最新深圳福田保税区项目定位及物业发展建议116p
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。
作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。
近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。
本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。
要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。
此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。
”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。
标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。
深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。
保税物流物业管理方案
保税物流物业管理方案作为保税物流物业管理方案，需要从以下几个方面进行规划：一、保税物流企业的管理机构和职能部门保税物流企业的管理机构应包括董事会、管理层、内部审计、风险管理和合规部门。
董事会负责企业的决策和战略规划，管理层负责日常运作，内部审计部门负责对企业内部的经营行为进行审计核查，风险管理部门负责对企业经营的风险进行评估和控制，合规部门负责对企业经营活动进行合规监管。
二、保税物流企业的物业管理1. 规划设计：对保税物流企业的规划设计要合理，包括仓储设施、货物堆放、货物分类等方面，确保物流环节的顺畅和效率；2. 设施设备管理：对保税仓库、运输设备等进行管理和维护，在出现问题时及时处理，确保持续的物流运营；3. 人员管理：对保税物流企业的员工进行规范的管理和培训，确保操作的规范和高效；4. 安全管理：对保税物流企业的安全进行管理和监控，包括防火、防盗、安全设备的检查和保养等；5. 环境管理：对保税物流企业的环境进行管理和维护，包括卫生清洁、环境保护等。
三、保税物流企业的财务管理1. 资金管理：对保税物流企业的资金进行管理和监控，包括资金流动、收支情况等；2. 费用控制：对保税物流企业的各项费用进行控制和管理，确保物流成本的控制在合理范围内；3. 财务报表：对保税物流企业的财务报表进行编制和审计，确保财务数据的真实和准确。
四、保税物流企业的合规管理1. 监管合规：对保税物流企业的经营行为进行监管和合规管理，确保企业的经营符合相关法律法规；2. 质量管理：对保税物流企业的产品质量进行管理和监控，确保产品质量符合标准要求；3. 知识产权管理：对保税物流企业的知识产权进行管理和保护，确保企业的知识产权不受侵犯。
五、保税物流企业的信息化管理1. 物流信息系统：对保税物流企业的物流信息进行管理和集成，确保物流信息的准确和及时；2. 数据安全：对保税物流企业的数据进行管理和保护，确保数据安全和完整；3. 信息共享：对保税物流企业的信息进行管理和共享，确保信息的传递和利用。
临港新片区五大核心定位、制度创新、国际贸易体系建设、优势产业政策详解
临港新片区五大核心定位、制度创新、国际贸易体系建设、优势产业政策详解如下：
•五大核心定位。
智能制造生态打造、金融开放创新、跨境贸易便利化改革、离岸经济要素流动、城市治理体系和治理能力现
代化。
•制度创新。
在智能制造生态打造方面，新片区编制出台了《临港新片区“数联智造”-“智造焕新”三年行动方案（2021-2023年）》《临港新片区关于推进“智造焕新”建设行动若干措施》等政策
文件。
•国际贸易体系建设。
在跨境贸易便利化改革方面，新片区持续推进“智慧港口”建设，深化国际贸易“单一窗口”建设，推进“一
站式”业务办理。
•优势产业政策。
在智能制造生态打造方面，新片区以全面推进数字化转型提升临港新片区核心竞争力为主线，全面推动数字
新基建能级提升，构建智能制造产业生态，突破一批智能制造
核心关键技术。
保税区物业管理方案
保税区物业管理方案一、保税区物业管理概述保税区物业管理是指在保税区内对物业进行合理规划、协调和管理，以保障保税区内企业和居民的正常生产生活秩序，提高保税区的整体运作效率和生活品质。
