2017深圳地价状况分析报告

2017年度深圳市地价状况分析报告编制说明城市地价动态监测，是依据国土资源部要求，在全国105个监测城市内，分商服、住宅、工业三类土地用途，分别确定监测范围，划分地价区段，选择监测样点，每季度对监测样点进行调查、评估和统计汇总，通过各项指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出基本评价和判断，最后生成相关信息向社会发布。

动态监测项目中各项指标的内涵定义如下：城市地价动态监测的样点地价，是某类用途的土地监测样点在设定条件下的土地评估价值。

商服样点的地价内涵为在正常土地市场条件下，设定土地开发程度为“五通一平”，容积率2.0，出让年限40年的完整土地使用权，于设定基准日的商服用途的土地评估价值；住宅样点的地价内涵为在正常土地市场条件下，设定土地开发程度为“五通一平”，容积率3.0，出让年限70年的完整土地使用权，于设定基准日的住宅用途的土地评估价值；工业样点的地价内涵为在正常土地市场条件下，设定土地开发程度为“五通一平”，容积率1.5，出让年限50年的完整土地使用权，于设定基准日的工业用途的土地评估价值。

季度的地价是指以该季度最后一天为基准日，在设定条件下监测样点的评估地价，或各行政区域的某类用途地价。

年度的地价是指以该年度最后一天为基准日，在设定条件下监测样点的评估地价，或各行政区域的某类用途地价。

某类用途地价区段的地价水平，是该区段范围内该类土地用途的监测样点地价的算术平均值。

行政区域的某类用途地价，是区域内该类土地用途的区段地价加权平均值。

行政区域的综合地价，是该区域的商服、住宅、工业三类用途地价的加权平均值。

深圳市的地价动态监测工作，是依据相关技术规范，将城市主城区设为商服、住宅用地的地价监测范围，将工业聚集区设为工业用地的监测范围。

2017年度，深圳市三类用途的监测样点共150个，福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区和龙岗区的样点数量分别为40、23、28、8、25、26个。

由于深圳市动态监测范围与行政区域范围不一致，且各行政区内的监测样点数量较少，动态监测成果在一定程度上反映了各行政区的地价变化趋势，但不能准确代表各行政区的地价水平。

本报告是对2017年度深圳市动态监测成果的汇总与分析，如果没有特别说明，报告中的“地价”均指土地评估价值。

本报告中的社会经济数据来自深圳市统计局发布的数据，商品房销售数据来自深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）发布的深圳规划国土部门经济形势分析报告。

1 深圳市动态监测的地价水平及变化趋势城市地价动态监测分商服、住宅、工业三类用途分别对城市地价变化状况进行监测，将三类用途的土地评估价值按各用途土地面积为权重，加权平均后得到城市的综合地价，以2000年12月31日的各用途土地的地价为基期计算城市各用途土地的地价指数。

图1-1 深圳市各用途土地动态监测的地价指数从上图可以看出，深圳市各类用地地价指数在2000-2017年18年间呈波动上升趋势，地价指数的变化大致可以分为四个阶段：2000年-2005年地价平稳发展；2006-2007年地价快速上涨；2008年地价快速下跌；2009-2017年地价再次快速上涨。

从地价指数的变化趋势可以看出，地价走势是与当地总体经济发展形势、房地产市场宏观背景、房价水平及政府房地产政策导向等因素密切相关。

1.1整体地价水平与整体变化趋势2017年全年，深圳市监测到的综合楼面地价为12391元/平方米（各用途的楼面地价值详见图1-2），综合地面地价为30272元/平方米，与去年相比上涨7.24％。

相比2016年的涨幅，2017年的涨幅有所收窄。

图1-2 深圳市2017年各用途楼面地价水平图受2008年金融危机的影响，2009年出台的经济刺激计划加速了全国房地产价格的快速上涨。

2010年以来国务院各部委瞄准房地产市场，综合采用行政制度、货币政策和财政政策等手段，但通货膨胀预期使得2010年和2011年房价继续上行，受到调控政策的影响，2010年至2012年房价涨幅趋于减少。

随着2012年两次降低存款准备金率和两次降息，同时深圳市住房公积金贷款办法（商转贷）于2013年初实施，同时没有新的调控政策出台，深圳市房地产市场再度转热，2014年上半年由于受银行房贷利率上调和全国总体房地产经济不景气影响，深圳市房地产市场转冷，房地产市场涨幅明显收窄，但下半年受国家对于首套房的认定采用认贷不认房和银行降息的利好影响，房地产又出现上涨趋势，上涨幅度比较平稳，2014全年累计涨幅比较平缓，2015年全国经济下行压力较大，为了稳增长，人民银行先后5次降准降息，增加货币流动性，刺激房地产消费，尤其在3.30房地产政策利好的刺激下，2015全年累计涨幅进一步扩大。

监测数据显示，受2015全年多次降准降息等政策影响，2015年全市综合地价涨幅进一步扩大。

2016年深圳市政府严格执行国家各项调控政策，继续采取限购政策之外，加紧保障性住房建设与销售，大力推进城市更新步伐，挖掘存量土地潜力，加大市场秩序整顿，完善差别化信贷政策。

全市各用地类型的涨幅逐步收敛，特别是10月4日市政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》之后，住宅地价监测到环比下降的状况。

2017年深圳市政府继续执行国家各项调控政策，大力推进保障性住房建设，全市地价环比涨幅逐渐回落（详见图1-3）。

图1-3 深圳市2017年各用途地价环比涨幅图2017年全市综合地价涨幅为7.24%，低于2016年的涨幅8.41%，与近五年的涨幅相比较，处于较低水平（具体详见图1-4）。

