万科成本采购的3大阶段36个要点全
2023年万科集团全套成本优化与控制程序
万科集团（全套）成本优化与控制程序一.万科成本优化流程要素流程目的:在各实行方案完毕前，完毕成本优化与控制,提供优化方法，明确在招标阶段成本控制方法。
流程重要责任部门：设计管理部、成本管理部、采购管理部。
流程关键业绩指标流程关键点2.合用范围：XX各项目设计前期、概念设计、总体规划设计、实行方案设计四个阶段;建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。
3.职责设计管理部:负责提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算。
成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，：进行具体测算并根据测算结果提出优化建议,需要时进行部门间的协调,跟进优化建议后的测算并编制结果报告,测算结果复核发布。
采购管理部:进行招标战略策划。
4.工作程序4.1.方案优化流程4.2.方法与过程控制4.2.1设计前期开始设计前找发展部、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、）市场定位三方面信息。
421.1政府规划要点:根据政府规划要点批复,得出如下信息：421.2土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析：4.2.1.3市场定位:通过询问销售部，清楚了解项目市场定位:以上信息整理完毕后，成本需要关注的重点是：第一：场地内的特殊地形,假如出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其解决办法以及影响并估算其改导致本,注意需要预留部分不可预见费用;第二:车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率,会所是否可售；第三：外电需要重点关注距离、是否已有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便减少部提成本。
4.2.2概念、规划设计阶段成本控制重点:422.1建筑、结构方面：4.2211设计前,同设计、营销一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合（已拟定）方案的成本测算,用以指导概念、规划设计。
422∙1∙2结合周边环境、用地景观资源,合理拟定不同地区的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。
万科地产房地产采购流程
万科地产房地产采购流程万科地产作为中国房地产行业的巨头，其房地产采购流程是其成功的关键之一。
在万科地产的房地产采购流程中，有以下几个重要步骤：一、需求确认与计划万科地产在进行房地产采购之前，首先需要进行需求确认与计划。
这一步骤包括对于采购项目的需求进行详细的分析和梳理，明确采购的目标和要求。
在需求确认与计划阶段，万科地产通常会与相关部门和利益相关方进行沟通，以确定采购的规模、时间和预算等方面的要求。
二、供应商筛选与评估在需求确认和计划确定后，万科地产会开始进行供应商的筛选与评估。
供应商的选择是整个采购流程中的关键一环，万科地产会根据供应商的信誉、实力、产品质量、价格等因素进行评估和比较，以选择最合适的供应商。
通常会在采购过程中进行多轮的供应商筛选，以确保选择到最佳的供应商。
三、招标与议标在供应商筛选与评估确定后，万科地产会根据实际情况进行招标，以吸引更多合适的供应商参与竞标。
招标过程中，万科地产会向潜在供应商提供相关的采购要求和规范，并设立相应的评标标准和程序。
在供应商提交竞标文件后，万科地产将会进行评标，并最终确定中标供应商。
四、合同谈判与签订当确定了中标供应商后，万科地产会与供应商进行合同谈判与签订。
合同谈判是为了明确双方的权益和责任，并确保采购合同的合法性和公平性。
合同谈判过程中，万科地产会与供应商就合同条款、价格、交付时间、质量标准等方面进行协商和达成一致，并最终签订采购合同。
五、供货与验收在合同签订之后，供应商会按照合同约定的内容进行供货。
万科地产会对供应商提供的产品进行验收，以确保产品的质量和符合要求。
验收过程中，万科地产会进行严格的检查和测试，确保所采购的产品符合预期的性能和质量等要求。
六、供应商管理与评估在供货和验收之后，万科地产会对供应商进行管理和评估。
这包括对供应商供货能力、产品质量和服务质量等方面进行监督和评估，以确保供应链的稳定性和持续性。
供应商管理与评估是一个持续循环的过程，万科地产会根据供应商的绩效进行动态的管理和调整，以达到最佳的供应链效果。