保税区的物业管理关系到企业和居民的利益，也关系到保税区整体形象和发展。
保税区物业管理具有以下特点：1. 复杂多样的物业类型：保税区内集中了各类企业、仓储设施、商业场所和居民区，物业类型繁多，管理难度较大。
2. 大规模的区域面积：保税区通常在市区边缘或郊区，具有较大的面积，需要进行全面的规划和管理。
3. 国际化特色：保税区有着国际化的经济特点，涉及到跨境进出口贸易、外资企业、外籍人员等，对物业管理有特殊要求。
4. 高效性和安全性要求：保税区要求高效的生产经营，同时又要保障安全、环保和公共秩序。
综上所述，保税区物业管理需要规范、专业和高效的管理模式，以满足保税区内各类物业的需求，推动保税区经济发展。
二、保税区物业管理方案为了有效管理保税区的物业，提高保税区内企业和居民的生产生活质量，我们制定了以下保税区物业管理方案：1.建立健全的管理机构为了保证保税区物业管理的规范化和专业化，我们将建立完善的管理机构，主要包括管理委员会、管理办公室、资产管理部、安保部、清洁服务部等多个部门，各部门之间相互配合，形成一个高效的管理体系。
管理委员会：由保税区企业代表、管理人员和居民代表组成，负责对整个保税区的管理和发展进行监督和协调。
管理办公室：负责具体的日常管理工作，包括统筹协调各部门工作、收集并处理各类管理信息、组织管理会议等。
资产管理部：负责对保税区内各类物业进行统一管理、规划和评估，保障物业的正常使用和增值。
安保部：负责保障保税区内的安全秩序，包括安保人员的配备、巡逻和保安设施的维护等。
清洁服务部：负责对保税区内的公共区域进行清洁和保洁工作，确保保税区环境的整洁和卫生。
通过上述的管理机构设置，我们可以实现对保税区内各类物业的全面管理和监督，保障保税区的正常运作和居民的生产生活品质。
保税区招商方案
保税区招商方案一、背景介绍保税区是指在经济特区内或某些特定区域内设立的特殊经济功能区域，具有税收优惠和便利外贸政策的区域。
保税区作为国家发展开放经济的重要载体之一，对于促进国内经济发展和吸引外资具有重要意义。
本文将针对保税区招商方案进行详细讨论。
二、保税区招商优势2.1 税收优惠政策保税区享有一系列税收优惠政策，包括但不限于进口税、增值税、消费税、关税等方面。
这些优惠政策极大地降低了企业的运营成本，提高了企业的竞争力。
2.2 关贸便利政策保税区拥有关贸便利政策，可以简化通关手续，提高通关效率。
保税区的企业可以享受优先通关、进出口快速通道等服务，使企业的进出口业务更加便捷。
2.3 市场开放程度高保税区作为特殊经济区域，具有较高的市场开放程度。
保税区内的企业可以自由参与国内和国际市场的竞争，可以更加灵活地进行贸易和合作，拓宽了企业的发展空间。
2.4 人才资源丰富保税区产业链完善，人才流动性强，拥有大量高端人才和专业技术人员。
保税区的企业可以充分利用区域内的人才资源，提高企业的创新能力和竞争力。
三、保税区招商策略3.1 引进优质企业保税区应积极引进优质企业，特别是那些有自主知识产权、具有核心竞争力的企业。
通过推行差异化政策，为优质企业提供更多的优惠政策和支持，吸引其进驻保税区。
3.2 发挥产业集聚效应保税区应推动产业集聚，通过吸引同一行业的企业进驻保税区，形成产业集群，促进产业的良性发展。
同时，保税区可以打造特定行业的产业园区，提供更加专业的服务和支持。
3.3 加强对外宣传保税区应加强对外宣传，积极参与国际展会、论坛等活动，提升保税区品牌形象和知名度。
通过展示保税区的优势和成果，吸引更多的企业和投资者关注和选择保税区。
3.4 提供优质服务保税区应提高服务质量，加强企业服务和政策咨询。
建立完善的一站式服务平台，为企业提供便捷、高效的服务，帮助企业解决发展中遇到的问题。
四、保税区招商案例4.1 某电子科技企业某电子科技企业是一家专注于研发和制造电子产品的企业，在保税区建立了研发中心和生产基地。
世联深圳一冶侨香路项目写字楼物业发展建议60p精品PPT课件
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客户 关注
代表项目的成功受益于数个客户关注点的发力
体系
成物业打造体系
建筑外部形 态
建筑内部空 间
硬件配置
支持设备
写字楼客户常规体验体系
建筑外立面\建筑造型\与周边建筑连接\建筑外部空间
