不动产四种剥离方式涉税分析(上)
不动产转让有关增值税的涉税处理—每个企业都有可能会涉及到哦！
不动产转让有关增值税的涉税处理—每个企业都有可能会涉及到哦！⼀、适⽤范围1.适⽤于：纳税⼈转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资⼈股、⾃建以及抵债等各种形式取得的不动产。
2.不适⽤于：房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬。
⼆、计税⽅法及应纳税额计算：1.⼀般纳税⼈转让其取得的不动产（区分新、⽼项⽬）（1）2016年4⽉30⽇前取得（⽼项⽬）——选择简易计税⽅法【注释】转让差额＝取得的全部价款和价外费⽤扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价，不能扣除相关税费。
出售全价＝销售不动产取得的全部价款和价外费⽤。
（2）2016年4⽉30⽇前取得（⽼项⽬）——选择⼀般计税⽅法【提⽰】纳税与新项⽬相同。
（3）2016年5⽉1⽇后取得（新项⽬）——适⽤⼀般计税⽅法【提⽰】纳税与⽼项⽬的⼀般计税⽅法相同。
2.⼩规模纳税⼈转让其取得的不动产：按5%征收率除其他个⼈之外的⼩规模纳税⼈,向不动产所在地主管税务机关预缴税款,向机构所在地主管税务机关申报纳税。
3.个⼈转让其购买的住房其他个⼈向住房所在地主管税务机关申报纳税。
4.其他个⼈以外的纳税⼈转让其取得的不动产：个体⼯商户向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；三、差额计税的合法有效凭证：1.税务部门监制的发票。
2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权⽂书。
3.国家税务总局规定的其他凭证。
【提⽰】纳税⼈转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因⽆法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税⾦额的完税凭证等资料，进⾏差额扣除。
同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税⾦额的完税凭证等资料的，应当凭发票进⾏差额扣税。
四、发票的开具：1.⼩规模纳税⼈转让其取得的不动产，不能⾃⾏开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开。
2.纳税⼈向其他个⼈转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专⽤发票。
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析房地产在建项目的转让涉及到许多税收问题，包括增值税、企业所得税、土地增值税等。
不同的转让方式会对这些税收产生不同的影响。
我们来看增值税。
在建项目的转让可以选择一次性转让或分期转让。
一次性转让指的是将整个项目在一个时期内一次性转让给购买方，而分期转让则是将项目分成多个阶段进行转让。
对于一次性转让，增值税的计税依据是转让价款减去开发成本，然后再乘以适用税率。
对于分期转让，则是根据每个阶段的转让价款减去当期的开发成本，然后再乘以适用税率。
在增值税方面，一次性转让和分期转让的税负可能会有所不同，具体取决于各个阶段转让的时间和价格。
企业所得税也是在建项目转让中需要考虑的税收问题。
企业所得税是根据企业的利润来计算的。
在转让房地产在建项目时，可以选择两种不同的企业所得税纳税方式，即直接纳税和暂时延期纳税。
直接纳税是指在转让时即时缴纳企业所得税，而暂时延期纳税是指可以暂时不缴纳企业所得税，待将来完成项目并产生利润时再缴纳。
需要注意的是，暂时延期纳税需要符合一定的条件和手续，否则可能会面临罚款等问题。
土地增值税也是房地产在建项目转让中需要考虑的税收问题。
土地增值税的计税依据是土地转让价款减去购地成本，并按照适用税率计算。
需要注意的是，土地增值税的计税依据与增值税的计税依据可能会有所不同，具体取决于土地的性质和用途等因素。
房地产在建项目的转让涉及到的税收问题较为复杂。
在进行转让时，需要考虑增值税、企业所得税和土地增值税等多个税种，并根据不同的转让方式和纳税条件来进行相应的涉税分析和规划。
需要注意遵守相关税法法规，避免违规行为带来的风险和损失。
不动产转让税收政策分析
不动产转让税收政策分析在经济活动中，不动产转让是一个常见的行为。
无论是个人因改善居住条件而出售房屋，还是企业为优化资产结构而转让土地和房产，都涉及到一系列的税收政策。
理解和掌握这些税收政策，对于保障交易的合法性、降低税负成本以及促进房地产市场的健康发展都具有重要意义。
一、不动产转让涉及的主要税种（一）增值税增值税是不动产转让中较为重要的税种之一。
