律师实务-二手房买卖纠纷及风险防范司法实务讲义

二手房买卖纠纷及风险防范司法实务二手房买卖过程中常见的纠纷有以下五大类：第一类是房价上涨过快，上家（卖方）毁约引起的纠纷。

遇到这种情况下家（买方）有三个办法解决：1.如果 《居间协议》或 《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款，则可视为《买卖合同》，下家有权要求上家继续履行该合同。

这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。

不过，大多数《定金协议》或 《居间协议》都不全部具备上述条款，因此，不能视为 《买卖合同》；2.如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失，下家可以要求赔偿实际损失。

3.直接适用《定金合同》或 《居间协议》中的定金罚则，即要求上家双倍返还定金或约定较高比例的违约金。

比如总房款的20%违约金，一旦卖方因房屋价格上涨原因提出解除合同或不履行合同约定的义务，买房人可以选择比较有利于自身利益的方式要求卖房人承担违约责任。

4.签订房屋买卖合同后及时进行网上签约。

那么什么是网上签约，网上签约是指存量房交易当事人委托房地产经纪机构、交易保证机构或中介协会的工作人员登录存量房网上签约系统，在线录入《存量房屋买卖合同》的相关条款内容，并联机将合同打印，在合同上签字盖章的行为。

及时进行网上签约对于买房人有什么好处？第一、可以避免卖房人一房两卖，从2008年10月15日起北京市开始实行二手房存量房买卖网上签约制度，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。

这就意味着一旦进行了网上签约，在撤销网上签约之前卖方是不能再与第三方进行该房屋的买卖。

由此杜绝了以往经常出现的一房两卖甚至多卖的现象，以维护交易安全稳定。

第二、网签的规定还能规避以前在存量房交易过程中，个别房地产经纪机构向消费者提供虚假房源信息、虚假报价、一房多卖、吃差价等行为侵害了消费者的切身利益。

因此，一但完成了网上签约，在卖方因价格上涨原因违约提出解除合同或拒绝履行合同时，买房人可以要求卖房人承担违约责任赔偿自己的损失包括直接损失和可得利益的损失，或者直接要求卖房人继续履行合同以实现自己购房目的。

案例实务：1.朱某某诉李某某、王某某房屋买卖合同纠纷案案情简述：2009年11月1日原告朱某某与被告李某某签订了北京市存量房买卖合同，原告朱某某按照合同的约定向被告李某某支付了定金20000元，被告向原告出具了收条。

根据合同约定双方应于2009年11月18日办理网上签约手续和原告向被告支付首付款的义务，但由于网上签约系统出现故障导致双方没有按照合同的期限进行网上签约，系统恢复正常后，第三人中介公司按照合同约定通过函件催促原被告双方应于2009年11月25日到第三人处办理网上签约手续，但被告李某某以未收到首付款为由拒绝办理网上签约。

讲到这里让我们首先看一下二手房的交易流程。

简单地说二手房交易分四步进行：1.买卖双方签定北京市存量房买卖合同（网签）；2.卖方配合买方申请贷款 （银行评估，批贷），或者由买方支付全款；3.买卖双方到所属区地税缴纳税费（买卖双方同时到场）；4.买卖双方到所属区域房屋管理局办理过户手续（买卖双方同时到场）；结合本案来看，鉴于原告朱某某与被告李某某在合同中约定了由朱某某通过银行按揭贷款的方式来支付所购房屋的价款，因此双方在办理贷款前必须要进行网上签约，这不仅是北京市城乡建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题通知所规范的流程，同时也是中国银行业监督管理委员会北京监管总局（2009）84号关于进行存量房（二手房）贷款审批必须以网签合同为依据的具体要求。

根据本案买卖双方的约定，朱某某支付首付款的时间是银行批贷后3日内，而银行批贷又必须要进行网上签约，因此，李某某以朱某某没有支付首付款为由来拒绝进行网上签约是没有合法根据的。

同时，我们从民法通则与合同法公平的角度来分析，如果买卖双方不进行网上签约备案，那么，对于买房人来讲此时无论是全款支付房款还是按揭贷款支付房款都存在售房人一房两卖甚至多卖的风险，而无法实现合同目的，从而造成重大损失，这也是二手房买卖必须进行网上签约以维护交易安全的意义所在。

2.杜小姐诉王先生房屋买卖合同纠纷案案情简述：原告杜小姐与被告王先生于2009年5月27日通过北京我爱我家房地产经纪有限公司签署了存量房屋买卖合同，合同号为M90xxxxx，由被告向原告出售位于丰台区百强大道6号院2号楼12层12xx号房屋。

