地产策划工作基础知识篇

地产策划 基础培训
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关于策划
事实 分析
策划
销售
方法、策略
计划、执行
分析 策略 执行 创意
多
心理学
经济学
功
广告学
估价学
能
一专多精
复
建筑学
测量学
合
规划学
销售学
型
有广泛的兴趣爱好或者广泛的知识储备很重要
问题：房地产策划是科学还是艺术？
科学
艺术
答案：策划的科学观和艺术观
艺术 科学
艺术 科学
前期阶段
⑤ 分摊的共有建筑面积：公摊面积
是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。
7、测绘知识
⑦ 预售面积：
俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积；（是预测绘面积）
⑧ 竣工面积：
全部完工，经验收鉴定合格 (或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。
⑨ 产权面积：
是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。也就是房产证上的面积。 它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
9、建筑风格
线条鲜明，凹 凸有致，外观 造型独特
孟莎式坡屋顶：孟莎式 坡度有转折，上部平缓， 下部陡直
老虎窗，或圆或尖， 造型各异
石材、法式廊柱、雕花
9、建筑风格
9、建筑风格
关键词：红砖外墙、两坡陡屋面、老虎窗、长窗、黑瓦
风格特征： 外立面：英国的建筑大多保持着红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色。也有墙面涂成白色 的，是那种很暗的白或者可以叫做“灰色”。 结构：房子一般是由砖、木和钢材等材料构成，很少看见钢筋混凝土的建筑。 屋顶：坡屋顶、老虎窗、女儿墙阳光室，双坡陡屋面； 外观：深檐口、外露木、构架、砖砌底角等、长窗户比较多。
8、建筑知识
③ 住宅结构
错层
是指一套房子不处于同一平面，即房 内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个 高度不同的平面上； 高差一般为30-60cm； 层次分明，立体性强，但未分成两层， 适合大面积住宅。
9、建筑风格
建筑风格
9、建筑风格
建筑本身： 从建筑本身来说，是通过建筑风格来取得两种效果：一是美观，二是识别； 项目形象： 建筑外立面效果视觉的美观性可以提升项目的档次和知名度； 市场角度： 良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的，也是楼盘推广的卖点之一； 客户角度： 对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同。
9、建筑风格
一般为红砖外墙，少许外墙涂成 灰色。
深檐口、外露木、构架、砖砌底 角等。
双坡陡屋面、老虎窗、女儿墙（指房屋 外墙高出屋面的矮墙），白窗，黑瓦。
① 建筑结构
什么是剪力墙？
轴
剪
力
力
左边的一对力：轴力 在一条直线上反向指向物体（也可能反向背离物 体），在物体中产生的内力工程中称为“轴力” 右边的一对力：剪力 不在一条直线上，如图会使物体旋转，当物体被 约束住，不能旋转时，在物体中产生的内力称为 “剪力”。剪刀剪刀，刀口处物体就是由于剪力 作用而破坏。
楼板
层
高
净
高
楼板
7、测绘知识
进深 是指房间的前墙壁到后墙壁之间的垂直距离，即房间纵向尺度。 开间：也叫面宽 是指房间的左墙壁到右墙壁之间的垂直距离，即房间横向尺度。
7、测绘知识
7、测绘知识
8、建筑知识
建筑结构
① 建筑结构
8、建筑知识
① 建筑结构
木结构
砖混结构
8、建筑知识
① 建筑结构
框架结构： 指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用 轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等） 隔墙分户装配而成的住宅。 优点： 可自由分割，组成灵活的使用空间 缺点： 抗震性能差，不宜家具布置和装修
使用年限
0.2-0.5 0.4-0.7 0.8-1.2 1.5-2.0 1.8-2.5 2.4-4.5
4、容积率
什么是建筑密度？
4、容积率
5、关于绿化
5、关于绿化
绿地率 区别？ 绿化率
6、房屋形态
7、测绘知识
①建筑面积 ②套内建筑面积 ③使用面积 ④共有建筑面积 ⑤分推的共有建筑面积 ⑥预售面积 ⑦竣工面积 ⑧产权面积
9、建筑风格
市 场 常 见
1、地中海： ① 西班牙 ② 意大利 2、法式 3、英式 4、美式 5、德式 6、中式： ① 北方合院 ② 南方园林 ③中式符号 ④新中式 7、现代： ① 现代 ② ArtDeco ③ 超现代 8、新古典主义 9、简欧
9、建筑风格
地中海：
关键词：意大利、托斯卡纳、普罗旺斯、西班牙……
9、建筑风格
红瓦缓坡顶
半圆形露台
多柱形设计
铁艺花饰窗户、阳台
9、建筑风格
9、建筑风格 思考延伸
西班牙、意大利、地中海 有什么区别？
9、建筑风格
