XXXX年-红星美凯龙-商业拓展选址要点
主力店、超市商业选址标准
品牌超市商业选址标准一，大型仓储式超市的基本场地要求建筑标准开发商负责工程建设的实施，实施内容原则上须由物业场地使用方工程部门向物业承建方设计院做技术交流之后，按商业需求设计全套施工图纸方案，并照图施工，最终按照国家规范标准进行验收，标准大致如下：A 面积要求1.占地面积:约20000平方米.2.卖场面积:单层约10000平方米,如达不到需求面积,要求每个楼层面积不低于8000平方米,总经营面积约为10000-15000平方米均可.3.停车场面积:提供约10000平方米或200个地上专用免费车位,地下300个车位.4.房屋:主体由钢结构或混疑土框架结构建设均可.5.卖场:卖场临街面与进深(即长宽的)标准比例为7:4,柱距10-12米,在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙,以使经营营业面积最大化.6.层高:净高不低于5.5—6米.7.地面:铺设象牙白或浅色工业超市专用砖.8.内墙:白墙刷乳胶漆.9.照明:配置适合大型超市及卖场要求亮度的照明设施(具体参照使用方工程部施工图纸).10.坡梯:卖场多于一层的每层需配置两部自动坡梯(不超过12度的).11.货梯和卸货区:两部3吨以上的货梯,地面一层不少于500平方米的专用卸货区,本商业周边需有环形车道,以方便购物车及货车进出.12.店标及招牌:提供本商业正面及侧面显著位置或屋顶设置店标和招牌.B 房屋和场地的建筑配置要求甲方向乙方移交的房屋和场地应满足下述的条件:1.按乙方设计方案要求和乙方确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和场地的建造工程..各类电力照明、供热。
2.房屋建筑主体结构坚实、防水、保证中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好,且均符合中国和当地的建筑标准,环境保护法规的规定和设计要求,施工质量达到优良.(备注:中央空调:要求如商业在大厦的一、二层要求做中央空调节能系统.)3.照明系统等安装,卫生间的建造等.4.房屋已建好变配电室并配备双路电力电压供应1400—1600千伏安(不含空调用电)5.房屋配备给水供应150吨/日,完成全部给、排水系统及设施.6.配置消防系统及设施,包括:防水分区设施、喷淋、监控报警、控制室等.7.房屋场地室内设计温度:夏季27摄氏度,冬季16-18摄氏度,完成可独立控制的中央空调系统及设施,自控系统等.8.房屋已配备独立的水、电、天然气计量表等.9.房屋中已配备了不少于40条电话直线.10.完成符合设计要求的各类储水池,隔油池,化粪池等.11.去得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修,改造工程验收合格证书.12.按设计规划完成室外道路和停车场,并已获有关部门批准可投入使用.13.完成各类室外管线工程.14.完成路灯和绿化等室外工程.15.取得室外工程验收合格证书.二.仓储式超市建筑要求1.建筑面积:10000—20000平方米,最好一层,最高两层;建筑净高5米以上,进深最少6米,柱距8.7米左右.2.地面载荷:1500公斤/平方米,面层为耐磨硬化剂地面.3.用电载荷:2*800KVA,双回路用电,加EPS.4.照明:照度不小于600Lux,加UPS不间断电源5.用水：主要以生活用水及生鲜冷冻用水为主，日用水量40T/日。
店面选址的三大步骤和六大要点
选好店址是经营品牌不可或缺的必要条件，选址就是在选好位置、好生意，它关系着专卖店面的长期发展，关系着店面的直接经济效益。
1、店面选址的三大步骤在店面选址过程中，通常要结合考虑人群流量、繁华程度、租金、交通状况、附近居民构成、场地面积、专业市场、经营性质、经营品牌、附近卖场、地势、店面结构、店面能见度、朝向、楼层、规划、相关政策等因素。
这些因素不要求面面俱到，但定要综合考虑、酌情分析。
1.1选择城市选址的过程也就是一个目标锁定的过程，特别是针对在全国布点的家具厂商而言，首先要确定选址的城市，这往往根据家具产品的特点和家具厂商的战略布局而定，范围从大到小，目标也逐渐明确。
是选择一级城市还是二、三级市场？是辐射性布点还是卫星式布点？是整体布点还是重点突破？结合城市的消费特点和企业自身的实力以及产品特点，家具厂商要有一个明确的定位。
