深圳市房地产市场监管办法

继“国十条”、“深十三条”之后，我市又一调控楼市政策出台：记者昨日从最新一期政府公报上获悉，《深圳市房地产市场监管办法》已经市政府五届一次常务会议审议通过，自2010年9
月1日起施行。

该办法规定，房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同（即“阴阳合同”）提供便利；若违反，将被处5万元罚款。

业内人士指出，如果这一规定严格执行，再加上传言中的“二手房交易按评估价收税”落地的话，“阴阳合同”可能将成为历史。

１
账户余额不低于项目资本金10%
《深圳市房地产市场监管办法》（以下简称办法）分为房地产开发经营、房地产经纪、房地产估价、房地产组织、监督检查、法律责任、总则和附则等８个部分。

办法规定，房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。

房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金１０％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。

在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。

如果房地产开发项目申请预售前项目资本金账户余额低于项目资本金１０％，或者在项目取得规划验收合格凭证前擅自提取使用的，办法提出，将由主管部门责令其限期改正，并处１０万元罚款；同时，不予颁发《商品房预售许可证》，已经颁发的责令暂停预售。

相关工作人员表示，现在之所以做出这一规定，是为了保障房地产开发过程中后续问题的顺利进行，在经济上对开发商有所牵制，对业主权利有所保护。

２
未取得预售证不得内部认购和认筹
商品房预售何时可以出售？办法明确指出，必须同时符合多项条件，商品房才能预售：已付清地价款，并取得房地产权利证书；取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二的商品房项目已封顶，（含本数）七层以下
层数；确定施工进度和竣工交付日期；预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；项目资本金账户余额不低于项目资本金１０％等。

办法严格规定，房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。

取得预售许可证后，房地产开发企业应当在１０日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。

如果房地产开发企业未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处１０万元罚款。

３
签订“阴阳合同”罚款5万元
办法规定，未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项；经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额５％的交易款项。

针对当前二手房买卖中盛行的“阴阳合同”，办法指出，房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利。

同时，不得聘用或者指派未办理执业登记的人员以房地产经纪人员名义或者其他方式从事房地产经纪业务、对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息赚取交易差价，也不得虚构事实或者隐
瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈等。

至于房地产经纪人员，办法严格要求，他们不能同时在两个或者两个以上房地产经纪机构中执业、以个人名义承揽房地产经纪业务或者收取服务报酬；不得索取、收受经纪合同约定以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益等。

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如果违反上述规定，将由主管部门责令限期改正，对房地产经纪机构处５万元罚款，对房地产经纪人员处２万元罚款。

专家点评
实施情况要看执行力度
市房地产研究中心副主任王锋博士介绍，办法的出台历时一年多，经过征求多个部门的意见，并多次修改才得以成文发布。

王锋说，其实，上世纪９０年代，我市曾经制定过房地产管理有关条例。

但是，随后的国家行政许可法规定，地方政府不得自行出台相关行政许可，在此背景下，我市对已有的房地产管理条例进行了废止，从而导致深圳的房地产监管陷入了空白。

“这一办法的出台，可以说填补了这一空白。

”
王锋表示，办法的制定，也是在我市房地产市场出现许多现实问题的情况下，经过多年的总结之后，深圳在市场监管方面进行的一系列创新，将成为我市打击违规销售、惜盘捂盘、中介违规炒房、无资质经营等行为一个有力法律武器。

特别是在特区内外一体化的背景下，我市还将会进一步运用特区立法权，对房地产监管进行进一步创新和探索，以保证房地产市场的良好运行秩序。

深圳中原地产市场研究部总监王世界认为，从常规上说，办法明显会对三级市场带来比较大的影响，可能会导致近期二手房交易出现火爆的现象，成交量也会有所上涨。

长期来说，这一政策的实施，将会打压“阴阳合同”，但具体的情况还要看该办法是否能够严格执行。

如果一个文件出来却没有办法执行，那只是一纸空文。

再加上传言中的“二手房交易按评估价收取个如果这一规定严格执行，业内人士指出，人所得税、营业税等税费新方案”落地的话，“阴阳合同”可能将在深圳成为历史。

市场反应是否停签“阴阳合同”目前还说不准
近期前记者来到景田片区的中介地产了解情况。

一家中介的工作人员表示，昨天上午，一套８０平方他介绍，来看房的市民明显增多，可能是受“阴阳合同”将取消的传闻影响。

只签“阴阳”合同就可以按照以前２０多万元的价钱过户，米叫价约１６０万元的二手房，现在交易二手房时签订‘阴阳合同'需要交纳几千元的税费，足足能够省下十几万元。

他说，是司空见惯了，干这一行的都是这么操作的。

“阴阳合同”就比较难操如果９月１日起实施的办法严格执行的话，该工作人员认为，作了。

毕竟若被查出来了，要罚５万元，好几个月都赚不回来。

另一家中介的工作人员也表示，虽然有新规定，但是遏制程度和执行力度到底是怎样，
目前还说不准，行业惯例一时半会也不会被打破。