万科公司招标采购的流程(3篇)
第1篇一、引言招标采购是企业采购活动中非常重要的一环，对于提高采购效率、降低采购成本、确保采购质量等方面具有重要作用。
万科公司作为我国领先的房地产企业，对招标采购流程有着严格的要求。
本文将详细介绍万科公司招标采购的流程。
二、招标采购流程概述万科公司招标采购流程主要包括以下几个阶段：需求提出、项目立项、招标公告、投标报名、资格审查、招标文件编制、开标、评标、中标公示、合同签订、履约验收等。
三、招标采购流程详细说明1. 需求提出在招标采购流程开始之前，各部门根据业务需求提出采购申请。
采购申请应包括采购项目名称、采购内容、采购数量、采购预算、采购时间等信息。
2. 项目立项采购部门对各部门提出的采购申请进行审核，对符合公司采购政策的申请进行立项。
立项后，采购部门将向相关部门下达采购任务。
3. 招标公告采购部门根据项目特点，选择合适的招标方式（公开招标、邀请招标等），发布招标公告。
招标公告应包括招标项目名称、招标内容、招标文件获取方式、投标截止时间、开标时间、评标办法等信息。
4. 投标报名潜在投标人根据招标公告要求，在规定时间内进行投标报名。
投标报名时，投标人需提供相关资质证明文件。
5. 资格审查采购部门对投标人的资格进行审查，审查内容包括投标人的资质、业绩、财务状况等。
审查合格的投标人可参加后续的投标活动。
6. 招标文件编制采购部门根据招标项目特点，编制招标文件。
招标文件应包括招标公告、投标须知、技术规格、投标文件要求、评标办法等内容。
7. 开标在规定的时间内，采购部门组织开标会议。
开标会议应由招标人、招标代理机构、投标人代表、评标委员会等人员参加。
8. 评标评标委员会根据招标文件要求，对投标文件进行评审。
评审内容包括投标报价、技术方案、服务承诺等方面。
评标委员会应按照评标办法进行评分，并形成评标报告。
9. 中标公示采购部门根据评标结果，确定中标候选人。
中标候选人名单应在招标公告发布媒体上公示，公示期为3天。
从头到尾详解房地产采购的要点
从头到尾详解房地产采购的要点房地产采购是指购买用于房地产项目开发或运营的各种物资和服务。
这是一个复杂而关键的过程，直接影响到房地产项目的质量、成本和进度。
本文将从头到尾详解房地产采购的要点，帮助读者全面了解房地产采购的流程和关键注意事项。
1. 采购策划阶段房地产采购的第一步是进行采购策划。
在这一阶段，需明确项目的采购需求、采购目标和采购预算。
同时，还要编制采购计划，明确采购物资和服务的种类、数量、质量要求和交付时间等。
2. 供应商选择阶段在策划阶段确定了采购需求后，接下来是供应商选择阶段。
在这一阶段，需要广泛的市场调研和供应商评估工作。
可以通过公开招标、邀请招标、询价等方式获取供应商的报价和相关信息，并根据评标结果选择供应商。
3. 合同签订阶段一旦确定了供应商，就需要与供应商签订采购合同。
合同是保证采购的法律依据，应确保合同的明确、合理、合法。
合同中应明确采购物资和服务的种类、数量、质量要求、价格、付款方式、交货期限、索赔和违约责任等条款。
4. 采购执行阶段在合同签订后，即进入采购执行阶段。
在这一阶段，应严格按照合同约定履行义务。
需要密切关注供应商的交货进度和质量，及时处理可能出现的问题和变更请求。
同时，应确保采购过程符合法律法规和相关政策的要求。
5. 供应商绩效评估阶段在采购执行完成后，应对供应商的绩效进行评估。
评估的内容包括供应商的交货准时性、交付的质量、服务质量以及合同履约情况等。
供应商的评估结果将作为今后选择供应商的重要依据。
6. 采购结算阶段采购结算是指根据合同约定对供应商的货款进行结算的过程。
在结算过程中，应核对采购物资和服务的数量、质量要求和支付金额等，确保结算结果的准确性和合法性。
同时，应遵守相关税收政策和财务管理规定。
7. 采购档案管理阶段房地产采购的最后一个阶段是采购档案管理。
在采购过程中生成的各类文件、合同、发票等应进行分类、整理和归档，以备今后的查阅和审计工作。
同时，还应妥善保管采购档案，防止丢失和损坏。
万科材料采购管理制度
万科材料采购管理制度1. 引言万科作为中国领先的综合房地产开发商和服务商，为了保障公司项目的正常运营，确保采购过程的规范性和透明度，特制定了本《万科材料采购管理制度》。
该制度旨在规范万科材料采购的各个环节，提高采购效率，降低采购风险，并确保所有采购行为的合规性。
2. 采购范围本管理制度适用于万科公司项目中所有与材料采购相关的工作。
具体包括但不限于以下几个方面：•材料需求的确定和分析；•供应商的寻找和评估；•采购合同的签订与执行；•材料支付与结算。
3. 采购流程3.1 需求确定与分析在项目启动前，项目负责人和工程师团队需明确所需采购材料的种类、数量、质量要求等，并编制材料需求计划。
