2018年物业管理行业研究报告
物业服务质量满意度随机调查与抽样率的确定
行业研究 Industry Research1 满意度随机抽样的意义顾客满意度取决于顾客对组织提供产品或服务以及组织本身各方面的期望与顾客感受之间的差距。
近年来，物业管行业内的竞争日益激烈，业主对物业管理企业提高服务质量的需求日益增长。
由于物业管理行业直面广大居民日常生活的特殊性，其服务质量的好坏对社会的治安和稳定以及百姓的幸福感均会产生直接的影响。
要确保物业服务企业服务质量持续改进，必须依靠符合现代管理规范的质量保证体系的有效运转。
而满意度调查是质量管理体系中不可或缺的重要一环，已成为评价物业服务企业服务质量、督促物业服务企业提升管理水平的一大法宝[1]。
2015年8月5日，国务院办公厅发布了《关于推广随机抽查规范事中事后监管的通知》，要求全面推行“双随机、一公开”的监管模式。
所谓“双随机、一公开”，就是指在监管过程中随机抽取检查对象，随机选派执法检查人员，抽查情况及查处结果及时向社会公开。
国务院于2019年1月27日又发布了国发（2019）5号文，要求在市场监管领域全面推行部门联合“双随机、一公开”监管。
政府监管市场推行“双随机、一公开”，住宅类小区业委会可以借鉴政府监管市场的模式对物业服务企业进行监管。
但由于检查对象是确定的（本小区物业服务企业），所以住宅类小区业委会监管物业服务企业服务质量的方式就是“一随机、一公开”，即随机选派参与调查人员（随机抽取部分业主），调查情况及时向全小区公开。
住建部尚未对居民小区物业服务质量满意度调查作出明文规定，但有些地方政府已经出台了明确的规定。
例如，无锡市物业服务管理中心2018年4月9日发布“关于开展2018年度无锡市物业管理行业社会公众满意度调查的通知”（锡物管【2018】6号），明确了住宅类小区满意度调查方式：采取入户抽样问卷调查，将采用按概率比例抽样（PPS抽样）方式确定测评项目（住宅类小区），对每个测评项目按实际入住户数情况根据一定比例确定相应调查户（人）数。
物业管理企业的多元化经营战略探讨研究
物业管理企业的多元化经营战略探讨研究一、引言在当今快速变化的商业环境中，企业要想保持竞争力和可持续发展，必须不断探索新的增长点和业务模式。
对于物业管理企业而言，传统的基础服务已难以满足日益多样化的市场需求。
因此，多元化经营战略成为了这些企业转型升级的重要选择。
本文将从理论研究的角度出发，深入探讨物业管理企业实施多元化经营战略的必要性、可行性以及实施路径，并提出三个核心观点，同时结合两个数据统计分析来支撑论述。
二、核心观点一：多元化经营是提升物业管理企业竞争力的关键1. 理论依据：根据安索夫矩阵理论，企业可以通过市场开发、产品开发、市场渗透和多元化经营四种方式来实现增长。
其中，多元化经营是企业进入新业务领域、拓展市场边界的重要途径。
对于物业管理企业而言，通过多元化经营可以打破传统服务的局限，涉足如社区商业运营、养老服务、智能安防等多个领域，从而增加收入来源，分散风险，并提升整体竞争力。
2. 实践意义：以万科物业为例，作为国内领先的物业管理企业，万科物业近年来积极布局多元化业务，不仅提供传统的物业管理服务，还涉足了社区电商、房屋美颜、社区金融等多个领域。
这种多元化的经营策略使得万科物业能够在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现了业绩的持续增长。
据最新数据显示，万科物业的非住宅物业服务收入占比已逐年提升，成为其重要的利润增长点。
3. 数据支撑：根据中国物业管理协会发布的《2020年全国物业管理行业发展报告》显示，实施多元化经营战略的物业管理企业在营业收入、净利润率等关键指标上均显著高于单一业务模式的企业。
这进一步证明了多元化经营对于提升物业管理企业竞争力的重要性。
三、核心观点二：多元化经营有助于优化资源配置与整合能力1. 理论依据：资源基础观认为，企业的竞争优势来源于其拥有的独特资源和能力。
通过多元化经营，物业管理企业可以更有效地配置和整合内外部资源，实现资源的最优利用。
例如，企业可以将原本用于单一业务的人力、物力、财力等资源进行重新分配，投入到更具潜力的新业务领域，从而创造更大的价值。
物业系统可行性研究报告
物业系统可行性研究报告一、项目背景随着城市化发展的加速和人口数量的增加，社区和物业管理的难度也在不断增加。
传统的物业管理方式已经不能满足居民对生活质量和管理效率的要求。
因此，开发一套高效、智能化的物业管理系统已经成为社会的需要。
本报告旨在对物业系统的可行性进行研究，为相关企业和政府部门提供决策参考。
二、研究目的和意义1. 确定物业系统开发的必要性和紧迫性，探讨现有管理模式的不足，提出改进方式；2. 分析物业系统开发的技术、市场、经济等方面的可行性；3. 为相关企业和政府部门提供决策建议，推动物业系统的发展；4. 为用户提供更加便捷、高效的物业管理服务，提升社区生活质量。
