行政管理规定。
但根据合同法若干问题解释的规定，只有违反“效力性”强制规定，才应认定合同无效。
原、被告在签订合同时，对在标的物上办家具厂已形成合意，被告的行为也不构成掠夺性破坏，不存在“损害国家利益和社会公共利益”的情形，故不属无效合同，对原告的请求不应予以支持。
南康市人民法院依照《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告饶世芳的诉讼请求。
效力性强制性规定和管理性强制规定的区别
效力性强制性规定和管理性强制规定的区别效力性强制性规定和管理性强制规定的区别效力性强制性规定和管理性强制规定的区别如下一、相关概念(一)无效合同的概念无效合同是指当事人之间订立的不产生履行效果的契约。
我国合同法理论继承了大陆国家的传统民法理论，将无效合同分为绝对无效合同和相对无效合同。
其中绝对无效合同是指因违反法律、行政法规的禁止性规定及违反公序良俗而成立的合同;相对无效合同是指可变更可撤销合同。
本文所讨论的无效合同指的是绝对无效合同，它属于狭义无效民事行为的范畴。
(二)效力性强制性规定及管理性强制性规定的概念1、根据法律规范内容规定不同(主要指行为模式的不同)进行分类，可分为授权性规范和义务性规范。
1]义务性规范，就是规定人们应当依法作出或不作为一定行为的法律规范。
这类规范在法律条文中常以必须、须、应该、应当、有……义务、禁止、严禁、不得、不应、不许、不准等词汇表述。
而义务性规范又可进一步分成两类，即命令性规范和禁止性规范。
命令性规范，是指人们的积极义务，即人们必须或应当作出某种行为的规则。
禁止性规范，就是指规定人们消极义务(不作为义务)，即禁止人们作出一定行为的规则。
一般来说，义务性规范也是强制性规范。
2、但笔者认为，合同法第五十二条第五项规定所称的强制性规定和传12/ 1．效力性强制性规定和管理性强制规定的区别统法学基础理论中的强制性规范并非是完全相同的概念。
所谓法律、行政法规的强制性规定，就是法律、行政法规规定的强制性规范，或者说是法律规范中的强制性规范，是指无条件的、绝对必须遵守的规范，不允许当事人按照自行协议解决问题，只允许执行法律规定的条件。
在理论界，随着强制性规范对合同效力的影响，开始重视对强制性规范的进一步区分，认为应当将传统法学基础理论中的强制性规范进一步区分为：效力性强制性规定和管理性强制性规定。
效力性强制性规定着重强调对为违反行为的法律行为价值的评价，以否认其法律效力为目的;管理性强制性规定着重强调对违反行为的事实轻微的评价，以禁止其行为为目的。
如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定
如何区分效力性强制性规定和管理性强制性规定法院审理案件中，关于合同效力问题，由于我国目前法律并未对效力性强制性规定和管理性强制性规定的界限作出明确规定，以至于因部分地方法院包括最高院对两者理解不一，时长出现同案不同判的现象，从而引发法学界热议。
本文尝试分析两者之间的区别，以供读者参考。
一、效力性强制性规定与管理性强制性规定的定义关于两者的定义，目前法律中并没有明确规定，但通常我们可以作出如下理解：所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。
所谓管理性规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。
对于强制性效力性规定的区分方法，王利明教授提出三分法：第一，法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定；第二，法律、法规虽然没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定；第三，法律、法规没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立，虽然违反该规定，但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于取缔性规定(管理性规定)。
比如，企业未经批准从事吸收公众存款业务或者未经批准擅自从事经常性放贷业务的，借款合同无效，因为根据《商业银行法》（法律）规定，对任何单位和个人不得从事吸收公众存款等商业银行业务的禁止性规范的行为以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》（行政法规）规定，未经中国人民银行批准，任何单位和个人不得擅自设立金融机构或者擅自从事金融业务活动。
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违反管理性强制性规定的合同效力认定--XX酒店管理(北京)有限公司等诉上海XX实业有限公司等房屋租赁合同案【裁判要旨】根据合同法及合同法司法解释的规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。
但若强制性规定的意旨是加强行政管理，而非否定私法行为的效力;所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，则该强制性规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。
