最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用
商品房买卖合同司法纠纷解释全文
商品房买卖合同司法纠纷解释全文为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
下面是店铺为您整理的商品房买卖合同司法纠纷解释全文，供您参考！【商品房买卖合同司法纠纷解释全文】最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。
现予公布，自2003年6月1日起施行。
最高人民法院2003年4月28日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过) 法释〔2003〕7号为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
惩罚性赔偿制度探析
惩罚性赔偿制度探析摘要：源于英美法的惩罚性赔偿制度一直是法学界思索、争执不断的一个命题。
在中国传统的民法理论中，惩罚性赔偿也一直受到忽视。
然而随着其他赔偿制度缺陷的逐渐出现，其优越性也更加备受关注，但也有需要完善的地方。
为此应做好以下两点：明确惩罚性赔偿适用范围；确定惩罚性赔惩数额。
关键词：惩罚性赔偿；功能；完善惩罚性赔偿，又称示范性赔偿或报复性赔偿，是指由法院所做出的赔偿数额超出了实际的损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能[1]。
传统民法认为，补偿性赔偿的宗旨不是为了惩罚行为人，其功能在于恢复受到损害的权利，弥补受害人的损失。
惩罚性赔偿制度与传统的补偿性赔偿制度并不冲突，而只是在传统的补偿性赔偿之外发展了一种例外赔偿的制度，使原有的赔偿制度更加完美。
一、惩罚性赔偿的功能这里的赔偿是指必须以补偿性的损害赔偿为前提的各种不能依补偿性赔偿性制度正常补偿的损害与费用，而不是独立的请求权，也就是说它的成立必须要以构成补偿性赔偿为前提，这样的要求才能得到认同。
比如加害人的行为造成的名誉侵害和心里创伤，这些看似不足为道，实际伤害更大，影响更深的精神损害，其证明系数不仅高，而且难以用一种明确具体的标准加以衡量，金钱的价额更无从算起，为了能让法官、陪审团有个更明确的标准去裁判案件有必要采用惩罚性赔偿来代替精神损害赔偿。
众所周知，诉讼是一个费时费力又费钱的过程，不仅要支付调查费、律师费、通讯费、出庭误工费，还要承担一定的风险。
因为成本过大，费用过高，受害人无力支付，也就挫伤了受害人维权的积极性。
这时惩罚性赔偿是补救伤害的最佳途径。
赔偿原告，惩罚被告，是惩罚性赔偿的惩罚功能所在。
以惩罚的目的为辅，让加害人赔偿并承担受害人的全部经济损失为主，这是补偿性赔偿区别于惩罚性赔偿的关键，其不足之处在于这种惩罚的力度是相当受限的。
对不法行为人来说其之所以难以起到制裁作用是因为它类似于一种交易，以同样的财产去交换受害人的损失。
商品房买卖纠纷是否适用“双倍赔偿制度”
消法》的调整 。 但是当等到其转手 出售 ， 引人误导的虚假宣传 ，比如 ， 经营者 向消 “ 水” 虚假 承诺等一系列在商品房买卖 《 缩 、 从而不受本 费者提供 了严重失 实的美化其 商品或者 中常见 的欺诈行为。 笔者拟以双倍赔偿的 便不是 消费者而成了经 营者， 构成要件为 出发点， 探讨该 问题 。
点 。最高人 民法院＜ 关于审理商品房买卖
其 次， 消费者购买或 者接 受服务不以 由经营者来证 明 自己不存在 主观上 的欺
消费者购买商品或者接受某 诈故 意 ， 举证责任应 由经营者承担 合 同纠纷案件适用法律若干问题 的解释＞ 盈利为 目的。 不是为了将其转让给他人而从 中 构成欺诈的行 为可 以表 现为作为与 第８ 、 ９ 条 第 条把“ 惩罚性赔偿 原则 ” 引入 种服务 ， 谋取利益 ， 而是为了满足个人或者家人及 不作为 ，需要视 经营者所 承担的义务而 到 了商 品房买卖合 同纠纷的处 理中来。 但
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商品 卖 纷 适用 双 赔 度’ 房买 纠 是否 “ 倍 偿制 ’
口文 ／ 赵 燕
国际 那么 ， 不应 就 我 国于 １９ 年颁布实施的 ＜ ９３ 消费者 不 包括 政 府 机 关 。 目前 。 上 通 行 的做 由于经营者的过失造成 的，