建筑结构\大堂\中庭\配套部分\首层电梯侯梯区\标 准层电梯侯梯区\标准层公共走廊\标准层公共洗手间\ 标准层办公区域\标准层共享空间\停车场侯梯厅\停车
场 电梯运载系统\空调系统\VIP设备\幕墙材质\智能化管
商务区生态化已成为新趋势，在注重科技推动产业和经济发展的 同时，更注重以人为本、生态环保的城市空间营造。
侨香片区从位置、配套、生态以及土体储备方面上，最有条件成 为深圳未来高端商务承接区。
TIPS
未来将以侨香路为中心发展轴线，打造侨香路总部商务产业带， 形成东西两个“十字”骨架的生态型总部商务集聚区。其中，侨香 路与农林路交集形成“东十字”骨架商务区，侨香路与侨城东路交 集形成“西十字”骨架商务区。侨香路作为承载"一肩挑两头"使命 的中央生态商务区核心带。
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基本
客户区域重点华侨城，行业以电子、实业、设
共识
计、投资等为主，客户重点关注生态、舒适等
核心目标客户群 投资客户群
客户必备素质 熟悉本区域价值 注重生态、健康、舒适的办公环
境 在非集中商务区办公不影响公司
业务发展需要
客户来源分布 以华侨城和侨城北片区为主； 福田、其他区域次之； 深圳罗湖、西丽等区域比例较小
精神体系
站位城市高度、弥补城市缺憾、凝聚城 市精神、塑造项目形象、彰显项目价值 的精神文化价值体系
创新大厦物业服务方案
创新大厦物业服务方案一、服务宗旨创新大厦作为一个高档商务写字楼，致力于为租户提供高品质的物业服务，为租户创造一个舒适、便利的工作环境。
我们的服务宗旨是“以租户为中心，客户至上”。
二、服务内容1.设施维护：定期检修、保养大厦内设施设备，保证设施的正常运行。
及时处理和修复设施出现的问题，提供高效便捷的维修服务。
2.安全管理：建立完善的安全管理制度，配置专职保安人员，全天候对大厦进行安全巡查。
安装监控设备，监控大厦的出入口通道、电梯厅和公共区域，确保大厦的安全。
3.环境清洁：定期进行大厦内外的清洁工作，保持大厦整洁干净。
清洁工作包括窗户、地面、楼道、公共厕所等各个区域的清洁工作。
4.绿化管理：定期对大厦外部的植物进行修剪、浇水养护，保持植物的健康生长。
并在大厦内设立休闲区域和绿化空地，为租户提供一个舒适的休息环境。
5.停车管理：为租户提供专属的停车位，保证车位的充足和安全。
定期对停车场进行清理和维护，确保停车环境整洁有序。
7.会议服务：为租户提供会议室预定服务，包括会议室的装修、设备设施的配置、茶水服务等。
租户只需提前预约，我们将提供专业的会议服务。
三、创新亮点1.智慧办公：引入智能化管理系统，租户可通过手机APP进行各项物业服务的预约和管理。
包括报修、会议室预约、停车位预订等，为租户提供便捷高效的服务体验。
2.人性化关怀：我们将定期进行租户满意度调查，了解租户的需求和意见，根据反馈不断改进和优化物业服务。
并且为租户提供一对一的客户经理，定期与租户沟通交流，解决租户的问题和需求。
3.社交活动：定期组织各类社交活动，如座谈会、讲座、瑜伽课程等，为租户提供一个交流和学习的平台，促进租户之间的交流和合作。
4.环保节能：大厦将采用环保节能的设备和技术，如LED灯光、太阳能热水器等，减少能源消耗。
并加强垃圾分类管理，推动环保理念在大厦内落地。
四、服务流程1.租户入驻：租户在入驻之前，我们将提供详细的物业服务介绍，帮助租户了解和熟悉大厦的物业服务。
一、福田保税区通道介绍
一、福田保税区通道介绍Array⏹1号及2号通道通关时间周一至周五：08：00-22：00周六至周日：08：00-18：00⏹海关业务受理时间大陆→福田保税区（出口）周一至周五：08：00-22：00周六、周日：08：00-18：00 （不办理一般贸易报关）福田保税区→大陆（进口）周一至周五：08：00-22：00（须转关的货物一定要在17：00前递单）周六、周日：08：00-18：00（须转关的货物一定要在16：00前递单，不办理一般贸易报关）保税部人员联络方式：地址：福田保税区红花路国际商贸中心9栋1楼传真：*************职位姓名电话号码手机邮件仓管：李明131****2251周俊名755-8359 9050 132****1497外勤：唐践755-8359 9963 130****6508打单员：张贞贞755-8359 