一般来说，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税（北上广深除外）。
对于企业转让不动产，需要根据不动产取得的时间、是否为一般纳税人等因素来确定增值税的计算方法和税率。
（二）土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为 60%。
（三）企业所得税企业转让不动产取得的所得，应计入企业的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
如果企业在一个纳税年度内发生的转让不动产损失，准予在计算应纳税所得额时扣除，但扣除额不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。
（四）个人所得税个人转让不动产取得的所得，按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用比例税率，税率为 20%。
（五）契税在不动产转让中，承受不动产的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。
契税的税率在 3%至 5%的幅度内确定，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在前述幅度内按照本地区的实际情况确定。
企业自有不动产处置方式的涉税分析
企业自有不动产处置方式的涉税分析
随着经济的发展，企业在发展壮大的过程中，往往会出现对不动产的处置需求。
不动产处置是指企业通过出售、转让、租赁等方式将自己拥有的不动产进行转移或利用，以达到企业经营目标的一种行为。
在不动产处置过程中，涉及到的税收问题是企业必须面对的一个重要环节。
本文将就企业自有不动产处置方式的涉税分析进行探讨和分析。
对于企业自有不动产处置方式中的出售、转让行为，涉及到的税收问题主要包括增值税和企业所得税。
根据《中华人民共和国增值税法》的规定，不动产的出售、转让行为都需要缴纳增值税。
出售、转让的不动产一般应按照合同约定的价格计算增值税，即按照不动产的出售价格减去不动产购买价格，并按照税率计算税额。
根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，企业自有不动产的出售、转让行为也需要计算并缴纳企业所得税。
企业自有不动产出售、转让取得的收入减去相关费用，并按照法定税率计算税额。
在企业自有不动产出售、转让的过程中，需要考虑并缴纳相应的增值税和企业所得税。
企业自有不动产处置方式的涉税分析主要涉及到增值税、企业所得税、房产税、土地增值税和契税等多个税种。
在企业自有不动产处置的过程中，企业需要根据具体的情况选择合适的处置方式，并根据相应的税法规定计算并缴纳相应的税费。
企业还需要密切关注税法的变化和相关政策的调整，及时调整自己的税收筹划和经营决策，以更好地进行不动产的处置和利用。
房地产行业主要税种和涉税处理
房地产行业主要税种和涉税处理房地产行业是一个重要的支柱产业，对国民经济的发展和社会的稳定起着重要作用。
但随着我国房地产市场的不断升温，各种税收问题也不断涌现。
在这篇文章中，我们将介绍房地产行业中的主要税种和涉税处理。
一、房产税作为房地产行业的主要税收之一，房产税是指由所有者对其不动产所缴纳的税费。
根据我国相关政策规定，房价在2,000元以下的住房，不含周转房和外来务工人员住房，免征房产税。
而房产税的税率和征收范围则由各地政府根据当地实际情况来具体规定。
涉税处理：房产税的征收主体及方法可能因地区不同而异，房地产企业应按照当地有关规定开具并提供相关纳税申报表和财务记账凭证等相关材料，确保做到合规纳税。
二、土地增值税土地增值税是指在房地产行业中，根据企业使用、转让或者拆除取得土地使用权所发生的增值所缴纳的税种。
我国税收政策中规定，涉及到土地的出让、转让、租赁和赠与等交易行为，均需要纳税。
具体纳税比例及其他相关政策规定由地方政府负责制定。
涉税处理：土地增值税的核算和税务申报都需要严格遵循国家和地方政策规定。
在土地开发和转让过程中，企业应制定科学的财务管理和税务筹划规划，尽可能地降低税负，避免不必要的经营风险。
三、所得税所得税作为房地产企业常见的税种之一，是指企业在从事各种经济活动时所产生的纯收益的税费。
根据相关规定，企业在申报所得税时，可以选择一般计税方法和简易计税方法。
如果企业的收入主要来自于房屋出租、销售等，一般情况下会选择简易计税方法。
涉税处理：房地产企业应当关注税收政策的变化，积极开展税务筹划和优化，合理减轻企业负担。
同时，企业应严格遵守相关税法法规，保证申报情况真实准确。
四、契税契税是指在房地产交易中，购房者需要向国家缴纳的税费，是购房交易中的一个重要税收。
契税的征收标准和税率根据不同地区和不同项目的房价而有所不同。
一般来说，购房者需要在购房时一次性支付契税。
涉税处理：房地产企业应注意契税的征收标准和税率，了解当地政策规定，确保契税的及时缴纳。
资产重组中转让不动产、土地使用权涉税分析
