阳光国际定位报告和招商方案(定)
(项目管理)长沙阳光国际新城商业项目市场定位规划方案
【第一部分】市场及环境分析一、宏观市场分析1.1 商业宏观环境分析2004年，广东有50%商业项目经营不善，商业物业空置率全线上升，其中滞销、积压面积上升达42.70%。
2004年，上海商业地产快速发展同时，空置率也随之快速攀升，大多数商业项目处于苦苦挣扎的经营边缘。
2004年，重庆的65%商业物业经营不力，商业空置面积高达224.68万平方米，高居全国榜首。
2004年，北京商业地产全线飘红，但商业地产从业人士对商业项目经营却是前所未有的迷茫。
……目前，中国商业地产总体发展虽然形势良好，但值得注意的是，在已开发的商业地产项目中只有不到三成的经营状况良好，商业地产陷入销售易经营难的怪圈。
这是中国商业地产面临的困境，也是中国商业地产发展的瓶颈。
进入2005年后，随着房地产宏观调控力度的持续加强和新政策的出台，中国商业地产面临着新的挑战和机遇，其处境非常微妙。
根据中国商业地产联盟研究中心发布的《2004年中国商业地产年度报告及2005年市场展望》透露，国务院即将颁布《城市商业网点规划条例》，在其影响下，2005年，中国商业地产将呈现4大发展趋势：1.1.1城市社区商业将成为新亮点2005年初，国务院颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案，商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理，该条例将参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，避免开发盲目性。
根据《条例》规定，今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，由发改委、建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。
而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。
从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。
国际招商推介
吉林阳光国际招商手册请柬尊敬的朋友：您好！这里是吉林省吉林市阳光国际广场招商中心。
目前，我项目正全面进行招商，真诚寻求合作伙伴。
以下是“阳光国际广场”的简介，敬请浏览，并随时欢迎您莅临考察、洽谈！阳光国际——荣耀登场隆重开篇★阳光国际项目总建筑面积22万平米，融合了购物中心、室内步行街、写字楼、酒店、公寓等多功能现代商业元素。
★吉林市最高端的甲级写字楼，将时刻见证北国江城风起云涌的现代化进程。
★阳光国际由吉林市置业地产、北京联合致远商业管理公司强强联手打造。
商业部分总建筑面积12万平米，是一座集百货、美食、3D影院、休闲、娱乐、健身于一体的全业态生活中心。
项目定位——以“大型时尚主力百货店”（B座）和“潮流时尚店中店（即室内步行街）”（A座）两大业态为主，以影城、餐饮、电玩、健身、KTV、商务酒店业态为辅的迎合吉林市年轻一代消费理念的潮流时尚综合购物中心（SHOPPING MALL）。
吉林市——经济新龙头发展生力军★总人口约480万，市区人口约220万，流动人口约100万。
★2009年实现GDP1300.2亿元，全国城市排名第68位，城市居民人均可支配收入14000元。
吉林市——长吉图开放先导区的核心位于吉林省中部，省会长春市以东120公里处，处在国务院批准的长吉图开放先导区的核心地带。
吉林市——历史文化、特色旅游名城★作为吉林省第二大城市，她历史悠久，是国务院命名的“中国历史文化名城”、甲级开放城市和全国32个特大城市之一。
★旅游作为吉林市重要的支柱产业，形成了具有浓郁东北特色、冰雪特色和满族风情的旅游文化。
