成本法和假设开发法-案例
【综合案例分析】
阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。
××在建工程房地产估价报告（节选）
封 面（略）
目 录（略）
致委托方函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设与限制条件（略）
估价结果报告
一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
1.区位状况（略）
2.实物状况（略）
3.权益状况（略）
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点 2005年4月18日
六、价值定义
本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
假设开发法和成本法定义（略）。
十、估价结果
经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的抵押价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。单价（略）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2005年4月16日至2005年4月22日
十三、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法的选用
估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
（1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
（2）估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
（3）对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
六、估价测算过程
（一）假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1.采用的公式
估价对象价格＝开发完成后的房地产价值－续建开发成本－管理费用－ 投资利息－销售税费
2.估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（1）采用的公式：
比准价格
＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
＝比实例成交价格)(100100)()(100
（2）所选可比实例如表1所示。
表1 比较因素条件说明表
可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象
项目名称 ××苑 ××楼 ××园 ××园
项目坐落 ××路××号 ××路××号 ××道××号 ××大道××号
土地使用权取得方式 出让 出让 出让 出让
土地等级 住宅Ⅳ级 住宅Ⅲ级 住宅Ⅲ级 住宅Ⅳ级
建筑结构 钢混高层 钢混高层 钢混高层 钢混高层
规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅
成新状况 十成新 十成新 十成新 十成新
交易状况 正常 正常 正常 正常
交易日期 2005.03 2005.03 2005.04 2005.04.18
成交价格/（元/m2） 3 100 3 100 2 960
（3）交易情况修正：
可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（4）交易日期调整：
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
（5）房地产状况调整： 区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表2）。
个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调接的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表2）。
表2 比较因素条件指数表
房地产状况修正因素 可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象
区
域
因
素 商服繁华程度 20 21 20 20
交通条件 21 21 23 20
环境景观 10 10 10 10
公共服务配套 10 10 10 10
发展规划 10 10 10 10
基础规划 10 10 10 10
文件娱乐 10 10 10 10
街道条件 10 10 10 10
合 计 101 102 103 100
个
别
因
素 土地利用程度 20 20 20 20
临路状况 20 20 20 20
设施设备 10 10 10 10
装修状况 10 10 10 10
平面布置 12 12 9 10
建筑结构 10 10 10 10
楼栋朝向 10 10 10 10
面积大小、形状 10 10 8 10
合 计 102 102 97 100
（6）比较修正计算，见表3。
表3 比较因素修正系数表 可比实例 成交价格 交易情况修正 交易日期调整 区域因素调整 个别因素调整 比准价格
A 3 100 100/100 100/100 100/101 100/102 3 009
B 3 100 100/100 100/100 100/102 100/102 2 980
C 2 960 100/100 100/100 100/103 100/97 2 963
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果：
(3 009＋2 980＋2 963)÷3＝2 984元/m2
（7）预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为47 799.8 m2，其中地下建筑面积7 979 m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39 820.80 m2。故估价对象预计建成后的总价值为：
2 984×39 820.80/10 000≈11 882.53 (万元)
3.继建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24 578 m2（含地下建筑面积3 998 m2），第21、22、23栋总建筑面积23 221.80 m2（含地下建筑面积3981 m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。
（1）续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2005年一季度造价指数的通知》（建价字[2005]10号），钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.20元/m2，本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：
24 578×(900＋30＋10＋50)/10 000＋23 221.8×(900＋80＋30＋10＋50)/10 000
≈4 917.95（万元）
（2）室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23 667m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