资产重组中转让不动产、土地使用权涉税分析作者：张德祥来源：《经营者》 2019年第18期张德祥摘?要?本文主要分析了企业在进行资产重组过程中关于转让不动产以及土地使用权所涉及的税收优惠政策，希望以此来帮助我国企业提升税收筹划的效率、质量和水平，从而为企业自身的可持续发展保驾护航。
关键词?资产重组?不动产?土地使用权?涉税分析一、资产重组的概念分析财税〔2009〕59号文件关于资产重组作出了比较明确的定义。
所谓的企业资产重组指的是：在企业日常的运营管理和经营活动之外出现的法律结构或者经济结构的较大变化。
主要包括企业法律形式的变化，债务的重组，股权的收购，资产的收购、合并以及分立等。
二、企业资产重组过程中转让不动产和土地使用权所涉及的增值税优惠政策分析财税〔2016〕36号文件明确规定了一些项目是可以不用征税的，比如其第五项规定：“企业在进行资产重组的时候，采取合并、分立、出售、置换等形式把自身部分或者全部的实物资产和与之相关系的负债、债权以及劳动力等一起转让给其他个人和单位，在这一过程中所涉及的关于土地使用权和不动产的转让行为，是可以不用进行征税的。
”从中我们可以看出，对于企业而言，如果在进行资产重组的时候，牵扯到了不动产和土地使用权转让行为的话，就不需要缴纳增值税。
可是需要对下面这种情况予以高度的重视，那就是当文件中强调了“把部分或者全部的实物资产和与之有关系的负债、债权以及劳动力可以一并进行转让”，在这种情况下，就需要把资产、负债和劳动力一起进行打包和转让。
这其实是属于业务转让的范畴，也正是因为如此，它的目标才不是对资产进行转让，而是使该项目可以不用缴纳增值税，但是其必要条件是部分或者全部转让债务和债权。
此外，《国家税务总局关于纳税人资产重组增值税留抵税额处理有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第55号）明确作出了以下的规定：企业的进项税也是可以随着资产转移而进行转移的，从中就不难看出这一转让具有一定的整体性。
会计经验：国有资产剥离涉及税务处理规定
国有资产剥离涉及税务处理规定国有资产剥离涉及税务处理规定 国有资产无偿划转作为一种特殊的资源整合方式，对合理配置经济资源，调整国有企业经济布局和结构起着重要的作用。
在实际工作中，国有集团的母子公司之间以及所属的子公司之间经常发生无偿划转资产的现象。
但是在目前的税收法规中，对无偿划转的税务处理并没有具体的规定，从而导致相关主体在税务处理上存在较大困惑，本文拟对此问题进行探讨。
一、国有资产无偿划转和资产重组的区别 企业国有资产无偿划转是指企业因管理体制改革、组织形式调整和资产重组等原因引起的整体或部分国有资产在不同国有产权主体之间的无偿转移。
而资产重组，是指企业资产的拥有者、控制者与企业外部的经济主体进行的，对企业资产的分布状态进行重新组合、调整、配置的过程，包括企业合并和分立、资产剥离或所拥有股权出售、资产置换等公司资产与公司外部资产或股权互换的活动。
基于此定义，笔者认为国有资产无偿划转和资产重组的主要区别在于是否无偿。
只有弄清楚二者的区别后，在分析国有资产无偿划转的税务处理时，才可以避免将有关资产重组的税收政策适用于国有资产无偿划转，从而出现税务处理上的错误。
二、国有资产无偿划转的税务处理 国有资产无偿划转主要涉及到企业所得税、增值税、营业税、土地增值税、印花税和契税。
目前，针对国有资产无偿划转的税务处理，因没有具体的税收政策和法规，各地税务机关对相关政策的理解和执行程度千差万别，导致涉税主体对于是否缴纳、如何缴纳上述税种存在着较大的争议。
下面，结合我国现有的税收政策和法规，就不同税种处理逐一进行分析。
（一）企业所得税 国有资产无偿划转时接收方和转让方均应当依照税法规定缴纳企业所得税。
首先对于接收方来说，根据企业所得税法及其实施条例的相关规定，企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产为接受捐赠收入，属于企业所得税应税收入。
由此可见，无偿划转中接收方接受到的资产应视同接受捐赠，按照接受资产的公允价值确认捐赠收入，并入当期应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。
总分公司间划拨资产涉税问题【会计实务操作教程】
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固定业户应当向其机构所在地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支 机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳 税;经国务院财政、税务主管部门或者其授权的财政、税务机关批准，可 以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