1.2选择地段从事终端销售的经营者都有一句行话：开零售店最重要的因素就是位置。
位置的重要性决定选址工作不可马虎，每个城市都有其独特的商圈，无论何种产品，都有其最佳的选址商圈。
在地段选择过程中，要了解该地域比较合理的地段选择，或者寻找人气旺盛的家居商圈，或者寻找潜在购买力大的房地产商圈，只要经营的商品选择适当，日常管理到位，就容易形成一定的经营优势。
1.3选择卖场如果商场的经营者对品牌的选择余地较大，各种产品可以错开，档次、颜色、款式都能够错开经营，如果整个卖场经营的产品结构较为合理，往往能形成经营的良性循环和良好的经营氛围，有利于促进销售。
在卖场选择过程中，重点要考虑租金价格、卖场气氛和产品结构，销售的各种商品能否形成良性循环几大因素。
产品要符合卖场的定位，这是挑选商场最需要注意的，同时对商场是否进入成熟期，摊位的经营氛围是否形成，消费者的各种购买需求基本和各经营户之间的竞争关系等都要进行综合考虑。
2、店面选址评估的六大要点店址基本确定后，通过具体的评估来检验选址的正确性，首先是要确定评估项目，其次是进行定量化评估，最后做出相关分析并选定店址，这是一系列的标准化流程。
红星美凯龙介绍和选址要求1
红星美凯龙介绍和选址要求一、红星美凯龙集团有限公司简介红星美凯龙连锁集团自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐家园，提升消费者居家生活品位为己任，至今已在北京、上海、天津、重庆、南京、长沙、南昌、济南、成都、西安、石家庄、常州、无锡、扬州等50多个城市开办了72家大卖场，商场总规模达450万平方米，2010年销售总额近350亿元，成为中国家居业行业的第一品牌。
经过25年的奋斗，红星美凯龙与宜家、麦德龙、百安居、沃尔玛等国际连锁巨头结成发展联盟。
红星美凯龙连续3年保持25%的增长速度，三年翻了一番。
在建项目有上海红星美凯龙第四店---真北路二期、上海红星美凯龙第五店—浦东家居广场、北京红星美凯龙第三店—世界家居广场、广州红星美凯龙世博家具广场等，预计未来两年内销售规模将翻番，企业竞争力将大幅提升。
红星美凯龙连锁集团连续5年挤身中国民营企业500强前50位，2003年再度当选中国最具竞争力100家名牌，2004年荣膺““2004中国最具竞争力民营企业50强”、“中国连锁经营企业50强”，2006年获得“中国家居行业核心竞争力第一品牌”、“中国家具连锁最具影响力品牌”，2008年荣获“国内影响力品牌领袖大奖”、“家居家装行业影响力品牌领袖大奖”。
红星美凯龙被全国工商联和劳动保障部授予“就业与再就业先进单位”称号；被中央组织部授予“全国先进基层党组织”称号；被共青团中央授予“全国五四红旗团委”、“全国青年文明号”。
红星人的共同愿景是：到2020年建成200家品牌连锁大卖场，打造中华民族的世界商业品牌。
选址要求：•土地投资合作的项目以上海、北京、广州、重庆、沈阳、成都等为主的各大直辖市、省会城市以及计划单列市；•品牌加盟合作的项目针对于二三级城市；•项目位于城市规划的重点区域，周边有一定的商业氛围或商业潜力；•项目周边交通便利，地处城市主要交通干道或高速公路出入口；•项目靠近人口密集的住宅小区或新开发的住宅密集区，以中高档小区为优；•项目临街道路的长度不少于100米，进深不少于70米，临街道路至少为双向6车道，且临街有广场。
2015年四川德阳红星美凯龙项目定位与招商介绍
第20页
从建筑面积看，德阳家具市场主要分布在体育场、书院街、3737建材城，从商户数 量看，主要集中在3737建材城和书院街
按区域分家具市场分部
第21页
德阳家具市场主要以中高档为主，但装修集中在中档
家具市场品牌档次与装修档次组合 品牌档次
高档, 2
中档, 23
中高档, 22
装修档次
家具市场体量测算
第24页
专业市场部分商业体量的测算引致10万方的招商任务
专业市场部分
10万方的招商任务怎么招？
第25页
家具、家居建材招商可能性分析
品类 目前已进驻德阳的品牌
未进入德阳的品牌
地板 一线品牌：大自然地板、圣象地板
西塞罗、富林、永吉、凯莱、欧运、洛基、贝尔、
二、三线品牌：菲林格尔、格尔森、升达、韦 好佳好、天格、德威、卡尔玛、千柏、润扬地板、
• 德阳建材家具市场总经营面积约71,290万 平米，其中建材面积约38,637万平米（含 仓储），家具面积约32,653万平米。
• 3737建材城、德阳大道、安置一街沿街建 材市场为专业建材市场；
• 体育广场、书院街沿街、3737建材城家具 为店面专业家具市场；