吉林市——投资商都、宜居城市★化工、汽车为吉林市两大支柱产业，占全市规模工业总产值的比重为58.8%。
目前，有吉林化工（现在中石油吉林化工）、吉林纸业（现为苏宁环球）、吉林炭素（现为中钢炭素）、恒和制药、物华股份、华微电子、中讯科技（现为领先科技）等7家上市公司。
★被“福布斯”评为最适宜投资兴业的城市第一名；中国最适宜居住的城市亦排名前列。
招商加盟策划方案
招商加盟策划方案人生是一台戏，精彩的剧情演绎着你加盟的艰辛和成功的喜悦。
而加盟的成功离不开一份有效完整的加盟方案。
那么下面是店铺整理的招商加盟策划方案，就随小编一起去看看吧，希望能够有所帮助。
招商加盟策划方案一：一、加盟资格基本要求1、具有合法资格的法人或自然人;2、拥有投资特许经营连锁店必需的资金及合理、优越的开店场所。
(加盟店面积在60--120平方米左右)经营共识1、热爱餐饮行业，认同公司经营理念，遵守各项管理制度。
2、对“和缘春”所展示的企业文化、经营理念，所追求的设计理念、品牌风格达成高度共识;3、乐于接受总部的管理，认同总部经营运作方式并能够提出合理化建议及改善意见;4、对特许经营规章条例予以认同;5、对加盟店组织架构及管理模式予以认同;6、为保证“和缘春”的出品质量，接受特色原材料由总部统一配送;7、加盟者必须认同“和缘春”文化统一标准，首先同意按照公司要求在装修风格、文化布展、文化用品、员工服、餐用具、纪念品等方面达到统一化和规范化。
8、装修必须经总部验收统一。
9、全款到账后公司在10天内安排开业时间、发货及上门服务。
商业背景1、具有较强的经营管理能力及良好的商业信誉;2、有正确的投资观念、良好的心理素质及风险意识。
培训及传播能力1、积极接受“和缘春”品牌文化、经营理念、管理模式等的培训内容;2、积极担任贯彻、传播“和缘春”品牌的任务。
二、加盟各项费用说明(一)加盟费1、总部同意加盟商使用商标、商号、品牌的费用。
2、技术使用费。
公司派售后技术人员去加盟店带店指导，时间为5天(开业前1-2天，开业后3-4天)，超出服务期以300元/天收取服务费。
1) 面条制作工艺技术培训费，面条汤料熬制技术培训等产品培训费。
2) 技术原料不加价配送使用费。
3、前期培训费1) 训练店经理和员工日常工作的培训。
2) 相关企业文化、连锁知识及开店指导的培训。
▉营建支持【专业选址】餐厅经营成功与否最重要的三大因素之一是选址。
杭州市宋都阳光国际的项目推广传播的方案2007年52PPT-PPT文档资料
背景资料二：杭州小户型精装修下半年市场状况（二）
下沙板块 ●中庆· 第6大道，预计9、10月份将推出二期45-75平方米左右的精装小户型，开盘均价待定，共500套房源。 ●郎诗· 国际街区，将在元旦期间推出第一期精装修房源，总户数1800。 市中心板块 ●绿城· 新绿园，预计9、10月份开盘，主力户型130、190平方米的三房、四房，预计开盘均价20000元/平方米左右，预计一
滨江(一线江景)板块 ●贺田· 尚城，预计年底或明年初推出3号楼精装修，户型面积42平方米、67平方米，开盘均价未定。 城东(钱江新城)板块 ●景江城市花园，预计9月份开盘，精装修小户型面积40-50平方米，开盘均价未定。是以高级景观住宅和SOHO为主兼有各 类相应配套服务设施的精品楼盘。 ●凤凰城，预计年底之前开盘，精装修小户型面积30-70平方米，开盘均价未定。
另外,最新的22号商业用地也在07年7月被德信收入囊中, 楼面价高达4626元/平方米
背景资料一：杭州小户型市场存量状况
