【税会实务】房地产开发企业发包开发工程价款结算的办法
2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
房地产开发企业会计与纳税实务习题答案-人邮版
第1章1、房地产开发企业开发的房屋包括（）。
A.商品房B.经营房C.周转房D.代建房【答案】ABCD2、（）属于房地产开发企业的其他业务收入。
A.出租开发产品租金收入 B .配套设施销售收入C.土地转让收入D.商品房售后服务收入【答案】D3、开发成本中的前期工程费包括（）。
A.土地征用费B.勘察测绘费C.规划设计费D.项目可行性研究费【答案】BCD4、开发成本中的土地征用及拆迁补偿包括（）。
A.耕地占用税B.三通一平费C.劳动力安置费D.安置动迁用房支出【答案】ACD第2章1、2016年5月，兴达房地产公司购买印花税票1000元，缴纳土地入股时的契税60000元，应如何进行会计处理。
【答案】借：管理费用 1000土地征用及拆迁补偿费—契税 60000贷：银行存款 610002、2016年3月，中天房地产公司设立，注册资本为3000万元，公司该年度设置总账1本、其他营业账簿12本，计算应纳的印花税额。
【答案】总账应纳印花税额=30 000 000×0.5‰=15000元其他营业账簿应纳税额=12×5=60元第3章1、以下各项有关土地使用权的会计处理中，正确的有（）。
A.土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧B.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本C.外购土地使用权及建筑物支付的价款应当按照合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配D.外购土地使用权及地上建筑物支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间进行分配的，应当全部作为无形资产E.企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产【答案】ABCE【解析】企业外购的土地使用权及建筑物，如果确认无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的规定进行处理，选项D 不正确。
协议书中的房地产开发商资金支付与结算方式
协议书中的房地产开发商资金支付与结算方式一、背景介绍房地产开发商资金支付与结算方式是指在房地产项目开发中，开发商与相关合作方之间约定的资金支付和结算方式。
本文将围绕该主题展开论述，包括支付方式、结算方式以及相关注意事项。
二、资金支付方式1. 首期支付根据房地产项目开发进度和合同约定，房地产开发商在项目开始前会与相关合作方协商支付一定的首期款项。
首期支付的金额应根据项目需求和合同规定进行确定，并在合同中明确规定首期款项的支付时间和方式。
2. 分期支付在房地产项目的不同阶段，房地产开发商需要向相关合作方支付款项，一般采取分期支付的方式。
具体分期支付的时间节点和金额应在合同中明确定义，以确保支付流程的透明和合法性。
3. 定期支付在房地产项目的运营阶段，开发商可能需要向合作方进行定期支付，如租金、服务费等。
定期支付方式的金额和支付时间应在合同中予以明确规定。
三、结算方式1. 一次性结算一次性结算是指在房地产项目完成或合同终止后，开发商与相关合作方一次性付清尚未结算的款项。
在合同中应明确结算时间和方式，并确保结算过程的合规性和公正性。
2. 分期结算根据房地产项目的合同约定，开发商与相关合作方可以采取分期结算的方式。
在合同中应明确结算的时间节点和金额，并确保结算过程的透明和合法。
四、注意事项1. 合同约定房地产开发商与合作方之间的资金支付与结算方式应在合同中明确约定，确保各方权益得到保障。
合同内容应详细、准确，并注明支付和结算方式的具体规定，以避免产生纠纷。
2. 法律合规性资金支付与结算方式应符合相关国家法律法规的规定，并遵守市场监管要求。
开发商和合作方需在资金支付与结算过程中严格遵守法律法规，确保合同执行的合法性和合规性。
3. 财务管理房地产开发商应建立健全的财务管理制度，严格执行资金支付和结算的程序，确保资金的安全和稳定流转。
同时，应及时履行财务报告和披露的义务，提供透明的财务信息。
4. 监督与审计房地产开发商和合作方可以委托第三方机构进行资金支付和结算的监督与审计，确保支付和结算过程的公正性和准确性。
房地产项目工程款支付管理办法
工程款支付程序管理办法第一章总则第一条目的为规范公司所属建设工程项目工程款支付程序，加快流转速度，提高工程项目管理水平，结合公司实际情况，制订本办法。
第二条适用范围本办法适用于公司所属的开发建设工程项目，包括但不局限于一切与工程建设有关的合同付款、零星支付、材料以及设备采购付款等。
第三条管理原则工程款支付严格按照相关合同条款执行。
第二章付款流程第四条工程进度款的一般支付1. 施工单位根据实际完工情况及相关合同约定条款提出付款申请，填写《工程付款申请表》，付款申请需包含付款事由（合同依据）、形象进度说明、工程量清单(如合同约定需要)、设计变更和工程签证等原始资料(如合同约定需要)，并有项目经理的签字，加盖单位公章。