9064 130****1601********************************报关员：张晓红755-8359 9054 137****3404**********************************操作：王凤755-8348 1150 135****0970********************************孙艳霞755-8359 9052 136****0185*******************************主管：吴鸿755-8359 3864 139****4249*****************************段晓艳755-8359 4159 137****9299***********************************投诉：孔令杰755-8359 3589 138****0046*********************************二、名词解释清关：深圳地区联网监管企业、其它加工贸易企业（逐单报、单边出口企业）、国内一般贸易企业只须在福保报关后方可入区视为出口，反之视为进口。
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3、价格
3.1高端写字楼入市，一手均价5月之后快速上扬，2009年上半年写 字楼物业一手成交价格较2008年上涨6.62%；
3.2片区报价以福田中心区居首：卓越世纪中心地理位置优越，以开 盘价为30000 元/平方米的价格居于首位。
宏观背景
顺势而为
市市场场环环境境 纵揽全局
花样年深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议报告
战略选择
方向思考
项目定位
有的放矢
物业发展建议
产品建议
第三部分 市场环境
一、深圳2009年上半年写字楼市场
1、供应方面
➢ 商务物业供应大增： 2009年上半年深圳写字楼新增批准预售面积 15.80万㎡，与2008年上半年相比增加8.37万㎡，同比大幅增长 113%。写字楼批售套数727套，同比增加15.8%，09年上半年新获 批的写字楼项目单位户型面积与08年上半年相比普遍要大；
4、三级市场
4.1二手写字楼价格企稳 2009年深圳写字楼的挂牌均价有逐月回升之势，深圳甲级写字楼在 09年春节后没有继续下跌，开始企稳，空置率下降。进入5月后， 福田中心区、福田中心西区写字楼三级市场租售价格上升最为明显。 但整个上半年的写字楼挂牌均价同比出现了大幅下跌17.4％至 17773元/㎡（2009年1-6月加权均价）；
战略选择
方向思考
项目定位
有的放矢
物业发展建议
产品建议
第二部分 宏观背景
一、深圳发展远景
深圳2030的发展目标设定为
“建设可持续发展的全球先锋城”
二、深圳城市功能定位 三大功能港共同发 展的国际都会
➢ 国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业 的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地；
西临红棉路双向车道： •为一块空地 •视线无遮挡
南临金花路单向车道（由东 向西）： •和英达利数码科技园一路 之隔
市花路
意向地块
紫荆路
北临市花路双向车道： •与长平商务大厦一路之隔 •合理楼间距并不影响北面 单位采光等
东临紫荆路单向车道（由 北向南）： •对面为一栋6层高的物流 公司
小结
1、优势： ➢仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间 ➢容积率＜2.5，属于低密度办公区域，具备打造生态商务办公产品
➢ 区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基 础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心；
➢ 与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作， 建设世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往 的国际都会。
三、未来深圳区域发展战略