• 德阳家具、建材分布比较分散,建材共有 55家品牌,家具共有243家品牌，德阳家具 市场都已四川家具品牌经营，有10家经营 面积在1000~3000平米之间。
第12页
0.2. 市场供应分析（专业市 场）核心页
第13页
家居建材市场主要分布在3737建材城、德阳大道、安置一街沿街建材，共计243家商 户，家具市场主要分布在体育广场、书院街沿街、3737建材城，共计55家商户，租 金水平在30~60元不等
福清红星美凯龙项目定位及商业规划方案_7785
l双城即福清主城和江阴港城，福清主城，是未来整合福清城市 市区－元洪－龙田，围绕福清湾形成的大城市，是福州的 第二大城市，也是福州最重要的传统制造业中心之一。 三通道即沿海经济通道、福厦产业通道、海峡战略通道
福清*红星美凯龙
福 清·红星美凯龙项 目定位及商业规划方案2015/07
目录/ CONTENTS
Part1 市场调研 2 Part 定位说明 3 Part 项目规划
Part1 市场调研
城市印象
县级市、百强县，著名侨乡、福建自贸区
l福清市是福建省福州市辖的一个县级市，福清简称“融”位于福建省东部 沿海，地处福建省海峡西岸经济区中部枢纽和省会中心城市福州南翼。 l全国首批综合改革试点县市、全国村镇建设试点县市和全国首批海峡两岸 农业合作实验区之一、2014年县域经济竞争力位居全国百强第28位，经济 总量位居全省县市第二，先后荣膺全国投资环境百强县市、荣登全国最具 区域带动力中小城市百强榜和福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜。 l福清是新兴现代化港口工业城市，国家一类开放口岸，其中福清江阴半岛 的福州保税港区已纳入福建自贸区范围。 l福清是全国著名侨乡，旅居海外的华侨和新移民有86万人，遍布世界近 120个国家和地区。
主城区城市结构：福清城区采取组团式布局形式，中 心城区由过境交通线路及城市交通干道自然分隔 成四个组团由西至东为融侨组团、城关组团和龙江 组团、其中洪宽组团处于城市北部。
55495
渔溪镇
50667
阳下街道
50072
上迳镇
28893
海口镇
63799
新厝镇
25178
城头镇
42188
江阴镇
71473
南岭镇
店面选址的八大要素 店面选址要求
竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除店面选址的八大要素店面选址要求多人在创业的时候就倒在了第一步：选址。
要么就是选址不好，要么就是抱怨根本就没有好地段。
下面小编就为大家解开店面选址要求，希望能帮到你。
店面选址要求(一)选址要有前瞻性店铺选址是一项长期投资，关系着企业经营发展的前途。
对于一个企业来说，新选定的店址应具有一定的商业发展潜力，在该地区具有竞争优势，以保证在以后一定时期内都是有利可图的。
但是网点所在地区的状况随时都在发生变化，交通条件在改变，同业竞争者在窥视，周围环境更是在不断变化和发展，如果遇到市政规划变动，再热闹的地段也有可能出现门可罗雀的境况。
而当外部环境发生变化时，其他经营因素都可随之进行相应调整，以适应外部环境的变化，唯独店址一经确定就难以变更。
这就要求我们选址时要有前瞻性，不仅要研究现状，还要多了解该地区将来的发展状况和可能出现的变数，以便正确地预测未来。
(二)店址周围应具有规模性的目标顾客群一个选址优良的店铺离不开一批稳定的消费群体，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。
许多店铺都设在人口密度大且具有一定购买力的地区，其中的一个重要原因，就是为了保证自身具有持续且旺盛的生命力。
对于任何一个店铺而言，它的目标顾客群随时都有可能发生变化。
市政规划、消费习惯的改变等都能引起顾客群的增减情况。
显然，商家在对未来目标顾客群进行测定时，必须考虑到这些外部环境的变化，对其商圈范围内的中心圈、次级圈和边缘圈内各自居民或特定目标公众的收入状况、人口结构、职业分布、消费特点等都要进行了解。
只有这样，才能对顾客的数量和质量有个较为准确的认识，也为店址的选择提供了可靠的参考依据。
(三)店铺要接近进出畅通的道路优良的店址必然会靠近进出畅通的道路，因为道路的畅通与否不仅影响商品的安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。
只有在交通方便的地方设立店铺，才能给消费者提供方便，吸引更多的顾客。
