北京土地一级开发项目结案报告
关于土地一级开发的调研报告
关于“土地一级开发”的法律调研报告一、相关法律法规：1、全国人大常委会1998年8月29日通过，1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）2、国务院1998年12月24日通过，1999年9月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称“《实施条例》”）3、建设部2000年3月29日发布并实施的《房地产开发企业资质管理规定》（以下简称“《资质管理规定》”）4、北京市国土资源和房屋管理局发布的，2002年12月12日起实施的《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出[2002]1100号）（以下简称“《暂行办法》”）5、北京市人民政府2002年1月31日下发的《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号）（以下简称“《土地储备制度意见》”）6、北京市国土资源和房屋管理局2002年12月31日下发的《关于北京市土地整理储备中心和区县分中心、重点功能区分中心职责分工（试行）的通知》（京国土房管出[2002]1112号）（以下简称“《职责分工的通知》”）二、关于“土地一级开发”的主管机关《暂行办法》以及《职责分工的通知》对“土地一级开发”的主管机关以及各主管机关的权限作出了明确的规定。
其中：1、《暂行办法》第四条规定，“市国土房管局（现市国土局）负责市土地一级开发的管理工作。
市土地储备中心及分中心按有关职责分工，负责土地一级开发的组织实施工作。
”2、《职责分工的通知》第一条明确，“市土地储备中心负责对政府以‘熟地’出让的土地组织拆迁和基础设施建设等前期开发工作，或通过招标方式选择承担土地一级开发的单位”；第二条明确，“朝、海、丰、石四个区及十个远郊区县分中心可作为主体具体实施本区县区属企事业单位国有土地的收购和土地一级开发工作（进行土地收购和土地一级开发时，土地收购方案及预期收益、土地一级开发成本及预期收益等报市中心审批后方能实施）”，此外，该条同时还明确“商务中心区分中心”、“中关村分中心”以及“北京市经济技术开发区”均可作为主体具体实施本规划范围内的土地一级开发工作。
北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知-通政办发〔2015〕5号
北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------北京市通州区人民政府办公室关于规范土地一级开发中若干问题的通知通政办发〔2015〕5号各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，各街道办事处，各区属机构：为规范我区土地一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，实现政府宏观调控土地市场，高效使用土地一级开发项目资金、节约控制土地一级开发项目成本。
根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）等有关规定，现将有关问题通知如下：本通知适用于市、区联合储备项目；市国土局直接授权企业为主体项目；通州储备分中心为主体委托乡镇政府、园区管委会或国有企业为实施主体项目；通州储备分中心为主体通过挂牌等方式确定实施主体项目。
为使项目开发成本与开发周期更加合理、可行，需建立区内联席会审核制度，项目实施方案制定及修改均须经过区内联席会议审议。
一、联席会议审议制度（一）联席会议由区政府不定期召开，牵头单位为通州国土分局，参会单位由区级相关部门组成，具体包括区发展改革委、区住房城乡建设委、区文化委、区教委、区市政市容委、区国资委、区财政局、区园林绿化局、区民政局、区人力社保局、区安全监管局、区水务局、市规划委通州分局、通州公路分局、项目所在的乡镇政府、园区管委会。
可根据项目具体情况邀请通州电力公司、潞洲水务公司等专业公司参会。
区监察局、区审计局作为监督单位可以列席联席会议。
（二）联席会议职责：主要综合成员单位意见，对项目实施方案制定及修改进行审议，对项目开发成本进行审核。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)
保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发实施方案
目录第一部分摘要一、项目名称 (3)二、项目位置 (3)三、规划条件 (3)四、土地利用现状 (4)五、一级开发成本 (5)六、开发周期 (6)第二部分第一章项目基本情况 (7)一、项目情况及区域分析 (7)1、项目名称及开发主体 (7)2、项目位置及附图 (7)3、区域因素 (9)4、人文环境 (10)二、土地利用现状情况分析 (15)1、项目用地权属 (15)2、土地利用现状 (15)三、地上物现状调查分析 (16)1、地上房屋现状统计调查表 (16)2、地上树木调查统计表 (17)四、主要规划指标说明 (18)五、开发进度分区及供地时间、数量预测 (20)第二章工作方案 (21)一、征地工作方案 (21)1、征地情况概要 (21)2、政策依据 (21)3、征地费用构成 (21)4、征地费用汇总表 (24)二、拆迁工作方案 (26)1、拆迁情况概要 (26)2、房屋拆迁依据 (27)3、房屋拆迁补偿费汇总表 (27)4、企业一次性停产停业损失 (28)三、征地费用汇总表及相关政策 (28)1、征地费用汇总表 (28)2、适用相关政策 (28)四、市政投资方案 (30)1、基础设施情况分析 (30)2、市政投资估算汇总表 (34)五、专业人士及服务费 (35)六、供地方案 (36)1、土地出让方式 (36)2、出让规模 (36)3、市政接用时间 (36)4、土地销售收入预测 (36)5、周边房地产销售收入 (36)第三章开发进度 (38)一、开发进度安排 (38)二、开发进度表 (39)第四章投资方案 (40)1、一级开发静态成本测算 (40)2、二级开发静态成本测算 (40)3、一级开发现金流量表 (43)4、资金筹备 (43)第五章关键点控制 (44)第一部分摘要一、项目名称：北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发实施方案二、位置：北京市通州区永顺镇京承铁路西侧。