➢ 全国层面：辐射内地的桥头堡作用； ➢ 地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐
➢ 供应格局趋向“核心”区域： 新增推售的3个项目分别为福田区的 卓越世纪中心、福田车公庙的NEO企业大道一期、南山后海的天 利中央广场二期，地理位置均十分优越，处于该区域的“核心” 位置。
2、成交分析
2.1流动性充裕，写字楼成交趋向活跃：2008年底以来，国家出台一 系列经济刺激方案，信贷规模持续增长，增量资金开始流入深 圳写字楼市场，写字楼成交9.46万㎡，同比增加4.3倍，写字楼 成交套数552套，同比增加2倍；
三、地块基本状况
1. 宗地编号：B105-30 2. 权属单位：深圳市汇恒置业有限公司 3. 使用权出让类型： 股权转让 4. 用地性质（土地用途）：仓储用地 5. 用年限：50年，从1993年02月12日至2043年02月11日止 6. 地理位置：深圳福田保税区三号门附近市花路和紫荆路交汇处
四、规划设计要点
135.81
144.23
133.75
宗地面积 总建筑面积
18717.77㎡ 46792㎡
容积率
≤ 2.50
建筑密度
≤40%
绿化率
≥10%
建筑层数
≤6层
限高
40米
退红线要求 东≥5米；南≥7米； 西≥7米；北≥7米
五、地块现状
市花路
意向地块
紫荆路
场地平整， 现有货柜车停放地块内。
北
西
东
六、周边环境
的条件 2、劣势： ➢项目体量和规模中等，受容积率、层数、40米总高度等各指标限
制，难以达到传统的“地标”级别的影响力； ➢地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求； ➢仅剩余34年的使用年限。
地块分析
自我解析
宏宏观观背背景景 顺势而为
市场环境
纵揽全局
花样年深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议报告
➢ 深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通 道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。
对本项目的启示
——深港同城，走向国际市场 ——区域级物流中心，高新技术产业基地 ——中心强化，向南贯通香港 ——可持续发展先锋城
保税区的发展将借此东风，顺势而上
地块分析
自我解析
2009深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议116p
第一部分 地块分析
一、地理位置
市花路
长平大厦 意向地块
紫荆路
位于福田保税区，市花路和紫荆路的交汇处。 广深高速、益田路、福荣路连接该片区，交通便达性较好 。
二、四至范围
地块四至：北向 地块四至：西向
市花路
意向地块
紫荆路
地块方正
地块四至：北向 地块四至：南向
福田科技广场 深圳中心区及 中央商务区
泰然天安科技 园区
八卦岭工业区 华强北商业区
福田保税区
福田保税区为福田六大重点发展区域之一， 位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香 港在未来城市发展中占据核心地位。
小结
➢ 深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将 得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到 更进一步的发展；
射带动作用； ➢ 深港层面：建设“深港双城”，走向国际市场。
四、未来深圳核心区的定位
东拓西连，南北贯通，中心强化
五、福田区的发展规划
1+3（总部经济+三大支柱产业）经济架构
总部经济+高新技术产业、高端服务业、文化产业
发展总部经济是福田区进一步促进辖区经济发展的战略决策。 发展目标是：充分发挥福田作为全市的行政、文化、信息、国际展览和 商务中心的地位，发挥深圳CBD的独特优势，发挥福田保税区政策优势 和物流功能，并利用辖区内老工业区改造拓展的空间，加大宣传推广和 招商引资力度，吸引国内外大型工业企业和引导现有的大规模工业企业 把总部设在福田区，设立“前店后厂”型的总部、研发中心、设计中心、 物流中心和营运中心。（《十、一五规划》）