理念行销2019年长春万科·柏翠园市场提报
万科柏翠园——精选推荐
万科柏翠园Art Deco演变⾃⼗九世纪末的Art Nouveau（新艺术）运动，当时的Art Nouveau是资产阶级追求感性（如花草动物的形体）与异⽂化图案（如东⽅的书法与⼯艺品）的有机线条。
Art Deco则结合了因⼯业⽂化所兴起的机械美学，以较机械式的、⼏何的、纯綷装饰的线条来表现，如扇形辐射状的太阳光、齿轮或流线型线条、对称简洁的⼏何构图等等，并以明亮且对⽐的颜⾊来彩绘，例如亮丽的红⾊、吓⼈的粉红⾊、电器类的蓝⾊、警报器的黄⾊，到探⼽的橘⾊、及带有⾦属味的⾦⾊、银⽩⾊以及古铜⾊等等。
万科柏翠园是万科北京区域新确⽴的⾼端产品系列，产品将在天津滨海新区、沈阳、长春等城市陆续⾯市。
产品2010年在沈阳⾸发⾯世时，轰动沈阳⾼端住宅市场。
同时，位于滨海新区的柏翠园，将由万科与⽇本东京建物株式会社两⼤地产商合作开发，共同打造滨海⾼端住宅典范。
万科柏翠园项⽬将是继万科霞光道五号、朗润园别墅之后，2011年在滨海新区打造的⼜⼀⾼端⼒作。
万科柏翠园在滨海新区MSD区域最适宜居住的位置，实现Art Deco古典⼤宅与东⽅⽓质园林的完美融合，并提供⾼端完善的会所设施及物业服务，仅为约270位成功⼈⼠打造具有收藏和传承价值的私家官邸交通状况：轨道交通：津滨轻轨市民⼴场站。
周围交通：1．五横三纵便利交通路⽹，五横道路为第⼀⼤街、第⼆⼤街、第三⼤街、泰达⼤街、津塘四号路。
三纵道路为黄海路、南海路、北海路。
2．三⼤⾼速。
项⽬周边紧邻的津滨⾼速、京津塘⾼速和京津⾼速，可以⾮常便捷的往返于市区和外埠城市。
3．地下⽹格式交通系统，开发区第⼀⼤街以北、第⼆⼤街以南的区域内，围绕泰达⼴场沿⼆⼤街、新城西路、新城东路、第⼀⼤街正在建设MSD地下交通空间，预计2011年6⽉建成，建成后将连接区内⼤部分写字楼和地下停车场。
近年来，滨海新区⼀直都是天津楼市最炙⼿可热的区域之⼀。
中新⽣态城、北塘经济区、响螺湾商务区、于家堡⾦融区……这些热点板块的楼市发展正在提速。
万科柏翠园楼书
主标：世人储黄金阁下藏柏翠段标：始自杯中芳华柏翠Petrus被称为“酒中黄金”。
很多人认为拉菲是最贵的红酒，其实相比低调神秘的柏翠而言，拉菲只是昂贵而稍逊高贵。
从英国女王伊利莎白二世的订婚酒，到肯尼迪家族的杯中物，柏翠酒不止令人唇齿留香，更叫人倍添尊荣。
“柏翠园”同样不止是一处宅邸，更是一种社会地位的象征；不仅是业主成功的标志，更将以社会圈层人脉，助力业主之事业更上一层楼。
段标：苛求完美的王道柏翠酒高贵、优雅、低调、产量稀少，是真正的“酒中之王”。
其高雅的身份取决于不计成本、苛求完美的制作工艺，这与“柏翠园”的营造理念不谋而合。
在“柏翠园”选址初期，万科研发团队就以谨慎作为、小心求证的方式对未来前景进行大胆规划。
楼宇之间的距离，人行安全尺度，人于园林中的感受，道路系统对人感官的冲击，每个园林花草植被的选取是否便于观赏、利于养护、宜于气候条件，因人体工程学而对户型图纸的每一处细微调整等等，无不体现了万科致力于高精尖产品开发的用心和实力。
主标：世家大境唯柏翠引文：“柏翠园”针对都会高尚家庭度身定制，将城市宜居大宅的各项优势发挥的淋漓尽致，是为成功人士第一居所的不二选择。
段标：主宰时间地段是选择第一居所的首要因素，对处于事业峰境的高端业主而言，便捷的交通网络必不可缺。
“柏翠园”产品均择址于城市核心四通八达之处。
作为宜家宜业的第一居所，生活配套的完善程度决定了生活品质之高下。
“柏翠园”产品均位于所在城市的繁华中心，周边拥有齐备的高端生活配套。
此外，所有的“柏翠园”社区均配备当地最高水准的会所供业主休闲社交。
段标：隐于都会众所周知，城市核心的低密度住宅品质更高。
“柏翠园”产品环境优美、尊重地脉特征，注重自然式景观营造，堪称城市的“后花园”。
外部择址都会公园建基，内部更铺陈都市森林意境，“柏翠园”全力缔造都会人居的至高境界。
段标：逸享人生无论是社区规划、居住面积的界定还是精装室内空间的打造，“柏翠园”均务求人性舒适。
长春万科柏翠园客户满意度提升计划