图1-4 深圳市近5年综合地价增长率趋势1.2不同用途地价水平与变化趋势深圳市地价动态监测的数据显示，商服用途、住宅用途和工业用途的地价从2017年各季度环比涨幅逐步走低（见图1-3）。

其中住宅地价受2016年四季度严厉调控措施的影响，地价环比下降，2017年一季度涨幅回升，此后各季度涨幅出现小幅震荡，总体呈现明显下行趋势；商服地价受2016年四季度住宅市场调控影响，环比涨幅加大，2017年各季度地价水平环比涨幅逐渐走低；工业地价受去年调控政策影响较小，维持小幅震荡上涨的整体趋势。

从同比情况来看，2017年深圳市商服用途、住宅用途和工业用途监测到的地价整体水平与2016年同比涨幅分别为4.81%、8.61%、8.15%（见图1-5），其中住宅地价涨幅最大，商服涨幅最低。

图1-5 深圳市近年来监测的地价同比涨幅图1.3不同区域地价水平与变化趋势2017年深圳市地价动态监测范围内各行政区、各用途的土地价格均出现上涨，各用途地价涨幅比较接近，住宅涨幅最大，工业次之，商服涨幅最少。

(1) 各行政区住宅用地的地价状况：图1-6 深圳市各行政区住宅用地的地价水平图2017年度，深圳市各行政区住宅用地的动态监测土地评估价值，各区均比2016年有小幅上涨，2017年各行政区住宅楼面地价评估价格由高到低的排列顺序为福田区、南山区、罗湖区、盐田区、宝安区和龙岗区（详见图1-6）。

2017年深圳市各行政区住宅用地的监测地价，同比增长幅度由高到低的排列顺序为盐田区、南山区、福田区、罗湖区、宝安区和龙岗区，同比涨幅分别为12.22%、11.08%、8.02%、7.92%、7.17%、7.07%。

与2016年涨幅相比，罗湖区、南山区、盐田区住宅地价同比增幅上升，福田区、宝安区、龙岗区住宅地价同比增幅降低。

盐田区由于去年产生的负增长，今年产生了反弹式回升（详见图1-7）。

图1-7 深圳市各行政区住宅用地同比涨幅(2) 各行政区商服用地的地价状况：图1-8 深圳市各行政区商服用地的地价水平图2017年度深圳市商服用地的地价动态监测地价评估值相比2016年度均有小幅上涨，各行政区商服用地的动态监测地价评估值由高到低的排列顺序为福田区、南山区、罗湖区、宝安区、龙岗区和盐田区（详见图1-8）。

2017年各行政区商服地价同比增长幅度由高到低的排列顺序为福田区、宝安区、罗湖区、南山区、盐田区、龙岗区（详见图1-9），其中除福田区商服地价涨幅上涨外，其余各区商服地价涨幅同比均有所下降，各区商服地价涨幅均不超过7%。

龙岗区商服地价水平值涨幅微小，盐田区经历了去年的较大涨幅之后今年涨幅趋于平稳。

图1-9 深圳市各行政区商服用地同比涨幅(3) 各行政区工业用地的地价状况：图1-10 深圳市各行政区工业用地的地价水平图2017年深圳市各行政区工业用地的地价动态监测评估地价相比2016年均有小幅度上涨，各行政区工业用地的动态监测地价评估值由高到低的排列顺序为福田区、南山区、罗湖区、盐田区、宝安区和龙岗区（详见图1-10）。

2017年各行政区工业地价同比增长幅度由高到低的排列顺序为龙岗区、福田区、宝安区、南山区、罗湖区和盐田区（详见图1-11）。

各行政区工业地价全部上涨，其中南山区、福田区和龙岗区工业地价同比涨幅高于2016年同比涨幅，其余各区同比涨幅均低于2016年同比涨幅。

图1-11 深圳市各行政区工业用地同比涨幅2 深圳市动态监测的楼面地价与房价对比分析2.1楼面地价与房价比值分析为研究住宅用途的地价与房价的关系，本报告对楼面地价与房价的关系进行对比分析。

本章中楼面地价指深圳市动态监测的某年度内各季度住宅用地楼面地价的平均值；房价指某年度深圳市（依据数据获取时间，选取上一年度12月 - 该年度11月）新建商品住宅的平均售价。

图2-1 动态监测样点的楼面评估地价占其房价的比重图依据获取的数据，动态监测的地价数据是指监测样点（实际上是部分有代表性的二手房地价数据），房价数据是指全市新建商品房的平均售价，二者虽具有相关性，但直接比较的意义不大。

2017年的新建商品房均价与上年度相比较为稳定，住宅用途监测地价水平较上年度亦较为稳定，因此，2017年地价与房价的比值与往年相比较低，与2016年水平基本一致。

2.2楼面地价增长率与房价增长率对比根据对深圳市房地产市场的跟踪调查，2016年12月-2017年11月份，深圳市新建商品住房平均售价与去年平均售价相比涨幅为2.1%；2017年度全市住宅用途土地楼面地价平均值与去年平均楼面单价相比涨幅为4.8%（详见图2-2）。

总体来看，土地市场的价格上涨幅度略微高于房价的上涨幅度。

2015年度受全国房地产新政策调整以及银行利率五次下调综合利好因素影响，深圳市新房售价全年均出现较大幅度上涨，2016年涨幅较小，四季度还有所下降，但都在高位徘徊，2017年延续了去年的价格水平，全年新房平均售价略高于去年均价。

而2017年土地价格变化比较平缓。

图2-2 商品住房价格与地价同比增幅对比3 深圳市动态监测地价与土地市场对比分析3.1地价增长率与土地计划供应面积增长率对比2017年度土地供应总计划面积与2016年计划供应面积相同，其中住宅用地、商服用地、工业用地的计划供应量同比去年均略有增加，其他用地的计划供应量同比去年减少（详见图3-1）。