法式： 关键词：对称、质感浪漫、孟莎式坡屋顶、石材外墙、老虎窗
风格特征： 1、平面布局：采用对称造型，力求恢宏的气势； 2、屋顶：多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。 3、屋顶窗户：多有老虎窗，或圆或尖，造型各异。 4、线条鲜明：凹凸有致，尤其是外观造型独特，弧线折线特征明显。 5、外墙：石材或仿石材装饰，细节运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。
营销阶段
策策划划的的知知识识体体系 系
市
营
场
销
熟
知
悉
识
建 筑 相 关 知
经 济 学 知 识
识
生
新
活
知
常
识
识
资
讯
/
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基础知识
什么是房地产？
房产：房屋及其权利的总称 地产：土地及其权利的总称 房产总是与地产连贯为一体的， 具有整体性和不可分割性
1、三级市场
一级市场 二级市场 三级市场
土地市场，国家垄断：招、拍、挂 房地产开发市场：新房销售 房产的转让、转租市场：二手房
合同面积 100㎡
产权面积 104㎡
3㎡：客户支付 1㎡：开发商支付
合同面积 100㎡
产权面积 96㎡
3㎡：客户支付 1㎡：开发商双倍支付
7、测绘知识
层高 层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
8、建筑知识
③ 住宅结构
跃层
由层高一致的上、下两层构成，并采 用户内独用的楼梯连接； 采光较好，布局紧凑，功能分明，只 是户内楼梯占去一定使用面积； 上下两层只有一个出口，发生火灾时， 人员不易疏散。
8、建筑知识
③ 住宅结构
复式
是在一层楼中增建一个夹层，从而形 成上下两层的楼盘房。 实际层高要大大低于跃层式住宅。但 层高较普通的房屋高(通常是2.7米)； 复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用， 上层供休息、储藏用； 并采用户内独用的小楼梯连接的房屋
7、测绘知识
关于合同面积与产权面积的误差
产权面积误差比一般在1%~3%之间；3%以内，据实结算房款。 超过3%： ①退房：买房人有权退房，30日退还房款，支付利息； ②不退房：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由买受人补足；超出3%部分的
房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部 分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
封闭阳台 计算全面积
半封闭阳台 计算一半面积
7、测绘知识
③ 实用面积 VS 使用面积
实用面积按住宅的内墙面水平投影线计算， 通俗点来说，叫地毯面积/净面积； 使用面积则是建筑面积去掉公摊面积之后 的面积； 实用面积=套内使用面积 使用面积=套内建筑面积
7、测绘知识
④ 共有建筑面积
包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值 班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半 的建筑面积。
4、容积率
包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、 公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电 房、垃圾转运站…..）
容积率 =
总建筑面积 净用地面积
不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空 层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层……
居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地 用地
4、容积率
建筑形态：使用不对称设计，建筑中常加入回廊、构架或观景平台等结构；设计上常采用建筑圆角，增加外立 面的丰富度； 廊道：长长的廊道，延伸至尽头后垂直拐弯； 半圆型结构：半圆型拱门，数个连接或垂直交接；甚至墙体、护栏、门窗框架及屋顶的瓦都使用圆弧结构，露 台上常使用圆型护栏； 墙体处理：镂空处理，通过穿凿形成镂空效果； 材料：使用浅色涂料，外墙经年累月，层层涂刷，色彩醇厚，有很强的手工艺质感；也有在外墙局部使用文化 石或特殊涂料； 细节：西班牙建筑中常使用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子等多使用铸铁螺旋花饰。
剪力墙的主要作用是承担竖向荷载（重力）、抵抗水平荷载（风、地震等）。
8、建筑知识
① 建筑结构
框剪结构
8、建筑知识
② 楼体结构
板楼、塔楼、蝶式住宅
8、建筑知识

② 楼体结构
板楼：
长度＞宽度 大面宽，短进深 南北通透 空间使用率高 成本低 容积率低
8、建筑知识
② 楼体结构
塔楼：
长度=宽度 高层建筑居多 一梯4户—12户 采光相对较差，不通透 空间使用率低 成本高，容积率高