商业项目选址要求内容
一、对商圈的要求1、在项目1.5公里围人口达到10万以上为佳，2公里围常住人口可达到12--15万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳；3、商圈人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、核心商圈（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳；二、对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）；3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上；4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个；6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要求有一定面积的广场；三、对停车场的要求1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米；四、其它1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱；熟食加工排烟系统。
2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求；3、安装独立的中央空调系统，空调室温度要求达到24度正负度标准；4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期。
选址要素详细解读
选址要素详细解读很多人选址开店,生意做久了,都能总结出一些门道,然后根据这些经验，在要开新店的位置，看上几天,分析清楚有没有利润，冒的风险有多大。
你注意一下身边开店的老江湖,对于选址，总能讲出，门门道道。
用马克思主义的观点，就是从实践中总结经验教训,整理出理论，然后反过来指导实践。
本人做了6年商业地产，职业选址,特此从整体上分析选址所要注意的各方面的要素。
第一方面--商圈即你把门店看成一个点，分析,以某个十字路口或者某个商场为圆心，以250米，500米,１公里,2公里甚至更远的半径画一个圈，这个圆形面积就是商圈概念。
商圈也即有个向心力，圆圈里面的人是愿意到这个圆心消费的。
商圈的辐射范围指的是,这个商业中心能吸引多少消费者到此消费，如果是某个城市的商业中心的话,那个商圈的辐射范围甚至是整个城市，像上海的南京东路,北京的王府井大街甚至是全国范围的。
以上的商圈及辐射范围只是笼统的概念，在具体行业中并无直接指导意义，现实中所谓的商圈是针对具体行业而言的。
比如,上海规模中的，迪斯尼乐园的辐射范围就是全国性的,因为,大陆仅此一处，要消费只能到上海浦东。
而奶茶的商圈的辐射辐射范围很小，步行距离5分钟的脚程，大致250米（以自然散步的脚速算),外送距离大致为3公里,因为,顾客从打电话订外送开始,半个小时是正常可忍受范围,如果超过这个时间离,顾客会渐渐失去耐心,有其他更好的选择话，会弃你而去。
这里有两个概念的区别。
第一呢,是商圈的中心,即以商业布局或者消费者自然形成的中心,这是固定的,但城市有新的规划,或者新的商业广场建立后，这个商业中心点及商圈范围才会发生转移。
第二呢，以新址奶茶店为中心的商圈,250米的步行距离划的圆圈或者3公里左右划的外送圆圈。
当门店新址转移了,商圈及辐射范围即发生转移，这是动态的。
商圈方面,要考察的要素有：商圈的类型，即商圈内主要以什么建筑或者商业活动为主，类型有商场沿街，商场店中店,大型超市,社区店,商业街，办公区，校园区,景点区，交通枢纽等类型,具体详看日记《奶茶店所在商圈的类型及特性分析》这个商圈的辐射范围，算一下大致脚程，以步行时间来算,对比一下，新址离商业中心点有多少距离。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第二章：商业选址基本要点
4、租金覆盖率是立项的关键 ——租金覆盖率：是商业自持物业累计年度租金贴现净值冲抵物业投资额 的比例，租金越高，年度利润贴现净值越高，投资覆盖率越理想。 ——根据租金覆盖率和租金贴现，结合销售物业的覆盖率，可核算整个项目 覆盖率与自持物业租金收益之间关系。
第二章：商业选址基本要点
屈臣氏等 各一家 有独立门厅 具备医保资质 洗衣\修鞋\修表等
