商业案例研究系列上海环贸广场IAPM
K11环贸IAPM-体验式购物中心分析
的人工水景瀑布 〔反面是垂直电梯〕
上海K11
立面亮点：入口广场
欧陆园林式广场
香港K11：入口以欧陆园林式广场设计， 种植了数百棵植物，配合从玻璃幕墙 透射的阳光及柔和的大自然的音乐， 以及巨型波浪电视不停播放大自然环 境的影片；摆放13组艺术雕塑像。
空间亮点：多维阳光顶棚
上海K11所处的淮海路商圈， 香港广场、力宝广场奢侈品林 立，K11一方面注重文化艺术， 一方面又对奢侈品做了一个补 充。
业态亮点：都市农庄
都市农庄
屋顶300㎡室内生态互动 体验种植区“都市农庄 〞，现实版的开心农场。
业态亮点：艺术馆
艺术馆
上海K11的地下3层3000 平方米营业面积设置了 一个常年艺术馆。 提供 给本地的年轻艺术家作 为创造展示的空间或工 作坊，商业和艺术结合 不再是一场秀与噱头。
环贸iapm商场(简称iapm商 场)，坐落于浦西淮海中路最 繁盛的商业区，共有地上六层 及地下二层，面积逾12万平 方米。
效果图
效果图
效果图
沿街立面
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
沿街立面
沿街立面
沿街立面
区位：城市核心地段
夜行消费概念商场：
本工程地处陕西南路与淮海中路交口， 位于上海传统的核心商业区。周边有 巴黎春天、百盛，以及众多高档写字 楼，是上海高档商业圈。
定位：夜行消费概念潮流商场
客户群体定位：
对精致生活有追求的年轻人、 时尚白领精英
定位：夜行消费概念潮流商场
业态定位： 逾238个国际级高端潮流品牌，比较吸引年轻消
费者群体的奢侈品品牌，及一些更独特，更具设 计感的一线品牌。 配IMAX影院 引入出色餐饮，环球星级餐饮食府如首次进驻最 热门泰国星级餐厅、炎丸居酒屋(全日本居酒屋 大赛冠军)等。
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
5、功能业态分区 一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项 目中端的档次。
一二层业态比例
休闲 餐饮 服务 1% 4% 2%
赛标体育
零售
玛莎 无印良品 NOVO
93%
楼面
档次
代表品牌 •LOTTUSSE、DKNY、COACH等 •钟表首饰柜台-TISSOT、CITIZEN等 Specchi Café、Haagen-Dazs
17% 67%
酒店式公寓
专属会所 41F-46F 酒店式公寓 32F-40F 甲级办公 5F-30F
月星环球港整体规划剖面示意
凯悦中餐厅 41F-46F 总部办公 32F-40F 顶级公馆 21F-30f 五星级酒店 5F-20F 超大型商业 B2-4F
功能特点：
总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、 LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境； 甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率
18
5、内部动线
整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客 群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。
19
6、业态占比
上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在
数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类 购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在 数量上占3%，面积上占4%。
未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社
会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中 心应致力于创造独特的消费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创 造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的 与消费者进行情感沟通和关系营销。