但在我 国地方 当认 定经营者存在欺诈 ， 因此也不应 当适 权益保护法＞（ 以下简称 ＜ 消法＝ 第 ４ ｝ ） ９条 法是把 消费者认定为个人。 大多认 为单位 用＜ 消法》 ４ 第 ９条。 当然 。 不构成欺诈 并不 突破了传统民事责任的拘束， 率先确立 了 的消费者权益保护立 法中 ， 这主要是我 国 等于不存在承担其 他法律责任的可能。 如 双倍赔偿制度（ 即惩罚性赔偿 ）但 由于传 也适用消费者权益保护 法。 。 则另 当 统 民法体系对惩罚性赔偿制度 的排斥 ， 加 传 统计划经济 向市场经济过 渡时期的产 果符合其他法律责任的构成要件 ， 随着时间的推移 以及相关法律法规 的 别论 。事实上 ， 在许多情况下消费者可能 之我 国现今的立法缺陷 ， 导致实践操作中 物 。 应当逐渐地将单位排除在《 消法》 调 无法证 明经营者的故意是否存在 ， 将证明 产生诸多疑惑。 尤其是在 现今社会发展的 完善 ， 以便更好 的与 国际接轨 。 同 欺诈故意存在的责任置于消费者一方 。 可 背景下 ， 商品房买卖纠纷是否适用《 消法》 整范 围之外 。 所 规 定 的 双倍 赔偿 制 度 成为 争 议 的焦 时也更有利于保护作为个人 的消费者 。 能会 导致 消费者必然的败诉 。因此 ， 需要
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
(完整版)《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读
《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读资料
全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用摘要：一、商品房买卖合同司法解释第十五条的背景与意义二、商品房买卖合同司法解释第十五条的具体内容解析三、商品房买卖合同司法解释第十五条在实际案例中的应用四、如何合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益五、总结与建议正文：一、商品房买卖合同司法解释第十五条的背景与意义随着我国房地产市场的日益繁荣，商品房买卖合同纠纷也日益增多。
为了保护购房者的合法权益，最高人民法院于2003年颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十五条对商品房买卖合同的解除及赔偿责任进行了明确规定。
这一条款在实际操作中为购房者提供了有力的法律依据，有助于维护市场秩序和公平正义。
二、商品房买卖合同司法解释第十五条的具体内容解析商品房买卖合同司法解释第十五条分为两款，第一款规定了购房者在不符合交付条件的情况下，有权拒绝接收房屋；第二款规定了购房者在接受房屋后，发现存在严重质量问题或者影响正常居住使用的，可以请求解除合同。
这两款为购房者提供了较为全面的保护，确保了购房者在房屋质量问题上的合法权益。
三、商品房买卖合同司法解释第十五条在实际案例中的应用在实际案例中，商品房买卖合同司法解释第十五条起到了积极的指导作用。
例如，在一些开发商延期交付房屋的情况下，购房者依据该条款拒绝接收房屋，最终获得了赔偿。
另外，一些购房者在接受房屋后发现严重质量问题，请求解除合同并获得法院支持。
这些案例都说明了商品房买卖合同司法解释第十五条在维护购房者权益方面的实际效果。
四、如何合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益要想合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益，购房者首先要了解相关法律法规，确保自己在购房过程中遵循合法程序。
其次，当发现房屋存在质量问题时，要及时与开发商沟通，争取通过协商解决。
如果协商无果，购房者可以依据商品房买卖合同司法解释第十五条请求解除合同或者要求赔偿。
《商品房买卖合同司法解释》全文解读
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【释义】建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
”《合同法》恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分。
对于消费者来说，最保险的方法就是将一切写入合同，具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
【释义】合同法第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
合理确定我国惩罚性赔偿金的探析
合理确定我国惩罚性赔偿金的探析摘要：从1994年我国首次在《消费者权益保护法》中引进英美法系的惩罚性赔偿，到2010年在《侵权责任法》中正式明确规定产品责任惩罚性赔偿制度，惩罚性赔偿制度在我国的立法和司法实践中得到了长足发展，但仍有不足之处，惩罚性赔偿金确定方法的现行规定零乱、模糊即是其中之一。