据此，《中华人民共和国建筑法》(以下简称《建筑法》)第六十一条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”的规定应为管理性强制性规定。
租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效;如承租人因此无法使用房屋的，承租人有合同解除权。
【案情】原告:XX酒店管理(北京)有限公司原告:XX酒店管理(北京)有限公司上海松江店被告:上海XX实业有限公司被告:上海XX五金建材市场经营管理有限公司2007年10月30日，第一被告与案外人上海XX酒店管理股份有限公司(以下简称“上海公司”)签订《房屋租赁合同》一份，约定第一被告将上海市松江XX东路605号房屋出租给“上海公司”，目前第一被告已取得该房屋的房地产权证，土地用途为工业，租赁期限自2008年3月1日至2023年2月28日，合同另对其他事项作了约定。
“XX公司”在签约后对系争房屋进行了装修改造以作经营酒店之用。
2009年6月19日，两被告、两原告与“上海公司”签订《房屋租赁合同补充协议》一份，将“XX公司”在《房屋租赁合同》中的权利义务全部、完整地转让给两原告，将第一被告在《房屋租赁合同》中的权利义务全部、完整地转让给两被告。
两原告诉称:两被告向其出租的房屋未通过竣工验收，违反了《建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定，因此双方签订的房屋租赁合同应为无效。
故请求法院判决:1、原、被告签订的房屋租赁合同无效;2、被告退还租赁保证金人民币360,000元;3、原告出资在租赁房屋装修装饰中未形成附合的装修装饰物由原告取回;4、被告向原告赔偿房屋装修装饰(已形成附合)的损失2,665,500元;5、被告向原告支付赔偿款3,485,830元。
两被告辩称:其出租给原告的房屋已经取得建设工程规划许可证，且并无法律规定租赁房屋未经竣工验收的，租赁合同无效，故原告主张合同无效的理由不成立。
【审判】一审法院经审理后认为，两被告出租给两原告的房屋已取得建设工程规划许可证，竣工后也通过了消防验收，故《房屋租赁合同》应为有效。
两原告在承租房屋后改变了房屋用途，但并不能以此证明第一被告未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故其主张租赁合同无效的理由不成立。
据此上海市松江区人民法院于2012年10月12日作出判决:驳回两原告的全部诉讼请求。
一审判决作出后，两原告提起上诉。
二审法院经审理认为，系争房屋权属清晰，房屋的所有人可行使出租权，即使租赁房屋因违反法律的强制性规定而影响房屋的交付使用，也不影响租赁合同的效力。
如系争房屋确实是有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人可以请求解除合同。
据此，上海市第一中级人民法院于2012年12月28日作出终审判决:驳回上诉，维持原判。
【评析】本案中，双方对系争房屋已经取得建设工程规划许可证的事实均无异议。
二审中上诉人所有上诉请求均是基于其对房屋租赁合同无效的判断，而其认为合同无效的理由即租赁房屋未经竣工验收，违反了《建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。
强制性规定是指必须依照法律适用、不能以个人意志予以变更和排除适用的规定。
以是否影响合同效力为标准，其可分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。
最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释二》)第十四条将《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”限定为效力性强制性规定。
故本案争议焦点即《建筑法》第六十一条第二款为效力性强制性规定抑或管理性强制性规定。
一、效力性强制性规定的识别标准和方法《合同法》第五十二条第(五)项规定，“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”。
合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，其打破了当事人对自有财产的安排，致使当事人的合同利益落空，是对合同行为最严厉的否定性评价。
因此对违法合同的效力判定无疑是一个关涉合同自由的重大问题。
学者就此讨论甚多，其用意即在于改变违法即无效的观念，尽量缓和违法与无效之间的关联。
《合同法解释二》第十四条就是在这样的背景下应运而生，其对《合同法》第五十二条第(五)项的“强制性规定”在范围上做了进一步限缩，将“强制性规定”限定于“效力性强制性规定”，从而进一步保障了私法自治。
(一)效力性强制性规定与管理性强制性规定的区分标准关于效力性强制性规定与管理性强制性规定的区分标准，王利明教授对取缔规定(管理规定)与效力规定的区分持以下观点:“第一，在法律当中规定了违反禁止性规定会导致合同无效或合同不成立的，这种规定属于效力规定。
其次，法律法规当中虽然没有明确规定，但如违反该规定后要使合同继续有效的话将损害国家利益和社会公共利益，这也应当属于效力规定。
第三，法律既没有规定违反禁止性规定将导致合同无效或合同不成立，违反规定后使合同继续有效也不必然损害国家利益和社会公共利益，仅仅损害了当事人的利益，在这种情况下就属于取缔规定。
