房地产企业所得税汇算清缴16个疑难问题解析
房地产开发企业所得税汇算清缴政策解析
没 有 取 得 收 入 的 企 业 发 生 的 上 述 费 用
问题 的通 知》 （ 国税 函 『 ２ ０ ０ ８ ］ ２ ９ ９号 ） 、 《 国家税 务 总局关 于 印发 （ 房地 产 开发
经 营业务 企业 所得税 处理 办 法 ）的通
会 计决 算手 续 ，当企业 开始 办理 开发
凡 纳 入 开 发 产 品 价 内 或 由 企 业 开 具 发
需要遵循一般企业所得税政策外 ， 尤
其要 注 意 以下 特殊 政策 。 （ 一） 关 于每 季度 预交 。根据 国税
函『 ２ ０ ０ ８ ］ ２ ９ ９号 文 ， 房 地 产 开发 企 业按
号） 第 九条规定 的筹 办费税务处 理办法
家税 务总 局关 于企 业所 得税若 干税 务 事项衔接 问题 的通 知》 （ 国税 函［ ２ ０ ０ ９ ］ ９ ８
的范 围为销 售开 发产 品过程 中取 得 的 全部 价款 ， 包 括现金 、 现 金 等价 物及 其
、
相 关 政 策
房地 产企 业所 得税 汇算 清缴 除 了
他 经济利益 。企业代 有关部 门 、 单位 和 企业收取 的各种 基金 、费用 和附加等 ，
房 地产 开发 企业 应按规 定及 时结 算开
发产 品计税 成本 ，并计 算企 业 当年度
应纳税 所得 额 。
．
（ 国税 函『 ２ ０ １ ０ １ ２ ０ １ 号） 等， 本 文 结 合实
例对 相关 政 策进行 解析 。
一
（ 三） 关于收入 。 开发产品销售 收入
际发 生额 的 ６ ０ ％ 、广告 费和业 务 宣传 费按实 际发生额 ， 计 入筹办 费 ， 按 照《 国
房地产开发企业企业所得税汇算清缴专题培训
房地产开发企业企业所得税汇算清缴专题培训哎呀，今天咱们聊聊房地产开发企业的企业所得税汇算清缴，这可是个热门话题哦！房地产行业风起云涌，大家都想分一杯羹，但税务这一关可不能掉以轻心。
企业所得税，听起来有点儿严肃，其实它跟我们的日常生活息息相关，就像我们每天吃饭睡觉，少不了的。
你们知道吗？这税就像那天上的云，变化无常，有时厚重，有时轻盈，捉摸不定。
汇算清缴，这个词一听就让人感觉有点儿复杂，其实简单得很。
就像你晚上要做饭，先得把材料准备齐全。
房地产开发企业一年到头，干了不少好事，挣了不少钱，但这时候可不能高兴得太早，得先把账理清楚。
你想啊，挣了钱，不交税，相关部门可不会放过你，就像大灰狼盯着小羊一样。
然后，咱们得说说汇算清缴的具体操作。
听着可能有点儿枯燥，但其实里面的门道还挺多的。
每年年底，企业得准备一份清算报告，就像交作业一样，内容得包括企业的收入、支出，还有各种优惠。
你得把这些信息整理得清清楚楚，别让税务局的小伙伴们觉得你在玩猫腻。
没错，透明度是关键，心里有数才能高枕无忧。
说到优惠，哎呀，真是个好东西！开发商们可要好好利用哦。
国家为了鼓励房地产行业的发展，推出了不少优惠，比如减免税、抵扣税等等。
这些就像那春风拂面，让企业在困难的情况下也能轻松一点。
可得注意，有时候就像天气，变化得很快，得时刻关注，才能把握住机会。
汇算清缴的过程中，资料的准备也是非常重要的。
企业要把各种凭证、发票、合同都准备齐全，简直就像考试前复习功课，绝对不能马虎。
特别是合同，万一出点儿差错，后果可就严重了，就像考试时不小心填错了答案，那可是大失水准哦！所以，平时要注意收集资料，确保每一份都真实有效。
这时候，许多人可能会觉得，有那么多的规定，真的能搞定吗？别怕，很多企业会请专业的税务顾问来帮忙。
就像打游戏，难关太多了，可以请个高手来带你飞。
专业人士会教你怎么合理避税，帮你解读，省下来的税金，嘿嘿，都是你的“意外收获”哦！再说，汇算清缴可不是一蹴而就的事，时间管理可重要了。
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析第一部分房地产开发企业扣除类项目所得税处理
一、企业所得税税前扣除基本原则与五大扣除类项目
二、开发成本项目、成本归集、分配和结转
三、计税成本的核算
（一）计税成本对象的六大确定原则
（二）开发产品计税成本支出的六大内容
（三）企业计税成本核算的一般程序与六大步骤
（四）开发成本四大分配方法
（五）可以预提的四项成本费用（三项明确加一项隐藏）
（六）配套设施的处理
（七）邮电通讯、学校、医疗设施的处理
（八）停车场的处理
（九）其他成本财税事项
四、扣除类纳税调整事项全面梳理与精讲（招待费、广告费、利息支出等几十类项目分类讲解）
五、成本费用税前扣除票据全面梳理与精讲
六、扣除类纳税调整事项常见税务问题
第二部分房地产开发企业收入类项目所得税处理
一、房地产销售收入的核算范围
（一）土地使用权转让
（二）商品房销售（商品房预售和商品房现售）
（三）配套设施销售收入
（四）代建工程结算收入
（五）投资性房地产租金收入
（六）其他收入
二、房地产销售收入的确认原则
（一）会计确认原则
（二）税法确认原则
三、房地产销售收入的财税处理案例
四、收入类纳税调整事项全面梳理与精讲（不征税收入、债务重组收入、递延收益等其他项目分类讲解）
五、收入类纳税调整事项常见税务问题
第三部分房地产开发企业特殊业务所得税处理
第四部分房地产开发企业所得税申报表填报案例
第五部分房地产开发企业税务稽查重点。
房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析
房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析一、房地产企业所得税汇算清缴的特点1.行业特点。
政策调控强、产业链长、资金密集、开发周期长、对地方财政收入的重大影响、社会影响大；2.概念。
纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
应纳税所得额＝会计利润±纳税调整项目应补（退）企业所得税＝应纳税所得额*适用税率－年度内已预缴的企业所得税对财务人员要求很高3.会计核算的要求。
鲜明的行业特点，销售预售收入的特点决定了其核算的独特性，成本计算较复杂。
4.税收处理的特殊性。
--未完工销售的应纳税所得额、已完工销售的的应纳税所得额；--预售收入的特点；可作为广告和业务招待费计算基数，预缴的税费可以税前扣除，部分预提费用可以作为计税成本对待--新老项目的不同处理要求；老项目的界定：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
