SHOPPINGMALL的运营管理要点
SHOPPINGMALL的运营管理要点
随着城市化的发展，购物中心（Shopping Mall）已成为现代城市商
业发展的核心，为人们提供了各种各样的购物、娱乐、餐饮等消费服务。
一个成功的Shopping Mall需要有良好的运营管理，以下是SHOPPING MALL运营管理的要点。
1.定位策略和市场调研：SHOPPINGMALL的投资者和管理团队需要确
定购物中心的定位策略，包括目标客户群、产品定价、租户选择等。在确
定定位策略前，应进行充分的市场调研，了解目标客户的需求和竞争对手
的情况。
2.租户管理：SHOPPINGMALL的经营者需要仔细选择租户，确保每个
店铺都能符合购物中心的整体定位，并提供各种各样的商品和服务。同时，租户管理还包括租金收取、合同管理、协助店铺设计和布局等方面。
3.店铺布局和设计：一个好的店铺布局和设计能够提升购物中心的吸
引力。购物中心应考虑流线布置、商户摊位位置、楼层规划等方面，让消
费者在舒适和便利的环境中购物。
4.品牌管理和推广：购物中心应注重打造独特的品牌形象，并通过各
种推广手段提高购物中心的知名度和美誉度。品牌管理和推广包括线上线
下渠道的整合，通过广告、促销活动、社交媒体等方式吸引目标客户。
5.服务质量管理：购物中心应提供优质的服务，包括安全、卫生、停车、导购等方面。管理团队应建立完善的服务标准和培训计划，确保店铺
员工能够提供热情、专业的服务。
6.积极的物业管理：物业管理是购物中心运营管理的关键环节。购物
中心的物业管理团队应负责维护购物中心的设施设备，处理维修和保养问题，确保购物中心的正常运营。
7.数据分析和运营优化：购物中心的运营管理需要利用数据分析工具，收集和分析消费者数据、租户销售数据等，以优化购物中心的运营决策。
数据分析可以帮助购物中心了解消费者需求和购物习惯，制定更有效的营
销方案和促销活动。
8.创新和改进：购物中心的运营管理需要不断创新和改进，以应对市
场竞争和消费者需求的变化。购物中心管理团队应密切关注市场动态，寻
找新的经营模式和商业机会。
9.社区和环境责任：购物中心应承担社区和环境责任，积极参与社会
公益活动和环保行动。通过建立良好的社会形象和企业责任，购物中心可
以增加消费者的忠诚度和认同感。
综上所述，SHOPPINGMALL的运营管理包含多个方面，其中包括定位
策略、租户管理、店铺布局和设计、品牌管理和推广、服务质量管理、物
业管理、数据分析和运营优化、创新和改进以及社区和环境责任等。通过
有效管理和持续优化，购物中心可以提供满足消费者需求的购物体验，提
高经济效益和社会影响力。
SHOPPINGMALL的运营管理要点
SHOPPINGMALL的运营管理要点 随着城市化的发展，购物中心（Shopping Mall）已成为现代城市商 业发展的核心，为人们提供了各种各样的购物、娱乐、餐饮等消费服务。 一个成功的Shopping Mall需要有良好的运营管理，以下是SHOPPING MALL运营管理的要点。 1.定位策略和市场调研：SHOPPINGMALL的投资者和管理团队需要确 定购物中心的定位策略，包括目标客户群、产品定价、租户选择等。在确 定定位策略前，应进行充分的市场调研，了解目标客户的需求和竞争对手 的情况。 2.租户管理：SHOPPINGMALL的经营者需要仔细选择租户，确保每个 店铺都能符合购物中心的整体定位，并提供各种各样的商品和服务。同时，租户管理还包括租金收取、合同管理、协助店铺设计和布局等方面。 3.店铺布局和设计：一个好的店铺布局和设计能够提升购物中心的吸 引力。购物中心应考虑流线布置、商户摊位位置、楼层规划等方面，让消 费者在舒适和便利的环境中购物。 4.品牌管理和推广：购物中心应注重打造独特的品牌形象，并通过各 种推广手段提高购物中心的知名度和美誉度。品牌管理和推广包括线上线 下渠道的整合，通过广告、促销活动、社交媒体等方式吸引目标客户。 5.服务质量管理：购物中心应提供优质的服务，包括安全、卫生、停车、导购等方面。管理团队应建立完善的服务标准和培训计划，确保店铺 员工能够提供热情、专业的服务。
6.积极的物业管理：物业管理是购物中心运营管理的关键环节。购物 中心的物业管理团队应负责维护购物中心的设施设备，处理维修和保养问题，确保购物中心的正常运营。 7.数据分析和运营优化：购物中心的运营管理需要利用数据分析工具，收集和分析消费者数据、租户销售数据等，以优化购物中心的运营决策。 数据分析可以帮助购物中心了解消费者需求和购物习惯，制定更有效的营 销方案和促销活动。 8.创新和改进：购物中心的运营管理需要不断创新和改进，以应对市 场竞争和消费者需求的变化。购物中心管理团队应密切关注市场动态，寻 找新的经营模式和商业机会。 9.社区和环境责任：购物中心应承担社区和环境责任，积极参与社会 公益活动和环保行动。通过建立良好的社会形象和企业责任，购物中心可 以增加消费者的忠诚度和认同感。 综上所述，SHOPPINGMALL的运营管理包含多个方面，其中包括定位 策略、租户管理、店铺布局和设计、品牌管理和推广、服务质量管理、物 业管理、数据分析和运营优化、创新和改进以及社区和环境责任等。通过 有效管理和持续优化，购物中心可以提供满足消费者需求的购物体验，提 高经济效益和社会影响力。
郑州宝龙城市广场统一经营管理协议
POWERLONG SHOPPING MALL 郑州宝龙城市广场 统一经营管理协议 （暂定） 郑 州 宝 龙 商 业 物 业 管 理 有 限 公 司