•销售人员离职，需在离职前告知客户，并引荐新销售人员给客户，及时发送更换服务人员 信息，避免离职后突兀联络，造成客户的不舒服感受；
•相关活动及信息以接管离职人员的客户为优先，避免客户产生被冷落感受。 提升礼仪——提升素质——提升技巧——提升品质
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2012年柏翠园满意度提升计划
认购、签约、按揭等业务流程提升计划 认购流程——已改善 •认购前查询限购、限贷问题； •明确付款方式、优惠及贷款条件，推荐贷款银行； •填写预定书，确认后签字盖章； •引领客户至财务处交款； •明确签约时间、资料，以及办理按揭需准备相关材料等； •为客户提供签约及办理按揭需准备材料明细表。
2012-3-2
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2012年柏翠园满意度提升计划
客户现场体验品质提升计划 已完成改善部分 水吧饮品服务 在原有单一的咖啡、果汁、雪茄等服务基础上增加了花茶、奶茶等饮品，同时丰富了 各种饮品的种类，同时根据不同种类饮品增设了高品质的使用器具，以此增加客户体 验品质；并且制作较高档次茶水单，以展现项目对客户更尊贵的接待礼仪。
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2012年柏翠园满意度提升计划
客户现场体验品质提升计划 待完成改善部分 销售中心改造体验服务 •在一楼VIP2增设品茶室，配备茶道师冲泡茶，并讲解茶道。当客户邀请亲朋好友至售楼处参 观完毕后，可进入品茶室，在静谧的环境中进一步洽谈各种事宜，同时感受柏翠园无微不至的 服务； • 在二楼高端VIP包房增设雪茄、红酒房，可为客户提供雪茄及红酒品鉴服务，聘专职人员讲 解品鉴雪茄、红酒知识及服务，可让客户尊享到高贵、典雅的生活品质以及无微不至的周到服 务。
Part.1
2011年柏翠园满意度调查结果
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2011年柏翠园满意度调查结果
长春总体
优秀项目参观总结
沈阳公司优秀项目参观总结
精选ppt
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一、楼盘概况
项目简介：万科柏翠园位于沈阳五里河区域，西侧毗邻河畔花园， 南拥五里河公园。项目不但享有繁华都市的商务配套，而且周边自然 景观优越，居住舒适性极高。因此，万科把这一城市稀缺土地定位为 纯粹的居住型高端社区，致力将其打造成为万科集团在全国城市豪宅 系列产品中的代表作品。柏翠园项目以美国中央公园大宅为蓝本，全 部为高层住宅产品，建筑采用具有独特贵族气质的都市新古典风格， 项目计划在年内上市销售。
三、安全文明施工
整体安全文明现状
安全警示镜
监控精发选p射pt器
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三、安全文明施工
安全通道的搭设整体大方、美观，而且通道口处各配两个消火栓，从细节可以看的不是无用功，完全是常态化的管理，这样的管理会在施工中带来的效益是不可估 量的，赤峰宏基的安全文明为施工质量打下了良好的基础。
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四、实测实量
楼板厚度选点的随机性：与顶板水平度的中心选点一样，楼板 厚度的选点也比较随机，并不局限于中间半径在300~500的范围 内，此图的测量点距中心点大概700MM左右，离两边较近。
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四、实测实量
• 混凝土工程还需注意的是楼板厚度如果过厚，有 打磨痕迹的，飞检小组是不在打磨过的地面选点 的，如果以整块板为单位进行全部的打磨，飞检 小组是不抽取这样的楼板作为实测点的。另外还 要注意的是，施工控制线，此次飞检，此项指标 检查非常严格，部分地方砌筑控制线的缺失导致 柏翠园在施工控制线上损失两个爆点，着实不应 该。此类经验教训我们要牢记，避免重蹈覆辙。