三、规划条件总用地面积：113760平方米（170.64亩）建设用地面积：102583平方米（153.9亩）建筑总面积：256457.5平方米其中：住宅建筑面积：223357.5平方米商业建筑面积：30000平方米公共建筑面积：3100平方米容积率：≤2.5用途：住宅、商业及配套四、土地利用现状现状土地面积汇总表地上物汇总表五、一级开发成本六、开发周期一、开发进度安排鉴于本项目征地面积有限,故一级开发采用一次实施方案,不进行分区域实施。
北京土地一级开发及棚改项目要点梳理
一、北京市土地一级开发项目
（七）典型流程
一级开发流程（典型）
规划条件 规划条件
原 土 地 所 原 土 地 所 有 者 或 使 有者或 使 用者 用者 11、 、征 征得 得 区 县 和 乡 区 县 和 乡 镇 政 府 或 镇 政 府 或 上 级 主 管 上级主管 部门同意； 部门同意； 22、 、向 向市 市 储 备 中 心 储备中心 提 出 土 地 提 出 土 地 一 级 开 发 一 级 开 发 申请 申请 委 办 局 联 委 办 局 联 席会 席会 市 国 土 局 市 国 土 局 市 国 土 局 会 同 相 关 市 国 土 局 会 同 相 关 会同发改、 部门 会同发改、 部门 规 划 、 建 规 划 、 建 设、交通、 设、交通、 11、 、确 确定 定 环 保 等 部 土 地 一 级 环保等部 土地一级 门就土地、 发 主 体 门就土地、 开 开 发 主 体 产业政策、 授 权 、 产业政策、 （ （ 授 权 、 规 划 、 资 委 托 或 招 规划、资 委托或招 质、交通、 质、交通、 标） 标） 环 保 等 对 22、 环 保 等 对 、下 下达 达 一 级 开 发 土 地 一 级 一 级 开 发 土 地 一 级 实 施 方 案 开发批复 实 施 方 案 开发批复 提 出 原 则 提 出 原 则 意见 意见 交评 交评 土 土 地 地 一 一 级 级 开 开 发 发 主 主 体 体 市政府批 准 1、新增 集体土地 办理农用 地征收、 或农转用 手续 2、存量 国有建设 用地收回 国有土地 使用权
一、北京市土地一级开发项目
（五）土地一级开发模式
1.土地储备机构为主体项目 1、市土地储备中心为主体项目 2、区、县及重点功能区分中心为主体项目 3、市、区两级土地储备机构联合实施的项目 目前，储备机构实施的一级开发在北京市为主流。 2.开发企业为主体项目 1、 458历史遗留项目（极少，2007年市局发布《关于停止执行 458号文件加快遗留项目处理有关问题的通知》） 2、直接授权企业项目 3、招标项目:从近几年的审核标准把握来看，市国土严格控制招 标项目，主要授权分中心实施，分中心可再委托或招标实施单位 带资或不带资具体操作。
土地一级开发详细流程(以北京为例)--精品
市政建设
上市
审核土地一级开发成本
土地一级开发竣工验收 ***
确定土地出让价格
确定上市方案、办理上市申请手续
一级开发结束
***
取得征地批复
①委托拆迁、评估单位入户调查和评估
②制定拆迁补偿安置工作计划
***
③申请年度拆迁计划
④申请拆迁公告
⑤申请暂停办理相关事宜
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办理土地一级开发贷款事宜
①办理建设用地规划许可证
土地一级开发实施方案 ①进行地上物调查统计 ②进行征地前摸底调查 ③进行现场拍照 ④收集项目适用的特殊政策 ⑤委托编制土地一级开发实施方案 ⑥准备编写征地工作方案所需资料 提供各地快规划详细指标 ①准备编写投资方案所需材料 ②一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等） 协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案 土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要 签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续
②委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算 ***
③办理市政招投标，确定施工、监理单位
④办理规划工程许可证（市政）
实施征地并进行补偿
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实施征地补偿
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办理拆迁补偿安置资金证明文件
实施国有土地收购
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实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款
拆迁
办理拆迁许可证
①核发集体土地房屋拆迁许可证
***
（立项前置事项）
④进行征地前期土地评估，并初步谈判，草签协议 1
①办理用地预审 ***
②办理环境影响评价报告审批
（征地前置事项）
③办理交通影响评价报告审批