之后，需将材料需求计划报送给采购部门，供其制定后续采购计划。
3.2 供应商寻找与评估采购部门负责寻找潜在的供应商，并进行评估和筛选。
评估的指标可包括供应商的信用状况、质量管理体系、交货能力、售后服务等。
评估结果将用于后续的供应商选择和谈判。
3.3 采购合同签订与执行当确定供应商后，采购部门需要与供应商签订正式的采购合同，并明确双方的权益和责任。
合同内容应包括材料的名称、规格、数量、价格、交货期限等重要信息。
采购部门需监督合同的执行情况，并及时解决合同履行中的问题和纠纷。
3.4 材料支付与结算采购部门在确认收到供应商交付的合格材料后，财务部门将按照合同约定的支付方式进行付款。
采购部门需要核实材料的数量和质量，确保付款的准确性。
同时，采购部门还负责与供应商核对结算事宜，确保结算的准确性和及时性。
4. 采购管理要求为了确保材料采购的规范性和透明度，万科公司对采购管理提出如下要求：4.1 严格执行采购程序所有的材料采购必须按照本管理制度所规定的程序执行，不能任意发包或变更。
任何违反采购程序的行为都将受到相应的处分。
4.2 加强供应商管理采购部门应定期评估和审核供应商，并将结果记录在供应商管理台账中。
供应商的评估情况将作为选择合作伙伴的重要参考。
万科采购与供应链管理
万科采购与供应链管理1. 背景介绍作为中国房地产行业的领军企业之一，万科公司一直以来注重建立高效、稳定的供应链体系，以保障项目的顺利推进和高质量的物资供应。
在这个过程中，采购和供应链管理起到了关键的作用。
本文将介绍万科采购和供应链管理的基本情况，并探讨其在企业发展中的作用和影响。
2. 采购管理2.1 采购目标万科公司的采购目标主要包括：确保项目物资的质量和供货周期；降低项目成本；优化供应商合作关系；提升采购流程的效率和透明度等。
2.2 采购流程万科公司的采购流程主要分为需求确认、供应商筛选、报价与议价、合同签订和供货跟踪几个阶段。
在需求确认阶段，项目方会向采购部门提交所需物资的具体要求和数量。
采购部门会根据需求制定采购计划，并联络潜在供应商。
在供应商筛选阶段，采购部门会依据供应商的信誉、产品质量、价格和交货能力等方面进行评估和比较，最终选定合适的供应商。
接下来是报价与议价阶段，采购部门会向供应商索取报价，并与其进行商务谈判，以达成双方满意的价格和交货条件。
当双方达成一致后，将签订正式的采购合同，并对供货情况进行跟踪和管理。
3. 供应链管理3.1 供应链协同万科公司致力于实现供应链内外部的协同，以提升整个供应链的运作效率和准时交付率。
公司与关键供应商建立了紧密的合作关系，共同完善供应链管理体系，加强信息共享和沟通，以便更好地应对市场变化和需求的变化。
3.2 供应链风险管理供应链的稳定性对于万科公司来说至关重要。
为了应对供应链中的潜在风险，万科公司采取了一系列的措施。
首先，公司与供应商建立了长期稳定的合作关系，以降低供应商变更的风险。
其次，公司加强了供应商的评估和审查，以确保其信誉和质量能够得到保证。
另外，公司还加强了库存管理和备货计划，以应对市场和供应链的不确定性。
3.3 供应链可持续发展万科公司积极推动供应链可持续发展。
公司鼓励供应商遵守环境法规和社会责任，促进绿色供应链的建设。
同时，万科公司还致力于降低整个供应链的碳排放和资源消耗，在物流和运输环节采取节能减排的措施，并推广使用可再生能源。
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场分析与成本管理
行业变化: 房地产市场 形势分析 当前，住宅市场出现中短期总体低迷，那种高成本运作，通过 高溢价销售，从而实现利润的传统操作方式将会面临越来越大 的挑战，那种市场好就弱视成本管理的观念必然要改变，即粗 放式的地产管理难以为继-----面对行业正在发生的变化，我们应 积极面对，练好精细化管理之成本管理内功。 学习紧迫性: 学习是种生活方式；学习型社会\学习型组织建设中,必须持续学
成本管理的宗旨 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本竞争优 势，以稳健的成本管理支持地产经营的快速发展。
意义 强调产品竞争力前提下，成本的经济合理性； 强调行业优势。
成本管理 目标
创立成本优势
——成本管理优势 ——创新技术优势 ——规模经济优势 意义
建立和发挥现代化成本管理优势，向管理要效益；
习,不学习只能被淘汰;你可以拒绝学习,但你的竞争对手不会,给
你犹豫的时间并不多。 学习方法\方向:
学习最高效办法---学习标杆企业。
因此，大家在一起学习《房地产企业的成本管理》！
成本管理战略思考与模式
房地产市场分析与成本管理
主要 内容