30×23 667/10 000≈71（万元）
（3）估价对象的续建成本合计：4 917.95＋71＝4 988.95（万元）
4.管理费用测算
管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3 %，则： 管理费用＝4 988.95×3 %≈149.67（万元）
5.销售税费测算
销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后
房地产价值的8 %，则：
销售税费＝11 882.53×8 %≈950.60（万元）
6.开发利润测算
××置业公司的投资直接成本利润率15 %，续建成本为4 988.95万元，则：
开发利润＝4 988.95×15 %≈748.34（万元）
7.税费测算
投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，则：
税费＝在建工程价值×4.1 %
8.运用假设开发法的测算结果:
估价对像的最终价格＝(11 882.23—4 988.95—149.67—950.60—748.34)×(1＋4.1 %)
＝5 251.05（万元）
（二）成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。成本法的公式为：
估价对象价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
1.土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价＝1 717.18元/m2（计算过程略）
估价对象用地面积为23 667.00 m2，则估价对象土地总价为：
1 717.18×23 667/10 000≈4 064.05（万元）
2.开发成本
（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元（计算过程略）
（2）基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据×市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。
（3）建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为：39.82＋318.57＋196.62＝555.01（万元）
房地产开发、评估——《假设开发法》理论
假设开发法
假设开发法(Hypothetical Development Method)
目录
[隐藏]
1
什么是假设开发法[1]
2
假设开发法的理论依据[1]
3
假设开发法的适用范围[1]
4
假设开发法的应用前提[1]
5
假设开发法的操作步骤[2]
6
假设开发法的案例分析
o
6.1
案例一：[2]
o
6.2
案例二：[3]
7
相关条目
8
参考文献
[编辑]
什么是假设开发法[1]
假设开发法也称预期开发法，是房地产评估中常用的方法。该方法是根据预测对象的内外部条件，进行最佳最有效设计，然后预测开发完成后的价值，估计建筑开发成本、投资利息及正常利润后，从预测的开发完成价值中，减去建筑开发成本、利息、利润、税金等，倒算出待开发估价对象的客观合理价格或价值的方法。
待开发估价对象合理价格=开发完成后价值-开发成本-利息-利润-税金-销售费
[编辑]
假设开发法的理论依据[1]
假设开发法在形式上是成本法的一种倒算，成本法中是已知土地购置成本求开发后的价格，而假设开发法中是通过预计开发后的价格，倒算土地购置成本。但其实质的理论依据还是地租理论。亚当·斯密曾说：“作为使用土地的代价的地租，自然是租地人按照土地实际情况所支给的最高价格，在决定租约条件时，地主都设法使租地人所得的土地生产物份额，仅足补偿他用以提供种子、支付工资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本，并提供当地农业资本的普通利润。这一数额，显然是租地人在不亏本的条件下所愿意接受的最小份额，而地主决不会多留给他。生产物中分给租地人的那一部分，要是多于这一数额，换言之，生产物中分给租地人的那一部分的价格，要是多于这一数额的价格，地主自然要设法把超过额留为己用，作为地租。因此，地租显然是租地人按照土地实际情况所能缴纳的最高额。”根据传统地价理论，地价是地租的资本化；在市场竞争条件下，每一块土地都会由能支付最高地租的用途使用；而地租是一种经济剩余，即年总产值或总收益减去除土地要素外的成本投入以及应得回报后余下的那一部分。对城市用地来说，许多时候表现为通过土地开发直接销售，此时土地的产出就直接表现为销售收入，将开发后的销售收入减去除土地要素外的成本投入以及应得回报后余下的就是地价。用假设开发法求地价的特点是跳过土地收益的计算即年地租的计算，而从房地合一的买卖价格倒算求出地价。因此，假设开发法较收益法更简单一些，即无须求年地租。此外，它还有一突出的优点，就是能灵敏地显示不动产中土地的增值。
房地产评估案例
.
word 专业资料 1
房地产评估案例
案例一 某单位住宅楼评估
一、评估对象基本情况
某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的
本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日
评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程
根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法
1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）
楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10
=384－92.16=291.84（万元）
.
word 专业资料 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）
铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）
楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）
2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为：
土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）
土地估价中成本逼近法、剩余法(假设开发法)的单利、复利计算
土地估价中成本逼近法、剩余法（假设开发法）的单利、复利计算
《城镇土地估价规程（GB-T 18508－2001）》中规定：
成本法：
5.3.6
确定土地开发利息
按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。土地开发周期超过一年，利息按复利计算。
剩余法：
5.4.6
计算利息
地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。
但是，有时还要注意考题上是否有明确的单利或复利的要求。
5.4.6
计算利息
地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。
但是，有时还要注意考题上是否有明确的单利或复利的要求。
请问：1、在成本法里，土地开发周期不超过一年的，如何算？
2、静态法算，销售税费不计利息，动态法算，折现里有销售税费，怎么理解？