针对老项目有两种计税方式：一是采用一般方法计税，按取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额（不含增值税税款）和10%的增值税率计算缴纳增值税；二是选择采用简易计税方法，以当期不含税销售额*5%的征收率计税。
企业一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
二、汇算清缴的审核步骤1.收入的审核《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号）第四条规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入。
取得相关商品（或服务）控制权，是指能够主导该商品（或服务）的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
房地产企业所得税政策解析-160页PPT资料
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税 务处理
所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理 解税法，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收 入若干问题的通知》（国税函[2019]875号）规定企业销 售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得 税。
7
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
11
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
所以C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利 率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2019年度应做纳税 调减处理。
若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税 所得额为：（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－ 2500×5%）=1625－250=1375（万元）。
2.国税函【2009】342号规定： 《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认
条件的批复》海南省国家税务局： 你局《关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何
14
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处 理
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已取得了初始产权证明； （三）开发产品已开始投入使用。 以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以
最早的一个时点确定开发产品完工时点，这与会计核算不 同。
15
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
房入住，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方 结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工 后未交付的开发产品，所收取的款项一概反映在“预收账款” 科目。 税务处理上，依据国税发[2009]31号第二章“收入的税务处理” 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售 合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
房地产企业所得税汇算清缴
房地产企业所得税汇算清缴1关于收入确认的税会差异按照企业会计准则，确认收入需同时满足5个条件：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关已发生的成本能够可靠计量。
2017年修订时，将主要风险和报酬转移确认收入改为：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称《办法》）的规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”，具体规定了不同销售方式下的销售收入确认时点。
比如：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现，而会计核算上一般作为预收账款，只有当开发产品完工后，才按会计准则确认收入。
另外《办法》第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。
税法上规定的销售收入确认时间与会计核算上不一致，会存在税会差异，汇算清缴时需要注意相关的纳税调整。
2关于账面成本、动态成本和计税成本的差异通常情况下由于各个企业财务管理体制不一样，或财务部门和成本部门信息沟通不畅，可能会造成账面成本小于动态成本。
企业需要对照付款记录，逐笔核实实际发生的动态成本，如果有漏项，则补录到账面成本。
根据《办法》第三十二条的规定，允许预提相关成本费用。
一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
房地产常见税收问题
ZHANGJIAN仅供个人学习，勿做商业用途房地产企业常见84个税收问题一、企业所得税问题（一）收入方面问题1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不做或不与时做账务处理，或直接冲减开发成本。
2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。
3、分期收款方式销售开发产品的，合同约定收款日期未收到房款的，或其他合同约定应收房款日期未收到房款的，未按合同约定收款时间确认收入。
4、私建、违建阁楼、车库、仓库，对外销售转让开具收款收据，隐匿收入。
