资产评估实务(一)成本法应用举例知识点
资产评估成本法案例
资产评估成本法案例资产评估是指对企业或个人的资产进行全面、系统、准确的评估和估值，是企业或个人在进行财务决策、财务报告和管理中的重要环节。
成本法是资产评估中常用的一种方法，可以通过计算资产的历史成本和净残值来确定其价值。
下面将通过一个案例详细介绍成本法在资产评估中的应用。
假设公司购买了一台生产设备，购买价格为50万元，预计使用寿命为10年，预计净残值为5万元。
现在需要对该设备进行评估和估值。
首先，我们需要计算设备的年折旧。
年折旧可以通过以下公式计算：年折旧=（购买价格-净残值）/使用寿命根据题目中的数据，该设备的年折旧为（50万元-5万元）/10年=4.5万元/年。
接下来，我们需要计算设备的累计折旧。
累计折旧可以通过以下公式计算：累计折旧=年折旧×使用年限根据题目中的数据，设备使用年限为10年，所以累计折旧为4.5万元/年×10年=45万元。
然后，我们可以计算设备目前的净值。
净值可以通过以下公式计算：净值=购买价格-累计折旧根据题目中的数据，设备的净值为50万元-45万元=5万元。
最后，我们需要对设备进行重新评估。
设备的重新评估价格可以通过以下公式计算：重新评估价格=净值+累计折旧根据题目中的数据，设备的重新评估价格为5万元+45万元=50万元。
通过以上计算，我们可以得出该设备在成本法下的估值为50万元。
在实际应用中，资产评估的结果会受到多种因素的影响，如市场需求、物价变动等。
因此，在进行资产评估时，我们需要综合考虑各种因素，并选取适合的估值方法以获得准确的估值结果。
总结起来，成本法是资产评估中常用的一种方法，通过计算资产的历史成本和净残值来确定其价值。
以上案例中的设备评估过程就是成本法的一个应用实例。
通过该方法的计算，我们可以得到准确的资产估值，帮助企业或个人进行财务决策和管理。
资产评估-成本法
资产评估-成本法一、引言资产评估是市场经济中不可或缺的一环，其目的是估算某项资产在当前市场条件下的价值。
成本法是资产评估的常用方法之一，它通过估算资产的重置成本，并考虑资产的功能性贬值和经济性贬值，来确定资产的现值。
本文将详细阐述成本法的适用范围、操作步骤、优势与局限性，以及与其他评估方法的比较，最后提出实际应用中的注意事项和结论。
二、成本法的适用范围成本法主要适用于那些市场条件稳定、可获取充足市场信息，且重置成本可准确计量的资产。
例如：建筑物、机器设备等固定资产。
当资产具有较新的状态或较少的使用磨损时，成本法能够提供一个相对准确的评估结果。
三、成本法的操作步骤确定重置成本：重置成本是指重新购置或建造全新资产的代价，包括物质成本、人工成本、税费等。
确定实体性贬值：实体性贬值是指资产在使用过程中因物理磨损导致的价值减少。
通过比较资产的新旧程度、使用状况等，可以估算实体性贬值。
确定功能性贬值：功能性贬值是指由于技术落后、功能不足等原因导致的资产价值减少。
这需要对资产的功能进行评估，并比较其与当前市场标准。
确定经济性贬值：经济性贬值是指由于外部因素如需求减少、政策变化等导致的资产价值减少。
这需要对外部环境进行深入分析，以准确评估经济性贬值。
计算评估价值：将重置成本减去实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，即可得到资产的评估价值。
四、成本法的优势与局限性优势：成本法基于资产的重置成本进行评估，具有客观性和可验证性；适用于大多数固定资产的评估；能提供详细的资产信息。
局限性：成本法无法考虑资产的所有潜在价值，如品牌价值、地理位置优势等；对于严重过时或技术落后的资产，重置成本可能无法准确计量；对于使用中的资产，功能性贬值和经济性贬值的估算可能存在较大不确定性。
五、与其他评估方法的比较与市场比较法比较：市场比较法通过比较类似资产的市场价格来评估资产价值。
成本法与市场比较法的区别在于前者基于资产的重置成本，而后者基于类似资产的市场价格。
资产评估-成本法
资产评估-成本法引言概述：资产评估是指对特定资产的价值进行估算和评估的过程。
成本法是资产评估中常用的一种方法。
本文将从四个方面详细阐述成本法的原理和应用。
一、成本法的原理1.1 资产成本的定义：资产成本是指获取、建造或开发特定资产所发生的直接和间接费用。
1.2 成本法的基本原理：成本法认为资产的价值等于其获取或建造所需的成本。
1.3 成本法的适用范围：成本法适用于无市场交易的资产或市场交易不充分的资产。
二、成本法的应用2.1 资产获取成本的评估：通过考虑资产的购买成本、运输费用和安装费用等，评估资产的获取成本。
2.2 资产建造成本的评估：通过考虑资产的建筑材料、劳动力成本和建设期间的利息等，评估资产的建造成本。
2.3 资产开发成本的评估：通过考虑资产的开发费用、研发费用和专利费用等，评估资产的开发成本。