答：1、在成本法里，土地开发周期不超过一年的，单利或复利随你！
2、静态法算，销售税费不计利息，动态法算，折现里有销售税费，同不动产开发后的总价值一样．不动产开发后的总价值何时得到，销售税费何时支出．因此，２者的折现年期是一样的！（销售税费何时支出，考题中另有说明除外）
成本法的基本计算公式
。
。 1 一. 成本法的基本计算公式：
被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值
—功能性贬值—经济性贬值
被评估资产评估值+重置成本x成新率
二、重置成本的估算：
1重置核算法：
（1）按人工成本比例法计算：
间接成本=人工成本总额x成本分配率
成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%
（2）单位价格法：
间接成本=工作量（按工日或工时）x
单位价格/按工日或工时
（3）直接成本百分率法：
间接成本=直接成本
x间接成本占直接成本百分率
2. 物价指数法：
资产重置成本=资产历史成本x资产评估
时物价指数/资产购建时物价指数
或：资产重置成本=资产历史成本
x（1+物价变动指数）
重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产
参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本
X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数
统计分析法：K=R’/R
K---资产重置成本与历史
成本的调整系数
R’-----某类抽样资产的重置成本
R----某类抽样资产的历史成本
三、实体性贬值及其估算：
1.观察法（成新率法）：
资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）
2.公式计算法：
使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实
总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
%100定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率
三、功能性贬值及其估算
资产的功能性贬值测算方法：
nt1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产
（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重nrAP,,1税率所得益损失额资产年收贬值额经济性:
假设开发法
假设开发法
假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。
运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行：（1）调查待开发房地产的基本情况；（2）选择最佳的开发利用方式；（3）估计开发经营期；（4）预测开发完成后的房地产价值；（5）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
一、假设开发法的基本公式
假设开发法最基本的公式为：
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－投资者购买待开发房地产应负担的税费
对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应得的利润。所以，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。例如，评估毛地的价值，即该土地上有待拆迁的房屋，这时减去的项目中还应包括拆迁补偿安置费；如果评估的是已拆迁补偿安置后的土地价值，则就不应扣除拆迁补偿安置费。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。待开发房地产在投资开发前的状况，即估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧房等；在投资开发后的状况，有熟地和房屋（包含土地）等。综合起来可归纳为下列几种情况：（1）估价对象为生地，将生地建成房屋；（2）估价对象为生地，将生地开发成熟地；（3）估价对象为毛地，将毛地建成房屋；（4）估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；（5）估价对象为熟地，将熟地建成房屋；（6）估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；（7）估价对象为旧房，将旧房装修改造成新房。
案例四(假设开发和成本法)
案例四
成都××花园1—5号楼及地下车库在建工程
房地产抵押价值评估报告
一、估价范围
估价对象为位于××市××路四段××号“××花园〞1—5号楼及地下车库在建工程房地产，总建筑面积71237m2及分摊土地使用权面积17751.57m2，其中：
工程 规划设计用途 评估建筑面积〔m2〕 至估价时点
建筑物现状 备注
1号楼 住宅 8130 主体至15层
均为18层〔标准层〕电梯公寓楼，底层为架空层〔设计为绿化地〕 2号楼 住宅 9756 主体至18层
3号楼 住宅 22374 主体至18层
4号楼 住宅 11187 主体至9层
5号楼 住宅 5400 主体至4层
地下室 车位 14390 土建完工 根据规划设计折算为328个车位
合计 71237
二、估价对象概况
1、权属
“××花园〞是由××开发投资，并以该公司名义为建立单位办理了相关规划手续[见成国用〔1997〕字第××号国有土地使用证，成规建〔1995〕××号定点通知书，成计投资〔1998〕××号工程建议书批复，99编号××〔二〕建立工程规划容许证，成固许证〔外资〕字第NO. ××号固定资产投资容许证，成建报字〔99〕第××号工程建立容许证，成房〔1999〕预售证第××号商品房预售容许证，成建施建〔1999〕××号建立工程施工容许证]。
至估价时点，估价对象尚未预售。
2、土地概况
估价对象所占用土地是委托方以出让方式获得其使用权，坐落于××市××路四段××号规划红线内，属××市城区五级用地，于1997年11月18日获得了?国有土地使用证?，用途为住宅，出让年限70年，终止日期为2067年11月17日，土地使用权总面积26700m2[见成国用〔1997〕字第××号?国有土地使用证?]。此次估价对象应分摊土地面积为17751.57m2〔根据规划资料采用建筑面积分摊法计算得出〕。该宗地地势平坦，形状规那么。
土地四至：东邻四川省外国机构效劳处、公用通道；南邻中国人民银行成都市分行；西临人民南路四段；北邻火烧堰通道。
假设开发法案例分析
假设开发法案例分析
案例：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可证可用途为商业和居住，容积率为5，建筑覆盖率为50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起共计50年。需要评估该地块于2004年10月出让时的正常购买价格。
估价过程如下：
（1） 通过市场调查研究，得知该地块最佳开发方式为如：商业与居住混合；容积率最大为5，故总建筑面积为50000平方米；建筑覆盖率适宜为30%；建筑楼层确定为18层，其中1~2层的建面相同，均为3000平方米，适宜为商业用途；3~18层建面相同，均为2750平方米，适宜为居住用途，故商业用途建面为6000平方米，居住用途建面为44000平方米。