5、价外收费等按合同约定应计入房产收入总值的未按规定合并收入。
有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认收入。
6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东与相关联企业与个人。
7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不与时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。
8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。
在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。
9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。
10、整体转让“楼花”不作收入。
即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至设账外账。
11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不与时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。
12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。
13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以与差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产企业所得税汇算清缴16个疑难问题解析房地产企业所得税汇算清缴16个疑难问题解析一、房地产开发企业跨地区项目部经营模式纳税地点问题异地项目部不办理营业执照、不属于独立纳税人，不在项目所在地分税，应汇总总机构统一汇算清缴所得税。
1. 企业违法企业外地项目部收入全部就地缴纳企业所得税如何处理？企业未开具《外管证》，而被项目所在地主管税务机关全额就地预缴所得税，总机构如何处理？答：因企业违反规定未开具该证明，无法提供相关证据证明其二级及以下分支机构身份的，而被所在地主管税务机关全额就地预缴的，预缴税款暂不能到总机构扣除，项目部经营收入、职工工资和资产总额仍应全额汇总到总机构，总机构按规定申报缴纳企业所得税。
2. 税局违法房地产企业项目部开具了《外管证》，却仍被项目所在地主管税务机关全额就地预缴的，总机构如何处理？如：按项目实际经营收入的2%预缴企业所得税，企业应向项目所在地主管税务机关申请退还。
二、房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理国税法[2009]31号第三条：只要具备下列其中一个条件，就应视为开发产品已完工。
1、竣工证明已报房地产管理部门备案。
2、开始投入使用：是指开始办理开发产品交付手续或已实际投入使用。
3、取得初始产权证明。
完工与未完工对所得税的处理是不一样的，未完工所得税是预缴，已完工所得税是汇算清缴。
房地产企业开具正式销售发票，是否可确认完工？房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？答：根据国税发[2009]31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。
房地产开发项目未办理竣工手续，但已投入使用，可以认定为完工。
国税函[2009]342号，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续或已开始实际投入使用。
根据城市房地产管理办法，先竣工验收才能投入使用，如不经过验收违法投入使用，按照税法的规定，仍然视为完工。
三、如何理解房地产企业核定征收的问题国税发[2009]31号文第四条规定：企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1、房地产企业非正常原因情况下是否核定征收问题。
如：企业已设置账簿，但于某种原因，导致成本、费用凭证部分丢失、残缺不齐，难以准确核算成本。
对于这种情况，能否适应核定征收，是按核定应税所得进行征收，还是核定毛利率征收？视丢失、残缺不齐程度情况，主管税务机关确定。
根据征管法规定，如果成本费用不全，应核定应税所得。
2、国税发[2008]30号规定：严禁按照行业或者企业规模大小，一刀切地搞企业所得税核定征收。
具有下列情形之一的，核定其应税所得率：能正确核算收入总额，但不能正确核算成本费用总额的；能正确核算成本费用总额，但不能正确核算收入总额的；通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总或成本费用总额的`````3、不允许事先核定的企业。
国税函[2009]377号，以下类型企业不实行：享受优惠政策的企业；汇总纳税企业；上市公司；银行及其它金融企业；经济鉴证类社会中介机构；国家税务总局规定的其他企业。
四、房地产收入确认的若干疑难问题1、国税发[2009]31号文第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
房地产企业所得税收入确认与会计准则收入确认有差异。
会计准则规定，按合同规定预收的款项，一般通过“预收帐款”核算。
2、项目已竣工仅部分收取或者仅取得定金如何确认收入。
房地产企业开发项目办理竣工备案，即达到了完工标准，当年度需要计算结转完工销售收入。
属于正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，应国税发[2009]31号文件第六条规定区分不同收款方式确认收入实现。
对于虽未签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》但已取得的收入，包括订金，应确认为完工销售收入，同时相应配比结转扣除成本。
3、预售收入是否作为计提业务招待费、广告费、业务宣传费的基数？预收帐款已经被税法确认为收入，全国一些省市的税务局认为可以扣除，开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费、和业务宣传费。
