日本、韩国住房保障制度及对我国的启示
日本保障性住房制度分析及对我国有关制度启示的研究
日本保障性住房制度分析及对我国有关制度启示的研究关键词：日本；保障性住房；制度分析；启示研究0 引言自从有人类以后，人们就把其将近30%的时间在房屋中度过，只要有人类的存在就需要房屋来住。
但是并不是每个人都可以拥有自己的住房，随着科技的高速发展，现阶段在大部分国家和地区，只有部分家庭或个人有经济实力去购买属于自己的住房，但仍有一大部分中低收入家庭或个人未拥有属于自己产权的住房。
从客观义务上来讲，国家和社会有义务也有责任来帮助自己的公民拥有住房。
因此，在世界的各个国家与地区，住房问题不仅是复杂的经济问题，也是值得研究的社会问题。
自改革开放以来，我国为了帮助中低收入的家庭解决其居住环境，我国政府先后实施了经济适用房、廉租房、限价房等有关政策，但其效果不尽人意。
因此，如何有效地借鉴发达国家的方法来解决中低收入家庭在住房上的问题，成为一个值得研究的问题。
1日本保障性住房制度的主要形式在经历过第二次世界大战后，日本本国出现了严重的经济萧条，此时许多无房可住的难民大量集中在城市的各个角落。
为了有效遏制社会矛盾，日本政府开始在社会上有目的的实施一系列与住房有关的保障制度来确保自己本国公民的住房问题。
日本保障性住房的主要方式有：（1）公营住宅：是由政府出钱来建筑的住宅，主要是给那些收入水平在日本平均水平三分之一以下的低收入群体。
该种方式的运营模式是由当地政府来投资建设，中央政府来贴补，以出租的方式租给当地民众。
（2）住宅工团：是由日本政府来贷款建设，其面向的人群是大城市中中低收入的国民；（3）住宅金融公库：是日本政府性金融机构，其主要是为日本本地打算购房或者建房的国民长期提供低息贷款，来鼓励自己的公民拥有属于自己的房产。
2 日本保障性住房的特点虽然日本的保障性住房制度与其他发达国家相比起步比较晚，但是其发展迅猛，取得的效果不差于其他发达国家，它的保障性住房特点主要有：（1）法律体系的完善：日本政府对其每一项的保障住房建设都会颁布相应的法律法规，这不仅有效的对保障性住房制度进行了规范也使各种可能会出现的情况出现了有法可依。
国外住房保障制度对我国的启示
国家 ，实哥 亍商 品 化 的 住 房 保 障 形 法 》 规 定 ，政 府 提 供 低 利 息 贷 款 ， 会 、联 邦 住 宅 抵 押 贷 款 公 司 、联 邦 式 ， 房 商 品化 程 度 较 高 ， 人 拥 鼓 励 私 人 投 资 于 低 收 人 家 庭 公 寓 住 宅 管 理 委 员 会 等 。 主 要 职 能 是 住 私
突 出 的地 位 。 １ ．完 ｆ 的 珐 规 建 设 Ｉ
管 理 和 园 地 制 宜 地 组 织 施 工
ｌ ３ 三 室 一 套 的 ，政 府 只 补 贴 ／ ；
第 四 ，组 织 公 团 进 行 住 宅 开 ５ ； 室 一 套 的 ， 府 不 仅 没 有 补 ％ 四 政
第 二 次 世 界 太 战后 ， 日本 住 房 发 。与 一 般 国 家 不 同 ． 日本 政 府 在 贴 ， 而 且 按 成 本 价 加 ５ 的利 润 ； ％ 短 缺 达 ４ ０万 户 ，约 ２ Ｏ ２ － Ｏ ０万 人 无 积 极 进 行 普 通 居 民 住 宅 建 设 与 经 五 室 一 套 的 ， 政 府 按 成 本 价 加
（ ）日本 的 住 房 保 障 制 度 ： １ 通 过 立 法 保 障 住 房 措 施 的 住 所 的 家 庭 四 是 提 供 房 租 补 ．
落 妻
贴 家 庭 收 人 为 居 住 地 的 中 等 收
日本 作 为 后 起 的 市 场 经 济 国
美 国 在 住 房 保 障 方 面 最 具 特 人 ８ ％ 以 下 者 均 可 申 请 此 项 补 家 ， 会 保 障起 步 晚 而 发 展 快 ， ０ 社 保
房 可 住 ，占到 当 时 人 口 的 １ 日 ／４ 营 的 同 时 ， 是 直 接 介 人 ， 是 组 不 而
１ ％ 的 利 润 。 由 于 房 价 上 涨 ， 售 ５ 出
