业主大会阶段物业紧急维修使用维修资金的业务操作指南
紧急维修基金的使用流程
紧急维修基金的使用流程1. 引言紧急维修基金是一种用于解决紧急情况下维修费用的资金池。
该基金的使用流程旨在确保紧急维修资金的合理、高效使用，保障设施和设备的正常运行。
本文档将详细介绍紧急维修基金的使用流程，并提供操作指南。
2. 流程概述紧急维修基金的使用流程一般分为以下几步： 1. 提交维修申请 2. 维修评估与批准 3. 维修执行 4. 提交维修报告及资金结算下面将对每一步骤进行详细说明。
3. 提交维修申请在发现紧急维修需求时，需要通过以下步骤提交维修申请： - 确定紧急维修项目的具体内容和所需费用 - 填写维修申请表格，包括项目描述、费用估计等信息 - 提交维修申请表格给指定的维修管理部门4. 维修评估与批准维修管理部门收到维修申请后，将进行评估和审批，具体流程如下： - 对维修申请进行初步评估，包括维修项目的紧急程度和所需费用的合理性 - 若维修申请符合紧急维修基金的使用条件，则进入下一步；若不符合条件，则申请被拒绝，并通知申请人 - 维修管理部门将维修申请提交给相关负责人进行审批 - 负责人根据维修项目的紧急程度、项目重要性以及可用资金情况进行综合考虑，决定是否批准维修申请 - 若维修申请被批准，则进入下一步；若被拒绝，则通知申请人，并说明理由5. 维修执行经过维修申请的批准后，维修项目将进入执行阶段，具体步骤如下： - 维修管理部门根据批准的维修申请，联系合适的维修服务机构进行维修工作 - 维修服务机构完成维修工作，并提供维修报告6. 提交维修报告及资金结算维修报告的提交和资金结算是紧急维修基金流程的最后一步，过程如下： - 维修服务机构提交维修报告给维修管理部门，报告中包括维修工作描述、费用明细等信息 - 维修管理部门根据维修报告中的信息进行资金结算 - 根据资金结算结果，维修管理部门通知负责人，完成紧急维修项目的结算流程7. 总结紧急维修基金的使用流程确保了紧急维修资金的合理运用和高效管理。
维修基金应急使用预案
一、预案概述为保障小区业主的居住安全和生活质量，确保在突发情况下能够迅速有效地动用维修基金进行应急维修，特制定本预案。
本预案旨在明确维修基金应急使用的范围、程序、责任主体以及相关责任人的职责，确保维修基金能够在紧急情况下发挥应有的作用。
二、应急使用范围1. 建筑物主体结构安全隐患，如墙体开裂、地基下沉等；2. 电梯故障，经有关部门确定危及人身安全的；3. 外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏等严重影响房屋使用和安全的；4. 消防设施故障，如消防水泵、灭火器等；5. 排水设施堵塞、爆裂等影响业主正常使用和住用安全的；6. 供配电设施故障，影响业主正常用电；7. 其他经业主大会或业主委员会（或其委托的物业服务企业）认定，确需紧急维修的情况。
三、应急使用程序1. 发现紧急情况后，物业服务企业或业主应及时向业主委员会（或其委托的物业服务企业）报告；2. 业主委员会（或其委托的物业服务企业）核实情况，确认属于应急维修范围；3. 业主委员会（或其委托的物业服务企业）向街道办事处或社区提出申请，并提交相关材料；4. 街道办事处或社区核实情况，确认无误后，向区房屋专项维修资金管理机构办理备案；5. 区房屋专项维修资金管理机构通知银行划拨资金；6. 物业服务企业或业主组织施工，进行紧急维修；7. 维修完成后，物业服务企业或业主向业主委员会（或其委托的物业服务企业）报告维修情况；8. 业主委员会（或其委托的物业服务企业）组织业主对维修情况进行验收；9. 维修基金使用情况定期公布，接受业主监督。
四、责任主体及职责1. 业主：发现紧急情况后，应及时报告，并积极配合维修工作；2. 物业服务企业：负责维修基金的申请、使用和管理，确保维修资金合理使用；3. 业主委员会（或其委托的物业服务企业）：负责监督维修基金的使用，确保维修基金用于应急维修；4. 街道办事处或社区：负责核实维修基金使用情况，确保维修基金用于应急维修；5. 区房屋专项维修资金管理机构：负责维修基金的划拨和管理。