成本管理的定位 成本管理的宗旨和目标 正确认识成本管理
成本管理核心理念
（筹划）。
成本管理 定位
成本管理人员的综合资质要求
站在一定的高度，才能看清事物的本质
成本管理 的定位
成本管理人员的综合资质要求
同时，保持对数字的敏感，弄清数字的来龙去脉 透过数字看本质 „„
成本管理 的定位
成本管理人员的综合资质要求
同时，保持对数字的敏感，弄清数字的来龙去脉 透过数字看本质 „„
成本管理 定位
成本管理人员的综合资质要求 敢说会说
万科采购管理体系介绍
PPT学习交流
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（6）选择、确定中标单位的标 准、程序
B、程序
1）采购管理部根据收集、整理投标文件 2）将技术标分发给项目经理部、工程管理部、设计管理
部；经济标发送给成本管理部。 3）采购管理部、项目经理部、工程管理部、设计管理部
对技术标进行评审并打分；成本管理部作经济标分析。 4）选择单位进行约谈。 5）汇总、会签标书评审表 6）填写定标意见，请招投标领导小组会签。 7）发布中标通知书
很显然的一个事情，经济标编制要求的编写是在 技术要求及技术标编制要求完成的基础上进行， 只有明确了采用了怎样的产品，工作界面，工作 范围，经济标编制要求才有的放矢。 另外，经济标评审标准（一般情况下）
PPT学习交流
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（5）资源供方搜寻、筛选、考 察，确定投标入围单位？
1）资源供方的搜寻：
门户开放原则——公司内部任何部门、任何人员都可以 向采购管理部推荐适合在公司项目中合作的工程单位、 分包单位、供应商。
PPT学习交流
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解决（2）、（3）以后应整理 完成的工作成果
1）对外的在招标文件中使用的——技术要求、 技术标编制要求
2）对内的——技术标评审要点及其权值
PPT学习交流
8
（4）标的单位、数量及其计量、造价 结算方式？——成本管理部职责
在万科，此部分工作内容，会形成一个招标文件 的一个分项文件——经济标编制要求
万科是如何解决此7个方面的问题
（1）采购方式的选择 A、招标（邀请招标、公开招标）
万科规定凡采购金额大于10万以上，且具有足够供方资源可供选择的 标的，必须进行网上公开招标。
B、非招标方式
1）10万以下小额采购（需进行比价） 2）10万以上（a、能保证效果的供应资源不足，b、国有垄断——自来水、
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房地产市场 形势分析
学习改变命运,知 识创造未来
••2014年房地产市场分析与判断
•上半年：
•收缩、煎熬，市场向大中型企业加速集中；
•全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免；
•城市分化继续；
•政策面从紧，但更趋于市场化，因地制宜；
•大型房地产企业市场集中度大幅提升。
学习改变命运,知 识创造未来
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
学习改变命运,知 识创造未来
•中长期 房地产市场分析与判断—不利因素：
•
•金融危机未见彻底好转,国内与宏观经济下行,经济低迷下探;
•风险积聚，行业逐步回归理性（经济降速、制度变革、需求投
资等），黄金十年已经过去，已经进入下半场；
目标成本管理
•
责任成本管理
•
无效成本管理
•
作业成本管理
•
成本信息化管理
•
设计阶段的成本控制
•
实践总结
万科成本采购的3大阶段36个要点全
•
房地产市场 形势分析
• 房地产，让人爱恨交加！
•在中国，几乎凡是涉及住宅的题材都成为热点
学习改变命运,知 识创造未来
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
万科成本采购的3大阶段36个要点全
••中长期 房地产市场分析与判断--有利因素：
房地产市场 形势分析
•经济总体平稳发展； •经济体制改革，释放制度红利； •新城镇化； •十八大：收入倍增计划（至2020年）； •中国人的住房观念； •土地财政暂时难以根本改变； •经济增长不乐观，宏观政策以稳为主;
万科成本采购的3大阶段36个要点全
•地产政策
房地产市场 形势分析
• 有关房地产政策：
•十八届三中全会提出:“使市场在资源配置中起决定性作用”； •---历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。