郑州宝龙城市广场统一经营管理协议 编号： 甲方：郑州宝龙商业物业管理有限公司 乙方（经营者）： 为共同促进郑州宝龙城市广场（以下简称商业广场）的繁荣与发展，充分保障每位经营者（业主或租赁使用人，以下统称经营者）以及消费者的合法利益，不断提高和完善购物广场的经营管理体系和商业信誉；规范经营者的交易行为，将购物广场的建设和经营者管理纳入法制化、规范化轨道，特制定本协议。 本协议仅适用于郑州宝龙商业物业管理有限公司（以下简称商业管理公司）管理的郑州宝龙城市广场。经营者应当遵循合法经营、依法纳税、公平交易、平等竞争的经营原则，遵守和执行国家法律和地方相关宏观调控政策。遵守商业管理公司的各项经营管理规定，积极配合工作，顾全大局。 第一条经营者入场管理规定 1、1经营者所经营商品必须符合商业广场规定的各类商品经营区域划分。 1、2经营者所经营商品必须符合商业广场的商品经营定位：以中档商品为主， 高档商品位辅。 1、3经营者所经营的商品质量须符合《中华人民共和国产品质量法》，应向商 业管理公司提供营业执照、税务登记证的复印件；并承诺不经营假冒伪劣、质次残缺商品，对所经营的商品均须提供由国家承认的质量检验合格的相关质检报告，以证明其产地、规格、品质等情况。 第二条经营者装修管理规定 2、1 经营者进场装修必须严格按照郑州宝龙商业物业管理有限公司制定的 《装修管理细则》规定执行。 第三条经营者经营行为管理规定 3、1经营者在合同经营期内所经营商品须严格限定在合同约定的经营范围，如 确需进行商品品牌调整应提前向商业管理公司提出申请进行备案，如未经商业管理公司许可超出约定的商品经营范围，商业管理公司有权予以制止并保留其他制约的权利。 3、2营业时间应按照商业管理公司制定的统一营业时间执行。 3、2、1 购物广场平时的营业时间暂定为上午时至晚上时； 3、2、2 根据季节、法定节假日或经营情况适时作调整时，商业管理公司预先 告知经营者；商铺的员工在开、闭店前后1小时可进入和必须离开商场。
ShoppingMall管理和百货商场管理的差异解析
ShoppingMall管理和百货商场管理的差异解析 随着经济的飞速发展shoppingmall的这种商业形式逐渐的走进了我们的生活，随着这个新兴业态逐渐成熟的蜕变，我们也完成了从开始的不知道它，到了解它，到现在喜欢它的过程。对于我们项目，即将进入实战阶段。在未来我们的项目开业以后“现场的营运管理”将成为非常重要一项工作。下面我们就来了解一下ShoppingMall管理和传统百货商场管理有什么区别！ 为什么要重视SHOPPINGMALL的管理？ 由于商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。SHOPPING MALL作为一个整体规划、统一开发的大型城市综合商业设施，就必须做到统一招商、统一物业管理和统一商业管理，追求整合性的需求以达到最高的经营效益。 在国外商业地产的开发中，基本是订单式生产。开发商、投资商只有为商业需求配套生产产品，才能找到投资回报的出路，而摩尔运营管理商从一开始就直接切入了项目产品的定位，并全程负责项目的策划和运营管理。而我国目前上马的许多项目恰好把程序做反了。值得引起大家注意。 SHOPPING MALL的运营管理不是做简单的商铺物业管理的“二房东”。如何“以商定产”、“以商养产”，实现长期持续的租金率提升，才是SHOPPING MALL项目追求的目的。因此，SHOPPING MALL的统一运营管理，是投资者的利益得到最大体现的保障。 物业项目一旦交付，投入运作，巨大的经营管理压力和资金压力，将凸现出来。因此，如何做好项目的统一运营管理，是当前摩尔项目开发商最头痛的事情。目前，投资商和开发商开始注意到不能简单以物业满租或经营主体落位为项目产品开发的终点，项目产品投产后，只是项目运营管理的新的起点，结合项目长期投资回报为目标，持续改进业态组合、功能组合和入住商户的自身业绩提升，达成项目定位目标，才是SHOPPING MALL项目投产的目的。 两种业态的不同点在哪里 百货店是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态； （在百货商场的现场管理以楼层为单位，一层一般配置3-4个楼层主管（或者叫楼层助理）。他们会对管理区域进行划分（比如说化妆品区，鞋区，服装区，杂品区）。日常的现场的管理工作是不分区域的。（工作内容包括：导购人员的在岗情况，卖场秩序，客诉处理，调货事宜等）他们所划分的区域主要负责：其商品跟踪（库存，新品到货率），专柜导购入职离职事宜，促销活动同城商场跟踪等这样的一些细化的工作。） SHOPPINGMALL是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集儿童、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。要有宽阔的购物通道和良好的动线设计，充分考虑到来客的休息和停车设施，要通过环境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美学与商业功用结合。
华润万象城Shopping Mall运营管理思路与建议
深圳CBD的Shopping Mall运营管理思路与建议 ———华润万象城 由于深圳CBD是整个城市的商务中心，在国内大城市CBD内建设shopping mall历史不长，发展商大都经过前期调研与分析，根据业态规划设计方案完成招商，开业后只是完成了MALL开发任务。建成后shopping mall要经过运营实践检验，在实践中初步建立运营管理体系框架，如何实现最佳经营业绩需要运营策划，只有广开言路，集思广益，才能逐步建成最优运营管理体系。本文旨在抛砖引玉，愿意与管理购物中心的朋友深入研讨，如果对购物中心管理人员有所启发，也就达到本人写作目的。 一、深圳CBD特征与消费者分析 二、深圳特区消费文化与价值取向 三、shopping mall经营理念与经营战略 １．理念设计２.人力资源战略 四、shopping mall全年营销思路 五、shopping mall的大型推广活动及执行 六、shopping mall物业管理体系 七、shopping mall业态调控 引言 如果说百货商店是羚羊，那么超过１２万平方米的shopping mall 就是大象，根据作者为MBA学员讲授购物 中心管理要求，如果你是大型购物中心的总经理或运营总监，面对