知名连锁品牌和地方特色 1-2家
第一章：商业 释义共识
3、星银海商业业态及功能
业态
楼层 面积㎡ 备注
影院1家 顶层 5000 知名连锁院线
KTV
可增 加项
总计
电玩
大型主题 餐饮 美容或休 闲会所 服饰或集 合店
4000 大众中端消费
3F或 以下
区位：地处城市发展中商圈及社居民社区集 中区域、规模较小或非 自持性物业
规模：小于或等于5万平方米
第一章：商业 释义共识
2、爱琴海商业业态及功能
5+3八大主力业态: 精品百货、时尚影城、婚庆大世界、高尔夫会 所、星梦儿童乐 园+大型餐饮+生活超市+真冰场+KTV，如果还有面积，可增加主题专业卖场和电
第二章：商业选址基本要点
关于购物中心选址参考标准
辐射常驻人口
现在 （大型商业基本
条件）
2年内 （满足开业后基
本客流）
辐射半径
2公里 （步行客
流）
3公里 （生活圈）
5公里 （生活圈+短程 10分钟车程）
10公里 （外延辐 射商圈）
单体商业规模（不含销售部份） 中心城区 新区 三线城市
中心茂 8万-10万 10万-15万 15万-20万 社区茂 5万以上 7万以上 12万以上
业态
主力店 ≥2000㎡ 非主力店
商业面积 ㎡ 80000
40000
日销售额. 万元
220
客单价.元 50
提袋消费率 客流量 人次
65%
28600
180
60
50%
15000
合计
120000
400
43600
客流量假设：以上说明12万平方米的购物中心在满足合理租费比和基本盈利的 情况下所需的日客流量是4.3万人。
4、租金覆盖率是立项的关键 案例：4.1租金-投资覆盖率关系
租金单价：A；投资覆盖率：B； 租金贴现参数：C； 投资额：I 商业经营面积：L 总关系公式： I*B=A*C*365*L ﹥B=365*A*C*L/I 4.2 如爱琴海购物中心：总建筑面积160000平方米，地上经营面积120000 平方米，地下经营面积20000平方米，合计140000平方米，包括地上6层、 地下1层，车库面积为20000平方米
割，且到达本地块主要人流流向不需逆行、调头。 —— 城市综合体的功能内容包括商业、酒店、住宅、办公、公寓等，用
地性质有商业用地、商服用地，也有综合用地、住宅用地等，应争取最长 的使用年限。
第二章：商业选址基本要点
6、规划条件 ——综合体的核心条件性指标：建筑密度 ，是商业地产最重要的规划指 标，商业部分至少60％；多地块大规模综合体项目（例如总用地面积达 200亩）平均 覆盖率也应50％以上。
2F
1F B1F-2F 1F-2F 1F 1F 1F-2F 1F-2F 1F 1F 1F-2F 1F 1F-2F 1F-2F
800
800 800 5000 500 100 300 200 50 150 80 100 300 100 33280
地方有号召力的餐饮 中西式各一家 或1家美食广场 服饰及饰品家居用品 含移动联通服务
零售
生活配套 餐饮
合计
35%
20%
45%
100%
第一章：商业 释义共识
3、爱琴海商业业态及功能
一条室外玫瑰天街与大MALL业态互补,集中特色餐饮、生活娱 乐、时尚消费、特色零售等地方特色消费 高端写字楼和星级酒店汇聚高端商旅消费目标客群
第一章：商业 释义共识
3、星银海商业业态及功能： 星银海为社区茂，业态和功能主要考虑满足周边人群生活休闲娱乐所
8786
2
17573
3
26359
5
43932
7
61505
租金-投资覆盖率关系（6万平方米经营面积）
投资额I
备注：10年贴现，覆盖率
1
42600
5272
2
10544
3
15815
5
26359
7
36903
15% 31% 46% 77% 108%
14% 29% 43% 72% 101%
12% 25% 37% 62% 87%
是否有同类项目? 2、 当地关于用地性质的规定：商业、酒店、居住、办公、文化、教育各
类用地各如何规定？ 土地现状： 8、是否有变电站、管线等在地块内或经过地块？是否有穿越该地块的管
线？如电缆等；尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块？ 规划设计： 19、当地或所在省份有否专门的规划技术管理规定或规范？如有则对于城
第二章：商业选址基本要点
经营期有效消费客流预测
辐射半径
2公里 3公里
常住人口 消费单位。个
（增数） （5人为一个家庭
万人
单位）
15
30000
5
10000