业主缴纳的物业维修基金怎么使用
业主缴纳的物业维修基⾦怎么使⽤物业维修基⾦主要是⽤于房⼦以后的⽇常维修⼯作的，例如墙⽪脱落，⼩区公共设施的损坏或者电梯出现故障的情况下，物业要维修这些公共区域就需要使⽤维修基⾦。
使⽤房屋维修基⾦的程序也⽐较严格，⼀般情况下都要召开业主⼤会，这样也是为了避免私吞维修基⾦。
⼀、业主缴纳的怎么使⽤?1、⽤于满后房屋主体结构、公共部分和设施在损坏之后的维修与更换。
2、房屋主体报过内外城中墙、柱、梁、楼板、屋顶等，公共部分包括外墙⾯、楼梯间、⾛廊通道等，公共设备有上下管道、电梯、消防、车库等。
3、⼀般在没有业主委员会的⼩区，是由房管局代管，但是申请程序很复杂。
想要⽀出房屋维修基⾦要遵照双2/3特别多数原则"，即占建筑物总⾯积三分之⼆以上的业主且占总⼈数三分之⼆以上的业主讨论通过之后才能申请。
⼆、维修基⾦的使⽤程序：(1)维修资⾦划转业主⼤会管理前，需要使⽤住宅专项维修资⾦的，按照以下程序办理：1、物业服务企业根据维修和更新、改造项⽬提出使⽤建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使⽤建议;2、住宅专项维修资⾦列⽀范围内专有部分占建筑物总⾯积三分之⼆以上的业主且占总⼈数三分之⼆以上的业主讨论通过使⽤建议;3、物业服务企业或者相关业主组织实施使⽤⽅案;4、物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县⼈民政府建设主管部门申请列⽀;E建设主管部门审核同意后，向专户管理银⾏发出划转住宅专项维修资⾦的通知;5、专户管理银⾏将所需住宅专项维修资⾦划转⾄维修单位。
(2)维修资⾦划转业主⼤会管理后的使⽤程序办理：1、物业服务企业提出使⽤⽅案，使⽤⽅案应当包括拟维修和更新、改造的项⽬、费⽤预算、列⽀范围、发⽣危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使⽤住宅专项维修资⾦的情况的处置办法等;2、业主⼤会依法通过使⽤⽅案;3、物业服务企业组织实施使⽤⽅案;4、物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列⽀住宅专项维修资⾦;5、业主委员会依据使⽤⽅案审核同意，并报建设主管部门备案;建设主管部门发现不符合有关法律、、规章和使⽤⽅案的，应当责令改正;6、业主委员会向专户管理银⾏发出划转住宅专项维修资⾦的通知;7、专户管理银⾏将所需住宅专项维修资⾦划转⾄维修单位。
专项维修资金使用操作流程
专项维修资金使用操作流程第一步：项目申报1.物业管理公司组织业主委员会或业主大会决定专项维修资金使用范围和计划。
2.业主委员会或专项维修资金使用管理委员会成立项目申报小组。
3.业主委员会或项目申报小组向业主发送特别维修基金使用申报通知，告知业主申报流程和时间要求。
4.业主在规定的期限内，通过书面或电子形式向物业管理公司提交特别维修基金使用申报书，包括项目名称、预算、计划、必要的资料等。
第二步：审批1.物业管理公司成立审批小组，负责审核项目申报书的真实性、合理性和完整性。
2.审批小组对项目申报进行初步评估，并提出补充材料的要求。
3.申报人按要求提交补充材料。
4.审批小组进行综合评估，决定是否通过项目申报。
5.审批结果将以书面形式通知申报人和相关业主。
第三步：资金拨付1.物业管理公司根据审批结果编制资金拨付计划。
2.拨付计划包括项目名称、资金金额、拨付时间等。
3.拨付计划需经过业主委员会或业主大会审议通过。
4.物业管理公司根据拨付计划向申报人拨付资金。
第四步：使用管理1.申报人收到资金后，需按照项目计划进行使用，不能超出预算。
2.申报人在使用过程中需按规定进行备案，包括资金使用情况、工程进度等。