国外住房保障制度评介及其启示
作 ，向中低收入阶层 出售或 出租 公共 组屋 。住房 发展局按商 品经 营原 则 自主经 营、 自负盈亏 ，其 资金来源是 国家贷款和 政府给予 的住房差价补贴 。
（ ）推 出 “ 者 有 其 屋 ”计 划 和 政 府 组 屋 ， 辅 以 住 房 ２ 居
公积金制度 。１ ６ 年新加坡政府推 出 “ ９４ 居者有其 屋”计划 ，
多种 形式的保障性住 房。 １４ 年国土交通省 设立 住宅局 ，专 ９８ 门负责住宅方面工作 。１ ５ 年 制定 了 《 ９１ 公营住宅 法》，用于 管理 面向低收入家庭 的低 租金公共住 宅 。１ ５ 年 日本在 《 ９５ 公
■外住房保 障期 度丹 介 及其启示
一 文／ Ｎ静
相较于 中国的住房保 障制度 而言 ，无论 是亚洲近邻新加
坡 、 日本 、 韩 国还 是 欧 美 的英 、 法 、 德 、美 、加 诸 国 ，他 们 １５年制 定、１６年 修改 的 《 ９５ ９８ 中央 公积 金 法 》 ，允 许 公积 金 会 员 动 用 公 积 金 购 买 公 共 组 屋 ， １８ 年 ６ ，新 加 坡 政 府 制 ９ｉ 月 定 了特 批 居 住 物 业 计 划 ， 中 央 公 积 金 也 可 以 用 于 支 付 私 有 住
配套措施作为住 房保障制度 的支撑 。新加坡在 １ ６ 年独立后 ９５ 修改宪法 ，修 改了原有 的强征 民间土地必须 合理赔偿的宪法 条文，规定政府 可 以用低廉价 格征收土地 ，再将 土地免费提 供给 组屋建设 。１ ６ 年颁布 《 ９６ 土地征用法令 》规定政府有权
征用 私 人 土 地 用 于 国 家 建 设 ， 可在 任 何 地 方 征 用 土 地 建 造 公 共 组 屋 ，这 样 便 保 证 了 建设 组屋 的土 地 供 应 问题 。
韩国住房政策的历史演变及启示
一、韩国住房政策的历史演变
韩国的住房政策是从 20 世纪 60 年 代 开始 实 施的 。 因 为 20 世 纪 50 年 代 的韩 国经历了朝鲜战争及其战后持续的国内政治、经济局势的动荡不稳，致使政府无法 进行有序的经济开发，更无暇顾及居民的住房问题。
（一）20 世纪 60 年代—— —政策准备期 1961 年朴正熙掌权以后，韩国政府制定了第一个 《经 济开 发 5 年 计 划》，把 促 进 住房建设和供应，加大政府对住房市场的参与等内容 ，纳入该计划之中。 1963 年，颁 布了 第一 个 关于 住 房的 法律— ——《公 营 住宅 法 》， 明确 了公 房 的供 应 对 象 ， 即 无 房 户、低收入者、灾民等。 此外，为了扩大公房的供应、解决住房建设资金短缺的问题， 成立了大韩住宅公社（1962 年）和韩国住宅银行（1967 年）等两家国有公共机构。 这一时期，由于韩国的产业发展处于工业化起步阶段，政府投资又倾斜于产业 基础 设 施的 建 设等 原因 ，政 府对 住 房建 设方 面 的实 际 投资 非 常 有 限 。 从 1965 年 到
宅 建 设 计 划 》（1988-1992）的 完 成 和 《新 经 济 5 年 计 划 》（1993-1997）的 实 施 ，韩 国 的 住 房 难 问 题 得 到 了 根本性改善。 并且， 住房价格也开始出现下降的趋 势 ， 如 扣除 物 价 上 涨 因 素 ，1996 年 与 1991 年 相 比 ， 住房价格实际下降 43%（Kim,2007）。 在《200 万户住 宅 建 设 计 划 》实 施 期 间 ， 共 建 设 281.2 万 套 住 房 ， 住 房 普 及 率 也 从 1988 年 的 70.9% ， 到 1992 年 升 至 76%（参见图 2）。 另外，1993 年金泳三执政后实施的 《新经 济 5 年 计 划》期 间 内，共 建设 住 房 312.5 万 套 ， 建设 总 套 数 比 《200 万 户 住 宅 建 设 计 划 》期 间 增 加 了 11.1%。