CBD购物中心的复杂业态，如何管理好 这样的大型购物中心，如何制定运营方案并有效执行？ 图1 华润中心全景 一、深圳CBD特征与消费者分析 ＣＢＤ，即中央商务区（ＣｅｎｔｒａｌＢｕｓｉｎｅｓｓＤｉｓｔｒｉｃｔ）的缩写，起源于上世纪20年代的美国。其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公楼和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区。 深圳CBD的发展经历三个阶段，第一阶段以国贸大厦为标志的老罗湖是深圳八十年代的中央商务区，当时国内刚刚开放，深圳商业发展处于起步阶段，大批国内游客前来深圳购物。 图2 人民南-深圳八十年代CBD商务区 进入九十年代以后，以地王大厦建成为标志，深圳蔡屋围成为深圳核心商务区。从电视媒介上了解深圳，外地人将邓小平画像以及地王大厦、发展银行大厦、农业银行等建筑群体形象作为深圳的象征。图3 深圳蔡屋围CBD 进入２１世纪之后，深圳CBD以市民中心为标志，莲花山南部成为深圳重点规划的CBD，也是正在形成的CBD，蔡屋围依旧是深圳现实的CBD区域。 图4深圳中心区CBD 蔡屋围CBD特征
大型SHOPPINGMALL营运管理模式
大型SHOPPINGMALL营运管理模式 一、MALL经营管理模式 1.统一管理，分散经营 统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。 统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 统一营销管理：为MALL策划1年365天的系列营销计划。 统一服务监督：成立管理委员会，指导、协调、服务、监督承租方的经营活动，保证MALL的高效运转。 统一物业管理：有效地进行建筑空间的维护和保养 2.运营创新： （1）.采用新型商业设施，提高商业运营效率，处处节约客户时间，从细节上体现对客户的人文关怀。例如在超市收银方面采用能够并行操作的新型收款桌，同一通道设置多部收款机，减少顾客排队等待时间。 （2）.充分发挥九隆商会作用，以商引商，淘汰低素质供应商与服务商家，确保经营水平。烟台地区具有悠久的商会历史，商会是社团组织，它是商户与发展商以及政府沟通的桥梁，积极反映商户要求，对九隆街未来发展献策献力，有利于提高MALL购物公园的整体经营水平。 由于商会会员是九隆街强大的客户资源，因此通过商会凝聚人心，不断扩大会员规模，团结广大商户，共同打造MALL购物公园。 （3）.建立完整的运营培训体系，为商家代招聘服务员，同意培训服务员。 （4）.业态管理与招商管理 二、MALL商业管理的主要内容 购物中心的管理水平关系到经营成败，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。 由于MALL在我国是新生事物，由于MALL管理的复杂性，因此，成立MALL专业运营管理公司成为必然。
选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。 国外主要MALL管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司等。 如果选择专业管理公司与发展商招聘优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。 经营期间的商业管理主要包括四个方面：承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。 (1)租赁政策与承租服务购物中心的目标市场定位为商圈内所有居民及部分旅游者。核心承租户一般占购物中心营业面积的40-50％。在租赁合约方面采用国际购物中心协会格式进行管理。购物中心制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、餐厅和服务机构，最低目标是部分名分名牌店铺和部分非名牌店铺。 (2)业态管理的原则是根据不同区域业态的实际运营效果，让销售最好的商品业态得到MALL购物中心内最佳位置。 根据业态调整要求，确定招商计划，不断让优秀的供应商进场，淘汰经营不善的供应商。招商工作遵循以下程序：调查—谈判—审核—准入—追踪，要求其提供营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用批发代理商）、税务登记证、法人授权委托书，以及其它特殊证明（如化妆品、食品的卫生许可）。 注意引进国外品牌，对国外购物中心商品种类进行统计分析，根据购物中心经营主题与档次，组织核心商户统一引进，填补国内商品种类空白。 (3)营销管理重点是吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾。 (4)服务管理购物中心设立管理专家组成的管理机构，对购物中心的一切行政事务进行统一管理，承租户承担合理的管理费用。维护承租户利益，加强与承租户的合作。 设立商务中心，提供高性能电脑接入宽带网络，设置传真、不同种类复印设备，为商业人士提供方便的商业服务，包括设置商务网吧、数字化图书馆。 三、MALL业态设计创新与管理 [一] MALL业态设计理念创新 不仅住宅房地产项目开发存在战略的创新问题，而且大型商业房地产更存在战略创新问题。寻求项目开发模式的突破，就是要打破房地产就是建筑与环境的局限，跳出房地产
大型百货商场、购物广场成功经营的四要素