三、成本法的优缺点3.1 优点：成本法相对简单易行，适用于无市场交易或市场交易不充分的资产；可以提供一个相对稳定和可靠的资产价值估计。
3.2 缺点：成本法容易忽略资产的折旧、磨损和降值等因素，可能导致资产价值的高估；不适用于已存在市场交易的资产。
四、成本法的应用案例4.1 房地产评估：成本法可用于评估房地产项目的获取成本、建造成本和开发成本，为房地产投资提供决策依据。
4.2 机械设备评估：成本法可用于评估机械设备的购买成本、运输费用和安装费用，为设备投资提供估值参考。
4.3 知识产权评估：成本法可用于评估知识产权的研发费用、专利费用和商标费用等，为知识产权交易提供定价依据。
结论：成本法作为资产评估的一种方法，通过考虑资产的获取成本、建造成本和开发成本等因素，对资产的价值进行估算。
尽管成本法存在一定的局限性，但在特定情况下仍然具有重要的应用价值。
在实际应用中，我们应该结合其他评估方法，综合考虑资产的各个方面，以获得更准确和全面的资产估值结果。
资产评估师考试《资产评估》知识点：成本法在无形资产评估中应用
资产评估师考试《资产评估》知识点：成本法在无形资产评估中应用
知识点：成本法在无形资产评估中的应用
1.基本公式
无形资产评估值
=无形资产重置成本×（1-贬值率）。
2.无形资产重置成本（或称重置完全成本）估算
（1）自创无形资产重置成本的估算
①核算法
无形资产重置成本=成本+期间费用+合理利润。
②倍加系数法
对于投入智力较多的技术型无形资产，考虑到科研劳动的复杂性和风险，可以估算无形资产重置成本。
（2）外购无形资产重置成本的估算
①市价类比法
②物价指数法
3.无形资产贬值率的估算
（1）专家鉴定法
（2）剩余经济寿命预测法
已使用年限比较容易确定，就是名义使用年限。
资产评估实务(一)重置成本法知识点
机器设备评估方法一、重置成本法（一）定义与计算公式机器设备评估的重置成本法，是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其在使用过程中自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值，即设备的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，估测机器设备评估值的方法，公式为：P＝RC－DP －Df－De＝RC－RC×αP－RC×αf－RC×αeP—评估值；RC—重置成本；实体性贬值DP ＝RC×αP功能性贬值Df ＝RC×αf经济性贬值De ＝RC×αe综合贬值率а＝实体性贬值率αP＋功能性贬值率αf＋经济性贬值率αeP＝RC×（1-а）＝重置成本×综合成新率β【注意】（1）在单独评估功能性贬值和经济性贬值额的情形下，综合成新率（β）实际仅仅考虑了实体性贬值。
（2）重置成本一般应该采用更新重置成本。
（二）重置成本的估算1.重置成本的构成提示：移地使用重置成本一般不包括：设备的运杂费、安装费、基础费【注意】直接成本与每一台设备有直接对应关系，间接成本和资金成本有时不能对应到每一台设备上，它们是为整个项目发生的，在计算每一台设备的重置成本时一般按比例摊入。
设备重置成本构成的具体内容与设备类型、安装方式等因素有关。
比如不需要安装的单台设备的重置成本一般包括设备购买价格以及运杂费等。
重置成本构成的具体内容与评估目的、评估假设前提有关。
原地续用机器设备，其重置成本包括设备运杂费、安装费、基础费等，但是移地使用重置成本一般不包含上述费用。
构成重置成本的费用必须是为购置或构建被评估的机器设备所发生的，包括直接费用和间接费用。
但是一些非必然的费用不应该包括在内（即必须是必须、合理的成本）。
【关于增值税的说明】在进行机器设备评估时，要根据评估对象的具体情况考虑设备的重置成本中是否应该包含增值税。
在进行属于一般纳税人的企业的整体评估时，对于可以抵扣增值税的设备，在计算其重置成本时，应扣除增值税额，将增值税单项列示。
资产评估师《资产评估》知识点成本法的基本要素
资产评估师《资产评估》知识点：成本法的基本要素知识点：成本法的基本要素成本法的运用涉及到4项指标。
（一）资产的重置成本1.重置成本定义指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。
2.重置成本分类一般可分为复原重置成本和更新重置成本两种。
3.两种重置成本运用中注意事项（1）在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。
在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。
之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计被社会所普遍接受。