3.申报人须定期向业主委员会或专项维修资金使用管理委员会报告项目进展情况，并提供相关的证明文件。
第五步：结算1.物业管理公司负责对已完成的项目进行结算。
2.申报人提交项目结算申请书，包括项目实施情况、人员和材料使用情况、财务报表等。
3.物业管理公司成立结算小组对申报人提交的项目进行审核。
4.结算小组核对实际使用情况和资金使用合规性，决定是否予以结算。
5.结算结果将以书面形式通知申报人和相关业主。
以上是专项维修资金使用操作流程的主要步骤。
不同地区和组织有可能会有一些差异，但总的来说，这个流程可以作为一个参考，供物业管理公司和业主委员会参考和实施。
物业维修专项资金使用的操作流程（★）
物业维修专项资金使用的操作流程（★）第一篇：物业维修专项资金使用的操作流程物业维修专项资金使用的操作流程根据《物业专项维修资金管理办法》第十四条、第十五条的有关规定，结合本辖区物业专项维修资金使用情况，进一步规范政府代管部分物业专项维修资金的使用，特制订物业专项维修资金使用操作程序。
一、物业专项维修资金使用一般操作程序1、出具委托书（附一）。
小区业主委员会出具把小区内需要维修的物业项目委托物业服务企业办理相应手续的书面文件。
2、提出维修计划和资金使用方案。
由物业服务企业根据小区内的物业使用状况，提出小区共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及物业专项维修资金使用方案（包括实施项目和资金使用预算）。
3、公告（附二）。
在小区内以公告的形式把维修改造计划和物业专项维修资金使用方案告知全体业主，采取召开业主大会方式的，要告知召开业主大会的时间和地点；采取征询意见方式的，告知征询业主意见的时间计划。
4、召开业主大会或征询意见。
召开业主大会或征询业主意见时，要求业主填写《小区物业专项维修资金使用征询意见表》（附三），业主在《小区物业专项维修资金使用征询意见表》中明确对维修的项目和金额是否同意，并在表格相应栏内签名或盖章。
5、汇总意见。
《小区物业专项维修资金使用征询意见表》征求意见后回收汇总，计算出各个维修项目的同意率和不同意率，并填写《小区物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》（附四）、《小区物业专项维修资金使用征询意见结果汇总表》（附五）。
公示（附六）。
将以下材料在小区内公示7天：①委托书；②维修改造计划和物业专项维修资金使用方案；③《小区物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》、《小区物业专项维修资金使用征询意见结果汇总表》。
公示时将公示上墙资料拍照归档。
7、备案。
通过公示后，物业服务企业向房管局物业管理所提出书面申请备案（附七），申请备案时提供以下材料：①委托书；②维修改造计划和物业专项维修资金使用方案；③《小区物业专项维修资金使用征询意见情况汇总表》、《小区物业专项维修资金使用征询意见结果汇总表》；④上墙公示内容的照片资料。
紧急使用物业专项维修资金流程
紧急使用物业专项维修资金流程
一、制定申请使用维修资金紧急报告
住宅小区收到各级部门在创城工作实地测评中工作问题清单后，物业公司或业主委员会根据工作问题清单，制定申请使用维修资金紧急报告，组织维修、更新、改造。
二、公示申请使用维修资金紧急报告全文
物业公司或业主委员会将紧急报告全文在住宅小区显著位置进行告知性公示，公示期不少于5日。
在公示期内，相关业主对紧急报告有异议的，物业公司或业主委员会负责解释。
三、提交申请使用维修资金紧急报告
在申请使用维修资金紧急报告进行公示的同时，物业公司或业主委员会向管理机构提交申请使用维修资金紧急报告，并提供维修工程发票（预支工程款发票）。
四、拨付预支资金
管理机构核实申请使用维修资金紧急报告后，将维修资金总额30%的预支资金划转到维修单位。
五、组织工程竣工验收