一、购物中心的定义如下： 1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作； 2.适应管理的需要，产权要求统一，不可分割； 3.尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务； 4.拥有足够数量的相邻而又方便的停车场； 5.拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特 色综合服务。 6.统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。 7.有创造新商圈或更新地区的贡献。 购物中心的建筑特征 1. 商业空间步行化２.商业空间室内化3.公共空间社会化 购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者都参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。 购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。日本大阪率先发展生态型购物中心，其中Ｎamba工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到３２万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖2~8层建筑上面，露天的坡道从２层逐渐走到８层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。 我国商业发展一直滞后，９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司 在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。购物中心在９０年代中期开始引入国内。2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350家商铺签约，出租率超过80%。 购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心销售或经营出现失败。 二、shopping mall可行性研究 购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须进行
购物中心运营管理的十原则
购物中心运营管理的十原则 现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的管理模式特别适用于中国，历史经验教训表明，不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。这种情况在国内已经出现多次了，如初期运做失败的杭州涌金广场、广州中旅商业城等等。 统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 经过经营定位、经营品项/服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作；如果招不到合适的商户，购物中心恐怕就要喝西北风了；即便招到了合适的商户，开业后仍然要根据具体的经营状况去调整商户继续招商，而且还要对合作商户进行长期的服务和管理。 购物中心通过“统一招商管理”与所有合作商户开始建立并保持一种既对立又融洽和谐统一的关系，这种关系是购物中心这种大型商业项目长期成功的保证。所以，统一招商管理的成败是购物中心统一运营成功与否的一个关键。 我们先来看看“统一招商管理”的简单定义：按照制定的招商准则，购物中心的商业管理公司严格审核、统一招商，并对所有招来的商户进行统一管理。其实统一招商并不难，难的是如何招商以及对商户如何管理。所以，设计一个合理的、符合实际的招商管理基本原则，又是“统一招商管理”成功与否的关键。 笔者设计了一个购物中心“统一招商管理的十项基本原则”，希望能对国内购物中心的招商管理工作有所帮助。 第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。 笔者比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例；此比例特别适用于超大型综合性的购物中心Shopping Mall。招商要注意维护和管理好这个经营比例。（这个比例当然不是绝对的。）譬如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商的。笔者看好大致按照这个比例招商的大型购物中心项目。第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象。 购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。譬如正在兴建的广东佛山东方广场，其经营主题就很明确：“国际旅游观光”，但经营者一定要注意管理和维护好这个主题。 第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。 同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。 异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。在这方面做的比较成功的购物中心有香港的太古广场、广州的天河城广场等。 笔者列出一个一般意义上的购物中心招商目标分布列表，供参考： 零售设施：核心主力店：百货、综合超市等； 辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店； 配套辅助店：不同地区商品特色店； 文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等； 辅助主力店：儿童乐园等； 配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等； 餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等； 辅助主力店：快餐类、风味小吃类等； 配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。 第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。 购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。笔者认为，购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。 所以笔者建议，购物中心的发展商以前不管是房地产商抑或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽
购物中心物业管理服务范围主要内容
工作行为规范系列 购物中心物业管理服务范 围主要内容 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-22261购物中心物业管理服务范围主要内 容 Main contents of shopping mall property management services 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 购物中心物业管理服务范围及主要内容 一、一般性管理服务内容 (一)对业主、商户的管理。 以保证良好的经营秩序为目的，通过《业主手册》《物业管理服务合同》《商场管理规定》《装修管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户的经营行为进行管理、引导，明确业主、承租商户和管理公司之间的责、权、利关系; (二)向业主、商户提供的主要服务内容。 业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉;办理用户迁入迁出手续;办理用户室内装修申请及装修验收的手续并实施监管;办理用户大件物品放行手续;办理广场出入证(临时出入证、施工人员出入证等);办理用户电话开
通、迁移或对调手续;办理用户公司水牌的制作手续;办理用户临时用电、动火和货梯专用手续;办理汽车、摩托车、自行车的停放手续;办理统一收购废品手续;办理用户破/换门锁申请手续检查广场公用设施的运行状况;负责同用户的沟通工作，受理用户的服务要求;提供邮政服务，为用户分发投递邮件和征订报刊;监管广场的绿化养护，确保广场的绿化布置合理、整洁美观;控制货物出入。 (三)安全系统管理服务。 充分保障入驻购物中心的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫方面。制定严谨的保安工作实施计划，建立健全各项保安、停车管理制度。实行24小时保卫巡逻制，巡逻分为:定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。 (四)消防系统管理服务。 消防管理的方针是"预防为主，防消结合"。严格按照《消防法》有关规定:建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建广场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，
购物中心与商户的统一招商管理原则
购物中心与商户的统一招商管理原则 现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的管理模式特别适用于中国，历史经验教训表明，不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。这种情况在国内已经出现多次了，如初期运做失败的杭州涌金广场、广州中旅商业城等等。 统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。 经过经营定位、经营品项/服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作；如果招不到合适的商户，购物中心恐怕就要喝西北风了；即便招到了合适的商户，开业后仍然要根据具体的经营状况去调整商户继续招商，而且还要对合作商户进行长期的服务和管理。 购物中心通过“统一招商管理”与所有合作商户开始建立并保持一种既对立又融洽和谐统一的关系，这种关系是购物中心这种大型商业项目长期成功的保证。所以，统一招商管理的成败是购物中心统一运营成功与否的一个关键。 先来看看“统一招商管理”的简单定义：按照制定的招商准则，购物中心的商业管理公司严格审核、统一招商，并对所有招来的商户进行统一管理。其实统一招商并不难，难的是如何招商以及对商户如何管理。所以，设计一个合理的、符合实际的招商管理基本原则，又是“统一招商管理”成功与否的关键。 设计了一个购物中心“统一招商管理的十项基本原则”，希望能对国内购物中心的招商管理工作有所帮助。 第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。 笔者比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例；此比例特别适用于超大型综合性的购物中心Shopping Mall。招商要注意维护和管理好这个经营比例。（这个比例当然不是绝对的。）譬如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商的。笔者看好大致按照这个比例招商的大型购物中心项目。 第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象。 购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，购物中心
SHOPPINGMALL规划设计的最优方案
SHOPPINGMALL规划设计的最优方案 ShoppingMall规划设计的最优方案 ShoppingMall是一种集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一体的综合性商业设施。为了确保其长期成功，规划设计阶段必须考虑各种因素，并采取最优方案。以下是一些关键因素和相应的规划设计建议： 1、地理位置选择 在规划ShoppingMall时，地理位置选择至关重要。理想的位置是靠近人口密集的地区，如城市中心或主要交通枢纽。这样可确保大量的潜在客户易于到达，并减少交通障碍。此外，考虑周边竞争环境和消费者需求也是关键。 2、建筑设计 建筑设计应考虑到ShoppingMall的目标客户群体和他们的需求。例如，如果目标客户主要是年轻人，建筑风格应现代、时尚。同时，要确保建筑设计中包括足够的停车空间和无障碍通道，以方便所有类型的客户。 3、零售业态布局 合理的零售业态布局是ShoppingMall成功的关键。根据周边环境和