文章通过分析我国现行法律中惩罚性赔偿金确定方面的缺陷及其原因，提出确立合理适当、过罚相当的惩罚性赔偿金确定方法的分析和建议。
关键词：惩罚性赔偿制度惩罚性赔偿金确定方法中图分类号：d923.8 文献标识码：a文章编号：1004-4914（2012）07-051-04我国于2010年7月1日正式施行的《侵权责任法》第47条规定：“明知产品存在缺陷仍然生产、销售，造成他人死亡或者健康严重损害的，被侵权人有权请求相应的惩罚性赔偿。
”这是我国首次在民事基本法律中明确确立产品责任的惩罚性赔偿制度。
但《侵权责任法》中对实现惩罚性赔偿制度功能至关重要的惩罚性赔偿金的确定采取了回避的态度，没有对我国现有的所有关于惩罚性赔偿金的零散且有争议的规定予以整理和明确，使得司法实践中具体案件惩罚性赔偿金的确定缺乏权威的、统一的、具有可操作性的法律依据，笔者认为作为民事基本法律的《侵权责任法》应当对惩罚性赔偿金作出明确、合理的规定，并以此作为本文的讨论课题。
一、惩罚性赔偿制度简介惩罚性赔偿是英美法系特有的民法制度，最早起源于英国，现代以来盛行于美国。
美国《侵权行为法重述（第二版）》第908条较为完整地表述了惩罚性赔偿涵义：“在损害赔偿之外，为惩罚极端无理行为之人，且亦为阻止该行为人及他人于未来从事类似之行为而给予之赔偿；惩罚性赔偿得因被告之邪恶动机或鲁莽置他人权利于不顾之极端无理行为而给予。
在评估惩罚性赔偿之金额时，事实之审理者得适当考虑被告行为之性质及程度与被告之财富。
”英美法系的惩罚性赔偿制度在18世纪诞生之初，主要适用于诽谤、诱奸、恶意攻击、诬告等使受害人遭受巨大精神痛苦的案件中。
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释(2020版)
YOUR LOGO高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释(2020版)The state maintains social and economic order by enacting laws, and contracts signed in accordance with the law have legal effect and are protected by the state.专业合同系列，下载即可用高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释(2020版)说明：本合同书的作用是国家通过制定法律来维护社会经济秩序，规范合同当事人的行为，依法签订的合同具有法律效力，受到国家的保护。
可以下载修改后或直接打印使用（使用前请详细阅读内容是否合适）。
买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。
转相关书籍移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释最高人民法院日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。
其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。
每日商报对部分重要内容作了摘编。
中华人民共和国最高人民法院公告（摘要）第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
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——最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用和《物权法》中不动产登记、期房预告登记等制度的相关规定随着经济的发展、人民生活水平的提高，房地产业迅猛地发展起来，安居乐业已是人们追求的根本，房屋作为最主要的不动产，与我们的生活息息相关。
但在商品房买卖中，开发商往往拥有资金和信息优势，并借助相关优势规避法律责任，侵害作为弱势地位的购房者的利益。
近些年来，房地产交易行为的不规范已成为一个比较严重的社会问题。
一些房地产开发商严重违背诚实信用原则，其行为直接影响着房地产市场的健康发展：有的发布虚假广告，有的设置定金圈套，有的一房两卖或多卖，采取欺诈手段损害购房消费者的权益；有的甚至房屋面积严重缩水或者存在着质量隐患。
这些问题困扰着购房者，也损害了购房者的合法权益。
我们应加强法律意识，积极寻求法律途径解决，对于商品房开发商和销售商的违法行为予以惩罚，以维护自己的合法权益。