1.物业公司申请的，物业公司与维修资金列支范围内3名业主共同进行维修工程竣工验收，出具工程竣工验收报告；
业主委员会申请的，业主委员会组织维修工程竣工验收，出
具工程竣工验收报告。
2.物业公司或业主委员会将工程竣工验收报告在住宅小区显著位置进行公示，公示期不少于5日。
在公示期内，相关业主对工程竣工验收报告有异议的，物业公司或业主委员会负责解释。
六、拨付决算资金
1.工程竣工验收报告公示期届满，物业公司或业主委员会向管理机构提交以下材料：工程竣工验收报告（含公示照片）、维修工程合同、工程费用决算清单、工程费用分摊清册、维修工程发票（结算工程款发票）。
2.维修工程费用超过1万元的，需提供维修工程审价报告。
3.管理机构核实情况后，将维修资金总额70%的结算资金划转到维修单位。
物业维修资金紧急使用预案
一、预案背景为确保小区业主的生活环境和生活质量，提高物业管理水平，保障小区公共设施设备的正常运行，根据《物业管理条例》及相关法律法规，结合本小区实际情况，特制定本预案。
二、预案目的1. 明确物业管理维修资金紧急使用流程，确保维修资金使用的高效、合理。
2. 及时处理小区公共设施设备的突发故障，保障业主生活不受影响。
3. 规范维修资金的管理，防止资金滥用和浪费。
三、预案适用范围本预案适用于本小区物业管理维修资金的紧急使用。
四、组织机构及职责1. 物业管理维修资金紧急使用领导小组（1）组长：小区物业管理公司总经理（2）副组长：小区物业管理公司副总经理（3）成员：小区物业管理公司各部门负责人领导小组负责制定、修改和完善本预案，组织、协调和监督紧急使用工作的实施。
2. 物业管理维修资金紧急使用办公室（1）主任：物业管理公司财务部经理（2）副主任：物业管理公司工程部经理办公室负责紧急使用资金的申请、审核、拨付等工作。
3. 物业管理维修资金紧急使用工作组（1）组长：物业管理公司工程部经理（2）成员：物业管理公司工程部、物业部等相关人员工作组负责现场勘查、维修施工、验收等工作。
五、紧急使用条件1. 公共设施设备发生突发故障，影响业主正常生活。
2. 紧急维修工程需在规定时间内完成，以免造成更大的损失。
3. 紧急维修工程预算不超过物业管理维修资金总额的一定比例（如10%）。
六、紧急使用流程1. 紧急情况发生后，物业管理公司工程部立即组织人员进行现场勘查，确定维修项目及预算。
2. 工程部将勘查报告及预算提交紧急使用办公室。
3. 紧急使用办公室对勘查报告及预算进行审核，符合紧急使用条件的，报领导小组审批。
4. 领导小组审批通过后，紧急使用办公室向工程部下达紧急维修指令。
5. 工程部组织人员进行维修施工，确保维修质量。
6. 维修完成后，工程部组织验收，验收合格后向紧急使用办公室提交验收报告。
7. 紧急使用办公室对验收报告进行审核，无误后拨付维修费用。
公共维修资金紧急使用预案
一、总则1.1 编制目的为确保住宅小区公共设施和设备在紧急情况下得到及时修复，保障业主生命财产安全，维护小区正常生活秩序，特制定本预案。
1.2 适用范围本预案适用于住宅小区公共维修资金在紧急情况下使用的情况。
1.3 管理原则（1）及时响应：一旦发现紧急情况，立即启动预案，确保公共设施和设备得到及时修复。
（2）依法依规：严格按照国家和地方相关政策法规，确保维修资金使用的合法合规。
（3）公开透明：维修资金的使用过程要公开透明，接受业主监督。
二、组织机构及职责2.1 成立紧急维修资金使用领导小组由小区业主委员会、物业服务企业、相关部门代表组成，负责紧急维修资金的决策、协调和监督。
2.2 紧急维修资金使用领导小组职责（1）制定紧急维修资金使用预案；（2）审批紧急维修资金使用方案；（3）监督维修资金使用过程；（4）对维修资金使用情况进行公示。
2.3 物业服务企业职责（1）负责收集紧急维修资金使用申请；（2）组织实施紧急维修工程；（3）配合紧急维修资金使用领导小组进行监督；（4）向业主大会或业主委员会报告维修资金使用情况。