目标客户的需求，精心策划各类商铺的布局，确保既能吸引各类客户，又能最大限度地提高整体营收。 4、娱乐和休闲设施 为了吸引更多的客户，ShoppingMall需要在建筑中集成各种娱乐和休闲设施，如电影院、游戏中心、儿童游乐区等。这些设施不仅可以增加客户的逗留时间，还可以提高ShoppingMall的吸引力。 5、良好的物流和供应链管理 有效的物流和供应链管理对于降低运营成本、提高营收至关重要。因此，在规划设计阶段，应考虑到货物和供给的流动，以确保快速、高效地补货和退货。 6、绿色环保和可持续性 在规划设计ShoppingMall时，应考虑到绿色环保和可持续性。例如，可以采取节能措施、使用可再生资源、实施垃圾分类等。这样不仅可以提高ShoppingMall的品牌形象，也有助于保护环境。 7、安全和安保措施 安全和安保是所有商业场所最重要的因素之一。在规划ShoppingMall 时，需要考虑到各种安全问题，如防火、防犯罪等。此外，还需要提供足够的监控设备，以确保所有区域都在监控范围内。
购物中心管理概述
购物中心管理概述 购物中心管理概述作者：佚名 时间：2008-4-3 浏览量：购物中心管理概述 关于购物中心的概念及分类 在国内，购物中心和Shoppingmall（或mall）的概念混淆一直是一个问题。购物中心这种商业组织模式是从国外引进来的，对这种商业组织模式中文的表达一律是“购物中心”，但实际上购物中心有许多不同的模式，Shoppingmall（或mall）只是其中的一种模式。 由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即“购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区”。
购物中心的主要模式大致有两种。一种是Shoppingcenter，这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区、能够弥补大型超市在商品线上的不足、并可通过出租场地增加辅属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。还有一种是Shoppingmall，这种购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。 当然，各个国家及地区对购物中心的分类根据各国及地区的具体情况又会有所不同。如美国，其权威机构国家研究局NationalResearchBureau（简称NRB）根据面积及辐射面大小
从xxx商业广场看MALL运营
从xxx商业广场看MALL运营 从xxx商业广场看SHOPPINGMALL的运营模式 SHOPPING MALL，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的"一站式"消费场所。在日本，MALL店铺仅占1％，但却创造了全国3500亿美元零售总额的大部分；在美国，MALL已占有全国50％以上的零售额，仅2000年其营业额就已达到了1万亿美元。目前，国内有超过200个10万平方米以上的 SHOPPINGMALL正在建设中。 的确，在SHOPPINGMALL的开发大潮中，成功的 SHOPPINGMALL不但能为地产商、投资者、经营者带来巨大的财富，而且能有效提升城市整体形象和城市竞争力；与此同时，一些不遵循商业规律、不遵循商业地产开发的基本原则，资金、技术严重不足，缺乏完整的开发团队的项目将被市场所淘汰。 本文作者以厦门xxx商业广场的运作实践为例，对国内SHOPPINGMALL的经营、盈利模式提出了可贵的经验和看法，与业者共同探讨。 市调 房地产市场调查的目的是对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析，并对市场定位提供依据回避风险。商业地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 xxx商业广场进行的市调工作包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究等几方面的内容。例如，根据对交通流量的分析，以及区域商业用地发生率、商业交通发生率、停车量和客流平均滞留时间的计算，我们确定xxx商业广场的停车位需求为2000个左右，货车泊位24个（其中主力店货车泊位15个），出租车泊位20个，公交车泊位10个。 选址 国外MALL一般选址郊区，其原因是：首先，市中心地价昂贵；其次，市中心物业大多属于私人所有（系永久产权），拆迁赔偿的法律障碍和经济成本令人生畏；再次，人们已经完全接受了在市区工作、在郊区生活的模式；此外，极高的私车拥有率和四通八达的路网为郊区MALL提供了巨大客流。但国内的情况则完全不一样，以厦门来说，现有的MALL包括世贸商城、SM商业城，正在开发中的xxx商业广场和即将开发的罗宾森广场无一例外均设在市区，真正的郊区MALL极为少见。 可以说，在国内MALL的选址往往必须同时具备以下三个条件，一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势，最好处于新城区与老城区的过渡区域；二是必须拥有相当数量的中高收入消费群体；三是交通便利，有充足的停车位。 xxx商业广场的立地条件分析： 地理位置xxx商业广场处于厦门地理中心和经济人口中心的重合区域，占据了厦门最大商圈，即火车站---富山商圈的龙头位置。火车站---富山商圈的崛起代表了厦门市商业中心向新市区转移的趋势。
商业运营管理方案