早在1993年我国就制定了《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》），借鉴了英美法系的惩罚性赔偿制度，规定商品欺诈和服务欺诈实行两倍的赔偿，正式地、有限制地采用了惩罚性赔偿制度。
惩罚性赔偿就是行为人恶意实施该行为，或对行为有重大过失时，以对行为人实施惩罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付高于受害人实际损失的赔偿金。
该法第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”。
《消法》第四十九条被习惯地称为双倍赔偿规则，这种制度在保护公众利益维持正常的社会经济秩序中，起到了良好的作用，具有赔偿、制裁、预防功能。
2003年的4月28日最高人民法院下发了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《解释》），并于2003年6月1日起施行，对商品房交易中如何适用惩罚性赔偿问题专门做出了明确规定。
有效制裁和遏制着房地产交易领域中的欺诈和恶意违约行为，维护着房地产市场交易的安全和购房者的权益，促进了社会诚信制度的确立。
2007年10月1日生效的《物权法》的不动产登记、期房预告登记等制度赋予了购房者更多的权利，完善了商品房交易的程序和救济制度，有助于房地产业的健康发展。
下面谈一谈《解释》》中关于商品房买卖纠纷中（一级市场）如何适用惩罚性赔偿的问题和《物权法》中不动产登记、期房预告登记等制度的相关规定。
一、《解释》第八条所规定的出卖人恶意违约引起的惩罚性赔偿的两种情形。
第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
”第一种情形在我国房地产业较为普遍，房地产开发商在与买房人签订合同后，未告知买受人又将该房屋作为抵押物抵押给银行或第三人而获得贷款，以便为下一步房地产开发项目取得资金。
此种情况在买受人已享有权利的财产上设定抵押权，显然构成恶意违约。
需要注意的是，在适用此条款时必须要达到“导致商品房买卖合同目的不能实现”这一条件。
也就是说造成买受人不能办理房产证或购买房屋的目的落空，从而严重损害到买受人的合法权益,才会导致出卖人的根本性违约。
如果说出卖人在房屋买卖合同约定的履行期限到来之前将该抵押撤销，不影响和损害买受人的合法权益时不适用惩罚性赔偿。
第二种情形是一房两卖或多卖情况。
出卖人与买受人已签订购房合同。
在没有签订退房协议、退房手续未办理完毕的情况下，出卖人又与第三人签订购房合同将此房出售给第三人，适用惩罚赔偿。
应当注意，对于一房两卖或多卖，情节严重的开发商可能会构成刑事诈骗犯罪。
如果退房协议及手续已办理完毕，只是因一些责任划分或赔偿问题还未履行完毕，不应影响出卖人的再次出卖行为，不适用惩罚赔偿。
二、《解释》第九条规定: “出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
”1、第一种情形：应注意此条款仅仅限于在买卖合同被确认无效及被解除、撤销时，才能予以适用，而不适用合同生效后的违约处理。
房地产开发企业销售商品房时，应向购房人出示“五证两书”，这是法律对销售方的基本要求。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
前四证是取得商品房销售(预售)许可证的前提。
购买“五证两书”齐全的房屋，可以确保购房人买房无风险。
如果购买的是期房，那么根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，房地产开发企业预售商品房的条件除应具有上述五证外，还应具备按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并己确定施工进度和竣工交付日期。
我国现行法律对商品房的开发销售，实施严格的审核制度，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条明确规定，商品房预售必须取得许可证明。
未取得商品房预售许可证明是不允许预售房屋的,即必须办理预售登记。
但《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。
由此可见出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