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行为，属于内部业务活动，在缴纳企业所得税时，对于这些内部业务往 来所产生的费用，均不计入收入和作为费用扣除。国家税务总局《关于 企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)第一条第 四项规定，将资产在总机构及其分支机构之间转移，企业发生该项情形 的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实 质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关 资产的计税基础延续计算。无论是存货还是固定资产、无形资产，总公 司将资产移送分公司时，均根据上述规定进行处理。
因此，总公司的移送(拨付)行为不涉及视同销售缴纳增值税问题。在 进行账务处理时，总公司的会计处理为借记“划拨资产———划出资 产”，贷记“固定资产”。分公司的会计处理为借记“固定资产”，贷记 “划拨资产———划入资产”。
2.总分公司单独核算的情况下，总公司将存货或机器设备无偿划转给 分公司的行为，应根据《增值税暂行条例实施细则》第四条第八款规定 处理，即将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个 人，总公司应视同销售缴纳增值税。根据《增值税暂行条例》的规定，
对资产剥离中税收筹划的探讨
对资产剥离中税收筹划的探讨资产剥离是一种常用的税收筹划手段，旨在通过合法手段将资产从一个实体转移至另一个实体，以实现税务优惠。
本文将就资产剥离中涉及的税收筹划方式进行探讨，包括关联交易、跨境资产转移和转让定价等。
关联交易是指在不同法律主体之间进行的交易，往往涉及相同控制人的关系。
关联交易在资产剥离中可以采取多种方式，如借贷、租赁、授权等。
税收筹划的核心在于通过关联交易构建合理的价格，以合理降低税负。
然而，由于关联交易容易滥用，越来越多的国家已经出台了一系列的法规和规定，以防范关联交易的滥用。
因此，在进行资产剥离税收筹划时，需要注意合理性和合规性，并咨询专业税务顾问以辅助决策。
跨境资产转移是指企业或个人将资产从一个国家转移到另一个国家，在资产剥离中，跨境资产转移具有重要作用。
通过跨境资产转移，可以在不同国家之间优化税务安排。
例如，许多跨国公司会将利润高的子公司设在税收优惠的国家，从而降低整体税负。
此外，一些国家通过税收谈判、双重税收协定等方式，为跨境资产转移提供了更为稳定和合理的税收政策。
然而，随着国际税收合规趋势的增强，跨境资产转移也面临越来越多的税务审查和监管。
因此，在进行跨境资产转移时，应当遵守国际税收合规要求，避免非法操纵利润和逃避税收。
转让定价是指跨国企业在进行关联交易时，通过设定合理的价格来确定关联交易中的利润分配。
在资产剥离中，正确的转让定价可以实现合理的税收安排。
国际转让定价要求合理反映实际交易情况，并遵循公平原则。
一些国家通过引入转让定价文件和进一步加强税务审计，对转让定价进行更严格的监管和管理。
在进行转让定价时，应当遵守相关法律法规，避免利润转移和避税行为。
在进行资产剥离税收筹划时，需要注意合理性和合规性。
合理性是指筹划方案应当合理合法，符合税收政策和实际情况；合规性是指筹划行为应当符合相关法律法规，避免违法行为和税收风险。
此外，随着国际税收合规要求的提高，企业需要加强内部控制、完善税收合规管理制度，并与税务部门保持积极沟通和配合。
房地产项目不同转让方式的税负分析
[纳税筹划] 房地产项目不同转让方式的税负分析 [复制链接]一、房地产企业并购模式从公司并购模式而言不论企业合并，还是单纯涉及资产的并购或股权的受让，最终离不开股权并购或资产并购两种模式。
二、房地产企业并购方式两种并购模式主要有以下几种具体操作方式：（一）房地产整体开发项目转让房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，已具备开工条件的建设工程项目。
因此，房地产开发项目转让的标的实质上为：1、土地使用权；2、涵盖了转让方所取得之立项批准、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等一系列行政许可的建设开发权。
根据我国有关法律规定，房地产开发项目的转让应具备如下条件：1、转让方和受让方都应具备房地产开发经营资格，但受让方受让项目后并非用于经营开发而自用情形除外；2、转让方已经合法取得土地使用权，并已交付了土地出让金。
如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续并补交了土地出让金；3、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证；4、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设开发投资应达到25％以上。