消费频率 人/天
0.7 0.7
5公里 20
40000
0.35
10公里 10000
日消费人数 人
21000 7000
主路；用地形状完整，尺度方正、比例恰当。 ——尺度一般都超过城市控制性详规切分地块的习惯，往往需要进行规
划沟通，取消把地快分割太小的次级道路。
基于商业综合体的尺度，商业地产项目一般最小100亩，120亩以上的 地块才够做酒店；完整的城市综合体， 200亩左右是较好的选择
第二章：商业选址基本要点
5、地块尺度及用地性质： ——不宜在立交桥下，或者被铁路、高速公路、河流、山体等天然屏障分
商业项目拓展选址要点
张华容 2013年1月7日
目录
第一章 “商业 ”释义共识 第二章 商业选址基本要点 第三章 商业立项调研的要点 第四章 项目落地的辅助要素
第一章：商业 释义共识
1、红星商业形态 2、爱琴海商业业态级功能 3、星银海商业业态及功能 4、商业结构
第一章：商业 释义共识
1、红星商业综合体形态 双MALL或单MALL+玫瑰天街+星级酒店+写字楼+商业物业+。。。。
相应
应的正
租投常
金资租
的覆金
投盖水
资率平
覆如一
盖上般
率表
提，
高且元
。随
规
模 的 增 加
天 ， 对
3-6 /M2/
第二章：商业选址基本要点
5、地块尺度及用地性质： ——标杆企业商业综合体项目地块的标准尺度约为（300～400）×
（160～180）米，值得借鉴。 ——地块必须有足够的沿主街道展示面（300米以上）；最好有两边沿
单MALL之“爱琴海”：
定位：中高端，主要目标客层为18-45岁中高收入群体、家庭消费 人 群、时尚人群；品牌档次高于标杆企业10-20%，装修档次高于 行业水平20-30%。
区位： 一、二线城市核心商圈及政府重点开发区域 ; 规模：10-20万平方米
单MALL之“星银海”： 定位： 中端、区域型商业
14000 3200 45200人
2-3公里单位消费频次：1人3天1次生活必须品消费；2人2周1次休闲消费；4人3周1次改 善消费。则1/3+2/14+5/21=0.7人/天; 5公里单位消费频次:4人3周1次,5人1月1次则:4/21+5/30=0.35 10公里单位消费频次:5人1月1次则5/30=0.16
——综合体的核心条件性指标：绿地率，也是商业地产重要的规划指标， 商业部分最好不超过5％，最多不能超过10％，最好不作要求；
——核心指标：商业比例，此项指标须结合规划总图、覆盖率与容积率关 系等综合确定。
第二章：商业选址基本要点
7、 商业综合体拓展选址前期调研50问
综合： 1、 该城市现有商圈地理位置、主导商业业态及规模？地块四至周围2公里
5km常住人口50万以上。以上人口强调为“常住人口”，因为这些人 群
才是消费人群，游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。 做商业 “人多”是必要条件，房价、购买力等，不是必要条件！ 对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎，必须具备人口规模，周边
必须成熟。例如，经过地块四至的公交车自然形成量至少10条线路以上。 下表所列是常驻人口需求的最低指标。
市规划中单地块建筑密度所规定的上限为多少？绿化率的下限是多少？ 税收政策： 23、所得税税率？所得税预征计税毛利率？ 。。。。。。。
第二章：商业选址基本要点
小结：
能做商业综合体、人口规模足够、规划条件 适合、租金覆盖率达标，是商业项目选址的基 本要点。
第二章：商业选址基本要点
4、租金覆盖率是立项的关键 4.3 土地成本按300万/亩计； 租赁面积占经营面积比为0.6； 单方建安造价 为3000元/M2; 单方装修成本为4000元/M2; 贴现率为7%；按年增5%计10 年租金贴现参数为4.01； 按购物中心经营面积为14万、10万、6万平方米， 租金单价按1、2、3、5、7元/天计； 则租金-投资覆盖率关系为：
第二章：商业选址基本要点
2、 “地段决定论”尤为重要 大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。这
样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。 要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段。 选折临城市内轨道交通和主要交通干线的地块。