上海环贸iapm商场
百盛
巴黎春天
环贸iapm项目
(在上海,淮海路是与南京路齐名的商业街,代表了上海的一种风格、一种时尚。淮海路上商机无限好，历来是各大商家的必争之地） 研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
——外立面
外立面：外立面装饰上下了功夫，并没有像以往高端商业使用大量石材打造厚重外立面效果。而是配 合时尚定位，使用多样材质搭配，丰富的体块造型穿插，整体动感十足协调统一； 研发中心 / 王文明 / 2013 （目前处于抢工试营业，首日试营业只有27户商铺营业，但地上公共空间全部开放，其他在筹备装修）
上海环贸iapm商场
——室外交通
室外立体交通布置，底层沿街面留给商铺，停车出入口通过慢坡与绿化结立体解决，二层与地 研发中心 / 王文明 / 2013 下一层设置停车接驳空间，缓解底层停车压力
上海环贸iapm商场
——室内设计
室内装修也摒弃以往高端商业稳重压抑的装修风格，而是打造比较时尚绚丽，使用点状灯光结 研发中心 / 王文明 / 2013 合条形灯带，不锈钢金属分隔条，结合局部点缀彩色墙
项目设计 英国Benoy（贝诺）
研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
项目区位：本项目地处陕西南路与淮海中路交口，位于上海传统的核心商业区。周边有巴黎春 天、百盛，以及众多高档写字楼，是上海高档商业圈。此次环贸iapm的加入对周边商家压力巨 大，导致巴黎春天将大部分自持经营转为出租，百盛进行开业十多年来首次停业装修
研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
——业态布置
L4 L2 L1
L5
IAPM品牌选择了较为吸引年轻人的时尚品牌，PRADA为全球最大旗舰店，共跨四层 研发中心 / 王文明 / 2013 L3 L6
浅谈体验式商业建筑综合空间模式
浅谈体验式商业建筑综合空间模式1.引言信息时代的变迁带来体验经济的发展。
世界范围内的商业空间在经历了百货商店、超级市场、连锁店、Shopping Mall的兴衰更迭之后，正以一种不可逆转之势朝着情景式体验消费的方向发展，“注重感受，注重体验，注重人们购物心情与情感交流互动的体验式商业是未来发展的趋势”。
上海环贸（IAPM）正是朝着体验式商业模式方向迈进的项目。
2.城市商业空间的重组由新鸿基地产开发的环贸iapm商场座落于淮海中路陕西南路商业区，面积逾12万平方米，共有地上六层及地下二层。
商场借鉴了香港apm商场的成功营运模式，主打“夜行消费”的新购物理念，整体风格现代时尚，引进了丰富的国际级零售、餐饮及休闲娱乐品牌，配合艺术表演及推广活动，打造成时尚潮流购物新地标。
商场名字“iapm” 呈现国际化“international”及日“am”与夜“pm”不受时限的全新购物体验。
“ am ”及“pm”，分别象征白昼及晚上，两个截然不同的概念合二为一，成为崭新的零售模式—“夜行消费”。
iapm商场外形和室内设计均出自英国贝诺（Benoy Architects）之手，荣获国际权威组织（美国绿色建筑委员会）颁发的节能与环保设计（LEED）“金级”证书。
其定位于建造上海首个主打”夜行购物消费“概念的”夜行商场“。
商场营业时间为上午10点至晚上11点，餐饮等业态则延长至次日零点甚至凌晨1点左右，突破了一般商场10点关门的惯例，开创了沪上行业先河，弥补了“夜间消费”空白。
2.1淮海路西段重新定位好的经营理念带来商业的冲击及城市街区空间的重组。
iAPM也有望在陕西南路淮海路地区形成一个新的集聚点。
业内认为，环贸iapm商场的出现会对淮海商圈产生冲击，带来鲇鱼效应，“重塑”商圈生态。
在上海常住人口达2400万，每天拥有大量游客的大都市，夜间消费依然存在很大的缺口。
“夜生活”的零售模式可以扩大淮海路商圈的影响辐射圈，幷在夜间消费的领域行成一个新地标。
上海环贸iapm商场考察报告及楼层品牌列表
竭诚为您提供优质文档/双击可除上海环贸iapm商场考察报告及楼层品牌列表篇一：上海考察报告商业项目考察报告一、概况：20XX年4月3日至4月4日由金地西北区域地产公司安排由商业部、设计部、项目部等同事对上海环贸广场、K11、浦东嘉里中心、上海国金中心等高端商业项目实地考察，本次考察组织严密，内容丰富，整个团队日夜兼程，边看边议，拍摄了大量有价值的影像资料，深感受益匪浅，体会良多。