困难，所以就在一侧墙面测量两尺，或者在底部补充测量一尺。
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年长春高档住宅市场推广总结
2019年高档住宅市场推广总结第一部分：2004年有关高档房的产业政策a、71号令原文的下发为贯彻落实中央纪委第三次全会和国务院第二次廉政工作会议关于认真落实经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，严肃查处违法违规批地用地行为的部署和要求，从源头上预防和治理土地出让中的腐败行为，国土资源部、监察部决定，2004年继续在全国开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察。
“71号令”的影响——2004年8月31日是国家国土资源部和监察部联合下发的“71号令”清查遗留问题的最后期限。
在31日以后，协议出让土地将退出历史舞台。
这样整个土地市场的价格将有所抬高，而长春市这些年一直对土地调配严格控制，但经营性用地需求明显增大，所以土地成本将再次抬高。
b、《长春市城市房屋拆迁管理条例》出台拆迁补偿等问题从此有法可依为加强房屋拆迁管理，规范拆迁行为，保护被拆迁人的合法利益，经长春市人大常委会和吉林省人大常委会讨论通过，2004年8月，《长春市城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）正式颁布施行。
《条例》对拆迁管理与实施、拆迁补偿与安置、拆迁纠纷处理和法律责任等方面都作出了明确、具体的规定，充分体现了群众利益第一的原则。
具体如下：一是权威性明显增强；二是在拆迁安置补偿方面充分体现了照顾弱势群体的原则；三是明确了拆迁估价机构的选择办法；四是对住宅房屋用于经营的给予适当补偿；五是进一步规范了裁决和强制拆迁行为。
据介绍，《条例》的颁布施行，使长春市房屋拆迁管理工作有了一部针对性、操作性较强的地方性法规，对于加快城市的开发改造、维护社会稳定都具有重要意义。
c、长春市闲置土地处置办法《长春市闲置土地处置办法》已经于2004年4月17日市政府第二十六次常委会讨论通过，现予发布，自2004年7月1日起施行。
如：依法收回的闲置土地，纳入政府土地储备库。
重新出让经营性用地时应当采取招标拍卖或挂牌方式。
《长春市闲置土地处置办法》的颁布，更有利于土地的挂牌出让，有利于地产市场的开发，有利于长春市房地产市场的快速成长。
中房信-长春柏翠园营销案例销售篇
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项目概况
Slogan：心生大境之园
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项目概况 / 营销概况
月份 2012年01月 2011年12月
成交面积(㎡) 1,246 3,993
成交套数(套) 6 17
成交均价(元/㎡) 15,871 17,637
成交金额(元) 19,775,540 70,425,840
2011年11月 2011年10月 2011年09月
项目虽属于豪宅项目，应用了圈层营销，但是适当应兼顾大众营销，营销 活劢较少，只用圈层营销是否单一？
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销售策略/推售策略
万科柏翠园项目两次推案713套，共23栋， 建筑面积约166527㎡，房型套数如下：
房型面积配比如下：
房型
面积段（平方米）
套数
配比
二房
130-150
150-180
15
2.1%
183 25.67% 86 2 99 58 26 10.66% 0.28% 13.88% 8.13% 3.65%
在第一次开盘时推出了优惠活劢，即开盘当天购房成功，房款总价减10万元，一次性付款99折 。