项目名称 凯恩西湖金座 东方金座 华润西子中心 现代置业大厦 世贸丽晶B座 万新大厦 钛合国际 紫晶商务城 紫晶商务城 现代印象广场 现代印象广场 龙禧硅谷广场 和睦苑 美都广场 合计 开盘时间 2019-12-22 2019-8-5 2019-8-1 2019-4-10 2019-10-21 2019-6-6 2019-6-1 2019-9-7 2019-9-8 2019-5-11 2019-3-8 2019-8-27 2019-4-24 2019-12-16 / 总推案套 数 356 652 431 236 898 402 498 434 357 267 561 351 256 926 6625 总销售套 数 305 571 334 203 477 344 416 331 230 267 526 337 241 865 5447 剩余套数 51 81 97 33 421 58 82 103 127 0 35 14 15 61 1178 推案销售 率 86% 88% 77% 86% 53% 85% 84% 76% 64% 100% 94% 96% 94% 93% 82% 销售周期 11个月 27个月 11个月 15个月 9个月 10个月 2个月 10个月 10个月 13个月 16个月 23个月 5个月 18个月 / 月去化套 数 28 21 30 14 53 37 208 34 23 21 33 15 48 48 个城市的趋势 2、 项目规模所具的代表性
阳光国际花园项目产品建议
•基点2：立足于区域内逐渐完善的配套以及原生和再生资源；
•基点3：立足于中高端电梯物业，差异化定位产品，实现产品 的高附加值。
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阳光国际花园项目产品建议
•本案核心元素
•项目定位
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•新青年+中产阶级
•30岁以下的新青年属于奋斗型青年； •50岁以下的新青年属于享受型青年； •中产阶级无论从政治、经济、社会 •地位均居于现阶段社会的中间水平。
就学，在包头学习生活，
有较强的经济实力。追求 生活品质。
•核心客群：23-30岁之间
•他们具有稳定的工作和经济 来源，他们主要在私营、国企 或政府部门工作，未婚，他们 目前处于与父母合住状况。
•他们对产品需求以满足刚性 需求为主，面积以套二为主。
•核心客 群
•重要客群 •偶得客群
•偶得客群：35-45岁之间 •他们属于行业的佼佼者，具有较高 的收入，他们是公务员、企业中高管 理层，他们是一个三代同堂的家庭。 他们对产品的需求以舒适套三为主。
•1、户型要求面积紧凑、设计新颖，突出合理性、功能齐全、充 分考虑通风采光、动静分开、干湿分区等，并注意管线布置的合 理性及隐蔽性； •2、户型均需考虑景观的视角，尽可能提高每户的景观价值；避 免暗卫、暗厨房或其他不能直接采光的设计； •3、追求户型的方正，大开间的客厅要求,可适当设置飘窗、180 度观景窗、观景小露台； •4、考虑百变空间的设计，以取巧的设计争取更多可利用面积， 增加产品附加值； •5、充分考虑赠送和组合式面积来吸引购房者； •6、空间功能分区科学分明，无干扰空间、过渡空间少浪费
刚性需求旺盛；
•☆项目体量大；
“阳光国际”方案设计说明
“阳光国际”方案设计说明目录前言总平面设计建筑设计景观设计结构设计给水排水设计暖通空调设计燃气设计电气设计环境保护设计投资估算投资估算表前言“阳光国际”项目位于连云港连云区的滨海商务核心区。
东临港湾，西为北崮山，依山傍海，自然环境优美。
设计范围约8公顷，拟建的两个主体项目为阳光国际大厦（下称大厦）及阳光国际大酒店（下称酒店）。
连云港市规划局东区分局和连云港帝豪实业发展有限公司联合组织该项目的国际招标。
在招标的第一阶段—概念性总体规划方案设计的基础上，经招标单位综合评审筛选，进入本次第二阶段的建筑方案设计招标。