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示住宅问题是世界各国政府共同面临的难题，各国对解决国民住房困难、提高国民居住条件都十分重视，制定了各自不同的住房保障政策。
通过研究和分析国外住房保障政策的经验和教训，可以给我国的住房保障政策有益的启示。
标签国外住房政策；经验；教训；启示虽然经济社会制度、经济发展水平和住宅目标不同，各国采取的住房保障政策也不同，但对先进国家和地区住房保障政策进行研究和分析，吸收经验，借鉴教训，对完善我国住房保障政策有重要的借鉴意义。
1 国外住房保障政策的经验1.1 强有力的法律制度的支持住宅保障政策的貫彻和执行需要一套严谨、可行的住房法律体系的保障，各国政府历来重视通过立法来确定居民住房问题的大政方针。
20世纪30年代开始美国对住房政策进行了一系列重大调整。
1937年通过了第一个住房法《联邦住宅法》，建立美国住房署，制定长远计划，为低收入家庭修建公共住宅，为地方住房机构的低房租住房和清理贫民窟提供贷款，从此奠定了公共住宅的法律地位和社会基础。
1949年重新修订了《住宅法》，并在1965年和1968年两次修改补充《住宅法》，同时又颁布实施了《住房贷款法》、《住房再贷款法》等法规，从而逐步完善了住房法律体系。
1.2 完整的公共住房发展计划新加坡政府住房政策的基本目标是“使全民都有使他们引以为自豪的住房”，其在改善国民住房问题方面取得的成就得到全世界的认可，新加坡政府在解决国民住房问题方面的一个重要的经验就是制定并且严格执行公共住房发展计划。
20世纪60年代初，新加坡政府就开始制定“五年建屋计划”，住宅发展局的五年计划和年度计划要向各部门通报。
新加坡已经完成了7个五年建屋计划，有步骤的完成设定目标，系统地解决了大部分低收入阶层的住房问题。
1.3 随社会经济发展调整住房保障政策随着经济的发展、社会的进步，住房保障政策也要进行调整，以适应社会经济的需要，更好地解决住房问题。
英国的公房制度最早是第一次世界大战结束后，为解决复员军人住房问题而建立的，政府建房逐步成为英国住房福利制度的重要组成部分，其福利性质直接体现在其低廉的租金水平上。
国外保障性住房的对中国的启示
国外保障性住房的对中国的启示社会保障性住房是指政府投资新建或收购的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质和特定用途的住房。
它是我国在新形势下对多年以来各类政策性住房（如经济适用房、安置房、廉租房等）建设、分配、管理工作进行总结研究的基础上提出的一个全新概念。
作为解决居民住房尤其是中低收入家庭住房问题的一种有效政策供给，社会保障性住房在发达工业国家已形成了比较完善的多层次供应体系和灵活高效的运作机制，对西方国家的经济发展和社会稳定起到了关键性的作用。
在我国，社会保障性住房正处于探索的初级发展阶段。
因此，需要在立足本土的基础上，借鉴国外先进的模式来建构具有中国特色的社会保障性住房供应和管理体系。
今年全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，未来五年我国计划新建保障性住房3600万套。
到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。
但这一计划要想真正实现需要健全的保障性住房政策的支撑。
保障性住房本是改善人民群众生活条件的很有效地措施，20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但就现在来说大量的问题都致使保障性住房不能成为一项切实利民的政策。
与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，甚至有人开始怀疑这项举措的推行。
保障性住房在国外也是困难家庭居住的第一选择，有很多国家的保障住房政策已经发展的相当完善。