商业运营管理方案 第一篇市场经营管理方案 一、市场商业机会分析 1、商业地产业态和业种选择 1.1、第四代专业市场背景分析 1.2 、Shopping-mall（购物中心）背景分析 1.3、商业街背景分析 1.4、临时性展馆背景分析 2、长三角重要商圈商业地产商铺供应面积分析 3、可比市场业态分析（义乌国际商贸城一期市场） 二、本项目市场业态定位 1、项目选择业态旳原则 2、项目旳业态选择 3、项目旳业种选择 4、项目旳楼层规划 4.1、第一层业种规划 4.2、第二层业种规划 4.3、第三层业种规划 4.4、第四层安排 4 .5、第五层安排 4 .6、第六层安排 5、市场业态旳组合原则
三、市场运营筹划旳核心――市场运营筹划 四、市场功能阐明 五、经营方略 1、项目铺型构造详析 2、获利模式 3、市场前期旳经营管理 六、市场经营管理手册 第一章、市场招商细则 第二章、市场抽签、选择商铺定位到户旳实行措施第三章、市场商铺使用权转让、转租管理规定 第四章、市场商铺使用权转让、转租流程 第五章、业主入住流程图 第六章、玩具商会章程 第七章、市场管理公约 第八章、市场商铺管理措施 第九章、市场先行补偿制度 第二篇✍市场物业管理方案 1、管理机构设立及人员配备 1．1、管理架构 1．2、人员配备
1．3、岗位安排 2、部门职能 2．1、综合管理部 2.2、财务部 2．3、市场物业管理部 2．4、安保消防部 2．5、保洁绿化部 3、岗位职责 3．1、总经理岗位职责 3．2、副总经理岗位兼行政管理部经理岗位职责3．3、综合管理部员工岗位职责 3．4、财务部员工岗位职责 3．5、市场物业管理部员工岗位职责 3．6工程部员工岗位职责 3．7、安保消防部员工岗位职责 3．8、保洁绿化部员工岗位职责 4、各部门工作手册 4．1、安保消防部工作手册 第一章总则 第二章平常管理制度和规定 第三章、安保人员应具有旳礼仪 第四章、消防管理规定 第五章、市场防火方案
ShoppingMall项目的开发与管理
ShoppingMall项目的开发与管理 一、shopping mall的概念内涵 “购物中心”一词译自英文的shopping mall和shopping center，按照字面的意思也能够译成“购物林荫道”或“商业中心”等。shopping mall 中的mall指的是室内购物步行街，因步行街专门注重环境设计，顾客在步行街上购物或闲逛，犹如在林荫道上一样轻松闲适，因此称之为林荫道。 一样情形下，shopping mall和shopping center指的是同一种类型的商业物业，shopping mall强调的是购物中心的建筑群设计中要有一条人文景观的步行商业街，shopping center通常则是一座主体式建筑物业。相对而言，shopping mall在美国比较常用，而且常指都市市区的购物中心，郊区的购物中心则多用shopping center来描述。 在实际应用中，购物中心在名称上还可能称为marketplace，hall 及sh opping city等等。 关于购物中心的定义，目前各国表述不尽相同，现以美国、日本为例：美国国际购物中心协会（csc）早在1960年对购物中心的特点表述如下： ①购物中心的规划设计、设置、经营治理都应在统一的组织体系下运作； ②适应治理的需要，物业产权要求统一归属，不可分割； ③尊重顾客的选择权，使其能够实现一次性满足的需要； ④拥有足够数量的停车场地； ⑤有更新地区或制造新商圈的奉献。
1985年美国出版的《零售辞典》则认为：“购物中心是一个由零售商店及其相应当设施组成的商店群体。作为一个整体进行开发和治理，通常包括一个或多个大型的核心商店，并有众多小商店围绕其中，有庞大的停车设施，其位置靠近马路，顾客购物来去便利”。 1974年，日本购物中心协会对购物中心的定义是： ①购物中心土地的取得与区位，应符合投资与经营的效益原则； ②统一的商业形象下，以统一的经营政策进行营运； ③商店的配置要能充分满足顾客消费的选择权； ④有相邻的而有方便的停车场； ⑤无顾客层次限制； ⑥商店的设置面积与位置，由开发者统一规划； ⑦拥有数个核心店的设计，同时核心店的面积约为总出租面积的1/2； ⑧有能连续扩充的土地； ⑨是该地区各项活动的中心，大部分居民能以各项动机集合。 按照上述表述和当代经济发达国家的现状，购物中心既是一种商业组织形式，又是一种零售业态，同时它依旧商业地产集成进展的新模式。目前在中国，它大多是有地产商投资开发、引入大型零售商租赁经营的商业地产项目。 二、购物中心项目开发的程序 购物中心的建设既属于商业地产范畴，又是零售商业的一种经营业态，其项目的开发既要遵从商业经营运作的规律，又要兼顾商业地产的投资风险效益。购物中心的商业地产是购物中心经营运作的物质载体，购物中心的成功运营是购物中心投资建设的全然目的；因此，购物中心的选址、建筑规模、结构设计、装修环境等均需要围绕有利于购物中心的不同服务功能的实际需要进行展开。 购物中心项目的开发程序： 购物中心项目开发第一要对项目的可行性进行详尽的论证，论证的依据是对项目所在地的消费水平、消费结构、消费能力、竞争环境、都市规
企业战略ML业态开发经营模式探析
★★★文档资源★★★ 内容摘要：自二十世纪末起我国许多大中城市兴起了超大型购物中心MALL建设热潮,文章在介绍超大型购物中心这一新型业态特点的基础上,探讨该业态的开发经营模式,并探求MALL在当前发展中所面临的挑战和机遇. 关键词：MALL 商业地产 自上世纪末本世纪初起,在我国众多大中城市兴起了超大型购物中心shopping mall, 简称Mall,译称摩尔建设热潮,其建筑面积和投资规模在商业地产内可谓前所未闻,如号称“全球最大MALL”的华南MALL建筑面积达89万平方米,投资额为25亿元,而全球最大单体MALL—北京金源时代购物中心建筑面积为68万平方米,总投资38亿元.因其建筑和投资规模之巨,MALL这一新型商业业态引起了社会各界的关注和探讨.