项目名称：连云港阳光国际大厦及阳光国际大酒店建设地点：江苏省连云港市墟沟国际展览中心东侧总平面设计一．设计依据1.《中华人民共和国城市规划法》2.《江苏省城市规划管理技术规定》3.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95 2005版）4. 连云港“阳光国际”方案设计国际招标活动规范5. 连云港“阳光国际”方案设计国际招标技术责任书6. 连云港“阳光国际”方案设计国际招标补充说明7. 连云港“阳光国际”方案设计国际招标补充说明二8. 招标方提供的用地范围及地形图二．场地概述本项目位于连云港区域性国际商务核心范围内，西依国际会展中心，北忱风景秀丽的北崮山和中国第一拦海大堤，东临沿海的海滨大道，南接核电专家村，是国际商务核心区山海景观轴的终点，处于连云港东部滨海最瞩目的位置。
用地范围面积约8公顷。
以山海轴为界，南侧地形比较平整，北侧用地高程自南向北逐渐提高，自然高差约7M左右。
现场国展路南侧有排洪沟走向大海。
三．总平面布置根据本项目所处的注目地理位置和招标任务书的要求，并延续招标方认可的第一阶段概念性总体规划方案的特点，确定总平面布置的设计概念：1. 最大程度利用滨海景观资源；2. 遵循总体规划结构中“山海相连，山城相依，海城相融”的整体格局，使山海景观轴成为联系山和海的视觉主廊道；3. 强调项目与山海轴的自然连接及过渡。
招商部年度工作计划
招商部年度工作计划招商部年度工作计划1结合去年的工作实际情况，在新的一年里一方面要广泛的收集客户资料，寻找上档次的主流品牌，了解客户的扩展规划以及经营计划思路。
另一方面就是要定期对其他及周边城市招商部进行市场调查研究，了解对方的市场布局情况，投资厂商的变动和销售情况，以及客流结构等信息。
要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。
我们的招商策略在赢了再打的总策略下，各工作环节环环相扣，做好赢的工作后，然后再打下一战役。
项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户;而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。
但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。
一、计划明年的招商工作目标初步为以下几点：1、提升自己的业务水平，多学习，多与本部门人员交流，探讨相关的招商知识及部门工作;2、与同行业人员多交流，探讨摸索，创新招商知识;3、了解相关信息及时与领导及其他部门沟通，大家一起探讨，从而结合本部门实际工作进一步改进;二、尽可能多的增加预备客户资源1、真诚礼貌的接待好上门的有意向客户及考察团体。
2、到台商聚集的城市收集客户资源，学习别人的成功招商案例，吸取别人失败的教训，从而成就自己的工作。
3、通过与客户间经常性的联络互动，及时了解行业的相关动态。
三、稳固目前现有台商，同时引进其他主流品牌厂家1、眼睛不能仅仅放在新的投资上，也要服务好已有企业厂商，逢年过节为他们送去我们的问候，积极解决他们的企业实际问题，让他们有到家一般的感觉。
2、结合部门实际情况，更多的了解及引进其他有意向或主流品牌厂商，尽可能稳定目前现有的企业厂商，同时形成稳定的发展态势。
3、相关工作及时与领导及相关部门之间取得沟通，确保工作无误。
四、积极的去推广本市开发区，使其能被更多的台商所熟知1、抓住一切可以和台商企业交流沟通的机会，让他们了解德州经济开发区，向他们介绍现行的多项优惠政策。
2、市里或区里有什么活动项目，及时的、尽可能的联系自己所知道的所有台商，邀请他们来开发区实地考察。
写字楼项目招商方案
[居上乐和城项目招商方案][柳州市祥鸿房地产经纪有限公司][柳石路69-2号]简介：柳州市祥鸿房地产经纪有限公司-2009年成立；打造一个中高端地产服务平台，不懈提升内部运营管理、专业化服务水平，为广大客户提供专业、诚信、便捷、完善的地产行为全程服务；为房地产事业打造阳光服务的知名品牌。
我司目前涉及的地产业务包括地产销售代理、商业地产招商运营、专业权证、地产金融服务等。