合同约定该房屋价款为人民币520000元整，当日原告向被告支付了定金30000元。

2009年5月29日原告向被告支付首付款120000元整。

2009年11月19日被告王先生依法取得了诉争房屋的所有权证书，所有权人为被告王先生单独所有，2009年12月25日原被告双方办理了网上签约，依照合同约定被告在取得所有权证书后，应立即与原告杜燕办理产权过户手续，但被告王先生确以种种理由拖延至今拒不配合原告办理诉争房屋所有权转移手续。

后经双方协商解决未果，杜小姐遂向法院提起诉讼要求被告王先生履行合同义务办理过户手续。

对这个案例我们从以下几个方面分析：1.王先生在没有取得产权证书的前提下与杜小姐签订的房屋买卖合同是否有效？2.如果王先生以其出售的房屋属于夫妻共有财产未经配偶同意为由来认定其与杜小姐签订的房屋买卖合同是无效的，此说法成立吗？3.杜小姐在王先生明确表示不履行合同的前提下可以提出哪些诉讼请求来维护自身的合法权益？首先我们来看未取得房屋所有权证书的房屋买卖合同是否有效的问题。

根据我国《城市房地产管理法》第三十七条的规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

因此在《合同法》司法解释二出台前，法院在审理此类案件时，原则上认定，买卖没有取得权属证书的房屋属于无效行为，因为该行为违反了城市房地产管理法的规定。

但是自从《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》自2009年5月13日起施行以后，根据该解释第十四条、合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

因此，鉴于《城市房地产管理法》第三十七条的规定并非是效力性强制性规定，因此在出卖人在没有取得权属证书前提下出售房屋并不违反法律法规效力性强制性规定，因而合同本身是有效的，只是在未取得产权证之前不得转让物权，也就是买卖双方不能办理产权变更过户。

因此，接合本案的来看，双方签署房屋买卖协议时间是2009年5月27日，而此时《合同法》司法解释二已经公布实施了，因此办案中双方买卖房屋协议是合法有效的。

我们来看第二个问题，如果王先生以出售房屋时未经其配偶同意为由解除合同是否具有法律依据。

根据我国《婚姻法》的规定，如果王先生出售的房屋是婚后取得的财产，那么该财产应当属于夫妻共有财产，根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应经过全体共有人或三分之二份额的按份共有人同意，因此，夫妻之间一方处分共有不动产的应经过夫妻双方同意。

而《物权法》第一百零六条规定的是不动产善意取得制度。

即夫妻双方一方擅自处分夫妻共有不动产时如果受让人符合善意的第三人的标准，那么善意第三人便依法取得了该不动产的物权，否则，未经同意的夫妻一方可以依法追回夫妻另一方擅自转让的不动产。

接合本案来看，从王先生取得的产权证所载明的内容看，该房产属于王先生个人所有，因此王先生和他的配偶不能以该房产属于夫妻共有财产为理由来解除与杜小姐的房屋买卖合同。

即便是该房屋属于王先生与其配偶的夫妻共有财产，王先生和其配偶要解除房屋买卖合同时，也要进行相应的举证，来证明配偶确实不知道夫妻一方的转让行为。

否则便认定其是知情的。

在司法实践中鉴于二手房交易手续复杂，造成双方从签署买卖合同到房屋过户之间产生较大时间差，而在此期间，房价上涨又比较明显，这样容易造成二手房房主心态发生变化。

另外，房屋产权登记制度存在不合理之处，现行房屋产权登记制度往往仅登记一名所有权人，买房人在买房时很难发现所购房屋还有共有人，交易之后卖房人常以其他共有人不知情为借口，要求解除合同。

为保护诚信一方的利益，购房人请求继续履行合同的或赔偿房屋差价损失的，法院都会判决支持。

所以本案中杜小姐在王先生明确表示违约的情形下可以提出要求继续履行合同办理过户的诉讼请求也可以同意解除合同要求王先生承担违约责任并赔偿损失。

第二类是下家贷款出现障碍引起的纠纷。

下家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款；二是由于信贷政策等原因，贷款不足。

如申请100万元，银行只肯贷80万元。

在这两种情况下，都会造成下家没有足够的资金按时支付房款，通常，由于银行不贷款或不足额贷款，下家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。

因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如下家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由下家来承担。

为避免这类纠纷，下家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。

此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成下家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，上家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。

第三类是交易税费负担约定不明确或计算出现误差而产生的纠纷。

由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。

这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。

目前至2009年12月31日前的交易税收根据普通住宅和非普通住宅而有所不同。

二手房买卖交易流程中的税费契税（买方支付）营业税及附加（卖方支付）个人所得税（卖方支付）合同印花税土地增值税关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。

二是约定由下家来承担所有税费，上家只管 “到手价”。

这种约定对下家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由下家承担了。

三是做低房价。

双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以 “装修款”或 “房屋补偿款”的名义支付差额部分。

此种做法违反法律规定，是逃税行为。

而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。