另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产。
（2）无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。
（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。
（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。
（二）实体性贬值1.含义资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
2.资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为（三）功能性贬值1.定义指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。
2.功能性贬值一般包括（1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额，即超额投资成本）。
（2）原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。
（四）经济性贬值1.含义指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。
经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。
2.经济性贬值的因素包括政治因素、宏观政策因素等。
资产评估-成本法
资产评估-成本法引言概述：资产评估是指对资产进行全面评估，确定其价值和潜在收益的过程。
其中，成本法是一种常用的资产评估方法。
本文将从五个大点来阐述成本法的原理和应用，包括资产成本的计算、成本法的优势和限制、适用范围、实际案例以及成本法的发展趋势。
正文内容：1. 资产成本的计算1.1 资产成本的定义和构成：资产成本包括直接成本和间接成本，直接成本包括购买资产的价格、运输费用等，间接成本包括维护费用、保险费用等。
1.2 资产折旧的计算：折旧是资产价值逐渐减少的过程，可以通过直线法、加速折旧法等方法进行计算。
1.3 资产维护费用的估算：资产维护费用是指为保持资产正常运转所需的费用，可以通过历史数据和专业估算进行计算。
2. 成本法的优势和限制2.1 优势：成本法相对简单易懂，适用于大部分资产评估场景；成本法可以提供一个相对准确的资产价值估算，有利于决策者做出合理的决策。
2.2 限制：成本法忽略了资产的市场价值和潜在收益，不能全面反映资产的真实价值；成本法对于独特性和无法替代的资产评估较为困难。
3. 成本法的适用范围3.1 固定资产评估：成本法适用于对固定资产进行评估，如房地产、机械设备等。
3.2 项目投资评估：成本法可以用于评估项目的投资成本和预期收益，帮助决策者判断项目的可行性。
3.3 企业估值：成本法可以作为企业估值的一种方法，对企业的资产进行评估，为投资者提供决策依据。
4. 实际案例4.1 房地产评估：成本法可以通过计算房屋的建筑成本、土地成本等来评估房地产的价值。
4.2 机械设备评估：成本法可以通过计算设备的购买成本、维护费用等来评估机械设备的价值。
4.3 项目投资评估：成本法可以用于评估项目的投资成本和预期收益，帮助决策者判断项目的可行性。
5. 成本法的发展趋势5.1 数据分析技术的应用：随着大数据和人工智能的发展，成本法可以借助数据分析技术提高评估的准确性和效率。
5.2 跨学科研究的融合：成本法可以与经济学、会计学等学科进行融合，提高评估的综合性和可靠性。
成本法在资产评估中的应用
成本法在资产评估中的应用摘要：确定被评估资产、搜集历史资料并估算重置成本、确定被评估资产的使用年限、估算被评估资产的损耗或贬值、综合分析，计算确定评被评估资产的价值是成本法评估资产的一般程序。
关键词：含义重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值优缺点成本法的含义成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总承。
1重置成本的估算方法重置成本是购买或建造一项全新的与被评估资产相同的资产所支付的全部成本。
按照重置方式不同，重置成本可以分为复原重置成本和更新重置成本。
1.1．复原重置成本是指用与被评估资产相同的材料、建造标准、设计结构和技术条件、技术要求等，以现实价格水平在构建相同的全新资产所需的成本。
1.2．更新重置成本是指按照现行的技术条件，利用新型材料、新工艺、新技术标准，以现时价格构建的相同功能的全新资产所需的成本。
选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。