三、研究对象和范围本报告主要对住宅社区和商业物业的管理系统进行研究，包括但不限于物业管理、安全监控、资源调度、服务配送等方面。
四、研究方法1. 文献资料法：搜集国内外相关文献、论文、调研报告等，了解物业系统的发展现状和趋势。
2. 专家访谈法：采访物业管理公司、开发商、政府部门等相关专家，了解他们的看法和建议。
3. 实地调研法：选择几个不同规模、不同类型的社区进行实地调研，了解各种物业管理系统的具体情况。
4. 统计分析法：对调研数据进行统计和分析，探讨物业系统的市场需求和潜在利润空间。
五、可行性研究内容1. 技术可行性通过对当前物业管理系统的技术水平和发展趋势进行比较分析，结合最新的智能化技术，分析开发物业系统的技术可行性。
经研究发现，当前智能物业管理系统技术已经较为成熟，具备开发条件。
2. 市场可行性调研表明，随着城市化进程的加快和人们对生活质量的要求不断提高，物业管理成为社会的热点问题。
市场上对智能物业管理系统的需求量逐渐增加，显示出了广阔的市场空间和潜在的经济利润。
3. 经济可行性以实地调研数据和市场需求为基础，进行成本估算和收益预测分析。
经济可行性研究表明，开发智能物业管理系统具有一定的投资价值和盈利空间。
六、可行性研究结论1. 技术上，开发智能物业管理系统的技术基础已经成熟，具备开发条件；2. 市场上，智能物业管理系统的需求量逐渐增加，市场空间广阔；3. 经济上，开发智能物业管理系统具有一定的投资价值和盈利空间。
《物业管理媒体影响力测评报告》发布第四届全国物业管理行业媒体工作交流会成功召开
中国物业管理《物业管理媒体影响力测评报告》。
《报告》数据来源于中国物协面向协作网成员单位组织开展的物业管理行业微信公众号和刊物影响力测评工作，包括微信公众号96个，刊物75家。
《报告》显示，行业媒体虽然存在传播力较弱、传播架构失衡、内容形式僵化等问题，但媒体的信息传播主体意识已普遍形成，搭建了较为完善的“传统媒体-新媒体”二元传播架构，传播效能由高到低依次是微信公众号、杂运营经验》《传播的力量》《政府与协会形成合力 共同打造有利于物业管理行业发展的良好舆论环境》《瞄准触点 释放品牌能量》的工作介绍和经验分享。
本次会议特别邀请了摄影专家刘炯和新媒体专家陈立飞（Spenser ）进行了《细处着眼 小处着手 微处见光》和《构建数字化品牌传播生态》的专业授课，参会代表们表示，老师的经验分享非常接地气，都是平时工作中迫切需要的经验和技巧，此次学习收获满满。
针对下一步协作网的工作，王鹏副会长指出，物业管理行业进入新时代，对行业宣传工作也提出了新的要求，协作网要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，进一步坚定文化自信，打造具有行业特质的文化标识，讲好行业故事，传播新时代行业强音，为推动行业高质量发展营造良好的舆论氛围。
一是要加强党对宣传思想工作的全面领导，培育和践行社会主义核心价值观。
协作网把学习宣传贯彻党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想作为宣传工作的重中之重，对所在单位学习贯彻党的十九大精神，培育和践行社会主义核心价值观的行动，特别是创新之举、硬实招法和先进经验，进行及时宣传报道，积极营造学习贯彻落实十九大精神的浓厚氛围，承担起应有的政治责任和社会责任。
二是要以“服务质量提升”为主线，做好年度宣传工作。
协作网要以“服务质量提升”为年度宣传工作主线，开展形式多样的主题年活动，集中发力重点宣传，发挥自身信息收集和媒介传播的优势，深度挖掘和报道提升服务质量的先进典型，全面推动主题年深入有效地开展。
《物业管理研究的文献综述3400字》
物业管理研究的国内外文献综述目录物业管理研究的国内外文献综述 (1)1.1物业及物业管理的研究综述 (1)1.1.1物业的内涵 (1)1.1.2物业管理的内涵 (1)1.2服务创新理论 (2)1.1.1服务创新的概念 (2)1.1.2服务创新的四维度模型 (2)1.1.3服务创新相关文献 (3)1.3文献评述 (4)参考文献 (4)1.1物业及物业管理的研究综述1.1.1物业的内涵对于物业的主要含义而言最初要追溯到英文单词“Estate”、“Property”的英译，房地产以及不动产等等都属于物业的范畴。
为了解释物业的主要含义，通过性质和功能的不同可以对其进行划分为几大类。
在物业的主要含义中居住型物业最为普遍，简而言之即以居住为目的物业。
常见的有公寓以及家用住宅等等属于其范畴。
如果以经营收益性为目的，通过经营经济活动为主要服务功能的属于经营商业类型物业的范畴。