二、通过对上海几个商业项目的考察，结合以往项目的经验，着眼本工程项目提出几点体会。
需设计配合施工的几个方面：1、幕墙大量的预埋件需要结构施工中配合，通常预埋件是由于幕墙设计施工单位或者总包单位安装，因此在结构施工时需提供幕墙施工图纸且幕墙图纸需达到相应深度，避免日后大量后置构件所发生的成本。
2、设计任务书中的工作内容要尽可能的详尽。
图纸的深度一定要具备现场的施工条件。
同类型的合同不能漏项和缺项，尽量避免业主和施工单位的二次深化，比如装修图纸的设计，机电图纸不能仅仅满足于系统图。
重要节点和部位还需出施工工艺图，如设备间的安装工艺图，公共走道吊顶内综合管线布置图等等。
避免因施工单位管理和施工水平参差不齐造成工期和造假的损失。
3、大型公共建筑项目设备和材料的种类和数量极其繁杂和众多，甲供设备和材料是否能及时到场直接影响到总体的工期目标。
在设计院完成设计图纸的同时还应提出设备和材料的详细的技术条件，以备招标工作能顺利的开启。
尤其是大型设备类采购由于供货周期长的特点需尽早考虑订货。
4、内装设计应按项目整体目标尽可能提前跟进，这样既能为装修施工单位的招标确定提供依据。
也能对建筑结构中的不协调的部位进行优化及时的调整。
另外也能对装饰材料的确认能尽早的开始，避免因此造成工期拖延。
三、招商业态对设计和施工的重要性。
潜在已签约的主力店和次主力店等不同业态应提供详细的布局和功能等方面的工程技术条件要求(比如规模、层高、荷载、机电配套、车位等通过设计院（含专业设计）尽可能的一次完成设计，减少施工过程中同业态的变化和交底不清引起的结构、建筑、水暖电的重大变更，导致造价攀升，工期的拖延。
上海重点商业市场调研报告(来福士、环贸iapm等)
理念，精心搜罗丐界各地癿最新商品及大量潮流特色玩意，有最新潮癿文具、时尚饰 品、摄影及电子玩意、旅游配件、家居及香熏摆设、个人护理用品等等；
作为city' super旗下癿生活精品店，目前LOG-ON在香港设有12间分店，首间分店亍 1999年在九龙塘又一城开幕。
悦木之源（品木宣言）在全新Origins品牌标志 上，亦特别注“Powered by Nature . Proven by Science.”「天然为本科学为证」癿品牌宣言， 清楚确立Origins悦木之源作为高效能、纯天然 化妆品牌癿领导地位。
业态品牌 业态觃划 主力店 餐饮 零售 精品配套 关注品牌
亮点解读 整体布局 项目定位 结构设计 品牌入驻 商场特色
项目整体平面布局以客流主劢线为依据， 呈线状排布。垂直交通系统主要通过主劢 线上三个中庨实现；
结合首层平面过大癿特点，设置有多条客 流次劢线，不-1层下沉广场相连；
整个平面利用合理有效。利用平面中庨， 在合理癿位置适当地设置跨层扶梯，有效 加强丌同楼层间客流通达性；
此商圈为上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要癿商 业文化休闲中心。北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类 顶级癿表演中心。人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地 铁1、2、8号线在此汇集。
东南是带式香港名店街和迪美贩物中心，处亍人民广场中 轴线南面癿是上海単物馆，上海最重要文化展觅馆，现在已全部 免费开放，对市民和外地客是丌错历叱文化癿陶冶之地。
开发商 开业时间 总建面 商业面积 停车位
新鸿基 2013.10.31 30万平方米 12万平方米 800个
综合体运营的成功案例与方法论
综合体运营的成功案例与方法论综合体是指集购物、餐饮、娱乐、休闲、住宿、办公、文化等各种业态于一体的商业综合体。
它既是城市功能的重要组成部分，也是商业投资方面的新兴产业。
然而，要想打造一座成功的综合体并不容易，需要运营者精准的市场定位、全面的经营计划以及专业的管理团队。
下面，本文将通过案例分析和方法论探讨综合体运营的成功之道。
一、案例分析1、上海环贸广场上海环贸广场是一个商业综合体，其定位是“时尚、艺术、文化、休闲”，融合了多个业态，如高端商业、艺术品展示、影院等。
上海环贸广场的成功之处在于其精密的市场定位和巧妙的业态融合。
上海环贸广场的目标人群是90后和00后，追求时尚，喜欢奢侈品，注重生活品质。