在无更新重置成本时可采用复原重置成本。
应注意的是，无论是复原重置成本还是更新重置成本，资产本身的功能不变。
3.4.1重置核算法重置核算法也称细节分析法、细节核算法，是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。
在实际测算中又具体划分为两种类型：购买型和自建型。
购买型资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成。
自建型资产的重置成本是根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。
3.4.2价格指数法价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，计算公式为：重置成本=资产的帐面原值*（1+价格变动指数）=资产的帐面原值*价格指数上式中，价格变动指数可以是定基价格变动指数或环比价格变动指数。
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成本法应用举例
（五）应用举例
【例4-1】适用于房地分估模式下房屋建筑物的成本法
1.房屋建筑物概况
（1）权属状况
该房屋建筑物为××有限公司自行投资建设，建筑周期1年，于2016年9月竣工投入使用。
本次评估基准日已经取得×市规划局颁发的建设工程规划许可证（证号略）。
（2）实物状况
查阅有关资料并现场勘查：该房屋建筑物为企业厂区内的主要生产厂房，基准日已取得工程规划许可证（证号略）和施工许可证（证号略），房屋所有权证正在办理中。
该厂房建筑面积17329.1平方米，为集生产和办公为一体的工业厂房，地上2层局部地下1层，钢筋混凝土独立基础，层高约4米。
生产区域为钢结构，钢柱及钢梁防火漆，钢屋架以及大型钢屋面板，内外墙为彩钢板，地坪采用耐磨地坪地面，门窗采用电动卷帘门，墙面彩钢板隔断；办公区域为钢混结构，现浇楼板现浇顶，砼墙，屋面防水、保温：4毫米厚SBS卷材防水，50毫米厚聚苯乙烯泡沫塑料板。
外墙红、白色涂料、局部玻璃幕墙，内墙涂料，地砖和地毯地坪，大门采用玻璃无框门，内门工艺门，铝合金窗，矿棉板吊顶，楼梯地砖地坪、不锈钢栏杆木扶手，每层两个卫生间。
给排水管道采用镀锌钢管、PP-R管、UPVC管以及铸铁管。
该房屋使用、维护和保养正常，其建筑简况参数如表4-14所示。
表4－12 建筑简况参数表
2.确定建筑面积
根据企业提供的工程规划许可证，房产的建筑面积为17329.10平方米。
3.计算单位面积重置成本（单位造价调整法）
采用单位造价调整法，根据企业提供的数据资料及评估专业人员现场勘查的结果，依据《××省建筑、装饰装修工程计价定额综合单价》、《××省安装工程（常用册）计价定额综合单价》和××省建筑工程造价信息网公布的材料价格信息确定单位面积重置单价（见表4-13）。
表4－13
根据上述资料计算确定单位面积重置成本
＝46686304.34÷173211＝2694元/平方米（取整）。
4.确定成新率
（1）年限法成新率的确定
①已使用年限
该厂房建于2016年9月，已使用0.5年。
②尚可使用年限
参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和有关不同结构、用途房屋建筑物使用年限的规定，该建筑物为50年，确定尚可使用年限为49.5年。
③成新率
＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
＝49.5÷（49.5＋0.5）×100%
＝99%
确定年限法成新率为99%。
（2）打分法成新率的确定
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查情况，采用打分法确定成新率（见表4-14）
表4－14 现场勘查打分情况表
根据评估专业人员的经验及判断该类房屋，评分修正系数：结构部分为0.80，装修部分为0.10，设备部分为0.10。
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%
＝（98×0.80＋98×0.10十98×0.10）÷100×100%＝98%（取整）
（3）综合成新率的确定
综合成新率采用加权平均，年限法权数取0.4，打分法权数取0.6，则综合成新率为综合成新率＝年限法成新率×权数＋打分法成新率×权数
＝99%×0.4十98%×0.6
＝98%（取整）
5.确定评估值
评估值＝重置成本×综合成新率
＝46686304.34×98%＝45752578（元）（取整）
【例4-2】适用于房地合估模式下不动产的成本法
1.估价对象概况
房地产权属人：珠海横琴×××有限公司
坐落：珠海市横琴口岸服务区
地号：略
土地性质：国有
自用面积：25079.31平方米