而项目转让需要办理的法律手续包括：1、项目土地使用权的变更登记手续；2、房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开发主管部门办理；3、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体由规划管理部门和建设管理部门负责办理；4、向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。
（二）在建工程转让在建工程转让，是指房屋建设工程权利人在房屋建设工程竣工前，将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给购买人。
与转让整体项目不同的是，部分在建工程转让系指转让方有时仅以整体项目中的单幢或数幢在建房屋工程进行转让，其余工程仍由其自己完成。
对于在建工程转让，我国法律法规未作出具体规定，如《城市房地产管理法》（2004年修订）及《城市房地产开发经营管理条例》（1998年）均只对房地产开发项目的转让作了简要规定。
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不动产四种剥离方式涉税分析（上）
【本文看点】众所周知，随着资本市场的不断发展，企业之间的并购重组日渐频繁，资产、股权方面的转让案例层出不穷。
怎样将不动产从A公司（民营）到B公司（民营），在实际交易中我们进行了整理归纳一般分为四种情况，资产买卖、捐赠、资产划转和股权转让，而判断一种剥离对企业最有利是非常重要。
因为根据政策规定，不同的剥离方式涉及到的税务处理要求都是不同的。
本文将简单列举四种方法以及涉及到的税务问题作为上下两篇文章，进行简单案例分析并归纳总结。
（一）涉税分析时
作为平台公司资本运作的重要手段，资产剥离在其实际运作过程中无法回避相关的税收问题，涉及到增值税、所得税、土地增值税、契税、印花税等处理。
本文对同一主体下资产划转和股权转让涉及到税种进行分析。
下表是同一主体资产划转的涉税筹划分析及
▲表1 同一公司资产划转涉及税种分析
（二）案例分析
A公司是民营房产企业，主要经营范围是房产开发等，B公司A公司旗下的全资控股子公司，主要经营范围是商业经营管理、商业地产运营等。
为了使B公司不断发展壮大，A公司计划将2018年将所有商品房（账面价值400万元，重置价值(含税）550万元）划拨给B公司，并由B公司承受权属。
根据税法规定，房产的划拨会导致大额的纳税支出，A公司采取何种资产划拨方式可以节约双方的税收成本呢？
方案一：股权转让
一、A公司（母公司）纳税分析
1、印花税。
应缴纳印花税为：500×0.5‰=0.25（万元）。
2、企业所得税。
因此，应缴纳企业所得税为（500-0.25-400）×25％=24.94（万元）。
二、B公司（子公司）纳税分析
只需缴纳印花税。
应缴纳印花税为：500×0.5‰=0.25（万元）。
综合计算，方案一中母子公司合计应缴纳税（费）为:0.25+24.94+ 0.25=25.44（万元）。
方案二：资产划转
一、A公司（母公司）纳税分析—一般性处理
1、增值税。
应缴纳增值税为：550/0.11*0.1=50(万元）
2、税金及附加。
应缴纳税金及附加：500*10%*12%=6(万元）
3、印花税。
应缴纳印花税为：500×0.5‰=0.25（万元）。
4、土地增值税。
故应缴纳土地增值税。
假设该商品房的成新度为80％，则计算土地增值税的增值额为：500-500×80％-0.25-6=93.75（万元），增值率为93.75÷406.25=23.08％，应缴纳土地增值税为93.75×30％=28.13（万元）。
5、企业所得税。
因此，应缴纳企业所得税为（500-0.25-28.13-400）×25％=17.91（万元）。
二、A公司（母公司）纳税分析特殊性税务处理
1、印花税。
应缴纳印花税为：500×0.5‰=0.25（万元）。
2、土地增值税。
故应缴纳土地增值税。
假设该商品房的成新度为80％，则计算土地增值税的增值额为：500-500×80％-0.25-6=93.75（万元），增值率为93.75÷406.25=23.08％，应缴纳土地增值税为93.75×30％=28.13（万元）。
三、B公司（子公司）纳税分析
1、印花税。
应缴纳印花税为：500×0.5‰=0.25（万元）。
2、企业所得税。
因此，应缴纳企业所得税为（500-0.25-400）×25％=24.94（万元）。
综合计算：1.一般性处理时，方案二中母子公司合计应缴纳税（费）
为:50+6+0.25+28.13+17.91+24.94+ 0.25=127.48（万元）。
2.特殊性税务处理时，方案二中母子公司合计应缴纳税（费）为:0.25+28.13+24.94+ 0.25=5
3.57（万元）。
比较以上两种方案，从双方的纳税情况来看，显然方案一可以节约税收成本，可少缴税（费）。
可见，母子公司之间转移不动产，不宜采用资产划转的方式，以投资的方式处理相对较好。