通过诚信踏实的努力及自我积累不断创新，成立了祥鸿装饰公司，涉足并实现大型水产养殖业、休闲娱乐山庄；我们尊重趋势，主动应对和发现大环境下的新产物、新模式，致力于发现价值并创造价值！目录一、项目概述二、柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析三、周边写字楼物业租赁概况四、项目SOTW五、租赁价格策略建议六、招商工作准备及阶级划分附：我司商家资源展示（部分）一、项目概述：五星商厦·乐和城位于东环大道与文昌路交汇处，雄踞柳州市新行政中心CBD核心位置，在柳州商务建筑中独树一帜；周边配套奢华，银行、证券、商场、酒店、高级公寓簇拥其间，经典商务空间彰显无疑。
项目为一栋42层的高层建筑，10万余㎡超大规模，集星级酒店、5A写字楼及大型精品百货商场于一体，主体部分采用弧形造型设计，高端挺拔，体现了建筑线条的流畅性。
项目建筑追求现代、时尚的设计元素，流畅的线条、简约的外形，突出商务大厦的高贵与典雅气质。
项目一至六层作为大型精品百货商场，至今开业运营已一年有余。
经过实地考察并与贵司领导深入交流沟通，我司对该项目的合作意愿，就该建筑除1-6层以外的物业体量进行整合规划招商及运营，招商内容大致包含：项目负一层约6000平方米的物业、地上中间楼层5A甲级写字楼、及高楼层物业。
我司对该项目非常重视，多次组织公司领导层及业内专家，就过去操作的商业地产招商项目的成与败总结分析进行头脑风暴；就该项目形成初步建议与思路，待项目决策后再进行系统分析。
二、柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析近年来，柳州写字楼市场供大于求的大环境、大鳄高性价比写字楼产品抢占市场，让开发商对写字楼项目的开发望而止步；目前市场上多个项目已经确认大幅推迟竣工时间，然而即使考虑到这些因素，中长期的动态供求不平衡仍将持续。
招商工作季的工作计划精选8篇
招商工作季的工作计划精选8篇(实用版)编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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国业百货商场中心招商项目策划完整方案
国业百货商场中心招商项目策划完整方案清晨的阳光透过窗帘，洒在我的办公桌上，笔尖轻触着纸张，一串串文字如流水般涌出。
国业百货商场中心，这个名字在我脑海中回响，招商项目的策划方案就像一幅画卷，在我眼前一点点展开。
一、项目背景与目标国业百货商场中心，位于我国某大城市繁华商圈的核心位置，拥有得天独厚的地理优势。
项目旨在打造一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的多元化商业综合体。
我们的目标是吸引各类品牌入驻，提升商场中心的竞争力，实现商业价值的最大化。
二、市场调研与分析1.调研方法：通过线上线下问卷调查、访谈、数据收集等方式，对周边商场、消费者需求、竞争对手进行分析。
2.调研结果：（1）消费者需求：消费者对购物体验、商品品质、服务态度等方面有较高要求。
（2）竞争对手：周边商场竞争激烈，但国业百货商场中心具有较大的发展潜力。
三、招商策略1.定位明确：根据市场调研结果，明确商场中心的定位，如年轻时尚、家庭亲子、商务休闲等。
2.品牌筛选：精选具有较高知名度和口碑的品牌，提升商场中心的整体形象。
3.招商政策：制定一系列优惠政策，如租金减免、装修补贴、广告支持等，吸引品牌入驻。
4.招商渠道：利用线上线下渠道，如社交媒体、行业展会、合作伙伴等，拓展招商范围。
四、运营管理1.营销推广：通过策划各类活动，如节日促销、会员福利、新品发布等，提升商场中心的知名度和口碑。
2.服务优化：提升员工服务素质，优化购物环境，提高消费者满意度。
3.数据分析：收集消费者数据，分析消费行为，为招商策略调整提供依据。