2. 请款单位将付款申请材料送交到现场工程监理部，由工程监理部独立完成审核并出具意见，现场监理工程师及总监理工程师在该《工程付款申请表》上签字并加盖公章或项目章后，将施工单位的付款申请材料及《工程付款申请表》移交项目工程部3. 公司项目工程部专业工程师进行实质性审核，再由公司项目工程部经理进行复核，并提出意见及签字后，报公司技术部签署意见。
4. 付款申请材料一同递交房地产公司总经理。
房地产公司总经理审核后给出支付意见，同意支付的转送集团公司总经理、集团财务总监、集团董事长签署支付意见。
5. 审批完成后，财务部对以上过程资料审核无误后予以支付。
6. 如因工程紧急需要，或者公司领导有特别安排的，可不依照上述流程，由公司领导直接签批工程进度款付款申请，技术部登记后，财务部门按照公司领导批示具体办理付款手续。
第五条工程结算款的一般支付流程1. 施工单位根据竣工图、实际完工情况及相关合同约定提出付款申请。
付款申请须包含双方确认的工程预算、材料计划报表、工程进度报表、工程结算汇总、工程签证、工程验收文件、整改项目验收单、工程移交单等，如果是工程保修款还需要有使用部门同意付款的确认单。
付款申请表可使用施工单位制式表格。
3.工程价款结算
工程价款结算一、工程价款结算方式我国现行的工程价款结算方式主要有以下几种：按月结算、分段结算、竣工后一次结算和其它方式按月结算：按月支付进度款，竣工后清算的方法。
合同工期在两个年度以上的工程，在年中进行工程盘点，办理年度结算。
分段结算：即当年开工、当年不能竣工的单项（单位）工程按照工程形象进度，划分不同阶段支付工程进度款。
具体划分在合同中明确。
竣工后一次结算：建设项目或单项工程全部建筑安装工程建设工期在12个月以内，或承包合同价值在100万元以下的，可实行工程价款每月预支，竣工后一次结算。
二、工程预付款1、工程预付款的概念：预付款又称备料款，它是建设单位按规定拨付给承包单位的备料周转金，以便承包单位提前储备材料和订购构配件。
包工不包料的工程原则上建设单位不需要预付备料款。
实行预付备料款的工程，建设单位和承包单位应在合同中写明备料款预支数额、扣还的起扣点、办理的手续和方法2、工程预付款的拨付：承包单位向建设单位预收备料款的数额应以保证当年施工正常储备需要为原则，一般取决于主要材料占建安工作量的比重、材料储备期和施工期以及承包方式等因素。
预收备料款的数额＝年度建安工作量×主要材料占建安工作量的比重×材料储备天数年度施工日历天数为了简化备料款的计算，一般采用备料款额度计算，其含义是预收工程备料款数额占年度建安工作量的百分比。
预收备料款的数额＝年度建安工作量×工程备料款额度包工包料工程的预付款按合同约定的备料款额度拨付，备料款额度原则上在合同金额的10%～30%之间。
《建设工程价款结算暂行办法》【财建发（2004）369号】第十二条中规定：第十二条工程预付款结算应符合下列规定：（一）包工包料工程的预付款按合同约定拨付，原则上预付比例不低于合同金额的10%，不高于合同金额的30%，对重大工程项目，按年度工程计划逐年预付。
计价执行《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2003）的工程，实体性消耗和非实体性消耗部分应在合同中分别约定预付款比例。
建筑工程分包中的价款支付方式和税务处理
建筑工程分包中的价款支付方式和税务处理在建筑工程分包中，价款支付方式和税务处理是两个重要的方面，对于合同双方都具有重要的意义。
本文将就这两个问题展开讨论，探讨建筑工程分包中的合理价款支付方式以及税务处理方法。
一、价款支付方式1. 阶段性支付：建筑工程分包通常是一个较长周期的工程，阶段性支付是一种常用的方式。
根据工程进度，将价款分为若干个阶段进行支付，确保分包商在完成每个阶段的工作后能够及时获得相应的报酬，同时也有助于监督工程进展情况。
2. 按比例支付：按比例支付是根据工程完成的百分比来确定支付的份额。
根据工程进度和合同约定，按照实际工作完成情况确定每个阶段支付的比例金额，确保分包商能够获得与工作进展相匹配的报酬。
3. 工程量支付：工程量支付是根据工程所完成的具体量来确定支付金额。
根据合同约定的计量单位、单价和工程量，计算出每个阶段的支付金额，确保分包商能够按照实际工作量获得相应的价款。
4. 规定价支付：规定价支付是根据合同约定的固定价格进行支付。
根据工程分包合同中的规定价格，按照工程进度进行支付，确保分包商按照事先约定的价格获得报酬。
二、税务处理方法1. 增值税处理：建筑工程分包属于提供劳务的范畴，根据国家相关税法规定，分包商在收取价款时需要扣除相应的增值税。
分包商可以根据国家相关税法规定，按照一定的比例提取增值税并进行纳税。
2. 发票开具：在进行价款支付时，分包商需要向业主提供相应的发票。
发票应符合税务局的要求，包括发票的格式、内容、抬头等方面。
分包商需要按照税务规定的程序开具发票，并及时交予业主。
3. 税务申报：分包商在收取价款后，需要按照税务规定的时间节点进行税务申报。
根据国家税务部门的要求，分包商需要填写相应的纳税申报表并进行相应的纳税支付。