（2） 预计开发期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。
（3） 预计开发完成后的房地产价值。根据市场的调查分析，预计商业建成后可全部售出，居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。商业部分在出售时平均价格为45000元/平方米，居住部分售价为2500元/平方米。
（4） 测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为1200元/平方米；勘测设计费和前期工程费及管理费等预计500元/平方米；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用的投入情况第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下的30%，销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%，折现率为选取14%。据了解如果得到该地块，还需按取得价款的3%缴纳有关手续费。
（5） 求取地价。计算的基准时间定为该地块出让时间，即2004年10月。
假设该地块的出让总价V为。
建成后在总价值=【4500×6000/（1+14%）3 】+2500×44000×【30%/（1+14%）3 +50%/（1+14%）3.5 + 20%/（1+14%）4】=8829.33 （万元）
成本法和假设开发法案例
成本法和假设开发法案例
文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
【综合案例分析】
阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。
××在建工程房地产估价报告（节选）
封 面（略）
目 录（略）
致委托方函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设与限制条件（略）
估价结果报告
一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
1.区位状况（略）
2.实物状况（略）
3.权益状况（略）
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点 2005年4月18日
六、价值定义
本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
假设开发法和成本法定义（略）。
十、估价结果
经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的抵押价值为人民币万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。单价（略）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2005年4月16日至2005年4月22日
十三、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法的选用
估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
（1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
房地产估价的4种方法-并列举出2个进行分析-1
房地产估价的四种方法,举例说明其中两种方法并进行分析:
房地产价格评估的四种基本方法为成本法、收益法、比较法、假设开发法。在实际的运用中四种评估方法下的评估结果也有一定的差异，这就涉及对四种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。为什么会有差异呢，下面我们对其中两种方法进行分析:
一、收益法
收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率.早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为,收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来.实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品.货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入.当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资,因为投资能带来未来收入.20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒有对收益法进行了进一步晚上，收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述.伺候,与收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。
按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整.例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现.收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起,显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。
海域使用权价格评估有哪些方法
海域使⽤权价格评估有哪些⽅法
海域价格评估的主要⽅法有收益法、成本法、假设开发法、市场⽐较法和基准价格系数修正法，各⽅法的适⽤条件及
注意事项如下：
1、收益法
对于能够计算现实收益或潜在收益的海域，可采⽤收益法评估海域价格，即按⼀定的还原利率，将海域未来每年
预期收益折算⾄评估基准⽇，以折算后的纯收益总和作为海域价格。
采⽤收益法时，应以客观、持续、稳定的收益为基础计算海域的年总收⼊，按不重不漏原则计算年总费⽤，合理
测算海域纯收益。
2、成本法
对于新开发的海域，或在海域市场⽋发达、海域交易实例少的地区，可采⽤成本法评估海域价格，即以开发和利
⽤海域所耗费的各项费⽤之和为基础，加上正常的利润、利息和税费等来确定海域价格。
采⽤成本法时，海域取得费和海域开发费应是评估基准⽇的重置费⽤，各项费⽤的取费标准应有明确、充分的依
据。
3、假设开发法
对于待开发和再开发的海域，可采⽤假设开发法评估海域价格，即在测算出海域开发完成后的总价值基础上，扣
除预计的正常开发成本和利润来确定海域价格。
采⽤假设开发法时，应根据最有效利⽤原则确定海域⽤途，再结合海域的规模、开发难易程度等情况合理估算开
发建设周期，并假设在开发周期内各项成本均匀投⼊或分阶段均匀投⼊。
4、市场⽐较法
在海域市场较发达、海域交易实例充⾜的地区，可采⽤市场⽐较法评估海域价格，即根据市场替代原理，将评估
对象与具有替代性且在近期市场上已发⽣交易的实例做⽐较，根据两者之间的价格影响因素差异，在交易实例成交价
格的基础上做适当修正，以此来确定海域价格。
采⽤市场⽐较法时，⽐较实例应与评估对象的⽤海类型相同，且位于相邻区域或类似区域，交易时间应相近，数
量不少于3个;应选择差异显著的⽐较因素进⾏价格修正，因素条件应尽量量化，⽆法量化时应定性描述指标的⼤⼩。
5、基准价格系数修正法
在已有海域基准价格的地区，可⽤基准价格系数修正法评估海域价格，即针对评估对象价格影响因素的特殊性，
利⽤海域价格修正系数，在同⼀地区同类⽤海的海域基准价格基础上做适当修正，以此确定海域价格。