本文试在介绍超大型购物中心业态特点的基础上,探析该业态的开发经营要点,并探求MALL在当前发展中所面临的机遇和挑战. shopping mall业态介绍 MALL在20世纪中期起源于欧美,其出现和发展的最大动力在于消费者购买力大大提高,闲暇时间大大增加,其消费呈现从目标性、生存型转向发现式、多元化、个性化和休闲化倾向,顾客对品牌化、功能化、享受化的要求越来越清晰、突出.作为现代工业文明与商业文明的产物,MALL的出现使世界商业经济发展进入一个鼎盛时代.目前,在美欧等发达国家中,MALL已占有零售销售总额的50%以上；一个MALL的有效商圈可以达200-300公里,对一个区域的经济产生了巨大的拉动作用. 在国外,MALL有市区型和郊区型两种类型,前者往往位于城市商业中心以充分利用该地段本身的巨大人流,后者位于交通便利的城市郊区地段从而得益于其大片未开发的土地和相对低的地价；根据建筑风格,MALL又分为垂直单体MALL和室外MALL,前者位于一高大建筑内,往往是市区MALL,后者由多座毗邻的数层建筑构成,平铺在大片面积之上,属于郊区MALL.现实中,我国的MALL也走出了两种模式.一种是以广州市天河城MALL为代表的城市中心派,而另一种是以东莞市华南MALL为代表的郊区派.前者是我国大部分MALL的选择,而后者延续了欧美郊区MALL的路线. 作为一商业业态,MALL有其独特之处在于它是在毗邻的建筑群或一个大建筑群中,由一个管理机构规划、组织和协调,提供购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化的一站式消费休闲中心,它包含如主题乐园、游艺中心、百货中心、大型超市、专卖店、美食街、电影城、康体中心等多种业态和服务设施,并提供足够的停车空间及设备.上述多种商业业态在统一规划和管理下,形成业态间的有效互补和业态内的有序竞争,这既提高了MALL的整体价值和吸引力,又为消费者提供了充分的选择空间和完善的服务功能,满足了他们一站式消费、休闲的需要.可以说,MALL是一艘经统一规划和管理的一站式、多功能、多业态的复合型商业航母. shopping mall开发经营特点探析
商场运营管理方案SHOPPINGMALL运营管理的要点
商场运营管理方案SHOPPINGMA 运营 管理的要点
SHOPPING MALL强调运营管理的统一性（运营商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下幵展整齐划一的经营管理工作）。统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管。而其中”统一招商管理”又是后面四个方面的基础。这项工作的成败得 失不但决定了幵发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。 因此说，虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现岀宛若单个店铺一样的统一协调感和一致的服务品质。实际工作中，要把握好以下要点： 1、关注环境：打造统一的购物环境和整体经营氛围。遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营管理，不得始弃终乱。特别是关注业态结构与业态布局的科学性，关注租户结构、 租约及租金定义的合理性，合理匹配多种服务集合、多种功能复合、多种业态组合，树立购物中心的整体经营品牌环 境和形象； 2、关注租户：购物中心的核心竞争能力是高品质、协调一致的服务质量。租户可独立运做，自我经营， 但必须服从统一管理，保持高度一致的服务品质；租户管理是MALL的核心，租户的品质是核心中的核 心。租金收取方式要多样灵活，适应租户自身的业务需求特点。租户考核结果与管理措施的完善是购物中心日常最重要的工作细节，也决定了租户对购物中心的忠诚度和经营积极性。实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理和租户服务，提供统一营销策划服务，运营上要避免物业管理与租户的商业运营脱节，需要 量化的考核管理，行为纠正，优生劣汰，确保租户与商品的经营品质。 3、关注顾客：顾客消费服务环境、消费热点，为顾客购物和消费提供高品质、高质量、安全、舒适、整洁的购物环境，是物业管理和商业管理部门的义务和责任。运营商特另U要关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性，严格商户营销的监控和纠正。购物中心比百货店更加关心顾客的潜在消费和多项消费选择，必须加强会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升。 SHOPPING MALL运营管理商的主要工作就是围绕这种统一性和自身的经营目标，经过与幵发商、业主、租户、物业公司的共同配合，指导、管理、服务于项目的全程运作、全期运营，为业主、租户、消费者、服务商提供良好的购 物环境及优质的服务。逐步实行专业化、规范化、标准化、统一化管理的全过程。达到使公司永续经营的目的。在实 际工作中，主要应注意好以下节点管理的工作原则： --高效运营管理的组织架构原则： 1 ）高效、专业、协同的组织原则。在SHOPPING MALL的组织管理模式上，不同于单一百货商场或超市的管理模式，因为一个一体化的建筑群内的商业模式众多，不可能去分另帔置相对应的部门分另U去经营和管理，否则会造 成大量的人力、物力、和财力的投入，造成管理部门众多和增加商业风险。 SHOPPING MALL运营管理的部门设置是非常专业和高效的，其管理的核心是购物中心最关心的几个方面，如：维护管理、安全管理、物业管理、业务管理、财务管理、招商管理、租户管理、销售及幵发管理等，而非具体商品的进、销、调、存及物流配送工作。 2）避免职能重复的原则。如果是多个购物中心的连锁管理，则还要考虑把招商资源管理和财务行政管理集中到总部, 其它职能由分店负责，实现扁平化。国外有些购物中心将商业管理公司、物业管理公司合并，界定为资产管理公司，既负责购物中心的日常运营与维护，也负责实现购物中心资产的保值增值。 --摩尔的幵发期和前期招商管理原则：