4. 税务优惠政策：根据国家相关税法规定，对于符合一定条件的建筑工程分包，可以享受一些税务优惠政策。
分包商可以根据自身的情况，了解相关税法规定，合理运用税务优惠政策，减轻税务负担。
工程价款结算管理办法【用心整理精品资料】
建设工程价款结算暂行办法第一章总则第一条为加强和规范建设工程价款结算，维护建设市场正常秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国预算法实施条例》等有关法律、行政法规制订本办法.第二条凡在中华人民共和国境内的建设工程价款结算活动，均适用本办法.国家法律法规另有规定的，从其规定.第三条本办法所称建设工程价款结算（以下简称“工程价款结算”)，是指对建设工程的发承包合同价款进行约定和依据合同约定进行工程预付款、工程进度款、工程竣工价款结算的活动。
第四条国务院财政部门、各级地方政府财政部门和国务院建设行政主管部门、各级地方政府建设行政主管部门在各自职责范围内负责工程价款结算的监督管理.第五条从事工程价款结算活动,应当遵循合法、平等、诚信的原则，并符合国家有关法律、法规和政策.第二章工程合同价款的约定与调整第六条招标工程的合同价款应当在规定时间内,依据招标文件、中标人的投标文件，由发包人与承包人（以下简称“发、承包人”）订立书面合同约定。
非招标工程的合同价款依据审定的工程预（概）算书由发、承包人在合同中约定。
合同价款在合同中约定后，任何一方不得擅自改变。
第七条发包人、承包人应当在合同条款中对涉及工程价款结算的下列事项进行约定：（一）预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式;(二）工程进度款的支付方式、数额及时限；(三)工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限要求及金额支付方式;（四)发生工程价款纠纷的解决方法;(五)约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法；（六）工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限；（七）工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时限；（八）安全措施和意外伤害保险费用；（九）工期及工期提前或延后的奖惩办法；（十）与履行合同、支付价款相关的担保事项。
工程价款结算管理办法
工程价款结算管理办法第一篇：工程价款结算管理办法工程价款结算管理办法(试行)第一章总则第一条为了加强基本建设资金管理，规范工程价款结算工作程序，加强合同价款结算与支付纪律，明确各部门在合同价款结算支付中的责任，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国招标投标法》、以及《建设工程价款结算暂行办法》等国家有关规定，结合我公司实际，制订本办法。
第二条本办法所称工程价款结算是指对建设工程的发承包及有关服务委托合同价款进行约定和依据合同约定进行工程预付款、工程进度款、工程竣工价款结算的活动。
第二章工程价款结算支付的依据与方式第三条合同价款结算支付管理的依据有：（1）国家、濮阳市有关工程价款结算有关的法律、法规、规章等政策性文件。
（2）合同的约定，包括：结算形式、结算价格的认定、已完工程量的认定、预付款的支付与抵扣、质量保证金的扣留及支付、违约责任、其他有关工程价款结算的条款等。
第四条除承包合同外，工程价款结算的其他资料为：（一）招投标过程中形成的往来函件、承诺书、澄清函、谈判记录等；（二）经批准实施的施工图设计；（三）设计变更通知、签证、会议记录、会议备忘等有效文件；（四）其他与工程量及合同价款相关的文件和资料。
第五条工程价款支付的方式：（一）工程进度款按合同约定支付，竣工后清算。
（二）工程支付一律采用银行支票转账或汇兑支付，不支付现金。
（三）工程价款支付到合同约定的户名及账号,如收款单位要求改变收款户名、账号，必须出具盖有其法人公章、法定代表人（或授权委托人）签字的书面证明。
第三章工程价款支付的程序第六条工程价款支付的一般程序：（一）承包人申报：由施工单位按合同约定，将支付申请并附本次结算工程量证明材料报项目监理工程师审核；（二）监理人审核：按照监理规划及其实施细则的要求，依据合同约定，对本期完成的合格工程量及其价款进行审核；（三）工程部复核；（四）财务融资部复核；（五）濮阳市城乡一体化示范区相关部门审核。
房地产开发企业发包工程应付工程款的核算
开发企业与施工企业有关发包工程款和预付备料款、工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个科目进行。
开发企业按照规定预付给承包施工企业的备料款和工程款，应记入“预付账款——预付承包单位款”科目的借方；按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应记入“开发成本或生产成本——房屋开发成本”等科目的借方和“应付账款——应付工程款”科目的贷方。