•更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建 设， •“做好住房保障和楼市调控” （2013年12月初中央政治局会议 提出）。
房地产市场 形势分析
•
•2014年房地产市场分析与判断—地产企业样本分析—TOP50
学习改变命运,知 识创造未来
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
学习改变命运,知 识创造未来
万科成本采购的3大阶段36个要点全
房地产市场 形势分析
••政策解读：
•调控政策分类指导，不再“一刀切”，有保有压（手套房、 支持刚需、改善型 •需求---高端有限制、中端有政策、低端有保障）；
•保障房对商品房市场影响加大；
•不动产统一登记制度实施，对楼市影响有待观察；
•房地产投资、开工、信贷规模在收缩；
•下半年：
•市场依旧低迷，但冷冻速度将趋缓，并逐步形成新的平衡；
•一二线城市价格企稳好于三四线城市；
•库存分化，多少城市仍旧煎熬；
•下半年转型升级新机会（市场化产业园、旧城工业用地改造、体验式
商业与
•社区型商业、休闲养老地产、文化旅游地产、物流地产、其他产业地
产）。
万科成本采购的3大阶段36个要点全
学习改变命运,知 识创造未来
•••经济政策
•十八大三中全会确定的经济改革重点（八大方向）
•方向1-市场体系： •着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题 •方向2-资源产品价格： •推进资源、能源、交通、电信等领域价格改革 •方向3-城乡土地市场： •建立城乡统一的建设用地市场 •方向4-金融业开放： •扩大金融业对内对外开放 •方向5-汇率机制： •完善人民币汇率市场化机制，加快推进利率市场化 •方向6-财税体制： •深化财税体制改革 •方向7-税制改革： •完善税收制度，推进增值税、房产税、环保税费改革 •方向8-经济开放体制： •构建开放型经济新体制
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学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
主要 内容
学习改变命运,知 识创造未来
• 成本管理战略思考与模式
•
房地产市场分析与成本管理
•
成本管理的定位
•
成本管理的宗旨和目标
•
正确认识成本管理
•
成本管理核心理念
•
成本管理模式
•
现代成本管理发展动向
成本管理主要战术方法
•政策逆变（不动产登记制度、房地产税）；
•土地供应紧张的总趋势;
•流动型风险，钱紧成常态化，其资金成本成本上升；
•市场进入调整期；
•观望和看跌，价量下跌；
•一、二、三、四线城市继续分化、弱化；
•住宅地产、商业地产都面临挑战；
•市场时刻在变,客户(包括拆迁维权)更挑剔;
•地产项目的边际成本提高，收益下降；
•……
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房地产市场 形势分析
学习改变命运,知 识创造未来
••2014年房地产市场分析与判断
•地产公司竞争剧烈 •今年上半年，国内房市行情并未延续强劲走势；冷酷的行情加剧了企 业竞争，行业进入了全新的大整合时期。 •上半年入榜TOP50中，集中度持续上升，从各梯队表现看，第一梯队 业绩持续攀升，第二、三梯队业绩增长剧烈分化。 •冷峻的行情中，还是有三类房企实现了业绩快增：一类是聚焦三四线 城镇化的房企，如碧桂园、华夏幸福、恒大；一类是促销力度较大的 房企，如万 科、雅居乐；一类是“短平快”的快周转房企，如旭辉、阳 光城、正荣、泰禾。 •这些房企为什么能穿透行情？或许值得众房企思考借鉴。当然，大部 分中小地产企业正承受两方面的挤压（总量、结构），处境堪忧。 •展望下半年，企业间预计将加剧竞争，行业或加快整合。 •在此背景下，房企应多管齐下加快去化，深化转型，进一步精细化管 理（包括成本管理），以应对全新的地产市场环境。
学习改变命运,知 识创造未来
•近期，部分城市房地产出现呈现放宽调控政策的趋势；
万科成本采购的3大阶段36个要点全
••中长期 房地产市场分析与判断—关键因素：
房地产市场 形势分析
学习改变命运,知 识创造未来
•金融危机与宏观经济下行（皮之不存，毛将焉附）； •土地供应紧张的总趋势； •房地产调控的深入和常态化：去行政化，长效机制； •不动产登记制度拟出台； •未来人口发展（总人口、人口区域分布、人口结构、老龄化）； •房地产税是否落地； •不动产登记制度的影响； •保障房力度； •当前中国城市住房保有量（人均32.9平米，户均1.08套）； •房地产泡沫； •随着反腐败的深入,市场操作将越来越规范化；