土地使用权取得方式：出让
土地用途：
商业服务：自2010年12月28日至2050年12月28日止
写字楼：自2010年12月28日至2060年12月28日止
酒店：自2010年12月28日至2060年12月28日止
根据《建设工程规划许可证》及《商品房预售面积测算报告书》（地上部分），估价对象经济技术指标如表4-15所示。
表4-15
注：（1）不计容积率面积。
（2）6－16层（建筑面积27017.21 平方米）不在本次抵押范围，估计对象地上办公建筑面积＝76734.19－27017.21＝49716.98平方米。
（3）地下停车位690个。
他项权利状况：未设定抵押权。
估价对象所在宗地地势平坦，形状为梯形，较规则。
宗地四至：略
土地开发程度：宗地外“七通”（通路、通电、给水、排雨水、排污水、通讯、通燃气）及红线内场地平整。
土地实物状况满足估价对象使用要求，对估价对象使用无不利影响等。
估价对象所在项目××大厦建筑规模约17.3万平方米，楼高188米，外形为梧桐树造型，整个建筑分为地下4层，地上40层。
地下为商业、酒店配套、机房、车库等；地面1层到5层为高端商业，6层到34层为5A行政公馆，35层到40层为超豪华酒店，楼顶设商务停机坪。
估价人员现场查勘时，估价对象所在项目工程实物状况如下：
建筑主体封顶。
二次结构：地下室B4～B1层砌筑完成100%；抹灰完成100%；主体1～40层砌筑完成90%；抹灰完成100%。
机电安装：地下室一次机电安装完成85%，主体35层以下完成90%。
消防：地下室B1层完成90%，B2～B3层完成60%，B4层完成50%。
幕墙：酒店大堂完成75%，主体5层以下完成45%。
，6层样板房完成100%，7-8层框架完成85%。
电梯进场安装。
弱电安装完成90%。
停机坪预埋件预埋完成。
经现场查勘，结合估价人员对同类项目工程造价的了解与项目监理出具的投资完成情况说明，确定项目工程投资完成比例约为60%。
估价对象为所在项目××大厦的地下1层至地下4层，地上1层至5层（商业），地上17层至34层（办公），地上35层至40层（酒店）。
各层面积统计表略。
2.计算土地取得成本
采用市场法得到土地取得成本为66500.44万元（含地下建筑物分摊）。
3.求取开发成本
（1）勘察设计和前期工程费
综合考虑确定估价对象为建筑安装工程费的5%，为4702.60万元。
（2）基础设施建设费
《珠海市人民政府关于征收城市基础设施配套费的通知》（珠府函〔2015〕106号）有关规定，自2015年4月16日起珠海市城市规划区范围内的建设项目，非工业类按每建筑平方米100元征收城市基础设施配套费。
综合考虑确定估价对象基础设施建设费为建筑安装工程费的10%＋建筑面积×100元/平方米，为10875.45万元。
（3）公共配套设施建设费与其他工程费
估价对象项目为商业、办公、酒店，故无此项下费用。
（4）求取建筑安装工程费
估价对象项目规模约17.3万平方米，楼高188米，整个建筑分为地下4层，地上40层。
地下为商业、酒店配套、机房、车库等；地面1层到5层为高端商业，6层到34层为5A行政公馆，35层到40层为超豪华酒店，顶层（40层）为商务停机坪。
评估对象项目为超高型建筑，采用了钢筋混凝土为主的大跨度钢构悬挑结构以满足建筑物造型需要。
根据估价师掌握的同类建筑造价资料及《珠海市建筑工程造价信息》，确定项目主体结构建筑安装工程费单价为4300元/平方米，考虑各部分功能需要，估算机电、智能设备、幕墙、装修等各项成本，确定各部分建筑安装工程费如表4-16所示。
表4-16
（5）开发期间税费
综合考虑确定估价对象开发期间税费为建筑安装工程费的4%，即3762.08万元。
（6）开发成本
开发成本为上述（1）～（5）之和
即4702.60＋10875.45＋94051.97＋3762.08＝113392.10（万元）。
4.管理费用
管理费用＝（土地取得费用＋开发成本）×5%
5.销售费用
销售费用＝房地产总价×5%
6.利息
类似项目的开发期一般为3年，本次估价计息期按照3年计算，利息率按照现行中国人民
银行公布的1～5年期利率4.75%确定。
假设开发建设成本费用在建设期内均匀投入，项目开发1. 5年后，可以进行销售，销售周期为开发期后1.5年，销售费用均匀发生，复利计算，则
利息＝土地取得费用×[（1＋4.75%）3－1]＋（开发成本＋管理费用）× [（1＋4.75%）3/2－1]＋销售费用×（1－代理比例）× [（1＋4.75%）3/4－1]
7.利润
本次评估采取投资利润率，同类房地产开发的平均投资利润率约为20%。
利润＝（土地取得费用＋开发成本＋管理费用＋销售费用）×20%。
8.销售税费
根据珠海市房地产销售税费征缴规定，该项税率为5.65%。
销售税费＝房地产价值×5.65%
9.求取房地产价值
表4-17。