”[1]据此，二者的区分系按照以下标准:法律及行政法规明确规定违反这些规范将导致合同无效或者合同不成立的，或者虽未如此规定，但违反了这些禁止性规范后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，为效力性强制性规定。
法律、行政法规的强制性规定仅是为了行政管理的需要，违反并不会导致合同无效或者不成立，且违反后若使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的，则为管理性强制性规定。
(二)效力性强制性规定和管理性强制性规定的区分方法在法律或行政法规明确规定违反该条文导致合同无效，或者该条文虽未明确规定、但引致的其它条文对合同效力做了规定，则为效力性强制规定。
在法律或行政法规对合同效力未做规定时，可以综合考量该款的立法目的及与其它条文的关系，通过对该条文进行目的解释及系统解释，来确定其为效力性强制性规定还是管理性强制性规定。
从立法目的的角度，效力性强制性规定是为了保护国家利益、社会公共利益，而管理性强制性规定是为了国家行政管理的方便;效力性强制性规定以否认违反强制性规定的行为的法律效力为目的，故针对违反强制性规定的法律行为，而管理性强制性规定以禁止违反强制性规定的行为为其立法目的，故针对违反强制性规定的事实行为。
史尚宽先生即认为，“强行法得为效力规定与取缔规定，前者着重违反行为之法律行为价值，以否认其法律效力为目的;后者着重违反行为之实施行为价值，以禁止其行为为目的”[2]。
从与其它条文的关系角度，应将该法律条文与其他法律条文联系起来，从该法律条文与其他法律条文的关系、该法律条文在所属法律文件中的地位、有关法律规范与法律制度的联系等方面入手，系统全面地分析该法律条文的含义和内容，以确定其为效力性强制性规定还是管理性强制性规定。
二、对《建筑法》第六十一条第二款的类型认定《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
该条文本身并未对未经竣工验收或验收不合格的建筑工程交付使用后的效力作出明确规定，可以采用目的解释和系统解释的方法，来认定其为效力性强制性规定还是管理性强制性规定。
(一)从目的解释的角度首先，从《建筑法》的立法背景和目的看，《建筑法》出台于20世纪90年代后期，当时我国建筑市场秩序混乱，建筑活动几乎无章可循，《建筑法》正是为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序而制定。
而《建筑法》第六十一条第二款的立法目的同样是为加强针对工程竣工验收环节的规范与管理，而非否定以未经竣工验收的房屋为标的物的合同效力。
在此意义上，应将其界定为管理性强制性规范。
其次，我国建筑工程竣工验收制度经历了从行政许可制到备案制的转变，该转变对认定《建筑法》第六十一条第二款的性质也至关重要。
1998年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向相关房地产开发主管部门提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门收到竣工验收申请后组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
2000年，国务院及原建设部又分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报相关部门备案。
国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》(国发[2002]24号)第323项，则将“房地产开发项目竣工验收”的行政审批项目列为取消项目。
可见，自2000年起，房屋竣工验收即由原来的行政许可制变为备案制。
该转变体现了将国家行政权力对私法领域的干预控制在合理范围内。
《建筑法》第六十一条第二款之规定强调的是建设单位应自觉、及时地履行竣工验收合同义务，否则将承担包括合同责任及行政处罚等在内的不利后果，而非强调否定私法行为的效力。
故该款的立法目的在于禁止建设单位违反该规定的事实行为，而非以否认违反该规定的法律行为的效力为目的，故在此意义上，该款也应界定为管理性强制性规定。
因此，租赁房屋未经竣工验收，虽违反了《建筑法》第六十一条第二款的强制性规定，但租赁合同并不因此而无效。
(二)从系统解释的角度《合同法》第二百三十三条规定:“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(以下简称《房屋租赁司法解释》)第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”;第八条规定:“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:……(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
”综合以上法律及司法解释的规定可以看出，第一，如租赁房屋未取得建设工程规划许可证，相当于从“出生”之始，房屋就是违法的。
以该类房屋为标的物的私法行为的效力应予否定，因此司法解释明确租赁房屋未取得建设工程规划许可证的，租赁合同无效。
反观本案，法律规定房屋未经竣工验收不得交付使用，而如果租赁房屋具备建设工程规划许可证但未经竣工验收，相当于房屋是合法“出生”的，以房屋为标的物的租赁行为本身并未被禁止。