五、项目优势1.地理位置优越：位于繁华商圈，交通便利，人流量大。
2.品牌资源丰富：与众多知名品牌建立合作关系，为商场中心注入活力。
3.管理团队专业：拥有丰富的商业运营经验，为项目成功保驾护航。
六、项目风险与应对措施1.市场竞争：周边商场竞争激烈，可能导致招商难度加大。
应对措施：发挥自身优势，提升品牌形象，吸引消费者关注。
2.消费者需求变化：消费者需求不断变化，可能导致招商策略失效。
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阳光国际商业部分定位分析及招商方案2013-8-8●策略高于一切●思想创造财富●理念改变生活致马术村董事长阁下并郝文斌总裁先生及全体同仁本报告是我司经几度对吉林市市场进行调研后做出的专业判断，具有可操作性，供大家参考和论证。
●一旦整体思路、定位和决策到位并确定，一定要毫不动摇的将阳光国际项目有条不紊地向前推进。
租售并举，实现利益最大化。
●阳光国际项目定位思路：与在建和已开业的同类项目的定位形成强烈地差异化、产生明显错位。
目录一、前言二、阳光国际项目的产品和功能定位1、阳光国际项目的目标消费客户群和特征2、阳光国际项目的产品属性定位3、阳光国际项目的功能属性定位4、阳光国际项目的目标定位三、阳光国际项目的商业业态规划定位1、阳光国际项目业态和主题定位2、阳光国际项目业种分类规划定位四、阳光国际项目的招商方案1、阳光国际项目招商策略的基本原则2、阳光国际项目招商工作流程3、阳光国际项目招商工作目标4、阳光国际项目租金收益分析5、阳光国际项目招商客户分解6、阳光国际项目招商优惠政策7、阳光国际项目招商推广策略8、阳光国际项目招商推广工作进度五、改进和建议前言根据前期市调报告，结合吉林市目前的商业格局，以及阳光国际项目所处商圈状况，对阳光国际项目的外部情况进行了详细梳理和总结：●作为城市级商圈，东市商圈无论从商业规模、分布密集程度还是人流构成、商业氛围等方面都已相当成熟！●作为较早形成的商圈，东市商圈从商业形态、业态组合、消费构成、物业结构等方面都已显现出单一、不足和局限！●作为生命力旺盛的商圈，东市商圈已开始进入“丰富商业形态”、“调整商业结构”、“提升商业品质”的蜕变和新生的黄金时期！结合上面的总结，并依据前期的调研结果，对阳光国际项目自身的基本情况、优劣势，以及吉林市其它在建和已开业同类项目的调研分析和比较等内部情况，初步形成了以下结论和方案、策略。
下面先简要提出对阳光国际的基本定位，内文是对定位的分析论证和后续招商工作的思路和方案。
依据之前的调研结果，阳光国际项目基本定位如下：•商业部分以“大型时尚主力百货店”（B座）和“潮流时尚店中店（即室内步行街）”（A座）两大业态为主，以影城、餐饮、电玩、健身、KTV 、商务酒店业态为辅的吉林市迎合年轻一代消费理念的潮流时尚综合购物中心（SHOPPING MALL）。
具体如下：•1、潮流时尚店中店（即室内步行街）的位臵确定在一期（A座）负一层至五层，六、七层为餐饮娱乐、休闲健身业态；•2、二期（B座）负一层到五层（约3.5—4万平米），引进知名时尚百货店一家，六层为影城和电玩业态。
•住宅部分（建议、另议）以中小户型为主力户型，集商住为一体，兼具投资功能的、主要目标为社会精英、白领阶层的SOHO公寓。
•住宅入市策略（建议、另议）“低价入市、小步快走”，力争在三个月内将价格提升至高于当时入市的其它同类产品的水平。
二、阳光国际项目的产品和功能定位1、阳光国际项目目标消费客户群和特征目标消费客户群定位A 时尚青年：a 年龄层偏低，大多集中在16-25岁左右；b 社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主；c 消费观念新，乐于尝试新事物、新产品；d 对时尚资讯敏感，品牌意识强；e 具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈日常消费以吃喝玩乐为主，消费比例依次是：餐饮消费31.3%；化妆品、服装消费12.1%；f 娱乐、交际和影视支出占10.9%。