广场内不仅有奢侈品牌店、高档餐饮等商家，还有艺术品展览及电影院等文化娱乐场所，吸引了很多目标人群的到来。
另外，上海环贸广场还拥有完整的电商平台，并且与之前引入的各类高端品牌在电商渠道经营中形成资源共享，促进电商渠道和实体店面的共同成长，进一步拓展了广场的业务范围。
2、北京华贸购物中心北京华贸购物中心作为一家商业综合体，在市场上已经站稳了脚步。
提升用户体验是它的成功之道。
北京华贸购物中心采用根据用户习惯，适时提供个性化的产品推荐、合理的广告投放和优质的服务的方式，精准掌握消费者的心理需求，有效地提升了用户满意度，增加了用户的留存率。
他们在投资创新化管理方面更加注重科技，比如说，在应用数据分析挖掘用户消费行为模式的基础上，确定优先投入的商品和服务，有效增加了销售。
二、方法论1、市场定位综合体的市场定位是打造成功的第一步。
市场定位的核心目的是确定消费者的需求和消费习惯，以确定商业综合体的形态和业态组合。
比如，如果一家商业综合体的主力消费市场是中青年白领，则它的业态选择应该考虑到这部分人的活动场所，于是可以增加工作日美食店、办公室家具店和优质衣物等。
如此一来，这个商业综合体就更有可能从商业发展的角度取得成功。
2、业态组合业态组合是商业综合体的核心，也是成功的关键之一。
沪商游记——上海商业综合体
沪商游记——上海商业综合体考察参观记上海，中国大陆第一大城市；四大中央直辖市之一；中国大陆经济、金融、贸易、航运中心；上海，一个闪耀全球的国际化大都市，其商业综合体的规划建设发展已经站在国际前沿，成为内陆城市商业发展的楷模。
上海商业综合体开发的成功秘诀是什么？有哪些可鉴之处？商业综合体的的空间尺度、规划格局是否有迹可循？带着以上疑问，佩西建筑一组于3月底，实地参观上海一些著名商业综合体。
并对其中几个商业综合体作重点考察分析。
一、中粮大悦城项目简介：上海大悦城地处苏河湾地区，毗邻南京东路商圈。
是集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市综合体。
项目整体开发超过40万平米，规划包括大型时尚购物中心、临水豪宅、高品质酒店式公寓、甲级写字楼及步行商业街，打造海派文化与国际文化的兼容并蓄，创造动静结合的高品质生活第一选择。
本次参观调研参观为大悦城一期。
项目设计亮点：1）飞天梯：中粮大悦城是个集约型商业，整个商业做到11层，而受到人们消费习惯的影响，商业的价值随着层数的提高呈逐步下降的趋势。
商业价值随层高递减如何将人们快捷的导入到更高的楼层上去，将高层商业的价值最大化的发掘出来是大悦城成功的关键。
为使人流快速到达高处商业，项目在3层设置2部直达7层的飞天梯，在7层设置2部直达10层的飞天梯。
通过飞天梯的设置，快速的把人导入到上部楼层，减少人们购物的疲劳感。
同时，飞天梯本身也作为标志性的景观，吸引更多人来体验参观。
飞天梯2）单一流线：如图,中粮大悦城采用外方内圆的体系，即围绕中间的核心中庭采用环形单一流线。
大悦城将主要购物空间设置于3-6层，餐饮功能设置于7-10层。
通过飞天梯将购物者直接带至7层餐饮区，餐饮者可继续向上。
大悦城采用围绕核心中庭跌落的形式，购物者则可围绕核心中庭直接步行至3层。
3）展示中庭：中粮大悦城人气之所以保持还行，最大的成功之处就在于设置于3层的展示中庭。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1# 29F147米 s=5.8wm²
设计单位：
建筑设计：王董国际
商场和外立面：BENOY
结构顾问：ARUP
机电顾问：迈进
工料测量：威宁谢
出图：华东院
陕
西
南
路
2#33F 161米 s=6.45wm²
3、4# 24F100 米s=2.15wm²
mall# 6F32.9 米s=8.4wm²
项目概况：沿淮海路效果
IAPM
SHANGHAI 环贸广场
IAPM
SHANGHAI 一、序
项目概况\项目背景\APM\TOD模式
项目概况：地理位置
LINE 12
项目概况
办公+住宅+集中商业 占地：3.96wm² 总建面：32.5wm² 地上：22.7wm² 地下：9.8wm² 容积率：5.6 密度：65% 绿地率：15% 停车位：689辆 货车车位：9辆
原设计为跨年倒计时大屏幕
项目概况：沿南昌路效果
项目概况\项目背景\APM+TOD
晚上9点半之后，伴随着襄阳路市场一个个店铺的打烊， 曾经的繁华喧嚣将随之烟消云散.