三、紧急维修资金使用流程3.1 发现紧急情况（1）物业服务企业或业主发现紧急情况，应立即向紧急维修资金使用领导小组报告；（2）紧急维修资金使用领导小组根据实际情况，决定是否启动预案。
3.2 评估紧急情况（1）紧急维修资金使用领导小组组织专业人员对紧急情况进行评估；（2）评估结果报紧急维修资金使用领导小组审批。
3.3 提出紧急维修资金使用方案（1）物业服务企业根据评估结果，提出紧急维修资金使用方案；（2）紧急维修资金使用领导小组审批紧急维修资金使用方案。
3.4 实施紧急维修工程（1）物业服务企业根据批准的紧急维修资金使用方案，组织实施紧急维修工程；（2）维修工程完成后，物业服务企业应向紧急维修资金使用领导小组报告。
3.5 维修资金使用公示（1）紧急维修资金使用领导小组对维修资金使用情况进行公示；（2）公示内容包括维修项目、维修费用、维修时间等。
住宅专项维修资金的紧急使用程序
住宅专项维修资金的紧急使用程序说到住宅专项维修资金的紧急使用程序，大家可能一脸懵：“这是什么鬼？难道我的房子要坏了吗？”其实呢，咱们得先理解啥是住宅专项维修资金。
简单来说，它就是咱们交的那笔钱，用来修缮老旧房子或者处理一些突发性的维修问题。
比如楼顶漏水了，或者电梯坏了，反正是房子“生病”了。
大家每个月或者每年交一点儿，久而久之，这笔钱就攒了起来，等到真出事的时候能派上用场。
可是，问题来了，房子坏了，咱们急得像热锅上的蚂蚁，维修资金该怎么用呢？想想看，假设电梯坏了，一楼和二楼的人都不急，三楼以上的居民一脸懵逼，恨不得把楼道当跑步机。
别说二十楼了，四五楼的人已经脚底抹油了，恨不得飞起来。
所以问题来了，万一真的发生了这种情况，怎么办？这个时候，专项维修资金就得“登场”。
可别以为拿个钱袋子就能解决问题。
人家有程序的，严格得很呢。
你得知道，专项维修资金的使用并不是随便拿来花的。
不是你家灯泡坏了，就能动用这笔钱。
你得先看看是不是符合紧急使用的标准。
比如房顶漏水、电梯坏了这些大家伙，肯定算。
但如果你家厨房漏水，管道裂了，还得自己修，没人管。
那些老小区的居民都知道，社区物业不是救星，关键时刻得靠大家自己“顶着”。
没错，如果是真的紧急，物业会先报备给相关部门，提交一个紧急维修的申请，告诉大家出事了，得花钱修。
然后呢？别以为一说出事，钱就来了。
先得通过业主大会同意才行。
不是说大家都同意，物业说“我来修”，就行。
毕竟，大家的钱，得大家决定咋花，不是个别物业“单打独斗”的事。
可是你要说，业主大会怎么开呢？别急，规则都在那摆着呢。
业主大会开不起来的情况下，特别紧急的维修事项，比如电梯坏得不行，或者出现安全隐患，物业有权提起紧急程序来。
这时候，维修资金就会“破例”使用，但得满足几个条件：一是维修的费用合理，二是紧急程度必须非常高，三是不能影响到大多数居民的正常生活。
好家伙，要是条件合适，物业就得开始行动，先行动，后报账，修好之后再核对费用，按照大家分摊。
动用维修基金的流程
动用维修基金的流程
首先，业主委员会或者物业管理公司需要对需要维修、修缮或改建的项目进行评估和规划。
这一步是非常重要的，需要全面考虑建筑物的实际情况和维修需求，确定维修基金的使用范围和金额。
接下来，业主委员会或物业管理公司需要向业主大会提交动用维修基金的提案，并进行充分的讨论和协商。
在业主大会上，应当对维修项目的必要性、紧急性和费用进行详细的说明，听取业主的意见和建议，最终达成一致意见。
一旦业主大会通过了动用维修基金的提案，业主委员会或物业管理公司需要制定具体的维修方案和预算，并向相关部门进行备案和审批。
在编制维修方案和预算时，要充分考虑维修项目的施工周期、材料费用、人工费用等因素，确保预算合理、充分。
经过备案和审批后，业主委员会或物业管理公司可以开始筹集维修基金。
通常情况下，可以通过业主缴纳专项维修基金或者向银行申请专项维修基金贷款来筹集资金。
在筹集资金的过程中，需要及时向业主公示维修基金的使用情况和进度，保障业主的知情权。
最后，业主委员会或物业管理公司需要选择合适的施工单位进