B 商旅人士：a 人群来源广泛b 人群层次多样化、消费能力多元化；c 注重游览、购物过程中的感受，追求新鲜的体验；d 一次性消费比例大，重复光临消费的机率较小；E 以餐饮消费和购物消费为主，娱乐消费比例低；f 受购物氛围影响冲动性消费所占比例较大。
C 办公人群：a 年龄大多在25-45 之间，受教育程度较高；b 月收入约在3000-1.5 万之间；c 消费观念较新，消费需求较强；d 工作日消费行为集中，消费频度较高，且以午餐及晚间休闲娱乐消费为主；e 追求体面的、个性化消费感受；f 品牌理念较强，注重产品与服务品质及消费环境；g 有团体消费及商务消费需求。
D 居住人群：a 在东市消费的周边常住人群范围较广，且紧邻火车站、汽车站，周边县市流动人群较多，区内常住人群有相当一部分为机关、企事业单位工作人员；b 该部分人群以家庭团体消费为主；c 作为老城区，周边常住居民的消费习惯已基本固定，忠诚度较高。
消费客户群特征一、蔑视传统、藐视权威。
当今的消费群体是现实主义的一代，对他们而言，靠简单的传统文化崇拜来打动他们的可能性是微乎其微的。
二、个性至上。
他们得到了越来越多的机会和方式来体现和表达自己的声音、价值，这促使他们对张扬个性的保护。
三、讲究情调、品位和生活质量。
“80、90后”等新一代群体接触的信息空前丰富，他们认为生活不只是挣钱、不只是吃饱穿暖，他们更加讲究品味、注重生活质量。
四、更宽容、更多元化。
长期浸泡在多元化的物质状态中，对于新、奇、异的事物更为敏感，具有了更多的可塑性，更具有宽容精神。
五、欣赏前卫、追逐时尚。
喜欢通过对前卫、时尚的追逐，来展现个性魅力，表达对现实的叛逆以及掩盖矛盾情结和不确定性下的精神焦虑。
喜欢炫耀个体特性及品位，而不是财富。
200200-500500-800800-10001000高端客户成熟家庭、女性月光族、青年家庭啃老族、单身族大中学生、青少年消费客层消费客单价项目目标消费客层和客单价区间消费特征年龄特征：15—35年龄段15-18 19-23 24-30 30-35比例15% 35% 35% 20%客单价特征：200—1200客单价区间200 200-500 500-800 800-1200比例10% 40% 30% 20%消费群体差异化特征消费需求差异化特征●需要大型青年活动广场和时尚潮流聚集地●需要体验更多、更新的餐饮、娱乐、互动的项目和生活方式●高科技潮流数码产品的集散地●健康时尚的健身中心●大型、现代化、舒适和享受体验的电影院●创新和大胆的体验式购物场所阳光国际1234产品定位差异化✓传统百货的升级版本；✓更多的餐饮、休闲、服务空间；✓更好的购物环境；✓更大的展示空间；✓更体贴的购物体验；功能需求的差异化✓增加餐饮业态，丰富餐饮种类——吃的天堂✓增加休闲娱乐功能，使之具备年轻人欢聚功能——欢聚时刻消费品牌的差异化✓ZARA 等国际新品牌的大力引入✓既有传统百货大众品牌，亦有个性小众化品牌消费群体差异化✓80后的年轻化、品味化典型特征总结文化属性定位：吉林市乃至周边范围内极具影响力的80、90后青少年、嘻哈一族、潮流青年和老顽童的时尚“朝圣地”，推崇的是自由、张扬、自我、时尚和品位的文化内涵；将成为永不落幕的潮流发布会、自由交流和品味文化的俱乐部、街头嘻哈和高雅艺术的混合平台和吉林市潮流时尚的风向标。
消费属性定位：打造时尚消费、品位消费和休闲消费的符合平台，重点满足目标消费者享乐层面的消费需求，通过不断的聚集和提升时尚性元素，为新一代消费客户量身定制消费习惯。