④办理文物保护意见（根据联席会要去办理）
北京朝阳港项目土地一级开发实施计划方案
港项目土地一级开发实施方案编制单位：京泰物流置业2007年9月目录第一章总论 (5)第一节项目基本情况 (5)1.1 项目名称 (5)1.2 项目位置 (5)1.3 项目规划情况 (5)1.4 项目现状情况 (6)1.5 项目前期情况 (7)第二节实施方案的编制依据 (9)第二章港项目的宏观因素 (11)第一节宏观经济环境分析 (11)1.1 行政区划和区县功能定位 (11)1.2 经济指标 (12)1.3 其他影响因素 (14)第二节城市整体规划和城市化进程 (14)2.1 城市布局 (14)2.2 交通规划 (15)2.3 城市化进程 (16)第三章市场分析预测 (17)第一节市商品房市场趋势分析 (17)1.1 供应 (17)1.2 销售 (17)1.3 商品房市场未来发展趋势预测 (18)第二节 2006年商品房市场分析 (18)第三节土地市场环境分析 (20)2.1 土地政策 (20)2.2 土地市场 (21)2.3 土地市场发展趋势 (22)第四章宗地区域因素分析 (22)第一节区概况 (22)第二节周边环境 (23)第三节交通环境 (23)第四节周边市政设施条件 (24)第五章土地征地拆迁实施方案 (25)第一节征地实施方案 (25)1.1土地情况概述 (25)1.2 征地围的人口情况 (26)1.3 征地补偿费的构成 (26)1.4 征地计划 (27)第二节拆迁实施方案 (27)2.1 地上物情况 (27)2.2 拆迁补偿费构成 (28)2.3 拆迁进度计划 (31)第六章大市政建设实施方案 (32)第一节项目周边大市政设施情况及初步市政方案 (32)第二节市政建设实施要求 (35)第三节市政建设投资 (36)第四节市政方案进度计划 (36)第七章项目整体开发进度及土地供应方案 (37)第一节项目开发进度 (37)第二节土地供应模式 (38)第三节土地供应计划 (38)第四节土地一级开发深度 (39)第五节供地时点开发状态 (39)第八章投资方案.............................................................................................. +39第一节投资估算 (39)1.1 估算依据 (39)1.2 项目总投资估算 (39)1.3土地毛地价估算 (41)1.４挂牌底价估算 (42)1.5 项目销售收入估算 (42)第二节经济效益分析 (43)2.1支出单价与销售单价对比 (43)2.2 项目现金流量与财务指标分析 (45)2.3敏感性分析 (46)第三节社会效益分析 (46)第九章风险分析及对策 (47)第一节市场风险分析 (47)第二节政策风险分析 (47)第三节金融财务风险分析 (47)第十章项目管理方案 (47)第一节建设计划管理 (47)第二节项目的进度计划管理 (48)第三节项目管理制度 (49)第十章重点事项说明 (49)附件 (51)第一章总论第一节项目基本情况1.1 项目名称港项目土地一级开发项目。
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例来源：《中国房地产》作者：邵福军俞国泰密亚洲发布时间：2010-01-10邵福军俞国泰北京天鸿房地产开发有限责任公司密亚洲中船建筑工程设计研究院一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。
按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。
土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。
通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。
真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。
二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。
土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。
其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。
由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。
而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。
因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。
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编号：京土开结（字）[2006]第号
北京市土地一级开发项目
结案报告
一级开发项目名称
一级开发实施主体
一级开发项目结案日期
北京市土地整理储备中心
本报告附件
一、实施方案，京土开实（字）[2006]第号
二、一级开发成本报告，京土开成（字）[2006]第号
三、审计报告，京土开审（字）[2006]第号
四、一级开发项目结案文件册（装订成册，要有目录）
1、一级开发结案申请
2、一级开发批复
3、与集体经济组织签署的征地协议
4、征地批复
5、征地结案表
6、村民委员出具的关于征地补偿、人员安置、回迁房建设到位的证明
7、拆迁许可证
8、拆迁结案表
9、规划意见书、钉桩坐标成果报告（确定拆迁范围）
10、开发单位出具的对拆迁遗留问题补偿的保证书
11、提供市政咨询方案，市政综合方案，
12、接用条件，市政管线图，
13、市政工程验收文件
14、移交市政管理部门的文件。