一些省市干脆没有出相关文件，只靠口头解释。
4、以租抵售收入额确认问题。
某公司“轻松保租”方式销售，即销售商铺时按合同金额的50%收取楼款，余下50%未收取楼款，但约定该公司在售楼后的5年内以该铺的租金收入来抵顶。
按规定50%的保租额也应按销售不动产收入征税。
5、假按揭确认收入问题某公司以公司内部高层人员名义办理了十套商铺的按揭。
收到银行的按揭款记入“其他应付款—借款”，没有作销售处理。
如果房地产开发企业以虚假的按揭贷款形式取得“售房收入”，同时向“购房人”开具了商品房销售发票或“购房人”办理了《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》等手续，则无论房地产开发企业以后对该房屋是做销售退回还是再次转让处理，均应对其取得的售房收入预征所得税。
青岛地税函[2013]1号解答：首先，如问题所述，这种行为被定性为虚假按揭，属于违法行为。
而税务处理应当建立在真实合法行为的基础之上，而不能以违法行为作为处理的基础。
再次，税务处理是一种事后的行为，即在涉税行为确定后对其征税。
因此，对于这种行为，如有关部门未对其作出处理，税务机关应按照原合同等证据进行税务处理；如法定纳税义务到期前有关部门已对其做出处理，则应根据有关部门处理后的结果进行税务处理，如果有关部门将其认定为违法所得，不再征税，反之，则征税。
6、未签订合同收取定金、诚意金税收不应预征所得税。
国税发[2009]31号文件规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，等签订销售合同合同后才予以纳税。
应区分为签订合同前和签订合同后。
7、视同销售处理问题视同销售行为：用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币资产等。
开发产品转作自用不视同销售。
(2）确认收入地点：所有权或使用权转移之日，或实际取得利益权利之日。
视同销售产品价格确认争议处理，房地产企业视同销售收入价格的方法和顺序：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例主管税务机关确定。
8、房地产企业预收租金不预交所得税31号文：第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证之前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
财税121号文件，免租期按原值缴纳房产税。
五、销售未完工开发产品疑难问题处理1、31号文第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
开发项目位于地及地级市区及郊区的不得低于10%。
开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
属于经济适用房，限价房和危改方的，不得低于3%。
2、销售未完工开发产品预缴申报处理计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
预缴申报：“中华人民共和国所得税月度预缴纳税申报表”第5行加：特定业务计算的应纳税所得额利润总额＝会计利润总额+取得预售收入预计毛利额-结转销售部分对应的预计毛利额3、销售未完工开发产品汇算清缴申报：31号文第九条：在年度纳税申报时，企业段出具对该项开发产品的实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
本年预售收入-本年结转销售的预售收入附表16行“其他视同销售收入”本年预售收入预计计税成本＝本年结转销售收入预计计税成本——附表二15行“其他视同销售成本” 本年预售收入预计计税成本＝预售收入* 待摊税金的处理：如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附表三扣除类40行“其他”调增调减。
完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。
征管要求：完工年度汇算清缴申报时，出具报告——完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况，税务机关需要的其他相关资料。
4、预缴时允许扣除当期营业税及与预收收入相关的税费第十二条企业发生的期间费用、已销开发品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
各省规定不同，何时扣，在于对已销产品的理解。
缪慧频副司长在线答疑可以扣除。
房地产开发企业已计提并已纳税申报的营业税金及附加但未实际缴纳是否可以税前扣除？不可以，必须按实际缴纳金额扣除。
问题：房开企业销售未完工产品预缴的营业税及土地增值税，在所得税清缴时如何扣除？第一种在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，也就是按预收房款乘以预计毛利率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。
第二种不在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，而是在产品完工后，预收房款结转销售收入的那年税前扣除。
上述哪种方式是正确的理解？国家税务总局纳税服务局人，第一种理解是正确的。
六、政府返还土地出让金和返还税收的处理1、土地出让金返还的会计处理企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本。
而后政府给予返还款一般应确认为政府补助的性质。
与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期收益。
与收益相关的政府补助。
用于补偿企业以后期间的相关费用或损失，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
现实中，一般直接计入当期损益。
财税[2011]70：专项用途财政性资金企业所得税处理企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；财政部门或其他拨付资金的政府付部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。