2006.6.30
“北秀水，南襄阳” 日均客流量 50000人 节假日客流量 120000人 商铺879间，2000多名个体户 每年5亿的营业额 外贸服饰、鞋帽、礼品等零售。
疏散楼梯的几种形式
A A
B
2个分区共用\剪刀梯
B
商铺第二个安全出口
兼用
防火卷帘的设置
中庭侧卷\侧卷应用逐渐受限制（时间问题）\可采用无纺布折叠防火卷帘。 导轨
侧卷箱
感烟与喷淋的处理
不同净高的要求，不同位置的要求\要与内装协调
中庭喷淋处理1
中庭喷淋处理2 走道感烟 走道喷淋
IAPM
SHANGHAI 六、立面材料
L2 零售+餐饮
商场入口
商场入口 办公入口
抬高住宅办公入口，视线可越过老房子
.地铁设备
办公
商业
.5.250
办公
L3 零售+餐饮
IT AND FCUK
无印良品
老吉士
稻香
鼎泰丰
L4餐饮区外摆
面对主入口LED屏
商场入口
首层中庭表演区
L4 零售+餐饮
Kartell
Oyster Bar
利苑
福茗堂
艾高
LG2
B1F
后勤流线
后勤走道
L2
货梯
货梯
货梯
货梯
货梯
IAPM
SHANGHAI 五、消防设计
防火分区\疏散\卷帘设置
防火分区的设置
L3
划分要点：
商业——4000
1. 功能分类
餐饮——2000
2. 楼梯为界（共用），一区两口 办公——2000
3. 借宽度，借距离
地下设备机房——1000
4. 特殊功能（影院、冰场、ktv等） 消防性能化
剖面设计
不同业态所需要的层高
IAPM
SHANGHAI 四、流线分析
地铁\办公\住宅\后勤
地铁人行流线导入 1号线
扶梯1 群楼电梯1
扶梯3 群楼电梯3
商场3
群楼电梯2
12号线
上首层
商场1
下沉广场
上首层
10号线
扶梯2
商场2
LG2
办公流线
三种方式到达办公：地铁\自驾车（地库）\自驾车（地面）
群楼电梯2
APM=AM+PM APM突破一般商场的经营常规，以崭新的品味生活志及夜行零售概念模式经营， 全面引进最新、最紧贴潮流的娱乐饮食及品味生活元素。 零售商店营业至晚上12时，餐饮营业至凌晨2时，娱乐商店营业至深宵，为顾客 提供一个玩乐不分早晚的夜行购物热点。
口号：“Play more，Sleep less”（玩多点，睡少点）
TOD目前被广泛利用在城市开发中，通过先期对规划发展区的用地以较低的价
格征用，导入公共交通，形成开发地价的时间差，然后，出售基础设施完善的 “熟地”，政府从土地升值的回报中回收公共交通的先期投入。
特点：
1、组织紧凑的有公共交通支持的开发。 2、将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围。 3、混合多种类型、密度和价格的功能业态。 4、组织不同竖向层面的公共步行系统。 5、保护生态环境，留出高质量的公共空间
下沉广场
2F商场入口
LG1下沉
1F商场入口
LG2 零售+餐饮+地铁
B1F 停车+设备
B2F 停车+设备
1#塔楼标准层
柱网尺寸\标准层面积\立面分割单元\电梯
2#塔楼标准层
柱网尺寸\标准层面积\立面分割单元\电梯
IAPM
SHANGHAI 三、剖面设计
不同业态的层高
剖面设计
不同业态所需要的层高
销售对象：以年轻及心境年轻人士
营销概念：以“品味生活志”和“潮流时尚体验”
TOD模式---实实在在的多首层
TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通为导向”的开发模式。
公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以站点为中心、以
400～800m(5—10分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住 等为一体的城区。以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。
透\半透\不透\大小
2#塔楼立面(单元式幕墙)—已完工 彩釉玻璃（8厚）
地铁 地库
群楼电梯3
地铁 地库
高区 上3F大堂
2F大堂
高区 2F大堂
上3F大堂
.5.250
住宅流线
首层大堂 .2.550
从车库回家
1F入口
B1F入口
住宅标准层流线
后勤流线
卸货区（错层设计）\货梯\后勤走道
垃圾房
-9.800
坡道下B2F -12.05
-11.15 卸货平台
货况\项目背景\APM+TOD
新鸿基地产
公司理念：“以心建家” 公司业务：新鸿基是香港最大地产发展商之一，擅长兴建优质住宅及商业项目。
项目概况\项目背景\APM+TOD
新鸿基典型案例
天玺
凯旋门
国际金融中心商场
圆方(Elements)
apm
环贸广场
国际金融中心
创纪之城
APM：
TOD与商业结合
徐家汇1 9 11
中山公园2 3
虹口足球场3 8
IAPM
SHANGHAI 二、裙房商业\地下\塔楼
出入口\中庭\ 扶梯\塔楼标准层\地库
L1 品牌零售
淮海中路
襄阳南路
1200 住宅入口
MTR入口
南昌路
MTR入口 陕西南路
MTR入口
淮海路主入口
2#地库入口 地铁、商业入口
11M 货运10M宽
L5 餐饮+娱乐
辛巴克 百丽宫IMAX影城
炎丸
面屋武藏武骨
喜艺 三巡
Jumbo
主题餐饮
上6F顶
L6 餐饮+娱乐
CHIN-AGIKU Gaia 2 ristorante&Bar THE CUT
Pure Yoga
L7
主题餐饮6F跃7F
会所
泳池
泳池及会所
面对襄阳公园LED屏
隔离住宅与商业
LG1 零售+餐饮 + 超生活