怎样签订正式的购房合同

怎样签订正式的购房合同篇一：如何签订正式的购房合同ﻫ

1．正式合同文本的签订ﻫ买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。大家都知道,开发商对《商品房买卖合同》非常了解，都曾精心研究过，是签订《商品房买卖合同》的“高手”，而购房者对此却比较生疏,稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此,在签订购房合同的时候,购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的重要条款,希望大家能够详细阅读、体会，相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用。

(１)认准签约主体

仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此,购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司）,在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外，还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。ﻫ（2)仔细阅读合同内容ﻫ拿到《商品房买卖合同》

后,购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容,如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向当地的房地产开发主管部门咨询,在自己全部理解之后才开始签约。ﻫ（3)不要漏项ﻫ对《商品房买卖合同》中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应当逐项填写，以免出现漏项，因为这些条款关系到所购房屋的合法性。

在现实中,很多购房者对此并不重视,以为房子在那摆着不会出错,当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时，就很难证明对方欺诈,因此,在签订合同的时候,必须将这些内容明确地写进去。ﻫ(4)寻找谈判的机会

《商品房买卖合同》中有许多相关条款ﻫ都是空白的,这需要买卖双方协商后填写或补充约定。也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进行修改、增补或删减。但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容,使得购房者失去了平等谈判的机会。这时候,购房者需要头脑清醒地据理力争，如果自己不同意合同中的某项约定,就应该将自己的意见写进补充约定中。否则，签订认购书就视为你同意了合同中的条款。

（５)对于双方违约的处理应平等ﻫ在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款,但关键内容是空白的,需要由甲乙双方协商填写。如果开

发商在签订合同前就已经填写完毕,购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。ﻫ(6)关于房屋面积差异的处理

关于商品房面积的计算,我们在前面已经有所交代。但是在这里还需要进一步予以详解：

我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中,对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款:出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符,如果合同中有约定,按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确,面积误差比绝对值超出３%,购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同,房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含３％)部分的房价款由购房者按约定价格补足,面积误差比超出３%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者；房屋实际面积比合同约定面积小的,面积误差比在3％以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者,面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。

此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权,公用建筑分如何签订正

式的购房合同ﻫ摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款,因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。当然,这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。

(7)产权登记要明确

按国家《商品房销售管理办法》第34条的规定，开发商必须在商品房交付使用的60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起９０天内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购房者应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

因此,只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务，就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任。

在现今的商品房买卖中,开发商往往承诺由其代办权属证书，所以,开发商不但有在60日内提交资料备案的义务，同时还有房屋交付使用（预售)90天内或者合同签订后(现售)90天内办理完产权登记手续的义务,否则就应当承担违

约责任。当然，当事人双方也可以在合同中另行约定上述时间期限。

（8)配套设施要明确

在《商品房买卖合同》中,商品房的上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期都是空白,这也需要由甲乙双方协商填写。

如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做:“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的?入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制,但合同中都应对此有尽量明确的约定。同时,还应有对违约责任的处理方法。

(9）不可轻视设计变更

很多购房者不重视合同中的设计变更条款,尤其是对所购房屋无关的环境变更,因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益,但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。ﻫ（１0)明确合同附件