行维修项目的实施。
在施工过程中，要加强监督和管理，确保施工
质量和进度，同时及时公示维修项目的进展情况和支出情况，保障
业主的知情权和监督权。
总的来说，动用维修基金的流程包括评估规划、业主大会审议、备案审批、筹集资金和施工实施等环节。
在整个流程中，要充分尊
重业主的意见和决定，保障业主的知情权和监督权，确保维修基金
的合理、规范使用，维护共有建筑物的长期利益。
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业主大会阶段物业紧急维修使用维修资金
的业务操作指南
一、属于紧急维修的范围
1、电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，电梯专业检测机构出具整改通知书的；
2、给水排水系统中涉及的设施设备存在安全隐患，或发生故障，造成大面积停水，房屋行政主管部门出具整改通知书的；
3、消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，消防部门出具整改通知书的；
4、屋顶、屋面、外墙面发生渗漏、地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经房管部门指定的房屋质量渗漏认定机构出具证明的；
5、房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经专业房屋质量检测单位出具证明的。
二、业务支取流程
1、物业发生紧急情况时，物业服务企业应当在24小时内采取应急防范措施，并制定维修、更新方案；涉及需要使用专项维修资金的，向业主委员会提出申请。
2、业主委员会应当在24小时内召开业主委员会会议。
经讨论同意后，由物业服务企业持相关材料和有效的会议纪录报区（县）住房保障房屋管理部门备案。
3、业委会或委托的物业服务企业联系业主大会维修资金开户银行，与银行指定的审价单位签订委托审价合同，并进行工程预算咨询。
4、业委会、物业服务企业按照工程实施方案和工程预算建议书落实施工单位，并签订施工承包合同。
5、业委会或委托的物业服务企业按照工程进度，向业主大会维修资金开户银行提交相关书面材料，支取工程费用。
三、系统操作流程
1、建立维修对象。
物业公司以小区管理处口令登录“上海市房屋维修资金管理系统”，在“开户阶段—维修资金使用—维修对象管理”中，建立此次支取维修资金涉及的维修对象；以前建立过的，可直接选择已建立的维修对象。
2、制定维修方案。
在“开户阶段—超出物业服务企业受权的项目”中操作。
点击“制定应急维修方案”，选择维修对象，录入工程实施方案和业委会决议，选择急修项目类型，并上传急修项目的相关认定材料。
保存后，打印决议和维修方案，提交备案。
3、签订审价合同。
确定审价单位后，点击“审价合同管理”，新增审价合同，录入相关信息，打印《委托审价合同/业务联系书》，由业主大会与审价单位签订。
4、签订施工合同。
确定施工单位后，点击“施工合同管理”，新增施工合同，录入相关信息，打印《施工承包合同》，由业主大会、物业公司和施工单位签订。
5、支取工程款。
点击“任务单管理”，新增任务单并进行分摊；
点击“支取汇总”，选择相关工程汇总支取后，发送至银行，并打印支取汇总表。
首次支取时，需提交系统打印的支取汇总表、业委会决议、急修方案、审价合同和施工合同等。
首次支取金额不能超过工程合同总价的30%。
完工前，累计支取的工程合同款金额不能超过工程合同总价的75%
6、完工报告管理。
审价单位录入审价报告后，点击“完工报告管理”，录入工程完工信息，打印《工程实施情况暨完工报告》。
持支取汇总表、审价报告、工程完工报告等资料，进行工程尾款的支取。
工程款需预留不少于5%的质量保证金。
7、质保金支取。
工程质保期满后，即可新增任务单，并分摊支取质量保证金，需提交银行资料包括支取汇总表、工程质量责任期满证明等。