以下是一些发达国家的保障性住房的主要政策在我国的适用度：英国——“共有产权”模式：其方式就是先购买部分产权，然后逐步购买完全产权。
英国的成功实践，让共有产权房制度在世界范围内具有了一定的吸引力。
目前在我国一线或二线城市，即便政府支付50%，很多居民家庭或许仍然难以负担剩余部分。
所以，此举比较适合三线城市或者中等收入家庭。
韩国——10年内完成“百万户国民廉租房建设”：这种按照计划进度，有序提供廉租住房，并有执行程序和保障举措的方式，一方面可以逐步解决低收入居民的住房问题，另一方面给予市场良性的预期，即政府在住房供应中究竟起到多大的作用，从而有利于稳定居民的购房预期，减少对高房价的恐慌和炒房行为。
日本住宅三大支柱政策对完善我国住房社会保障体系的启示
日本住宅三大支柱政策对完善我国住房社会保障体系的启示［摘要］建立住房保障制度,是国家社会政策与社会保障制度的重要组成部分。
因此,学习和借鉴国外住房保障制度的成功经验,无疑对构建、完善我国的住房保障体系有着重大的启迪意义。
［关键词］住房社会保障；住宅金融公库；公营住宅1 日本住宅政策的三大支柱1.1 住宅金融公库——为住房建设提供金融支持住宅金融公库的性质属于政府全额出资的政策性金融机构。
由国家出资,每年接受国家融资,对于融资中出现的亏损则由国家财政予以补助。
住宅金融公库贷款利率低,成立初期为 5.5%,大大低于银行的14.6%,而且不同于民间的浮动利率制,采取固定利率制。
1.2 公营住宅——中低收入的乐园公营住宅是政府在居住生活领域保障公民基本生存权利的手段。
在具体操作方式上,公营住宅是以地方政府(分都道府县与市町村两级)作为提供主体,“中央与地方的合作”体现在中央政府对地方政府提供资金补贴上。
补贴分为两种,一种是对建设或收购费用的补贴,一种是对房租差额(标准负担额与市场租金水平之间的差额)的补贴。
1.3 住宅•都市整备公团——由量向质的方向转换1981年住宅公团与宅地开发公团合并成立了住宅•都市整备公团。
公团为非营利性质,直接隶属于中央政府,面向全国居民提供住宅。
公团主要职能是以中心城市为主,以中等收入阶层为对象,直接建造低成本住宅,向中等收入家庭出售、出租。
1999年又更名为“都市基盘整备公团”,简称“都市公团”。
职员4871人,资金4942亿日元,其规模远远超过了当今中国房地产旗舰企业万科。
并将业务重点从“供给大量住宅用地以改善住宅情况”转移到“建设和改造城市基础以实现健康文明的城市生活和富有机能的城市活动”。
截至2000年3月,都市公团累计为社会提供约150万套住房,为解决住宅不足作出了较大的贡献。
2 我国住房保障制度的现状及改进2.1 我国住房保障制度执行过程中存在的主要问题(1)目前经济适用房的供应方式主要通过购买产权解决居住问题。
韩日对中国首都圈房地产政策的启示(12.25)
国土空间的合理布局
2. 采取控制和鼓励相结合的方法,引导产业向 既定的方向发展。
政府间合作
3. 建立由中央和地方共同组成的协调机构,协 调解决区域发展中的有关问题。
税收方面
4.建立合理的税收格局、加强政府对地价的控 制性（长期）
税收方面
5.限制抵押贷款的实施：政策对富人及普通工 薪阶层的不同
日本
1.循序渐进开发，通过环状区域交通系统的不 断完善,把周边的地区有机的联系起来,形成 “分散型都市圈网络结构” ，建立相互依 托的都市体系结构
2.打破行政壁垒，建立高效的区域协作机制。 合理分工协作的城市发展体系
3.建立和完善房地产预警预报系统
韩国
Байду номын сангаас
国土空间的合理布局
1. 将国土空间均衡作为首都圈计划中的基本 目标，制定完善、系统的规划。 ① 产业的分区限制和分散政策。 ② 建立多核心的空间结构，扩充连接区域间 的广域交通体系，培育自足型地域生活圈 ③ 在多核心的基础上，建立“多核联系型” 的空间结构。同时，构建考虑各地域特色 的产业群带，并以北京为中心的放射形交 通体系转换为环状交错型交通体系圈。 ④ 采取鼓励措施引导房地产商向环首都圈发 展，缓解北京市区压力