常见的经营性物业有酒店以及办公楼等等。
除此之外物业还包括其他公用物业类型，常见的属于其范畴的有火车站、汽车站等等。
基于本文所要研究的方向，选取居住型物业进行剖析。
1.1.2物业管理的内涵在对于建筑物业管理的定义之中一直存在着比较广义和狭义定义的区别。
房屋的业主对房屋建筑物自己共有的局部建筑物需承担一定的责任或者通过共同经营管理对业主自己共有的一切建筑物等于物业进行共同管理是建筑物业管理比较广义定义的内涵所在。
也有相关学者认为。
对于其狭义定义而言，业主通过合同约定选聘自己满意的物业管理公司进行委托，物业管理企业按照合同约定为房屋业主提供便民服务、保修等物业服务，其本质是和业主共同打在良好的公共生活服务秩序。
为了对物业管理进行更加清晰的界定，国务院在2018年最新修订的《物业管理条例》中认为业主通过物业服务合同约定于物业服务企业相联系，物业服务企业按照合同约定为业主提供相关服务。
在2018年出台的《杭州市物业管理条例》中对物业管理的定义进一步明确，业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，然后物业服务企业为业主提供一些列服务。
安徽磐耀物业管理有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告安徽磐耀物业管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:安徽磐耀物业管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分安徽磐耀物业管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业房地产业-物业管理资质空产品服务空1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
物业管理公司员工离职问题分析与对策
物业管理公司员工离职问题分析与对策本文主要采用了案例分析的研究方法。
通过收集厦门市某一物业公司过往的经营状况和员工离职资料，分析研究在企业日常经营过程中，影响员工离职的各项因素。
通过分析其离职因素，进一步总结出了管理风险，并就适当降低离职率的方式给出了相关对策建议，供后续研究与实践参考。
一、研究样本的详细情况近三年的离职情况。
公司成立以来每年都出现员工离职，从2016年以来员工离职率持续居高不下，本次主要以员工主动离职为研究素材。
经统计2016年离职人数为96人，2017年离职人数为114人，2018年离职人数为130人，离职人数总计340人，由此可见，离职人数每年都在不断的攀升。
离职率最高的是物业保安人员占36%，卫生工作人员占21%，工程部门占10%，这三个岗位的离职率占公司离职员工67%，该三个岗位又是物业公司最一线的，离职率偏高对公司服务质量起到至关重大的影响，所以针对三个岗位的离职率偏高的问题，值得进一步进行研究解决。
在离职人员中，30岁（含）以下员工有282人，占总离职人数的83%，男性员工235人，占总离职人数69%。
在受过高等教育中本科以上学历6人，大专学历90人，中专以下学历244人，同时离职人员中未婚者有265人，已婚者75人。
离职人员以年轻人为主，且大多受教育程度较低。
二、员工离职的原因分析（一）市场环境因素。
1.社会因素。
一是政策性因素。
近年来国家大力扶持三农政策，新农村改革后，农村出现了不少赚钱机会，许多人纷纷回到家乡在家门口找机遇，以春节返乡潮离职人员最为明显;其次是近两年各地纷纷出台人才吸收和落户政策，优厚的政策条件导致许多原先在厦打拼的年轻人返回家乡或者去更有吸引力的城市。
二是在厦生活成本因素。
上文提到过外来务工人员在企业人员结构中占了比较大的比例，在厦工作较高的生活成本也成为了员工离职的主要原因之一。
2.行业因素。
根据厦门市物业管理协会2018年度发布的《厦门市物业管理行业发展报告2018》，截止到2017年底，在厦门市物业管理信息系统登记备案的物业服务企业共有463家，物业管理面积约1.9亿平方米，从业人员约6万人。
物业管理行业分析报告
2018年物业管理行业分析报告在管面积：增量市场和存量并购助推规模确定性增长。
物业上市公司在管面积近4年CAGR约为25-40%，未来在管面积增长具有较强的确定性。
除了新委任拓展外，收并购是最为直接的拓展方式，但未来也将更加考验内功。
物业费：分化竞合提升，寻求业态拓展。
物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化，中高端收费约为3元/平米/月以上，中等水平在元/平米/月左右。