没有取得商品房预售许可证，而故意隐瞒该事实，又在买受人起诉前仍未取得该预售许可证，认定出卖人存在欺诈毫无异议；如果是订立合同时预售房许可证明正在办理，出卖人将此情形告知或未告知买受人，但在买受人起诉前出卖人已取得商品房预售许可证明的，从鼓励交易原则出发，可以认定该合同有效;提供虚假商品房预售许可证明，这里也会有两种情况：一是签订商品房买卖合同时提供虚假商品房预售许可证，到买受人起诉时尚未取得预售许可证，这种情况应认定出卖人存在欺诈行为；二是签订合同时提供了虚假的预售许可证，但在买受人起诉前已取得了该房屋的预售许可证明，这样的合同是否无效呢？一种意见是出卖人为了出卖房屋采用虚假的预售许可证，将风险部分转给买受人，主观恶意明确，应认定合同无效，实行惩罚性赔偿。
一种意见认为虽说出卖人在售房时采用了虚假的预售许可证，但在买受人起诉前已取得了该房的预售许可证，出卖人先期的欺诈行为并未对买受人造成实际损害，应认定合同有效。
笔者认为对该类合同还是依据《解释》第二条规定，以及善意购买者的意愿来认定有无效力，这样才符合法律公平原则，才有利于维护作为弱势地位的购房者的利益，因出卖人提供虚假商品房预售许可证明的行为是违法的，是违背诚实信用原则的，应给予处罚，不然将是对出卖人违法行为的一种纵容。
如果房地产开发企业“五证”不全，并且不具备商品房预售条件，那么与购房者所签商品房销售（预售）协议就属无效，如果开发商和商品房销售商故意隐瞒“五证”不全的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，那么就要承担惩罚性赔偿，即依据《解释》第九条的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
案例一：2002年6月，济南一单位购房者与某开发商签订了购房合同，约定于2003年11月底前将竣工验收合格的房屋交付使用。
合同签订后，购房者按照合同约定支付了总价款50％的首付款47万余元。
后来，购房者在交第二批购房款时，了解到开发商因为没有办理下用地、规划等相关开发手续，也没有取得该商品房的预售许可证，根本无法开发购房者购买的商品房。
在要求开发商退还预付款并赔偿损失时，遭到开发商的拒绝，购房者于是将开发商告上法庭。
购房者认为，双方在订立合同时，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证等开发手续的事实，合同应当无效，因此请求法院确认双方的商品房买卖合同无效，判令开发商返还已付购房款及利息，并赔偿房屋差价损失，赔偿已付购房款一倍的损失。
开发商表示，他们已经办理了土地、规划部分手续，但因政府行为，他们没有按照当初的计划在合同确定的日期建成房屋。
但从约定来看，他们当时不可能办理商品房预售许可证等证件，对此，购房者是明知的，不存在隐瞒的事实，也不存在欺骗。
因此，购房者要求赔偿损失没有依据。
法院认为，被告作为房地产开发企业，在没有依法取得土地许可证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等证明的情况下，就与购房者签订了购房合同，违反了法律强制性规定，因此合同无效。
而且，购房者基于对开发商的信赖，与之签订了购房合同，并支付了部分购房款，因不能实现购房目的，购房者显然受到了损失，对此开发商应承担主要责任，应当赔偿购房者的损失。
据此，法院一审判决双方签订的合同无效，同时判决开发商返还购房者的预付款，并赔偿购房者20余万元。
案例二：2005年6月，付某看中了某开发商开发的楼盘，咨询时，售楼小姐告诉他一期房屋已售完，但正在开发该楼盘的二期工程，劝他购买，付某于是和开发商签署了一份商品房预售合同，并约定于2007年11月底前将竣工验收合格的房屋交付使用。
合同签订后，张先生按照合同约定支付了总价款50％的首付款。
但在交第二批购房款时，他了解到开发商因为没有办理下来用地、规划等相关开发手续，二期工程成了空中楼阁。
开发商解释说，没有办理下来用地等手续的原因是政府进行“双清”，冻结了用地审批手续，是不可抗力，自己不应该承担责任，只同意退还购房款，付某认为开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，应赔偿自己的损失，双方为此产生了分歧。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1款的规定，开发商仅退还付某已付购房款是不够的，还应赔偿付某的损失，另外支付不超过一倍的购房款。
2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的。
故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
此种情况应具体分析，如果是因出卖人故意隐瞒该房已抵押的事实，致使此房最后因抵押权人行使权利，导致出卖人无法履行与买受人订立的房屋买卖合同，应认定为欺诈；如果出卖人故意隐瞒此房已抵押的事实，但随后该房的抵押权及时被解除不影响商品房买卖合同的履行，就不应该再认定出卖人欺诈，也不适用惩罚性赔偿。