如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款记入“预付账款——预付承包单位款”科目的贷方，“应付账款——应付工程款”科目的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。
支付工程款时，记入“应付账款——应付工程款”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。
如上述某开发企业某项发包工程年度合同总值为600 000元，按照合同规定开工前应付预付备料款150 000元，则在用银行存款支付时，应作如下分录入账：借：预付账款——预付承包单位款 150 000贷：银行存款 150 0009月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即35 000元，用银行存款预付工程款时，应作：借：预付账款——预付承包单位款 35 000贷：银行存款 35 00010月初根据施工企业提出9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为75 000元，减去应扣回预付备料款18 000元。
月中预付工程款35 000元，尚应支付工程款22 000元（75 000元-18 000元-35 000元），应作：借：开发成本或生产成本 75 000贷：预付账款——预付承包单位款 53 000应付账款——应付工程款 22 000用银行存款支付应付工程款时，应作：借：应付账款——应付工程款 22 000贷：银行存款 22 000。
房地产公司项目工程结算工作细则
房地产公司项目工程结算工作细则一、工程结算概述工程结算是指在房地产企业实施项目工程建设过程中，按合同约定、进度计划以及投资计划进行工程量清单编制、工程量审核、批量计量、支付计量、竣工决算和合同结算工作的过程。
其目的是确保工程质量和进度，保障资金安全及合法权益，促进房地产企业健康可持续发展。
二、工程结算程序（一）项目前期准备1.组织编制投资计划和工程进度计划。
2.成立工程结算小组，明确结算范围、职责和工作流程。
3.制定工程量清单编制的具体规定和流程。
（二）工程量清单编制1.编制项目工程量清单，包括建筑工程、安装工程和其他工程项目。
2.根据竣工验收资料和实际情况核定工程量清单。
（三）工程量审核1.工程量审核是核对工程量清单的正确性和完整性的过程。
2.审核工作极为重要，其结果直接影响到工程的价值和投资回报。
3.审核结果应当由项目经理、总工程师和财务经理等负责人共同签字确认。
（四）批量计量1.批量计量是按照工程施工进度对工程量清单中的工作量进行计量的过程。
2.施工单位应当按照批量计量情况记录工程量情况，并向房地产企业提供有关证明材料。
（五）支付计量1.支付计量是指在确定工程实际完成情况后，结合施工单位提供的报表、证明材料及验收情况进行客观公正地计量。
2.定期进行支付计量，确保施工单位经济合理、资金安全。
（六）竣工决算1.竣工决算是在工程实际完成之后，对原合同金额和工程量清单进行校核和调整的工作。
2.竣工决算应当在竣工验收后，由财务人员根据实际情况验算并制定报告。
（七）合同结算1.合同结算是指按照合同约定，对施工单位提出的支付要求进行审定后进行支付的工作。
2.合同结算过程需要财务人员与工程管理人员、合同管理人员共同参与，确保支付是合法、合理的。
三、工程结算注意事项（一）项目工程量清单1.工程量清单编制必须准确、完整。
2.编制工程量清单必须严格按照有关规定和标准执行。
3.施工单位提出工程计量申请时，工程量清单和批量计量情况必须和合同约定一致。
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【税会实务】房地产开发企业发包开发工程价款结算的办法
开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。
从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。
1、按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。
因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。
每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。
国家为了管理工程造价而制定的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。
因此，根据验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。
如果招标发包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。
在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。
2、分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。
分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。