从提升物业费的潜力来看，存量物业费提价难度高，但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间。
成本：智能化投入助力降本增效。
目前各家公司纷纷在技术领域加大投入，减轻对人力的依赖。
从效果来看，智能化的投入，使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用，扩大了管理半径，百强企业人均在管面积2017年提升%至5913平方米，主流企业销售及行政费用率在7-10%区间。
增值服务：进入时代，共筑美好生活场景。
目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到3-5成，仍处于高速发展阶段，且增值服务的形式更加多元化。
国际视野：日本最大物业服务公司如何创造增值服务？长谷工是日本第一大物业管理公司，2017年传统物业服务板块营收达529亿日元，净利润29亿日元，两者近6年的复合增长率分别达%和%，远超同期日本GDP增速。
除了单纯的物业服务，公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴，业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等，目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块。
估值及投资建议：物业服务公司属于轻资产行业，拥有稳定的现金流，理应拥有比重资产开发更高的估值，我们认为PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑。
我们建议关注：1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来的确定性增长的企业，如碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务等。
2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商，如彩生活等。
一、物业管理行业：资本赋能，格局重塑我们早于2015年开始研究物业管理及社区增值服务，2015年《社区O2O：万亿市场空间，得家庭者得天下》和2016年《社区O2O深度系列之二：构建生态圈，分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区O2O的发展路径与成长空间，提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路，也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口。
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10.40%
10.90%
10.80%
11.20%
11.90%
发展模式C——品牌赋能，大量获得第三方项目
前期物业管理合同是一种特殊 的合同，定价较自由，并实际 捆绑了物业销售行为。且新房 的设备较新，物业管理的实际 盈利前景较好。
一份典型的前期物业管理合同细节
不同年代的小区，新房物业费定价差异很大
4.50 4.00 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00
资料来源：武汉某小区前期物业管理合同
资料来源：根据链家网数据汇总整理，单位：元/平
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1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
发展模式D——品牌赋能，大量拓展存量房
一些高品质的服务商，如万科物业，更强调大力拓展存量项目，而不是承接第三方开发 企业的前期物业管理合同订单。 承接存量项目的好处在于，更适应后新房开发时代的竞争；还在于公司可以更加主动选 择拓展项目分部的区域，增加个别区域的项目分部密度。
10
11 11 11 14 14 16
金科物业
中海物业 华润物业 雅生活服务 首开鸿城 融创物业 嘉宝股份
金科股份子公司
上市公司
上市公司 首开集团（首开股份股东）下属公 司 此前曾在新三板上市，蓝光发展子 公司
资料来源：中国指数研究院
问题
十年之后，龙头物业管理公司是什么样？
发展模式A——重并购
开元 国际
年 收入（亿元） 2015 13.8 2016 18.7 2017 23.5
面积（万平米）
收入占比 面积占比
6765.2
96.5% 96.9%
8734.4
95.8% 95.9%
10942.7
92.3% 89.1%