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销售策略/案场管理
长春万科柏翠园销售现场实行全程五星贴心服务 尽显豪宅品质
电话预约，丌接受陌生拜访，通过电话预约筛选客群，目前长春 只有少量别墅项目实行电话约访，突显项目高端格调。
客户进入园区由保安进行引导，幵有1-2个置业顾问进行全程讲 解，首先经过园区的景观带进入售楼处，接着是沙盘的讲解，由区 域沙盘到项目沙盘，对项目的区位及整个项目的详细信息进行与业 介绍，最后是参观样板间，项目样板间由两个临时样板间和一个实 体样板间组成。 项目的从保洁到置业顾问素质较高，服务非常的贴心到位，给拜 访客户更高的品质感受。
理念行销长春万科·柏翠园客户描摹及营销手段
针对知富阶层挖掘客户方式
关键词
对经济、政治、金融类关注较密切 喜欢异域美食及生活感受 喜好艺术品 对奢侈品的偏好，讲究内涵 喜欢打麻将、赌博 热衷国外旅游 关注子女成长，子女为重点或国外就读
启示四：独特共性
总价款越高，其人群越不可能是与政府相关的 目标人群，政府人士整体比例较低
结论五：独特共性
房地产相关行业人群，成为高端豪宅的首期产 品的主力购置人群
结论六：独特共性
不同的项目气质，客户选择会有较为明显的偏 好，品牌开发商是其购买的重要因素。
1.4——本案目标人群描摹
长春豪宅人群样本借鉴 沈阳柏翠园的借鉴 从自身产品出发
80年代比胆大，90年代比智商，21世纪比钞票。
不同年代成长起来的富豪都多少刻有那个时代发迹的历史印迹，并依靠当时的 历史背景成就了财富的积累过程。
1.4 本案高端人群描摹
经过对长春市场高端物业成交人群分析，及沈阳柏翠园借鉴，包括理念对高端项
目人群的把握，针对本案目标人群具体可分为三大类
富一代、老富阶层 知富阶层
PART2——针对目标人群的营销推广策略
PART3——如何找到目标人群
PART1——目标人群描摹
目标人群分析模型
沈阳柏翠园借鉴
长春高端项目客户
本案目标人群
通过对长春高端项目的客户及沈阳柏翠园，描摹本案的目标人群
1、1——长春高端项目客户描摹
城市内高端项目 别墅项目
1、1长春有高端物业发展及有钱人置业特征
消费习惯——
休闲习惯：富一代在休闲方式的选择更为的传统，主要是以打高尔夫球为主，旅游主要选择 在国内大连、海南沿海城市。并且十分喜好赌博——打麻将等！
新联康2019年09月18日吉林万科城营销策划报告
二、核心价值深挖
——剥丝抽茧，璞玉之石
核心价值论——松花江滨江
大角度纵览滨江景观，自然条件优越
松花江贯穿南北，蜿蜒而下。本案所在位置南侧即为松花江的上游。
核心价值论——百万大盘
200万方的新城缔造，规模优势明显
总建面积200万
吉林市项目规模中，只有梦之城可与 本案媲美，其余面积都较小，100万 平以上规模为空白区域。
三、滨江板块价值体系
滨江板块的价格特点
8
中华名苑 4800元/㎡
12 苏宁天润城 4300元/㎡
11 广泽紫晶城 4500元/㎡
10 紫光绅苑 4400元/㎡
9
荣邦新城 4050元/㎡
7 伯爵盛世纪 （未售）4500元/㎡
2 枫林别墅 9000元/㎡ 4 多伦多花园 5500元/㎡ 1 中环滨江花园 6200元/㎡ 5 江南一号 6200元/㎡ 3 渤海山水云天 4700元/㎡ 6 盈胜70、80 4300元/㎡
核心上的形象高度
以滨江的名义诠释高端形象 以大盘的开发引领居住潮流 以万科的高度塑造人居价值
一、09年各板块市场表现
第二部分 市场特征及滨江板块解读
站立的高度高了，视野自然开阔、清晰，让我们以俯视的角度，俯览松花江沿岸
09年市场表现
Part 1 龙潭区
在售项目较少，09年总成 交10.96万平，占全市成交 的7.1%。
明晰客户定位，明确项 目定位，确立项目推广
策略
第一部分 项目价值与形象高度
人往往会被眼睛看到的东西欺骗，所以需要突破传统印象与表象，认真体会，才能真正理解项目骨子里的价值。
一、印象与初识
——眼见不一定为“实”
丰满印象
印象：早期丰满区以旅游资源为主，自然环境良好