消费功能属性潮流、时尚、新奇、多样、变化、个性休闲功能属性交友、休憩、感性、趣味、表演、活动娱乐功能属性快速、简洁、刺激、多样、发泄、互动交流功能属性自由、舒适、便利、享受、互动、尊重餐饮功能属性新鲜、奇异、特别、快捷、舒适、互动4、阳光国际项目的目标定位流行前线、时尚领地——年轻人的流行街市●知名时尚品牌展示体验中心●潮流文化和新文化的传播中心●多样化、新奇特的美食中心●聚会交流、结朋交友的享乐中心●创意展示和交流中心●品位文化、追逐个性的消费中心●东市商圈的龙头和地标●吉林市乃至全省的流行商业标杆三、阳光国际项目的商业业态规划定位1、阳光国际项目主题定位阳光国际的主题定位应该为——“Fashion street” 即：时尚街市潮流之源目前东市商圈的主要特点：第一组主要消费群年龄集中在18-24岁。
由于部分“啃老族”的特点，所以具有较高的有效消费力，他们对流行商品比较热衷，同时容易接受新鲜事物和文化。
第二组主要消费群年龄主要集中在25-35岁，他们有的刚参加工作，有的刚刚组织家庭（尚无孩子），所以他们具有“月光族”的特点，希望享受有品质的生活。
未来的需求趋势●希望能够有更多的消费体验，阳光国际可以用灵活广泛的推广活动来填补目前东市商业区体验式消费空白；●希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所；●希望能够有国际潮流品牌的旗舰（2-3层）展示；●希望有高质的推广宣传活动引导消费，而不是一味的打折活动、价格战。
楼层业态、主题定位店中店（A座）B1 停车场、设备房F1 丽人街（个人护理、香水、保养品、内衣等）F2-F3 时尚街（国际时尚女装、进口女装、旗舰店、品牌女装和饰品等）F4 动感街（休闲、运动、户外、男装等）F5 创意市集（牛仔、日韩潮流、创意小店、玩具等）F6 美食天地（便利快餐、特色餐厅等）F7 休闲街区（美容美体、SPA、健身等）百货（B座）B2停车场、设备房等B1 精品超市（2000-3000平）、停车场等F1 化妆品、珠宝首饰、皮具名表、鞋类等F2 大众品牌女装、少淑、休闲女装等F3 品牌女装、商务女装、内衣床品等F4 商务男装、男鞋等F5 运动休闲、户外用品、童装、玩具等F6 影城、电玩等2、阳光国际项目业种分类规划定位潮流名店钟表/珠宝/时装旗舰店时尚服饰时尚女装/内衣/时尚配饰/休闲/男装/运动户外/童装玩具生活品味个人护理/香水/家居/书籍/音像/礼品/电子数码/美容美体/SPA/健身创意集市牛仔部落/创意坊/涂鸦廊/音乐吧/日韩天地中西美食咖啡美点/甜品精选/便利快餐/特色餐厅玩乐天地影院/电玩/电玩/KTV服务设施银行/提款机/旅行社/花店/便利店四、阳光国际项目的招商策略、方案1、阳光国际项目招商策略的基本原则●第一基本原则：维护购物中心的产业经营黄金比例。
●第二基本原则：维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。
招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
●第三基本原则：招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。
●第四基本原则：加强经营管控力度，有利于长期经营；合作模式以联营扣点、租赁相结合。
●第五基本原则：招商顺序原则。
核心主力店先行，辅助店随后的原则。
●第六基本原则：购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。
●第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。
“以点代面，特色经营"是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。
●第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。
可以理解为“先做人气，再做生意"的原则。
●第九基本原则：统一招商的“管理"要充分体现和强调对商户的统一服务。