雅生活服务在管面积来自雅居乐和绿地的比例 物业管理面积 （千平米） 面积 占比 面积 占比 面积 占比 面积 占比
物业管理公司登陆资本市场现状
排名 1
企业 万科物业
备注 万科子公司
排名 9
企业 龙湖智慧服 务
备注 龙湖集团主航道业务
2
3 4 5 6 7 8
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绿城服务
碧桂园服务 长城物业 保利物业 彩生活 恒大物业 金地物业
上市公司
上市公司 十强中开发商背景最淡的企 业 挂牌新三板的企业 上市公司 中国恒大子公司 金地资料来源：各公司公告，单位%
上市公司毛利率的巨大差异，和部分企业获得关联方大力支持，有一定关系
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发展模式C——品牌赋能，大量获得第三方项目
由于并无强势股东，绿城服务依靠品牌能力大量获得第三方新盘 16年上半年 期间新增在管面积 （万平方米） 期间新增储备面积 （万平方米） 期末在管面积（万平 方米） 期末储备面积（万平 方米） 物业费定价（元/月/ 平方米） 物业管理基础服务毛 利率 860 990 9140 9900 3.06 16年下半年 1380 2040 10520 11940 3.08 17年上半年 1230 1510 11750 13450 3.09 17年下半年 2030 1550 13780 15000 3.11 18年上半年 1300 1030 15080 16030 3.13
２０１８年物业管理行业研究报告
问题缘起
物业管理行业在急剧变化过程中
1、核心城市大规模新房入市临近尾声，扩张模式面临转型 2、大批物业管理公司登陆资本市场，产业逐渐开始激烈竞争 3、居民追求品质服务意识觉醒，个性化增值服务星火燎原
虽然全国房屋新开工面积仍维持高位，但核心城市新房开发渐次接近尾声
收购深圳开元国际。
并购平台 发展之路
万达 物业
体外基金形式收购万达物业，然后收购进入上市公司。
配 售
规 模
配售，募集资金
平台服务面积达到9.8亿平米，其中订约管理达到4.8亿平米，规模迅速成 长。
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发展模式B——关联方大力支持
碧桂园服务的收入和在管面积，来自碧桂园的比例
2017 42,189 2,684 33,462 78,335
% 54 3 43 100
24,427 — — 24,427
发展模式B——关联方大力支持
关联公司大力支持，不仅是在管面积的支持，还可能包括
成本端的支持，如关联开发企业尽可能负担小区维修开支等 增值服务支持，如和关联开发企业开展协销，代理等业务，主要指非业主增值服务
房屋新开工面积（单位：亿平米） 物业管理面积持续扩张（单位：亿平米）
250 220 208 200 175 196 185 165 150 145 134 124 100 154 234
12
10
8
6
4
2
50
0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017E 2018E 2019E 2020E
2014 雅居乐集团 绿地控股 第三方物业开发商 合计
资料来源：均为公司公告
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% 100 — — 100
2015 29,527 — 5,520 35,047
% 99.9 — 0.1 100
2016 34,280 — 15,775 50,055
% 81.7 — 18.3 100
资料来源：Wind
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资料来源：中国指数研究院
问题缘起
大批物业管理公司登陆资本市场
资本市场壮大了物业管理公司的资金实力，也丰富了物管企业的激励手段。 物业管理板块较高的估值，刺激地产企业加大对物业管理子公司的各项支持。 行业从间接竞争逐渐走向直接竞争。
万科物业的营业收入
80 70 60 50 40 30 20 营业收入 16 14 12 10 8 6 4 2 08 10 12 14 16 18H1 0 08
主要物业管理公司毛利率
50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 44.9 33.5 33.2 23.8 23.3 19.4418.72 18.4 6.4 40 35 30 25 20 15 10 5 0
基础物业管理部分毛利率
35.2
29.4 26.9 21.3 16.9 11.2